1、 3貨幣資金貨幣資金應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)交易性投資交易性投資存貨存貨 流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)持有至到期投資持有至到期投資長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)生物資產(chǎn)生物資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)短期借款短期借款應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)交稅金應(yīng)交稅金應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬預(yù)計(jì)負(fù)債預(yù)計(jì)負(fù)債 流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期應(yīng)付款長(zhǎng)期應(yīng)付款應(yīng)付債券應(yīng)付債券遞延所得稅負(fù)債遞延所得稅負(fù)債 非流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債 負(fù)債負(fù)債凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債與所有者權(quán)益負(fù)債與所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 注注意意被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值被評(píng)估

2、資產(chǎn)價(jià)值= =重置成本重置成本* *成新率成新率=資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值價(jià)值P重置成本重置成本RC實(shí)體性實(shí)體性貶值貶值Dp功能性功能性貶值貶值Df經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性貶值貶值De 1 1）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn) （1 1）有利于確定企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值）有利于確定企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值 （2 2）有利于企業(yè)進(jìn)行并購交易的談判）有利于企業(yè)進(jìn)行并購交易的談判 （3 3）有利于企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告的使用者理解）有利于企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告的使用者理解報(bào)告內(nèi)容報(bào)告內(nèi)容 （4 4）有利于提高企業(yè)價(jià)值評(píng)估的質(zhì)量）有利于提高企業(yè)價(jià)值評(píng)估的質(zhì)量 2 2）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法

3、的缺點(diǎn)）基于資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的缺點(diǎn) 得到評(píng)估得到評(píng)估結(jié)果結(jié)果8匯總計(jì)算評(píng)匯總計(jì)算評(píng)估值估值7調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表表5現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查4資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估程序資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估程序6計(jì)算單項(xiàng)資計(jì)算單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)價(jià)值方法適方法適用性判用性判斷斷2明確目明確目的、對(duì)的、對(duì)象、價(jià)象、價(jià)值類型值類型1搜集資料搜集資料3 評(píng)估目的評(píng)估目的通過對(duì)通過對(duì)A A公司的股東全部權(quán)益價(jià)公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為增資擴(kuò)股提供值進(jìn)行評(píng)估，為增資擴(kuò)股提供價(jià)值參考依據(jù)價(jià)值參考依據(jù)評(píng)估范圍評(píng)估范圍A A公司的整體資產(chǎn)公司的整體資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象A A公司的股東全部權(quán)益價(jià)值公司的股東全部權(quán)益價(jià)值 價(jià)值類型價(jià)值類型市場(chǎng)

4、價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法評(píng)估方法成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法） 序號(hào)序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用名稱計(jì)價(jià)基礎(chǔ)計(jì)價(jià)基礎(chǔ)費(fèi)率費(fèi)率依據(jù)依據(jù)1 1建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用購置價(jià)及其他費(fèi)用0.80%0.80%財(cái)建財(cái)建20023942002394號(hào)號(hào)2 2可行性研究費(fèi)可行性研究費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用購置價(jià)及其他費(fèi)用0.60%0.60%QBJS10-2005QBJS10-20053 3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用購置價(jià)及其他費(fèi)用2.39%2.39%QBJS10-2005QBJS10-20054 4工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用購置價(jià)及其他費(fèi)用1.20%1.20%建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)

5、字20014792001479號(hào)號(hào)5 5環(huán)境評(píng)價(jià)環(huán)境評(píng)價(jià)購置價(jià)及其他費(fèi)用購置價(jià)及其他費(fèi)用0.07%0.07%計(jì)價(jià)格（計(jì)價(jià)格（20022002）125125號(hào)號(hào)6 6試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)購置價(jià)及其他費(fèi)用購置價(jià)及其他費(fèi)用1.20%1.20%QBJS10-2005QBJS10-20057 7前期費(fèi)用率合計(jì)前期費(fèi)用率合計(jì)6.26%6.26% 序號(hào)序號(hào)評(píng)估計(jì)算程序評(píng)估計(jì)算程序計(jì)算公式計(jì)算公式計(jì)算值計(jì)算值文件依據(jù)文件依據(jù)1設(shè)備購置價(jià)設(shè)備購置價(jià)1850000.002設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)已包含在已包含在1中中3設(shè)備安裝費(fèi)設(shè)備安裝費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）（含基礎(chǔ)費(fèi)）312.0%370004小計(jì)小計(jì)41+2+318870005

6、前期及其他費(fèi)用前期及其他費(fèi)用118126.20 5.1建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)5.140.8%15096.00 財(cái)建財(cái)建2002394號(hào)號(hào)5.2可行性研究費(fèi)可行性研究費(fèi)5.240.6%11322.00 QBJS10-20055.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5.342.39%45099.30 QBJS10-20055.4工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)5.441.2%22644.00 建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字2001479號(hào)號(hào)5.5環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)5.540.07%1320.90 計(jì)價(jià)格（計(jì)價(jià)格（2002）125號(hào)號(hào)5.6試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)5.641.2%22644.00 QBJS10-2005

7、6資金成本資金成本6（4+5）*6.75%*1.5/2101510.00 合理工期合理工期 1.5年年貸款年利率貸款年利率(%)6.75%7重置全價(jià)重置全價(jià)74+5+62106636.20 取整取整2107000元元 l 成新率的計(jì)算成新率的計(jì)算 現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率 l 評(píng)估值的計(jì)算評(píng)估值的計(jì)算綜合成新率綜合成新率 建筑工程造價(jià)計(jì)算表建筑工程造價(jià)計(jì)算表 單位：人民幣萬元單位：人民幣萬元 安裝工程造價(jià)計(jì)算表安裝工程造價(jià)計(jì)算表 單位：人民幣元單位：人民幣元 l 成新率成新率 勘察成新率計(jì)算表勘察成新率計(jì)算表 評(píng)估值重置全價(jià)評(píng)估值重置全價(jià)綜合成新率綜合成新率 295455002954550

8、097%97% 2865910028659100（元）（元）- -綜合成新率綜合成新率 96%96%40%+97%40%+97%60%= 97%60%= 97% 待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)表待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)表序號(hào)序號(hào)款項(xiàng)款項(xiàng)稅費(fèi)（元稅費(fèi)（元/ /畝）畝）依據(jù)依據(jù)1 1土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)1800018000中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法第第4848條和條和中華人民共和國(guó)土地中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例管理法實(shí)施條例第第2525條規(guī)定、條規(guī)定、省實(shí)施省實(shí)施 辦法辦法第三十四條的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用為該耕地被征用前第三十四條的規(guī)定，征用耕地的

9、補(bǔ)償費(fèi)用為該耕地被征用前3 3年平年平均年產(chǎn)值的均年產(chǎn)值的1010倍。倍。 2 2勞動(dòng)力安置費(fèi)勞動(dòng)力安置費(fèi)2450024500省實(shí)施省實(shí)施 辦法辦法規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征用的農(nóng)用地?cái)?shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量征用的農(nóng)用地?cái)?shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。計(jì)算。 3 3青苗補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)18001800根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法及及省實(shí)施省實(shí)施 辦法辦法規(guī)定，結(jié)合規(guī)定，結(jié)合市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料

10、及市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料及市國(guó)土局提供的該市國(guó)土局提供的該地區(qū)征地的實(shí)際情況確定地區(qū)征地的實(shí)際情況確定 4 4地面附著物補(bǔ)償?shù)孛娓街镅a(bǔ)償費(fèi)費(fèi)8000 8000 根據(jù)根據(jù)市人民政府市人民政府200120011 1號(hào)文及號(hào)文及市國(guó)土資市國(guó)土資200220024949號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)，號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)， 市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料及市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料及市國(guó)土局提供的該地市國(guó)土局提供的該地區(qū)征地的實(shí)際情況確定區(qū)征地的實(shí)際情況確定5 5耕地開墾費(fèi)耕地開墾費(fèi)90009000根據(jù)根據(jù)省實(shí)施省實(shí)施 辦法辦法和和省耕地開墾費(fèi)、省耕地開墾費(fèi)、土地閑置征收和使用管理暫行辦法土地閑置征收和使用管理暫行辦法規(guī)定確定規(guī)定確定 6 6耕地占用稅耕地占用稅3

11、0003000根據(jù)根據(jù)省人民政府文件省人民政府文件耕地占用稅暫行條例耕地占用稅暫行條例實(shí)施辦法規(guī)定實(shí)施辦法規(guī)定確定確定 7 7征地土地管理費(fèi)征地土地管理費(fèi)12261226根據(jù)根據(jù)省國(guó)土管理局、省物價(jià)局的有關(guān)文件規(guī)定確定省國(guó)土管理局、省物價(jià)局的有關(guān)文件規(guī)定確定 合計(jì)合計(jì)6552665526 l 土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)l 利息利息 l 利潤(rùn)利潤(rùn) l 無限使用年期宗地價(jià)無限使用年期宗地價(jià) l區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù) 項(xiàng)目項(xiàng)目賬面價(jià)值賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增減值增值率增值率%ABC=B-AD=C/A*1001流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)83487.9583605.15117.20

12、0.142非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)3其中：固定資產(chǎn)其中：固定資產(chǎn)122509.98131455.288945.307.30 4 在建工程在建工程6695.516695.510.000.005無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)9549.5618763.059213.4996.486資產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)合計(jì)222243.00240518.9918275.998.227流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債102632.42102632.420.000.008非流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債66148.0066148.000.000.009負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)168780.42168780.420.000.0010凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)53462.5871738.5618275.9934.18 第三部分第三部分 熱點(diǎn)問題探討熱點(diǎn)問題探討 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society第三部分第三部分 熱點(diǎn)問題探討熱點(diǎn)問題探討庫存商品評(píng)估時(shí)是否應(yīng)該加計(jì)適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)（續(xù)）庫存商品評(píng)估時(shí)是否應(yīng)該加計(jì)適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)（續(xù)） 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)C