1、策劃階段設(shè)計前期分析成果標(biāo)準(zhǔn)本階段工作重點(diǎn)收集并研判項目基礎(chǔ)資料完成規(guī)劃設(shè)計可行性分析完成初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析完成項目設(shè)計總體控制性計劃完成項目可行性研報告一規(guī)劃設(shè)計部分目錄1. 項目基礎(chǔ)資料211宗地自然條件21.2宗地社會條件413競爭樓盤62. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析103. 規(guī)劃設(shè)計草案123.1規(guī)劃設(shè)計的初步概念1232規(guī)劃設(shè)計草案124. 項目設(shè)計總體控制計劃 165. 范例17第一部分：項目基礎(chǔ)資料1宗地自然條件宗地自然條件表表 CD001責(zé)任人：地區(qū)總建筑師：填寫日期：200X年XX月XX H土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況/ 1 /宗 地 位宗地城市位置圖表達(dá)

2、宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城 市地圖基礎(chǔ)上制作已制作宗地區(qū)域位置圖表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城 市 地圖基礎(chǔ)上制作已制作宗地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高已收集宗地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置已制作宗地地形圖宗地為復(fù)雜地形時，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)咼（等咼線）、現(xiàn)狀地貌已收集宗地可保留物、綠化植被 與水面分布圖宗地可保留物、植被與水面的定位已制作說明：1本表格的責(zé)任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作業(yè)；2. 本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進(jìn)行概念設(shè)計、實(shí)施方案階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計

3、的基礎(chǔ)資料。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補(bǔ)救方法；3 項目/產(chǎn)品策劃分析階段，若政府提供的期階“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，則應(yīng)在設(shè)計前段落實(shí)并確認(rèn)此二圖紙。責(zé)任人：地區(qū)總建筑師填寫日期：200X年XX月XX日土地名稱/項目名稱城市氣溫常年絕對溫度最咼C最低c平均Cr城市 風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況空氣質(zhì)量良好空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測水文（所有標(biāo) 咼均指黃 海高程）宗地內(nèi)有無地表水池塘水渠宗地周邊有無地表水江河湖 海水渠周邊地表水常年水位M周邊地表水最高控制水位M地下水位標(biāo)高M(jìn)宗地內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測噪音宗地噪音狀況周

4、邊無噪音源 周邊有噪音源，需進(jìn)行檢測示地有無 特殊地下物沖溝、暗河有無古墓有無化石有無地下軍用設(shè)施有無管線有無地下油罐房其它大型地下建 筑物有無其他需探明地下物有無說明：1本表格的責(zé)任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作業(yè)；2.依據(jù)宗地社會條件表一（表CD003的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪聲源時，應(yīng)結(jié)合實(shí)地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進(jìn)行檢測；決定進(jìn)行檢測后應(yīng)附各項檢測報告。對于尚未達(dá)到飽 和通車的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級預(yù)測飽和通車時的噪音。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補(bǔ)救方法：3. 當(dāng)存在特殊地下物時需另附文對其進(jìn)行詳細(xì)說

5、明2 宗地社會條件宗地社會條件表表CD003責(zé)任人：地區(qū)總建筑師填寫日期：200X年XX月XXO土地名稱/項目名稱圖紙名稱內(nèi)容要求完成情況區(qū)域現(xiàn)狀圖表達(dá)宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的 現(xiàn)狀特征已收集區(qū)域總體規(guī)劃圖表達(dá)政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計 劃已收集區(qū)域交通分析圖表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn)； 表達(dá)私家車赴宗地的可選路線已制作周邊交通分析圖表達(dá)宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道 路的擬建時間、道路斷面等已制作周沛洎路斷面圖表達(dá)宗地塊周邊各分項尺寸已制作周邊公共設(shè)施圖表達(dá)宗地周邊存在對項目設(shè)計存在影響的公共 建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建 成時間；表達(dá)對項

6、目設(shè)計存在有利與不利因素的設(shè)施： 廣場、公園、城市雕塑,咼壓線、變電所、煙 囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的 設(shè)施已制作市政管線圖表達(dá)給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、 寬帶等接位置、管徑、埋深、標(biāo)高等已收集說明:1本表格的填寫責(zé)任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作業(yè)；2.本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在策劃階段設(shè)計分析作業(yè)開始前完成收集、制作工作，并作 為設(shè)計前期階段進(jìn)行概念設(shè)計、實(shí)施方案階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。土地名稱/項目名稱具體內(nèi)容當(dāng)?shù)卣叻?規(guī)要求日照間距系數(shù)消防間距無特殊要求人防要求無特殊要求地方規(guī)劃設(shè)計法規(guī)有無規(guī)劃設(shè)

7、計 要占總用地面積ha有無總建筑面積m2有無容積率有無建筑密度有無綠地率有無車位總數(shù)有無限咼要求層或m有無退讓紅線要求地塊每側(cè)退讓紅線的要求有無建筑形象的特別要求有無配套的名稱與面積要求有無其他規(guī)劃要點(diǎn)要求有無說明:1 ）本表格的填寫責(zé)任人為地區(qū)總建筑師；2）應(yīng)著重了解，當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計除了需要遵照國家條理外是否有制定地方性的規(guī)劃設(shè)計條例；3 ）當(dāng)?shù)卣欠駥λ诘貕K有控制性規(guī)劃要點(diǎn)？相近地塊的規(guī)劃控制條件是什么？3 競爭樓盤信息a）競爭樓盤列表表 CD005競爭樓盤列表責(zé)任人：市場營銷部負(fù)責(zé)人填寫日期：200X年XX月XX S編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234苴 丿、他說明確認(rèn)欄市場營

8、銷部經(jīng)辦人：市場營銷部高級經(jīng)理：產(chǎn)品技術(shù)部總經(jīng)理：年 月H年 月日1. “競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)、或其他區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本 項目產(chǎn)生競爭的樓盤。2價格需按產(chǎn)品類型列岀最高價、最低價以及均價。3.本列表中的競爭樓盤清單，須由地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部與市場營銷部門共同確認(rèn)。樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積M2總建筑面積M2容積率綠化率：總戶數(shù)戶車位數(shù)地面?zhèn)€地下個建筑住宅總面積M2已建成：M2住宅產(chǎn)品類型獨(dú)立別墅口聯(lián)排別墅平層公寓花園洋房小高層高層其他住宅結(jié)構(gòu)形式會所面積M2會所個數(shù)會所內(nèi)容商業(yè)面積M2 租售商業(yè)形態(tài)：幼兒園班小學(xué)班景觀周邊自然景觀有無景觀設(shè)計面積M

9、2包含 項目游泳池室外M2室內(nèi)M2水景/噴泉個兒童游戲場組硬地活動場個網(wǎng)球場個羽毛球場個其它說明:1 針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。樓盤名稱位置：競爭樓盤設(shè)計信息表二表CD007責(zé)任人：市場營銷部負(fù)責(zé)人填寫日期：200X年XX月XX日該樓盤的主要賣點(diǎn)、所米用的新概念新技術(shù)設(shè)計資源設(shè)計內(nèi)容設(shè)計單位名稱（主創(chuàng)設(shè)計人員）規(guī)劃建筑怖T圖J萬東- A T怖T圖室內(nèi)裝修部品標(biāo)準(zhǔn)室外公共 室內(nèi)墻面一墻面二窗白鋁彩鋁塑鋼其它電梯品牌電梯廳 裝修標(biāo)準(zhǔn)其它住宅室內(nèi)毛坯房口水電到位標(biāo)準(zhǔn)裝修提供不提供裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內(nèi)門地板潔具廚柜吊頂其它說明：1

10、針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情 選擇完成。競爭樓盤設(shè)計信息表三表CD008責(zé)任人：市場營銷部負(fù)責(zé)人填寫日期：200X年XX月XX B樓盤名稱位置戶型編號戶型種類面積（M2）實(shí)用率（）比例主要特點(diǎn)123456主力戶型編號為.戶型特色評述：（應(yīng)附圖表達(dá)）說明：1.實(shí)用率：國家規(guī)范無定/單套商品房銷售面積（套義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標(biāo)，通常為：單套內(nèi)建筑面積內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e）。2. 單套內(nèi)建筑面積：包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3.等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。單套內(nèi)使用面積：住宅房間實(shí)際能使用的面積,不含墻、柱第二部分：規(guī)劃

11、設(shè)計的可行性分析1 依據(jù)各個調(diào)查表格在策劃階段進(jìn)行設(shè)計基礎(chǔ)資料的收集，可結(jié)合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎(chǔ)資料收集后，結(jié)合產(chǎn)品策劃10大問題 以及產(chǎn)品基礎(chǔ)方案，根據(jù)這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本 的研判以作為項目策劃、設(shè)計的基本依據(jù)；2 依據(jù)宗地自然條件表一（表CD001的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的 分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護(hù)與利用措施等；3 依據(jù)宗地自然條件表二（表CD002的內(nèi)容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃

12、設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路和解決辦法（該思路、辦法對應(yīng)的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）；4 依據(jù)宗地社會條件表一（表CD003的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對 小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對小區(qū)主要出入口設(shè)置與人車流線的影響； 商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建 設(shè)規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設(shè)施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術(shù)設(shè) 計的影響等；5產(chǎn)品技術(shù)部門和市場營銷部門應(yīng)共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容不 只局限于通常的總架、單價調(diào)查，而應(yīng)結(jié)合

13、競爭樓盤的規(guī)劃設(shè)計細(xì)節(jié)和綜合品質(zhì)調(diào)查 進(jìn)行資料收集，并全面分析（表CD005-CD008 ；6依據(jù)宗地社會條件表二（表CD003的內(nèi)容，當(dāng)?shù)卣黝愰g距、日照要求，并結(jié)合集團(tuán)對項目的主要指標(biāo)要求（總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能，并分析對建筑排布的影響；7當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時， 進(jìn)行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的容積率分析 表（表CD010,當(dāng)容積率確認(rèn)后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)表（表CD009與產(chǎn)品分析表（表表CD009 （不同指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分 析在CS01A中體現(xiàn)）

14、；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié)合策劃階段的3個產(chǎn)品基礎(chǔ)方案進(jìn) 行；8當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照 樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑 排列，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（表CD009與產(chǎn)品分析表（表 CD009 （不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效 益分析，要在項目進(jìn)度總體計劃、CS01A中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié) 合策劃階段的3個產(chǎn)品基礎(chǔ)方案進(jìn)行；9本部分具體實(shí)施操作人可參照策劃及概念性方案階段設(shè)計指引說明的第第三部分：規(guī)劃設(shè)計分析1 -規(guī)劃設(shè)計分析的主要要點(diǎn)a）

15、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：結(jié)合設(shè)計分析是否能達(dá)到集團(tuán)對項目開發(fā)的基本具體量化指標(biāo)要 求；b）規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結(jié)合的可行f生，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng) 對本項目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項目指標(biāo)的限制；C）規(guī)劃設(shè)計概念：如何體現(xiàn)沿海住區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則的精神；表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè) 計主題。d）技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的尖系。e）社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對 產(chǎn)品差異T生的考慮。2規(guī)劃設(shè)計分析草案圖紙a）規(guī)劃設(shè)計分析總平面圖i 退讓紅線要求；ii不同功能物業(yè)的分布位置分析；iii 間距分析；iv.組團(tuán)規(guī)模分析；b）市

16、政條件分析圖i. 道路交通1. 道路；2. 停車；ii. 水、電、暖、通訊等C）坡地、L1地等復(fù)雜地形應(yīng)做全面的地形分析d）樣板區(qū)選址及構(gòu)成內(nèi)容分析e）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)責(zé)任人：地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)人填寫日期：200X年XX月XX H項目名稱有無規(guī)劃要點(diǎn)項目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶數(shù)戶P公共服務(wù)設(shè)施總面積M2汽車位總數(shù)個住宅內(nèi)容類型建筑面積占住宅總建筑面積比例（）擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m超高層住宅（ 100n）公共服務(wù) 設(shè) 施f內(nèi)容類

17、型建筑面積（M?用地面積（M2商業(yè)會所學(xué)校幼兒園市政公用其他汽車一停內(nèi)容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例（）地下、半地下架空層車停地面車庫地面露天交準(zhǔn)樓標(biāo)內(nèi)容裝修標(biāo)準(zhǔn)/-一占住宅總建筑面積比例（）毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修說明：1 本表格責(zé)任人為地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)人。2. 根據(jù)沿海項目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，79層住宅與9115層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進(jìn)行統(tǒng)計。3. 設(shè)計部完成上表后提交地區(qū)成本管理部門進(jìn)行投資分析階段的成本測算，再向集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計部以及工程管理部備 案。七地方全稱序號總體指標(biāo)住宅部分配套部分指標(biāo)類型、一面和1 -匙(Ha容積 率一面和 -烈(M2比面戶數(shù)

18、之 和（戶）比戶 數(shù)會所 (M2)商業(yè) (M2)配套 (M2)方案總建筑面 積（M2）低層住宅： 獨(dú)立別墅（13低層住宅： 聯(lián)排別墅（13總?cè)莘e率多層住宅（4 6層）小高層住宅 （7門5層）總戶數(shù)中高層住宅（12 18 層）高層住宅（19層100m）配套商業(yè)面 積方案總建筑面 積 （M2）低層住宅： 獨(dú)立別墅（13低層住宅： 聯(lián)排別墅（13總?cè)莘e率多層住宅（4 6層）小高層住宅 （7們5層）總戶數(shù)中高層住宅（12 18 層）咼層住宅（19層100m）配套商業(yè)面 積責(zé)任人：地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)人容積率分析表表 CD010填寫日期：200X年XX月XX B3產(chǎn)品分析a）規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)

19、計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景 提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃 設(shè)計草案中各類產(chǎn)品受各 因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務(wù)分析 和營銷策略的基礎(chǔ)；b）規(guī)劃結(jié)構(gòu)對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標(biāo)的影響因素；規(guī)劃中單體的體塊的面寬、進(jìn)深 是否和戶型要求的面積、采光、通風(fēng)要求相匹配；C）“有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素?！坝欣蛩亍卑己媒ㄖ?朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲 不良建筑朝向、不良景觀等；d）矢于各因素的可參考定義：i.應(yīng)根據(jù)各個地區(qū)的氣候及日照條件制定；ii.良好建筑朝向：“南偏東15至南偏西15范圍內(nèi)”的朝向；iii. 不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。第四部分：項目設(shè)計總體控制計劃1本控制性計劃由各個相矢部門填寫后由地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)協(xié)調(diào)匯總，這些部門包括：地區(qū) 產(chǎn)品技術(shù)部、地區(qū)市場營銷部、地區(qū)工程管理部、集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計部、集團(tuán)行銷管理 部、集團(tuán)健康住宅推廣辦公