1、正常上海的二手房交易流程1 .簽訂定金協(xié)議（有時候也稱為房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議），確認房地產(chǎn)買賣的基本條件，如：房屋座落、建筑面積、價格、稅費負擔情況、未來的付款進 度、買方如果要貸款的審批時間、如果賣方上手有貸款的話如何還貸、何時辦理 上 手的貸款抵押注銷、何時辦理交稅手續(xù)、何時辦理產(chǎn)權過戶轉移手續(xù)、何時辦 理買方的貸款銀行把房價款支付給房東方，何時辦理房屋交接手續(xù)等2 .簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同并辦理買賣合同的公證手續(xù)，當然這個環(huán)節(jié)可以買賣雙方均可公證委托給親人或朋友，但原則上我們不建議做公證委托，因 為買賣合同上面將約定詳細的房地產(chǎn)買賣交易條件及具體的相關違約責任，還有 關系到后面房地產(chǎn)交易

2、過程中的稅費支付及收款問題3 .買方支付首期房價款，按行規(guī)一般來說是按總房價的30% ,如果有特殊約定除外，如果買方是第二套房貸的話可能會要求首付款的比例提高到50%以, 付首期房價款的時間通常是簽訂買賣合同后的5 7天，當然也可以要求買方提前，也常出現(xiàn)特殊約定付款時間延后的。4 .買方憑已簽訂并公證過的正式房地產(chǎn)買賣合同辦理貸款資格審查及貸款套數(shù)查詢手續(xù)，這個流程通常需要5個工作日左右5 .如果房東方有貸款的話需要與銀行約定時間提前還貸，每個銀行預約還貸的時間不一樣，可能是7 30天6 .房東方還完貸款并從貸款銀行取得他項權利證明、銀行營業(yè)執(zhí)照復印件、銀行法人代表身份證復印件、注銷抵押申請書

3、、貸款結清證明等相關材料 后，到房地產(chǎn)交易中心辦理貸款抵押的注銷手續(xù)，這個流程需要7天左右完全7 .如果房東方當初貸款的時候辦理過住房按揭貸款的保險的話需要到保險公司辦理退保手續(xù)8 .買方貸款前的房地產(chǎn)價值評估，由買方指定的貸款銀行委托的評估公司辦理，流程是3 7天9 .買方指定的貸款銀行委托的評估公司出具了房地產(chǎn)評估報告后辦理貸款 審批，通常是評估報告出來后的7個工作日，遇到節(jié)假日或政策變動順延，如 遇大額的貸款審批或買方的資信不足或其他特殊原因可能會要30 90天。如果遇到買方貸款審批不足部分，買方應于辦理產(chǎn)權過戶轉移手續(xù)當日以現(xiàn)金形式 支 付給房東方10 .待買方貸款審批通過后雙方約定時

4、間辦理稅費申報手續(xù)，先是買方契稅 的申報及房地產(chǎn)的核價手續(xù)，后是房東方的營業(yè)稅和個人所得稅的申報手續(xù)，當 天完成即可繳納房東方的稅費，這都需要買賣雙方本人到場11 .辦理買方限購資格的審查手續(xù)，審查時間需要5個工作日12 .買方限購資格審查結束后憑相關材料辦理買方的契稅審核及房產(chǎn)稅的申 報手續(xù)，房產(chǎn)稅的申報流程需要10個工作日，如果買方的房產(chǎn)稅是按全額征收 而無任何減免的話可能流程會更快一些13 .買方領取房產(chǎn)稅認定書及契稅繳納通知書后辦理契稅繳納手續(xù)14 .上述手續(xù)完成后雙方到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)權利轉移過戶手續(xù)，可以與買方繳納契稅同一天辦理，這個環(huán)節(jié)必須買賣雙方共同到場，如未到場可 做

5、公證委托15 .辦理房地產(chǎn)權利轉移過戶手續(xù)后的20個工作日后房地產(chǎn)交易中心出具以承買方為權利人的新的房地產(chǎn)權證及新的他項權利證明16,把新的他項權利證明原件及新的房地產(chǎn)權證的復印件送交買方的貸款銀行后的7個工作日內，買方的貸款銀行把貸款放到房東方指定的境風銀行賬17.房東方收到買方的貸款銀行支付的房價款后的3 7個工作日內雙方辦理交房手續(xù)，結清水、電、燃氣、電話、寬帶 有線電視 物業(yè)管理費等相 關的公共事業(yè)費，并辦理相關部門的過戶手續(xù)，一般情況下為了保證交房時的室 內狀況良好及相關費用的正常相結清通常會在房地產(chǎn)買賣的定金協(xié)議及房地 產(chǎn)買 賣合同上約定留一定金額的尾款在辦理交房手續(xù)當日支付給房東方，到此整個房地產(chǎn)買賣交易流程結束，通常在買方不貸款的情況下需要2個月左右完 成，如果 買方需要貸款的話整個流程要3個月左右完成。上