1、大冶·水岸龍庭營銷策劃案Goldpeak高盛國際2008年3月開篇地塊篇 18市場篇 3價格篇44 產(chǎn)品篇 36 企劃篇 66 營銷篇56 定位篇 31大冶，現(xiàn)代新工業(yè)城市。城北新區(qū)，建設中的工業(yè)園區(qū)，副城市中心。尹家湖，生態(tài)湖區(qū)、濱湖公園。商業(yè)篇49 工業(yè)與生態(tài)的較量，自然與人文的融合。試問，難度究竟在哪里？推廣篇71 我們要在原生態(tài)環(huán)境中創(chuàng)造人文新貌，凝蘊濱湖水韻；在這個新興的市場中脫穎而出，積聚人氣，放飛理想。接下來，我們放空一切，尋找新的起點。大冶 水岸龍庭 區(qū)域市場篇¨ 大冶概況大冶市，地處鄂東南,長江中游南岸，全市國土面積1560平方公里，轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街辦），

2、總?cè)丝?0萬，是世界青銅文化的發(fā)祥地、近代工業(yè)的搖籃和山水園林城市，也是目前國內(nèi)著名的原材料基地、保健酒基地。【區(qū)位交通】 優(yōu)勢明顯大冶市區(qū)位優(yōu)越，交通十分便捷。地處國家“T”型戰(zhàn)略和湖北“冶金走廊”腹地，是武漢城市圈中的一個重要支點。依托長江、背靠武漢、連接黃石，成為承接長江開發(fā)帶和大中城市輻射的交匯點，境內(nèi)已形成公路、鐵路、航運三大交通網(wǎng)絡，京珠高速、滬蓉高速、武黃高速距離市區(qū)僅15分鐘車程，106國道、武九鐵路、山南鐵路和正在建設的阿深高速公路、滬漢高速鐵路貫穿全境，羅橋二級火車客、貨運站位于城北，長江流經(jīng)市境東隅。市域內(nèi)已形成半小時交通網(wǎng)絡。黃石大冶城市地區(qū)綜合交通規(guī)劃近日通過專家評審

3、（內(nèi)容摘要如下）：目前，黃石城區(qū)和大冶城區(qū)在用地上呈現(xiàn)出相向?qū)影l(fā)展的空間態(tài)勢，在功能組織、空間布局、道路交通、市政基礎設施上已成一體化格局。國家正規(guī)劃建設的大廣（大慶廣州）高速、杭瑞（杭州瑞麗）高速將貫穿黃石。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域統(tǒng)籌，武漢城市圈的確立，需要一個更明確的交通規(guī)劃來統(tǒng)籌市內(nèi)、市域、市外交通一體化。此次規(guī)劃的具體指標是，至武漢分鐘通達，至九江分鐘通達。主城區(qū)與棋盤洲港區(qū)分鐘通達，中心城區(qū)內(nèi)單程出行時耗控制在分鐘以內(nèi)，分鐘達到公交車站；城市居民分鐘上快速路。規(guī)劃完成后的大冶，將享有更為優(yōu)越的交通條件，各方面發(fā)展也逐步迎來更為廣闊的空間?！窘?jīng)濟發(fā)展】 持續(xù)高位增長1999年，躋身全省綜合經(jīng)

4、濟實力“十強”縣市行列。2002年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達73.60億元，按可比價格計算，比上年增長9.8%。2005年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破100億元，人均生產(chǎn)總值達到11114元；全市社會固定資產(chǎn)投資達到36.5億元，年均增長22.8%，2001至2005年累計達到116億元；社會消費品零售總額達到34.8億元，年均增長9.5%；財政收入實現(xiàn)8.57億元，年均增長27.3%。金融機構各項存款余額、貸款余額分別達到58.1億元和18.2億元，年均增長23%和10%。綜合經(jīng)濟實力躍居全省縣市前列。初步形成了冶金、建材、食品三大產(chǎn)業(yè)集群。勁酒、登峰、新冶等企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，市場競爭力明顯增強。全市規(guī)

5、模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到84.9億元，是2000年的3.2倍。華祥水泥、尖峰水泥、新冶特鋼、華鑫實業(yè)、雨潤集團、美島服飾、武鋼集團活性炭等一批投資超億元的大項目落戶大冶，為大冶市經(jīng)濟發(fā)展增添了后勁。2007年，完成財政收入144369萬元，一個月的收入相當于1996年的全年收入，是2004年財政收入53597萬元的2.7倍，實現(xiàn)了三年翻一番，完成年初預算13.5億元的107%，比上年同期增長28.1%。地方一般預算收入51016萬元，完成年初預算45542萬元的112%，同比增長29.4%,完成省定任務49570萬元的103%。財政收入持續(xù)高位增長，實現(xiàn)了"四升一降"，收入質(zhì)量

6、進一步提高。財政收入占GDP的比重11.4%，比上年提升1.4%，其中：稅收收入占GDP的比重10.2%，比上年提升1.3%，地方一般預算收入占財政收入的比重35.3%，比上年提升0.3%；稅收收入占財政收入的比重89.7%，比上年提升0.8%；非稅收入12719萬元占一般預算收入49816萬元的比重為25.5%，比去年同期下降1.2%。2008年，財政收入再創(chuàng)歷史單月新高。1月份保持的高速增長，完成全地域收入.億元。財政收入高速增長，得力于地方經(jīng)濟快速發(fā)展，國稅、地稅、財政三部門收入同步增長。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，“十五”期末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7334元，年均增長8.4%；農(nóng)民人均

7、純收入達到3269元，年均增長6.1%?！疚幕ㄔO】 市域內(nèi)有文化站14個，影劇院14座，博物館2座，市級文化館、圖書館1個，藝術劇院一個?！竟I(yè)生產(chǎn)能力】 呈體系發(fā)展狀大 勁牌公司是國內(nèi)最大的保健酒生產(chǎn)基地；登峰公司是國內(nèi)技術領先、生產(chǎn)規(guī)模最大的換熱器生產(chǎn)企業(yè)。以冶金、建材、輕工業(yè)為支柱，以一批優(yōu)勢企業(yè)和名牌產(chǎn)品為支撐的特色鮮明的工業(yè)體系已初步形成，具備了年產(chǎn)3萬噸勁酒、500萬噸新型干法水泥、150萬噸鋼鐵、20萬噸標準陰極銅和10萬噸鋁材的生產(chǎn)能力?！境鞘谢M程】 大冶城市建設共三個階段。其一，1983至1993年間，城市空間主要沿大冶大道和湖濱路向北拓展；其二，1994年至2002年，

8、城市空間沿東風路、觀山路橫向拓展為主，新冶大道和大冶大道為縱向發(fā)展為輔；其三，現(xiàn)階段城市空間沿新冶大道和大冶大道為縱向發(fā)展，結合東風路、觀山路橫向發(fā)展。 2001年到2005年，大冶市實施了城鄉(xiāng)路網(wǎng)、電網(wǎng)、通信網(wǎng)及一批重點基礎設施建設，有力推進了城鄉(xiāng)一體化進程。城鄉(xiāng)路網(wǎng)建設成效顯著，與黃石對接的城市區(qū)間快速通道和李家坊隧道建成通車。實施了長江飲水、垃圾處理、城市防洪、舊城改造和“兩湖一園”等一批重點市政工程，建成了金灣國際大酒店等一批標志性建筑。到2005年底，城區(qū)建成面積達到20平方公里，比2000年增加6.9平方公里。城鎮(zhèn)化水平達到42%，遠期(2020年)為53左右。小城鎮(zhèn)建設步伐加快，

9、基本形成了“中心城區(qū)中心鎮(zhèn)中心集鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)體系?！境鞘幸?guī)劃方向】 建設空間及規(guī)劃重點逐步向北推移根據(jù)大冶2005-2020年城市總體規(guī)劃所示，大冶城區(qū)規(guī)劃結構為主城加組團模式。具體規(guī)劃為：中心城區(qū)，以商業(yè)、行政、居住、教育為主；羅橋片區(qū)為城市新區(qū)，以居住教育為主、高新技術開發(fā)園區(qū)；火車站片區(qū)，以城市鐵路客運中心、人流物流中心、倉儲居住為主；城西片區(qū)為工業(yè)新區(qū)，以工業(yè)居住為主等。尊重城市發(fā)展規(guī)律，注重可持續(xù)發(fā)展，建設集約型城市。近期城市實際居住人口控制在22萬人，建成區(qū)建設用地規(guī)?？刂圃?0.6平方公里左右；遠期城市實際居住人口控制在30萬人，建成區(qū)建設用地規(guī)模不突破31.1平方公里。充分依托大

10、冶自身的資源、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢，通過企業(yè)自籌、招商引資、激活民資、經(jīng)營城市、爭取政策等多種手段籌集資金加快項目建設，不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)特色，培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加快推進新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，努力把大冶建設成為中國最大的保健酒基地、武漢城市圈重要的材料工業(yè)基地、新型制造業(yè)基地、特色農(nóng)產(chǎn)品基地、旅游休閑度假基地和鄂東南地區(qū)最大的物流中心。【人口狀況及規(guī)劃】2004年（人口普查），東岳路街道，面積74.5平方公里，人口118279人； 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，面積9.2平方公里，人口37639人。至2007年底新區(qū)人口已突破6萬。所屬區(qū)域位置功能規(guī)劃人口（人）公共配套設施城西北片區(qū)勁牌路以北、

11、新冶大道以西以行政辦公、一類工業(yè)用地為主869002所托幼 2所小學2個集貿(mào)市場城東北片區(qū)勁牌路以北、新冶大道以東以商業(yè)金融、文化娛樂、居住用地為主49701所托幼 1所小學1所中學 1個集貿(mào)市場城西南片區(qū)勁牌路以南，新冶大道以西以行政辦公、科技工業(yè)園、居住用地為主145882所托幼 1所小學1所中學 2個集貿(mào)市場城東南片區(qū)勁牌路以南，新冶大道以東以體育、居住用地為主147282所托幼 2所小學2個集貿(mào)市場城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況大冶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1994年6月，是2005年國家發(fā)改委首批審核通過的湖北十七家省級開發(fā)區(qū)之一。經(jīng)過幾年的配套建設，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)群聚，已形成勁牌工業(yè)園、羅橋工業(yè)園和正在配套建

12、設中的西北工業(yè)園（右圖中開發(fā)區(qū)工業(yè)新區(qū)）三大功能園區(qū)。陳貴、靈鄉(xiāng)、還地橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)也各自在鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃了工業(yè)小區(qū)，各項基礎設施配套齊全。 人力資源方面。眾多中央、湖北省企事業(yè)單位駐冶發(fā)展，儲備了大批專業(yè)技術人才；國有企業(yè)改制改組，積淀了大批專業(yè)技術工人；大冶市每年對外輸出勞動力3萬多人，市政府免費提供就業(yè)培訓，為企業(yè)發(fā)展提供理想的人才人力支持。 供電供水方面。大冶是湖北省首批擴權縣（市）。三峽水電提供了較好的用電保障，黃石電廠及興建中的西塞山電廠將進一步滿足電能需求。市區(qū)企業(yè)已全部使用長江水，長江供水工程正向陳貴、靈鄉(xiāng)、還地橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其工業(yè)園區(qū)延伸。 工業(yè)能源方面。北京通寶天燃氣公司投資的日供氣10萬

13、立方米燃氣工程已投入使用；大冶市內(nèi)可年產(chǎn)100萬噸優(yōu)質(zhì)煤?！緟^(qū)域概況】城北新區(qū)九年一貫制學校本案所在迎賓園廣場【地理位置和交通】規(guī)劃面積24.6平方公里的省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于大冶市城區(qū)以北，東與黃石市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通發(fā)達便捷。武九鐵路穿境而過，國家二級黃石客運、貨運火車站位于區(qū)內(nèi)，黃石、大冶區(qū)間快速通道南北貫穿全區(qū)，正在建設中的大（大慶）廣（廣州）高速公路穿越開發(fā)區(qū)西側(cè)。“黃金水道”長江上的黃石5000噸級外貿(mào)碼頭距開發(fā)區(qū)僅15公里，106國道和武南公路、武泉公路貫穿開發(fā)區(qū)境內(nèi)，把開發(fā)區(qū)與贛、豫、湘、皖四省緊連在一起，武黃一級公路及其延伸線將開發(fā)區(qū)與武漢國際機場的路程縮短到90公里。

14、【開發(fā)區(qū)建設規(guī)劃】開發(fā)區(qū)經(jīng)過數(shù)年的建設，已實現(xiàn)了區(qū)內(nèi)道路、供水、排水、供電、供氣、通訊及場地平整等基礎設施的 “六通一平”，公共服務設施配套齊全，外商投資服務體系統(tǒng)一規(guī)范，行政審批實現(xiàn)了從項目立項到申領營業(yè)執(zhí)照全過程的一站式服務。區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚群，布局合理，已形成勁牌工業(yè)園、羅橋工業(yè)園和正在建設中的城西北工業(yè)園三大園區(qū)。勁牌工業(yè)園主要依托勁牌公司，重點發(fā)展保健酒及生物保健飲品、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，園區(qū)內(nèi)正在興建二期、三期勁牌保健酒項目，預計全部完工投產(chǎn)后，可年產(chǎn)勁酒8萬噸，創(chuàng)產(chǎn)值20億元，利稅4億元，將成為全國最大的保健酒基地。羅橋工業(yè)園規(guī)劃面積4.63平方公里，現(xiàn)完成開發(fā)面積2.25平方公里，重點發(fā)展銅

15、深加工、機電制造、建材、服裝等產(chǎn)業(yè)。2002年7月開始籌建，已投資5000萬元建成了三縱四橫的路網(wǎng)格局。園區(qū)電力開關站和11萬千伏變電站將滿足園區(qū)的用電需求。供水、排水、供氣等基礎設施一應俱全。已投產(chǎn)項目21個，在建項目24個，規(guī)劃、洽談中項目有14個。59個項目協(xié)議引進資金29.18億元，預計2010年全部建成后，年產(chǎn)值可達59.51億元，創(chuàng)稅收2.68億，提供就業(yè)崗位1萬以上。西北工業(yè)園西北工業(yè)園是大冶市委、市政府為全力加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型而搭建的重要平臺。位于開發(fā)區(qū)西北部，東起武九鐵路、西臨大廣高速、南接大冶城區(qū)、北連黃石下陸，園區(qū)總體規(guī)劃面積20平方公里，定位為生態(tài)型、環(huán)保型

16、、科技型工業(yè)園，重點發(fā)展輕工電子、機械制造、生物醫(yī)藥、輕紡服裝等高新技術型和勞動密集型產(chǎn)業(yè)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的需要，結合大冶的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃分為一個物流園和六大產(chǎn)業(yè)園，物流園主要是充分利用西北工業(yè)園的區(qū)位和便捷的交通優(yōu)勢，形成集物流中轉(zhuǎn)、集散、加工、貿(mào)易、配送等功能為一體的物流中心；六大產(chǎn)業(yè)園分別是紡織醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、機械制造產(chǎn)業(yè)園、高新產(chǎn)業(yè)園、冶金產(chǎn)業(yè)園、建材產(chǎn)業(yè)園、綜合產(chǎn)業(yè)園。工業(yè)園于2006年5月正式開始建設，一期逐步完善4.65平方公里起步區(qū)基礎設施，二期于2007年底完成起步建設。已初步形成以園區(qū)10號、11號、23號、25號道路為骨架的兩縱兩橫路網(wǎng)，供電、供水等配套設施基本鋪設到位。已

17、簽約入園項目33個，協(xié)議投資額達19億元，其中已有5個項目開工建設。計劃2010年前完成整個園區(qū)建設。整個園區(qū)建成后預計可年創(chuàng)造產(chǎn)值150億元以上，將成為大冶招商引資的洼地，大冶產(chǎn)業(yè)調(diào)整的基地，大冶經(jīng)濟騰飛的發(fā)動機。該園區(qū)建成所提供的就業(yè)崗位，將遠遠超過羅橋工業(yè)園區(qū)。¨ 大冶房地產(chǎn)市場概況ð 【市場發(fā)展】從總體上看，大冶市房地產(chǎn)發(fā)展起步比較晚，但發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)是跟隨采礦業(yè)發(fā)展的。l 萌芽期：1990年2000年，當時的大冶雖然屬于老工業(yè)基地之一，但是礦產(chǎn)市場還處于相對初級的階段，市場需求不足，社會經(jīng)濟也相對落后，此時大冶的房地產(chǎn)處于相對滯緩的階段，市場上基本沒有出現(xiàn)

18、商品房，自建房、集體房為市場的主流。該階段后期，隨著市場經(jīng)濟的逐步進入，大冶市商品房地產(chǎn)市場開始萌芽。其代表作有銅草花園、三鑫花園等項目。l 發(fā)展期：20012005年期間，先后有百代銀座、陽光花園、廣廈名居、興盛家園、香格里拉家園等數(shù)十個項目先后開發(fā)成功并投入市場。商品房已經(jīng)得到了大多數(shù)市民的認可，從產(chǎn)品、價格等方面來看，市場已經(jīng)有了發(fā)展期的特征。l 興盛期：20062009年，從2006年和2007年市場反映的情況來看，與城市發(fā)展相適應的大冶市房地產(chǎn)興盛期開始來臨，通過規(guī)劃和報建的項目接近30個，其中小高層、高層項目已接近20個，城市主干道新冶大道、勁牌路以南已經(jīng)基本沒有土地可供應。房地產(chǎn)

19、產(chǎn)品由原先的多層大眾化產(chǎn)品向高層產(chǎn)品過渡，中小劣質(zhì)盤正在向大盤、高檔盤過渡；土地市場競爭相當激烈，勁牌集團、大冶城建等大型公司注入大量資本購買了大片土地進行房地產(chǎn)開發(fā)；2007年開發(fā)商數(shù)量達到37家，其中2級資質(zhì)2家，3級資質(zhì)14家，4級資質(zhì)5家。這些數(shù)據(jù)都表明，大冶市已經(jīng)進入了房地產(chǎn)市場的成熟階段。l 平淡期：隨著城市發(fā)展成熟，從大冶市人口數(shù)量、城市發(fā)展趨勢等各方面因素看，大冶市房地產(chǎn)市場在2010年左右會進入平淡期，房地產(chǎn)市場將在比較平穩(wěn)的市場周期中波動。l 衰退期：2013年之后土地快速大量供應與城市規(guī)劃建設速度之間產(chǎn)生的沖突，市場去化能力的減弱，將限制大冶房地產(chǎn)市場的擴大發(fā)展。l 發(fā)展

20、契機：城市對接構想、城市圈建設，引起產(chǎn)業(yè)結構、城市人口的變化，從而帶來新的增長點，新的發(fā)展契機出現(xiàn)?！就恋毓植技暗禺a(chǎn)行業(yè)投資】 土地供應量大，投資熱點向北推移大冶市2000年至2005年，主城區(qū)建設用地總量為213.3公頃。其中主要建設區(qū)域為城北新區(qū)。城北新區(qū)主要以發(fā)展科技密集型工業(yè)為主，建設用地134.7公頃。橋北新區(qū)主要建設成為居住小區(qū)，建設用地23.23公頃。2003年大冶市房地產(chǎn)計劃總投資23009萬元，其中住宅投資7210萬元、辦公樓投資51萬元、商業(yè)營業(yè)用房投資1445萬元、土地開發(fā)投資1562萬元。隨著城市建設向城北新區(qū)的偏移，城北開發(fā)區(qū)2003年資金合計13200萬，占整個

21、房地產(chǎn)計劃總投資的一半。1995年2003年大冶房地產(chǎn)發(fā)展趨勢見下表：大冶近年來的城市建設及行業(yè)投資速度發(fā)展較快，城市骨架向北大步伐拉開，土地供應量隨新區(qū)建成使用而逐年擴大。新區(qū)項目均接近或超過10萬規(guī)模，進入實質(zhì)性操作階段的項目超過10個，城建的湖景花園、勁牌的金山花園僅土地購買注入的資金就高達數(shù)億，整個大冶房地產(chǎn)行業(yè)投資迅速增加，帶動大冶市房地產(chǎn)市場向集中化、品質(zhì)化發(fā)展?！臼袌龉┣蟆抗扛挥鄉(xiāng) 從規(guī)劃局了解到的信息看，近三年大冶市每年新增加的建筑面積為3040萬平方米，土地供應面積持續(xù)上升。l 2007年，在售項目（含往年開盤）27個。其中5萬以上的項目主要集中在新區(qū)（超過3萬的可稱為大

22、項目），如陽光花園14萬。l 2007年，在建項目45萬左右，其中年內(nèi)新開工8個項目，約22.3萬?？⒐っ娣e為29.7萬。l 籌備中的金山花園（一品人家）就在本案南鄰，規(guī)模達到20多萬；市物資局附近的項目也接近10萬。l 預計2009年初左右將有20萬平方米左右的高層住宅投入市場，主要有湖景花園2、3期、金山花園和警苑小區(qū)2期。市場需求減弱l 市場年均去化能力在20萬30萬之間；l 2003年大冶市房地產(chǎn)交易量為20萬平方米，2004年房地產(chǎn)交易量突破30萬平方米，房地產(chǎn)空置率控制在5%內(nèi)，市場交易非?；钴S。2007年交易量降為20萬，與2006年相比，減少開工量5萬，但價格上揚26%；【房價

23、走勢】 持續(xù)上揚l 多層售價（7層以下）： u 2004年，920元/平方米；u 2005年，940元980元/平方米，05年底至06年初接近1150元/平方米；u 2006年，1380元/平方米；u 2007年，上半年1500元/平方米起，下半年1800元/平方米起；u 2008年，均價2100元/平方米，最高達到2300元/平方米。l 小高層目前售價（12層至19層）： 2280元/平方米2580元/平方米，均價2340元/左右。l 高層目前售價（25層、32層）：2280元/平方米2800元/平方米，均價2450元/左右。l 定向開發(fā)項目售價：約為同期市場售價的1/2。如警苑小區(qū)多層內(nèi)部

24、價格為1000多元/，市場價為2000多元/。l 無證房屋價位：2007年1300元1400元/，比同期正規(guī)小區(qū)價格便宜400左右元/，在當?shù)匾舱加幸欢ㄊ袌?。【銷售情況】 多層形勢良好，小高層、高層稍遜l 2007年，多層銷售接近100%，空置率低，銷售形勢良好；l 空置房主要集中在高層項目（18、22層、26層、32層）和問題房；l 2007年消化的20萬中，成規(guī)模小區(qū)約11.857萬，小高層8.4萬，另有零星定向開發(fā)項目；l 商業(yè)項目：群樓量大，招商工作滯后，經(jīng)濟效益較差；l 多層供不應求，小高層供求基本持平，高層供大于求。隨著多層項目的減少，高層項目的增多，市場去化速度將進一步放慢?！粳F(xiàn)

25、有物業(yè)分布狀況】l 大冶市現(xiàn)有物業(yè)以商住為主，主要分布在開發(fā)區(qū)和老城區(qū)的城市經(jīng)濟繁榮地段；l 老城區(qū)物業(yè)周邊設施主要以學校、醫(yī)院、集貿(mào)市場為主，缺乏金融設施（如：銀行、儲蓄所、郵局），經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)則都不完善；l 小區(qū)內(nèi)公共設置主要是車庫、超市，多數(shù)無小區(qū)花園和健身器械、場地，更加缺少休閑娛樂設施。l 居民住房條件良好?，F(xiàn)有住宅主力戶型主要是3房2廳2衛(wèi)、面積在110139之間，低于100的很少；l 大冶市各物業(yè)較為暢銷的戶型為3房2廳2衛(wèi)，面積在110139之間，尤其120130的住宅銷售率達到95%；其次是4房2廳2衛(wèi)，面積在120160 之間，銷售率在75%左右。l 大冶市老城區(qū)房價在14

26、002100元/之間；城市經(jīng)濟繁榮地段的房價則在17502500元/之間；開發(fā)區(qū)房價在16002500元/之間?！卷椖扛庞[】分區(qū)現(xiàn)狀樓盤名地段業(yè)態(tài)規(guī)模價格開發(fā)商城南區(qū)在建世紀花苑（售磬）東風路世紀廣場商住25000/26層1680起黃石日盛地產(chǎn)在售德潤居（尾盤）湛月路潛在世紀樂園地塊（平地）新冶大道世紀樂園未知地塊（平地）觀山路北新冶大道東籌備市物資局東風路與大冶大道交匯處商住近10萬方不詳城北區(qū)籌備金山花園（一品人家）金湖大道觀山路下黃路綜合20多萬方不詳在建恒大現(xiàn)代城新冶大道商住占地10.93畝2280元/2700元/恒大在售陽光花園三期大冶大道商住1400002100武漢仁信湖景花園2期

27、新冶大道商住多層/高層2200元/2580元/城建天怡嘉園下黃路商住32高層2280元/2800元/黃石正宏銅都國際新冶大道商住高層黃石長龍警苑小區(qū)新冶大道多層/小高層興盛花園2期七里路多層48公館七里路多層以上表格列出的是比較明顯的項目，不包括規(guī)劃未通過或者正處于規(guī)劃階段的項目。區(qū)域市場分析小結l 土地供應量大，項目盤量大。目前大冶市房地產(chǎn)開發(fā)集中在城北新區(qū)，有大片土地可待開發(fā)，且投資條件優(yōu)越、程序簡便，新批復的單體盤量均在10萬方以上，供應速度明顯高于園區(qū)建設速度。l 房價以年均16%26%的速度持續(xù)穩(wěn)定增長。l 各片區(qū)開發(fā)比重失衡。目前開發(fā)項目主要集中在東風路東風東路106國道七里界大冶

28、大道包圍的包圍圈內(nèi)，主要位于新城區(qū)，老城區(qū)開發(fā)的項目比較少，這與地方政府重點發(fā)展城北開發(fā)區(qū)的思路相符合。但是從該片區(qū)開發(fā)狀況來看，新冶大道沿線基本被政府部門所占據(jù)，106國道和大冶大道的發(fā)展比較緩慢，與新冶大道的發(fā)展相比嚴重失衡。同時，按照地產(chǎn)市場橫向封鎖式和縱向階梯式發(fā)展來看，正在由開發(fā)熱潮區(qū)向開發(fā)啟動區(qū)和開發(fā)平淡區(qū)過渡。l 區(qū)域配套不夠完善。大冶的城市化進程比較超前，城市骨架拉距較大，造成配套建設無法及時跟進，基礎配套不夠完善的問題。l 居民的購房心理從原始需求開始向環(huán)境需求發(fā)展。自2006年底，隨著國家宏觀經(jīng)濟態(tài)勢的穩(wěn)定發(fā)展和國家對房地產(chǎn)業(yè)較前三四年更為強力的緊壓，各種控制房地產(chǎn)業(yè)的政策

29、出臺，房地產(chǎn)銷售市場變得艱難。在此市場背景下，各房地產(chǎn)商仍策劃推出了不少新樓盤。成交情況良好的，多以環(huán)境、配套、交通條件優(yōu)越的樓盤為主：如香格里拉二期、湛月花園。它們均呈現(xiàn)出一個共同的特點：環(huán)境優(yōu)美、區(qū)域治安良好、交通便利。現(xiàn)今的客戶選擇物業(yè)的觀念開始轉(zhuǎn)變，首先考慮的是景觀環(huán)境及規(guī)范管理，其次才是地理位置和交通條件。l 產(chǎn)品向高層發(fā)展。目前在建的多數(shù)為多層、小高層、高層一體的商住綜合項目，多層產(chǎn)品逐步減少，小高層、高層逐年增多。l 高層產(chǎn)品不易去化。從供求關系來看，雖然目前大冶市房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一定的階段，人們對高層住宅的認可度也在逐步提升，但是市場需求點仍在以“多層”為主的成規(guī)?；▓@社區(qū)上

30、。就目前市場的供應和去化情況看，2009年大冶市場將難以消化完超過20萬方的高層住宅產(chǎn)品。因此我們需要深度思索本案的開發(fā)周期、產(chǎn)品類型，與市場供求之間的關系。l 本土市場的去化能力減弱。城鎮(zhèn)居民住房條件良好，二次置業(yè)意愿不夠強烈，雖然需求仍然存在，但明顯在緩慢減少。l 開發(fā)水平有限，沒有特別吸引市場眼球以及具有精神層面意義的項目。以往在大冶運作項目的大多數(shù)是本地和黃石市開發(fā)公司以及少數(shù)外埠公司，缺少先進理念和開發(fā)經(jīng)驗，不能有效帶動市場發(fā)展。武漢仁信在三年前帶來先進的開發(fā)理念和物管，陽光花園一度成為新區(qū)房產(chǎn)代表。但就現(xiàn)階段大冶市及城北新區(qū)規(guī)劃來說，已顯滯后，有待更貼合城市發(fā)展規(guī)劃和形象的項目出現(xiàn)

31、。l 市場仍具有一定潛力，后市有良好的發(fā)展空間。隨著大冶城市運動的開展和大冶與黃石市區(qū)對接的加快，大冶市城市發(fā)展速度也在逐步加快，城市規(guī)模迅速擴大，特別是城北新區(qū)和城東新區(qū)、羅橋工業(yè)園區(qū)、西北物流園區(qū)正在開展造城運動，黃石與大冶對接區(qū)域山南工業(yè)園區(qū)的加速建設，大冶市北部發(fā)展空間比老城區(qū)要大得多，目前已顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展機遇。城市工業(yè)化發(fā)展勢必帶來新駐人口，引發(fā)居住需求。l 項目商業(yè)部分體量過大，經(jīng)營定位不明確，群樓式商業(yè)面積過大，招商引資工作嚴重滯后。l 售樓部普通較小，裝修檔次低，與項目形象不符。其中只有銅都國際的售樓中心環(huán)境和配置較為合宜。l 置業(yè)顧問素質(zhì)普遍偏低。缺乏專業(yè)知識技能培訓和禮儀

32、培訓，對產(chǎn)品理解度不夠，缺乏房地產(chǎn)特有的營銷理念。少數(shù)項目由黃石方面來的代理公司運作，素質(zhì)一般。就目前來看，人員素質(zhì)最好的是銅都國際的置業(yè)顧問。大冶 水岸龍庭 項目地塊篇¨ 地理位置l 項目地塊位于大冶市城北開發(fā)區(qū)，下黃村尹家湖畔（南岸），建筑凈用地約69畝。l 地塊四至分別為：東接尹家湖畔金湖大道（106國道）；北靠勁牌路；南接下黃路；西鄰原住民茅垴何社區(qū)。¨ 地質(zhì)地貌狀況l 形狀：地塊沿金湖大道由北向南呈狹長“帶”狀，中部被規(guī)劃道路由西向東貫穿。地塊西面紅線為不規(guī)則鋸齒狀。l 地貌：地塊尚未拆遷，地塊上現(xiàn)有十幾幢民宅小樓待拆遷，其余部分為雜草土路、樹木和墓碑。l 東向景

33、觀分析（附圖） 順應市政規(guī)劃，前景看好u 項目東面為尹家湖（左上圖），尹家湖是衛(wèi)生局檢測黃石地區(qū)未污染的水域之一，是不可再生的自然資源，湖東岸為生態(tài)保護區(qū)；u 位于本案附近的尹家湖段，水質(zhì)一般，有部分污染，有待政府出面整治和規(guī)劃；u 本案沿線的尹家湖畔，仍為原生態(tài)地貌，雜草重生，缺乏觀賞性；u 與尹家湖相隔的是金湖大道（106國道），來往過境車輛（右上圖）。l 南向景觀分析 具有發(fā)展空間，2年內(nèi)將有所改觀u 地塊南鄰為下黃路，路對面為另一待建地塊，未來將形成稍具規(guī)模的小區(qū)和部分公建場所；u 從景觀角度來看，視野所及為一般的建筑物，觀賞性不大。l 西向景觀分析（附圖）短期內(nèi)無法得到改觀u 地塊西

34、面是幾十幢私宅小樓，零亂無序排列；u 民房四周有樹木等原生態(tài)景觀，整體來看仍顯雜亂。l 北向景觀分析（附圖） 2008年內(nèi)即可成形金湖大道(106國道)北勁牌東路本案所在u 地塊北接勁牌東路（待建），建成后與新冶大道相連，未來將是本案的主要出行道路。u 一路相隔的是建設中的城北九年一貫制學校，建筑為6層，2008年7月竣工。建成后帶給本案的是嚴謹有序的人文景觀和書卷氣息。地塊交通條件市公安局 湖景花園市電信局 城北學校 尹勁 牌 路 勁 牌 東 路 金陽 新 規(guī)劃局光 項花 百代 銅 草園 銀座 冶 花 園 目 湖 規(guī)劃路 家 廣電局銅 都 大 地 國 際 塊 大下 道 黃 路 湖移動通信 體

35、育場市社保局 金山 道市地稅局 科學技術局 花園l 交通遠景規(guī)劃u 城北新區(qū)羅橋是黃石進入大冶市區(qū)的門戶，是武九線黃石段的重要一環(huán)，也是未來大廣高速公路的風景線之一；u 城北新區(qū)，是連接大冶市老城區(qū)與黃石市下陸區(qū)的紐帶，也是對接山南開發(fā)區(qū)和黃石火車站地區(qū)的樞紐。l 地塊周邊市政路網(wǎng) 如右圖所示，位于本案地塊北面的勁牌東路（待建），將成為本案最主要的出行道路，城北學校開學后應該會通公交車；其次是位于本案地塊東面的金湖大道（106國道）； 再次是位于本案地塊南面的下黃路； 貫穿地塊的規(guī)劃路，與新冶大道連接打通的時間未知。周邊市政配套設施【購物場所】 地塊周邊暫無，需借助本案自身的商業(yè)配套；方圓一公

36、里內(nèi)有名家世界家居廣場、冶商平價；陽光花園已申報農(nóng)貿(mào)市場?！疚幕逃?城北新建學校 華中學校 圖書館城北九年一貫制學校是市政府2007年向市民承諾的“十件實事”之一?？偼顿Y預計在4000萬元左右。開設60個教學班，其中初中40個，小學20個；可容納學生3000人。其中,中學部容納學生2000人，小學部容納學生1000人。2008年8月，初中一年級、小學一年級招收新生。新建學校東臨尹家湖，南依勁牌路，西接於家灣生活區(qū)，交通便利，環(huán)境幽靜。學校占地面積65畝，總建筑面積28000余平方米，主要建筑有小學部教學椄一棟，初中部教學樓兩棟，實驗樓一棟，綜合科技樓一棟，行政辦公樓一棟，多功能報告廳一座，

37、學生宿舍一棟，食堂一棟，250米塑膠運動場一座。建設工期為2年。2008年春節(jié)前6棟主體建筑完成樁基工程，2008年6月底6棟主體建筑交付使用。建成后將成為大冶市第一所九年一貫制的標準化學校，對促進大冶教育資源的整合與優(yōu)化配置具有十分重要的意義?！窘鹑诜铡恐袊y行中國工商銀行【郵政服務】中國郵政儲蓄【醫(yī)療衛(wèi)生】同欣藥店銅草大藥房 無公建醫(yī)院和診所【公建休閑場所】迎賓園廣場（106國道新冶大道交匯處西南角）；尹家湖濱湖公園（規(guī)劃設計中）；（下黃路南）體育中心、人民會堂、會展中心；【政府部門/企事業(yè)單位】市公安局、市規(guī)劃局、市電信局、市廣播電視局、武漢市公交交通管理有限公司大冶分公司【娛樂、餐飲

38、、運動、休閑設施】 陽光沙灘渡假村 （重慶）家富富僑（籌備中） 陽光沙灘陽光沙灘度假村，位于大冶3A級風景區(qū)美麗的青龍山尹家湖畔，占地60多畝，總建筑面積1.2萬平方米。椰樹縈繞風景優(yōu)美，是一家集四星級賓館、酒店、多媒體會議廳、餐飲茶樓、洗浴桑拿、演繹娛樂，沙灘水上運動，為一體的超大型商務旅游渡假服務場所。24小時服務，是黃石地區(qū)設施最齊全，環(huán)境最優(yōu)雅、檔次最高的四星級休閑度假酒店之一。距離本案15分鐘左右步行距離。¨ 地塊素質(zhì)從本項目地塊素質(zhì)來看，本項目處于良好的城市雙核心地帶，具有成為城市中心很難替代的地位。本項目位于大冶市城北新區(qū)核心地帶，城北新區(qū)在黃石規(guī)劃的版圖上是作為城市副

39、中心，功能定位是以文化教育、旅游、休閑功能為主的城市新區(qū)。從目前的大冶市規(guī)劃來看，城北新區(qū)將成為大冶市行政、文化、休閑中心。l 副行政中心、文化教育、旅游休閑中心的新區(qū)形態(tài)已初步成型。目前已經(jīng)有大批政府部門遷往北部新區(qū)辦公，眾鑫、廣廈、仁信、城建等公司在北部開發(fā)住宅；106國道與新冶大道交匯處西南角已建成迎賓園廣場，下黃路南即將建設體育中心和人民會堂，體育中心南側(cè)已建成會展中心；羅橋工業(yè)園區(qū)正在緊張建設并且已有部分企業(yè)入駐。這些狀況表明城北新區(qū)將成為大冶未來城市的主體，未來的第三產(chǎn)業(yè)將隨著城市逐步北移而向北有序發(fā)展。l 政府工作重點、新聞關注熱點。2007年市政府公開承諾的十件實事中有3件都在

40、本地塊及周邊，分別為：第3件，在開發(fā)區(qū)新建1所九年一貫制學校；第8件，籌資1550萬元完成“青龍山公園二期擴建工程、尹家湖濱湖公園建設工程、紅星湖截污工程”；第9件，預算內(nèi)安排200萬元完成文化體育活動中心選址、規(guī)劃設計及可行性研究等前期工作。l 配套設施仍在完善中。本案的周邊配套，在醫(yī)療、日常生活、購物休閑等方面仍不完善，公建方面政府正在逐步建設，娛樂休閑則有待各開發(fā)商的商業(yè)配套建設來彌補。SWOT（深層次）分析優(yōu)勢(S)l 教育優(yōu)勢u 緊鄰項目北側(cè)的城北學校，是大冶市第一所九年一貫制的標準化學校，是市政府教育工作的重點和試點單位注：教育優(yōu)勢在本案籌備期內(nèi)就可形成，是本案最優(yōu)的教育配套和人氣

41、吸引點。l 景觀環(huán)境優(yōu)勢u 項目東面：尹家湖畔，不可再生的珍貴自然資源，隨著尹家湖濱湖公園的規(guī)劃興建，景觀價值將逐步突顯；u 項目東面：金湖大道（106國道）按城市湖濱路規(guī)劃，增強游覽觀賞功能。u 項目北面：城北學校的人文景觀和濃濃書卷氣息。u 新區(qū)道路寬闊、規(guī)劃齊整，公建綠化、自然景觀面積大，居住環(huán)境比老城區(qū)優(yōu)越。注：景觀優(yōu)勢的最終形成還需一定年限，所以將之作為次于教育優(yōu)勢來宣傳，給予目標客戶的是一種“看得到”的憧憬。l 規(guī)模優(yōu)勢u 本案整體開發(fā)面積近13萬方，社區(qū)的規(guī)?；驼?guī)化管理，將吸引生活水平提高對居住有進一步要求的市民。劣勢（W）l 出行不便u 現(xiàn)有的公交線路都在新冶大道，從項目步

42、行至公交站點，需要20分鐘左右的時間。u 已經(jīng)建成通車的下黃東路位于項目地塊最南端，金湖大道則在最北端，非小區(qū)業(yè)主出行首選；而本案最直接的出行道路勁牌東路目前待建中，地塊中部的規(guī)劃道路則未知。l 小區(qū)規(guī)劃布局，受到地塊形狀方位的限制u 地塊狹長，為南北走向，景觀湖在地塊東面。房屋布局、建筑形態(tài)受限，在一定程度上影響產(chǎn)品形象檔次的提升。l 臨近國道u 金湖大道實為106國道，車速較快，過境車輛多，一方面有灰塵和嗓音的影響，另一方面對本案的商業(yè)人氣造成一定截流。l 景觀資源的觀賞性還不足u 東面湖畔的景觀是眾所周知的不可再生資源，然而未經(jīng)打磨的原生態(tài)景觀的觀賞性稍嫌不足，需給予說辭引導和進行部分改

43、造l 居民對于高層電梯房的較高價位和建筑密度存在一定抗性機會點（O）l 區(qū)位潛力u 大冶市城區(qū)以向北發(fā)展為主導，城市發(fā)展重心將逐步向城北新區(qū)轉(zhuǎn)移；u 與黃石對接的窗口所在，區(qū)域物流樞紐。u 周邊市政路網(wǎng)已經(jīng)形成。（下黃東路的修建，勁牌東路的修建）注：區(qū)位優(yōu)勢關乎本地區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?，需利用新聞事件和?guī)劃宣傳強調(diào)印象，從而將城北新區(qū)的“區(qū)域形象”植入市民心中。l 居住氛圍漸濃u 周邊銅草花園、陽光花園、警苑小區(qū)、湖景一期等先后建成入住，人氣初步形成l 現(xiàn)有商業(yè)的薄弱為未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展留有較大的空間潛力；同時，新興商業(yè)在價格水平上是吸引投資客戶的一大利器。l 新人口入駐引發(fā)需求。大冶市農(nóng)村居民依靠礦

44、資源迅速致富，大批農(nóng)民工進入城市；工業(yè)園區(qū)提供大量就業(yè)崗位，大批工人和新晉管理人員需要就近居住，對環(huán)境良好、管理規(guī)范商品房有很大的需求。l 小高層、高層產(chǎn)品逐漸被接受。市場的培養(yǎng)需要一個過程，高層住宅走進本地市場已有2年多的時間，未來將成為市場的一個發(fā)展方向。威脅點（T）l 競品項目威脅。就目前而言，在開發(fā)實力和開發(fā)經(jīng)驗上形成競爭的是黃石長龍地產(chǎn)的“銅都國際”；在項目規(guī)模、規(guī)劃理念和產(chǎn)品形態(tài)上，對本案形成一定威脅的則是本案西面在售的“湖景花園”和本案南鄰籌備中的勁牌“金山花園（一品人家）”。l 新區(qū)土地供應量大，新盤體量基本在10萬方以上，有潛在的競爭威脅。l 房價在不斷上揚，而需求正逐步減弱

45、或趨于理性。l 拆遷工作和規(guī)劃道路在時間上無法確定，將影響項目進度，對項目建設及銷售均產(chǎn)生影響。結論從項目地塊性質(zhì)來看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊在教育配套、景觀環(huán)境資源及開發(fā)規(guī)模上具有較大的優(yōu)勢。項目的核心優(yōu)勢在于：教育優(yōu)勢、景觀資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢。但考慮到本地塊臨近106國道，嗓音和灰塵污染對小區(qū)環(huán)境造成一定的負面影響；景觀資源未經(jīng)打磨,觀賞性還有待提高；并且地塊形狀、走向局限了小區(qū)的規(guī)劃布局，所以該地塊適宜于建設一個舒適、休閑、高尚的人文社區(qū)。只有采取有效措施，在規(guī)劃設計上、景觀利用上、戶型設計上、商業(yè)規(guī)劃上、宣傳推廣上下功夫，再輔以規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢，才能

46、揚長避短，逐步實現(xiàn)銷售的四個層次（能賣快點賣高價賣塑造品牌）。土地 SWOT分析S（優(yōu)勢）1、教育優(yōu)勢2、景觀資源優(yōu)勢3、開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢W（劣勢）公共交通不便規(guī)劃受到地形局限景觀資源未經(jīng)打造高層產(chǎn)品抗性國道噪音污染O（機會）1、 區(qū)位潛力2、 小高層、高層逐步被接受3、 商業(yè)發(fā)展?jié)摿蛢r格空間4、 周邊園區(qū)建成后提供就業(yè)崗位，人口入駐引發(fā)購買需求T（威脅）1、 大盤競品項目的威脅2、 土地供應加大存在潛在競爭3、 市場需求減弱4、 拆遷和規(guī)劃路時間的不確定性，影響開發(fā)進度大冶 水岸龍庭 項目定位篇¨ 項目市場定位【項目市場細分】 當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場進入買方市場,任何一個樓盤要

47、想取得良好的銷售業(yè)績,除了做好內(nèi)在品質(zhì)的建設外,分析并準確的把握客戶構成、客戶來源渠道和客戶心理需求更顯得尤為重要。l 大冶市購房客源結構u 2006年之前的購房客戶，公務員約占到20%，廠礦職工占到40%50%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的購房者占到30%40%，其余為其他購房者；u 2006年至2007年的購房客戶，公務員僅占到3%5%（主要為公、檢、法、鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員），私營業(yè)主在大冶工作的親戚朋友占到10%左右（私營業(yè)主本人多數(shù)去黃石甚至武漢購房），國有企業(yè)改制、職工購房占到30%左右，鄉(xiāng)鎮(zhèn)打工返鄉(xiāng)者占到30%；u 現(xiàn)階段，公務員購房者又有進一步減少，這與各單位定向開發(fā)福利房有一定的關系；而廠礦職工購房者也在

48、大幅下降，這一情況可能會在新的工業(yè)園區(qū)建成，提供大量就業(yè)崗位后得到改觀；鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者比例逐步上升，占到購房主力，這種非本土購房者為主的現(xiàn)象有違常理，但在大冶這樣擁有眾多下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村居民的地級城市，是有其存在依據(jù)的。l 居民收入u 大冶市區(qū)公務員月收入2000元左右；u 大冶企業(yè)如勁酒職工月收入1500元左右；u 大冶鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員月收入15001600元左右。【目標客戶定位】結合本案所處的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢和周邊配套，決定其目標客戶首先要從臨近的學校、園區(qū)工廠和企事業(yè)單位來挖掘；覆蓋范圍以本案為圓心，半徑3公里圓圈內(nèi),重點向北和西北面發(fā)展。目標客戶的年齡應以2555歲的人群為主；目標客戶的職業(yè)為中

49、等收入的教職員工、廠礦企業(yè)中高層管理人員、個體經(jīng)營戶為主；目標客戶的經(jīng)濟狀況以家庭月收入3500元以上的家庭為主。l 教師臨近學校最終3000學生的容納量，將陸續(xù)引進近300人的師資力量，除本市各學校調(diào)派支援外，后期主要還是得招收新人，不乏會有外省市師資遷入，這批新移民將帶來一定的購房需求。l 為孩子讀書良好的校舍環(huán)境和教學質(zhì)量，勢必帶來充足的生源，不乏老城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)幕名而來的學生家長，為了孩子的教育而就近購房。l 工業(yè)園區(qū)工人和管理人員羅橋工業(yè)園區(qū)和西北工業(yè)園區(qū)的二、三期工程還在建設中，建成后將提供大量就業(yè)崗位。大批工人和新晉管理人員需要就近居住，對環(huán)境良好、管理規(guī)范商品房有很大的需求。l

50、 個體經(jīng)營戶在現(xiàn)代自主經(jīng)營的大好時期，隨時都會有做生意而致富的人出現(xiàn)，這樣一批私營個體老板在經(jīng)濟條件得到改善后，而是返鄉(xiāng)為家人改善居住條件，也會帶來一定的購房需求。l 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小礦主除了有去黃石、武漢或者其他城市購房的礦主外，也會有一部分考慮在本地置業(yè)，這與本案也是一個機會。l 鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢人下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)有不少經(jīng)濟條件較好的村民，會考慮到建設配套優(yōu)越的上級城區(qū)來購房定居。根據(jù)我們對項目需求群體分析，推斷本項目客戶組成可能如下：客戶類別來訪量成交量年 齡教師30%7%2835歲為孩子讀書35%30%3540歲工業(yè)園區(qū)工人和管理人員20%10%3055歲個體經(jīng)營戶5%20%3540歲鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小礦主5%13%3

51、540歲鄉(xiāng)鎮(zhèn)其他有錢人5%20%3540歲¨ 項目總體定位結合項目SWOT分析，本項目的優(yōu)勢在于教育配套、景觀資源、開發(fā)規(guī)模、區(qū)位潛力，不足之處在于噪音、公共交通和地形局限。特別是與項目比鄰而居的“九年一貫制學?！?，教育牌是本項目最具有競爭力的優(yōu)勢所在；另一個優(yōu)勢就是地處尹家湖畔第一線，比“銅都國際”和“湖景花園”更親近湖邊，享受真正意義上的濱湖生活，是集居住、休閑、娛樂為一體的生活區(qū)。因此，本項目的消費檔次應在“區(qū)域中高檔樓盤”，項目總體定位應為：“濱湖而居 與學為鄰 新中心 宜居生活社區(qū)”¨ 項目案名定位樓盤案名是項目市場定位核心理念的外在表現(xiàn)，是面向市場的第一訴求，是項目主要賣點的精粹。一個好的樓盤名稱，不但可以表達出項目的優(yōu)勢所在，起到廣告作用，還可以提升開發(fā)商企業(yè)品牌形象?？梢哉f，極具親合力、能給人以審美愉悅的樓盤名稱，本身就是活廣告，宣傳效果比其他推廣形式強十倍。本項目核心優(yōu)勢在：Ø 教育配套優(yōu)勢Ø 景觀資源