1、企業(yè)財(cái)務(wù)管理常見問題及改進(jìn)建議財(cái)務(wù)管理是對企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的財(cái)務(wù)關(guān)系所行使的直接管理， 主要 內(nèi)容包括籌資管理、投資管理、資產(chǎn)管理、收入管理、分配管理等。資金運(yùn)動(dòng)是 企業(yè)經(jīng)營管理的貨幣表現(xiàn)， 所以那里有資金運(yùn)動(dòng)那里就有財(cái)務(wù)管理， 那里有經(jīng)營 管理，那里就有財(cái)務(wù)管理。 財(cái)務(wù)管理具有三大基本功能：資金管理功能、成本控 制功能、監(jiān)督控制功能， 三大功能貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程， 所以說財(cái)務(wù)管理是 企業(yè)管理的核心，財(cái)務(wù)管理狀態(tài)對于企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的影 響。一、物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上常見的問題及產(chǎn)生原因 以下文章中所指的問題不針對任何特定單位，只是就事論事而已。1、經(jīng)營者對財(cái)務(wù)管理重

2、視不夠問題的表現(xiàn)： 一是、有的經(jīng)營者在企業(yè)經(jīng)營管理中偏好于行政手段， 以自己 的意志為行動(dòng)準(zhǔn)則 ，財(cái)務(wù)管理意識淡薄，隨意性強(qiáng)； 二是、 有的過于“放手”， 讓部門各自為政， 沒能溝通部門職能間的內(nèi)在聯(lián)系， 財(cái)務(wù)管理的綜合性和系統(tǒng)性 大打折扣；三是、有的不懂得財(cái)務(wù)部門是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)和企業(yè)內(nèi)控的中心， 沒有給予必要的授權(quán)，也沒有提出任務(wù)和要求，只滿足于算賬、出報(bào)表； 四是、 有的經(jīng)營意識停留在規(guī)模擴(kuò)張上， 試圖多接項(xiàng)目出效益， 不重視提升管理出效益， 結(jié)果項(xiàng)目多了效益還不見好； 五是、 有的經(jīng)營者重服務(wù)質(zhì)量輕經(jīng)營質(zhì)量， 只關(guān)注 維修保養(yǎng)、 清潔綠化、保安這些具體服務(wù)， 沒有認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)效益是物

3、業(yè)項(xiàng)目管理 重要內(nèi)容， 不顧虧損創(chuàng)品牌， 創(chuàng)出的只是一個(gè)虧損的品牌， 一個(gè)不可能持久的品 牌。主要的原因：一是、 經(jīng)營者領(lǐng)導(dǎo)能力方面有缺陷。比如，經(jīng)營管理中偏好于 行政手段，以自己的意志為行動(dòng)準(zhǔn)則 ，隨意性強(qiáng)，不會得用人，不知道經(jīng)濟(jì)手 段和專業(yè)技術(shù)手段對經(jīng)營管理有更強(qiáng)大的威力、 作用更有效； 二是、經(jīng)營者管理 能力方面有缺陷。比如，對部門過于“放手”，缺少全面系統(tǒng)的管理思想，他們 不知道企業(yè)經(jīng)營管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，沒有建立起各條線的相互聯(lián)系和協(xié)調(diào)， 使之形成一個(gè)完整的管理系統(tǒng)； 三是、管理者缺少某些方面的知識有缺陷， 比如 主觀武斷的和不重視財(cái)務(wù)， 可能是工作作風(fēng)的原因， 也可能是缺少財(cái)務(wù)知

4、識的原 因，因?yàn)椋?他根本不知道會計(jì)是如何記錄企業(yè)經(jīng)營的信息， 不知道這些信息對經(jīng) 營管理的作用。2、財(cái)務(wù)部門建設(shè)薄弱，財(cái)務(wù)管理能力不強(qiáng)問題的表現(xiàn)： 一是、部門技術(shù)力量配置較弱， 有的物業(yè)企業(yè)把財(cái)務(wù)部的作用 定位在收支、記賬、出報(bào)表，所以對財(cái)務(wù)部沒有較高的要求，所聘財(cái)務(wù)工作人員 業(yè)務(wù)水平低，管理能力差，無法滿足財(cái)務(wù)管理需要； 二是、 人員配置不合理，或 人員偏少，免強(qiáng)應(yīng)付會計(jì)管理，沒有力量從事財(cái)務(wù)管理；或人員偏多過，工作量 不飽滿，加上財(cái)務(wù)管理膚淺簡單更顯人浮于事； 三是、部門分工不合理，往往以 會計(jì)工作進(jìn)行分工， 疏忽財(cái)務(wù)管理工作的人員設(shè)置； 四是、 缺少具有財(cái)務(wù)專業(yè)管 理能力又熟悉物業(yè)管理

5、業(yè)務(wù)的人才， 在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制中顯得力不從心。 五是、下 屬企業(yè)，如分公司、子公司財(cái)務(wù)相對獨(dú)立財(cái)務(wù)人員聽命于單位領(lǐng)導(dǎo)獨(dú)立性難證保 證。主要原因：領(lǐng)導(dǎo)重視是財(cái)務(wù)部的外部環(huán)境， 部門人員尤其負(fù)責(zé)人的知識和能 力則是內(nèi)因，也是主要原因。3、制度不健全或貫徹不得力，問題的表現(xiàn)：一是、 有些重要制度缺失，如會計(jì)制度、預(yù)算管理制度等，有 的企業(yè)有財(cái)務(wù)制度， 但沒有會計(jì)制度， 會計(jì)基礎(chǔ)工作不規(guī)范， 造成財(cái)務(wù)管理運(yùn)作 困難；二是、管理制度不配套，有的物業(yè)企業(yè)制定了財(cái)務(wù)管理制度、會計(jì)管理制 度等重要制度， 但因這些制度都比較宏觀比較原則， 沒有相應(yīng)的內(nèi)部控制制度配 套支持，如：采購管理制度、 存貨管理制度、 會計(jì)

6、內(nèi)控制度等， 管理控制不嚴(yán)密， 漏洞較多； 三是、制度內(nèi)容與管理實(shí)際相脫節(jié)，不能滿足管控要求，如：內(nèi)容能 體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的一般要求， 但與物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際需要相脫節(jié)、 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)內(nèi) 容缺失或不全等。 四是、制度貫徹執(zhí)行不力，這種現(xiàn)象比較多見，或制度在實(shí)際 管控中未真正執(zhí)行，或制度執(zhí)行時(shí)把握過松過寬，致制度鋼性不足，靈活有余， 使制度形同虛設(shè)。主要的原因： 一是、管理層或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對制度建設(shè)存在重視不夠或疏忽的 情況；二是、制度建設(shè)的管理不善，首先，制度設(shè)計(jì)人員知識和能力的原因，制 度設(shè)計(jì)有缺陷， 其次未經(jīng)必要的程序如調(diào)研、 草擬、討論、評審、批準(zhǔn)、發(fā)布等， 形成的制度質(zhì)量不高； 三是、制度制定

7、和修訂時(shí)考慮管理的系統(tǒng)性和完整性不足， 全局性的重要制度應(yīng)該滿足企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需要， 局部性的和重要制度的細(xì)則則 必需滿足內(nèi)控體系的需要； 四是、 制度的修訂、升級不及時(shí)，制度制訂后長期未 進(jìn)行修訂，管理中出現(xiàn)新情況、新變化未作跟進(jìn)，致使部分內(nèi)容失效； 五是、 制 度執(zhí)行時(shí)彈性過大，因人因事把握尺度不嚴(yán)一致，久之導(dǎo)致制度失去嚴(yán)肅性。4、業(yè)務(wù)建設(shè)差，業(yè)務(wù)基礎(chǔ)薄弱 問題的表現(xiàn)：一是、有的財(cái)務(wù)部門依法建帳不到位， 明細(xì)科目設(shè)置過于簡單， 明細(xì)賬目不明細(xì)，數(shù)據(jù)過于宏觀籠統(tǒng)，甚至不準(zhǔn)確，統(tǒng)計(jì)分析困難，不能真實(shí)反 映企業(yè)經(jīng)營信息； 二是、 有的財(cái)務(wù)部門重會計(jì)輕財(cái)務(wù)，只關(guān)注記賬、出“三表” （資產(chǎn)負(fù)債表、利

8、潤表、現(xiàn)金流量表），缺少各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表，忽視了財(cái)務(wù)的 監(jiān)督控制職能； 三是、有的財(cái)務(wù)部門經(jīng)濟(jì)核算粗糙， 沒有按管理項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)核算， 即沒有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算報(bào)表， 也沒有賬目明細(xì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析， 無法知道每個(gè)項(xiàng)目的 經(jīng)營情況， 不利于項(xiàng)目的分析考核， 也無法滿足業(yè)主公布賬目的要求， 違反了物 業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定； 四是、 財(cái)務(wù)控制功能淡化，不能發(fā)揮作用，有的財(cái)務(wù)部自身 財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位， 對基層也沒有實(shí)施預(yù)算管理， 收入管理、 成本費(fèi)用控制等 措施，有的管理項(xiàng)目長期虧損沒有對策。問題存在的原因：一是 、財(cái)務(wù)人員尤其是部門經(jīng)理的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力較低， 與任職要求有差距； 二是、工作標(biāo)準(zhǔn)低，有的并不是人員

9、素質(zhì)問，而是工作標(biāo)準(zhǔn) 定位較低造成的； 三是、基礎(chǔ)建設(shè)沒搞好，先天不足，難以達(dá)到高質(zhì)量的工作水 準(zhǔn)；四是、對物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)不熟悉， 沿用了過去所從事的工業(yè)會計(jì)或商業(yè)會 計(jì)的辦法。5、財(cái)務(wù)控制不到位，風(fēng)險(xiǎn)防范能力低下 問題的表現(xiàn)：一是、 財(cái)務(wù)部門自身控制不到位，財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不健全、內(nèi)部 不相容職務(wù)分離不嚴(yán)格，時(shí)有舞弊情況發(fā)生； 二是、 財(cái)務(wù)預(yù)算制定不科學(xué)、不準(zhǔn) 確，甚至與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)相左；對各條線的經(jīng)營預(yù)算，因缺泛基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，拿不出 自己的意見，往往任其自由， 只起一個(gè)統(tǒng)計(jì)匯總的作用， 因而從制定預(yù)算開始就 控制不力； 三是、 對各條線運(yùn)營的控制參與不深，如：對他們管理制度規(guī)定的缺 陷、不相容職

10、務(wù)未分離、成本費(fèi)用超預(yù)算及預(yù)算外開支未管控等監(jiān)督控制不嚴(yán)； 四是、 對經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能及時(shí)提出預(yù)防措施等。問題存在的原因：一是、 企業(yè)管理體系存在缺陷，如管理制度體系不健全、 制度缺少相應(yīng)的細(xì)則、 規(guī)定或流程配套、 內(nèi)控體系未建立或內(nèi)控機(jī)制不健全； 二 是、對財(cái)務(wù)部門的定位和要求偏低或領(lǐng)導(dǎo)支持不夠。 如：對財(cái)務(wù)部的工作目標(biāo)定 位偏低或不明確； 對財(cái)務(wù)部的職能、 權(quán)限規(guī)定不明確或不準(zhǔn)確， 財(cái)務(wù)實(shí)施管控缺 泛依據(jù)；對財(cái)務(wù)部與各經(jīng)營管理部門的關(guān)系梳理不清楚， 協(xié)調(diào)與支持不夠； 三是、 財(cái)務(wù)部門建設(shè)和管理比較薄弱， 如：業(yè)務(wù)管理制度不健全、 會計(jì)制度和財(cái)務(wù)內(nèi)部 控制制度等， 或沒有建立或內(nèi)容不

11、健全， 部分財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高， 部門內(nèi)部管理 不嚴(yán)，工作質(zhì)量欠佳等； 四是、財(cái)務(wù)控制手段比較單調(diào)，如：全面經(jīng)濟(jì)核算、全 面預(yù)算管理、 企業(yè)內(nèi)控管理等科學(xué)手段或沒有實(shí)施、 或雖已實(shí)施但實(shí)施中的管控 不嚴(yán)，效果不佳。二、上述存在問題的對策 財(cái)務(wù)管理是一個(gè)很大的課題，存在問題的對策也并非一言兩言可以說得清 楚，以下僅對解決上述存在的問題提一點(diǎn)思路。 僅供參考。 一些具體可操作性的 建議，如：如何實(shí)施全面預(yù)算管理、如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制、如何加強(qiáng)物 業(yè)管理中的內(nèi)部控制等，將在后續(xù)的探討中專題討論。1、經(jīng)營者要重視運(yùn)用財(cái)務(wù)管理手段1) 提高經(jīng)營者自身的財(cái)務(wù)知識能力。經(jīng)營者要努力提高自己的財(cái)務(wù)知識，

12、有條件的可參加專業(yè)培訓(xùn)， 沒條件的應(yīng)在平時(shí)工作中加強(qiáng)學(xué)習(xí)， 在游泳中學(xué)會游 泳。懂財(cái)務(wù)是重視財(cái)務(wù)管理的前提；2) 要關(guān)注企業(yè)管理體系建設(shè)， 把財(cái)務(wù)管理控制手段融入企業(yè)的制度、 規(guī)章、 規(guī)范、流程，形成完整的控制體系；3) 明確財(cái)務(wù)管理的責(zé)任和權(quán)力。要明確各部尤其是財(cái)務(wù)部門在財(cái)務(wù)管理中 的責(zé)任和權(quán)力， 為全面實(shí)施全過程財(cái)務(wù)控制進(jìn)行科學(xué)分工和合理授權(quán)， 以此為基 礎(chǔ)建立企業(yè)的經(jīng)營管理責(zé)任制度。4) 明確企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)。要明確提出企業(yè)階段性的經(jīng)營目標(biāo)和 財(cái)務(wù)目標(biāo)，作為制訂企業(yè)預(yù)算管理的依據(jù)和績效考核的依據(jù)。2、加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)隊(duì)伍建設(shè)1) 要選好財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 要選擇思想道德好，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)能

13、力強(qiáng)的人擔(dān)任財(cái)務(wù) 部經(jīng)理， 優(yōu)先任用財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)好， 又懂物業(yè)管理的復(fù)合性人才。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理是企業(yè) 財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵人物，也是財(cái)務(wù)部門的領(lǐng)頭羊，俗話說“將熊熊一窩” ，強(qiáng)將手 下無弱兵，一定要嚴(yán)格把，選好財(cái)務(wù)部經(jīng)理；2）加強(qiáng)制度建設(shè)， 規(guī)范部門管理。 一要 ，建立和健全財(cái)務(wù)管理和會計(jì)管理 兩個(gè)基本制度。依照企業(yè)財(cái)務(wù)通則和企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合行業(yè)和企業(yè)實(shí) 際修訂企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度和企業(yè)會計(jì)管理制度，沒有建立的應(yīng)制定，需 要修改的應(yīng)修改。 二要，建立和健全與二個(gè)基本制度相配套的文件。 文件包括各 類制度、規(guī)定、辦法、實(shí)施細(xì)則，如：財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度 、收入管理制度 、 采購管理制度和操作流程、成本費(fèi)用管理制度

14、、倉庫（存貨）管理制 度、現(xiàn)金報(bào)銷制度 等，以此規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理和會計(jì)管理。 三要，建立內(nèi) 部會計(jì)管理制度，加強(qiáng)部門內(nèi)部管理。財(cái)務(wù)部是企業(yè)財(cái)、物的管理機(jī)構(gòu)，肩負(fù) 當(dāng)家理財(cái)管錢管物的重任， 由于接觸錢物的便利， 管理不當(dāng)反而容易成為舞弊的 重災(zāi)區(qū)（見附件一： 會計(jì)舞弊的表現(xiàn)形式 ）。內(nèi)部會計(jì)管理制度， 一般應(yīng)包括： 內(nèi)部會計(jì)管理體系、 會計(jì)人員崗位責(zé)任制度、 賬務(wù)處理程序制度、 內(nèi)部牽制制度、 原始記錄管理制度等， 明確部門工作規(guī)范和財(cái)會人員行為規(guī)范， 把部門建設(shè)建立 在制度和規(guī)范的基礎(chǔ)上。3）提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)和管理能力。 一要、 加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的思想教育，提 高他們思想道德素質(zhì)。 二要、加強(qiáng)財(cái)

15、務(wù)人員的再教育， 提高他們的道德素質(zhì)和業(yè) 務(wù)技能。 鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員參加繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)， 深入學(xué)習(xí)和研究財(cái)會法規(guī)， 學(xué)習(xí)財(cái) 務(wù)管理新技術(shù)， 熟悉駕馭會計(jì)電算化和財(cái)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)化新技能。 三要、鼓勵(lì)財(cái)務(wù) 人員努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識， 成為思想素質(zhì)高、 精通財(cái)會業(yè)務(wù)、 熟悉物業(yè)管理的 復(fù)合性管理人才。企業(yè)應(yīng)有計(jì)劃地選派品德好業(yè)務(wù)好的財(cái)務(wù)管理人員參加物業(yè)管 理培訓(xùn)，安排他們下項(xiàng)目掛職鍛煉學(xué)管理，為企業(yè)準(zhǔn)備高水平的后備干部。4）加強(qiáng)會計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范化建設(shè)。 會計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范化建設(shè)是為了建 立規(guī)范的會計(jì)工作秩序， 提高會計(jì)工作水平。 規(guī)范的內(nèi)容應(yīng)不少于： 會計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè) 置、人員配備、職業(yè)道德、工作交接、會計(jì)核

16、算、電算化管理、憑證記賬、財(cái)務(wù) 報(bào)告、會計(jì)監(jiān)督、內(nèi)部管理等內(nèi)容。 （見附件二：會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范 ）3、加強(qiáng)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制 不少企業(yè)財(cái)務(wù)部重會計(jì)、輕財(cái)務(wù)，只關(guān)注記賬、核算、出“三表”，卻忽視 了發(fā)揮企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制的作用。 企業(yè)內(nèi)部控制不單純是財(cái)務(wù)部的工作， 但財(cái)務(wù) 部門在其中起著關(guān)鍵性的作用。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過于宏觀和籠統(tǒng)，只有對外的“三表” （資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表），缺少企業(yè)內(nèi)部控制所需的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、財(cái) 務(wù)分析報(bào)表和專題財(cái)務(wù)報(bào)告。 企業(yè)內(nèi)控?zé)o從談起， 企業(yè)管理缺陷不能得到數(shù)據(jù)說 明，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和也不能及時(shí)反映。 這種現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因是財(cái)務(wù)管理的定 位低、財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱、內(nèi)部會計(jì)控制缺

17、泛規(guī)范。1）科學(xué)地設(shè)計(jì)內(nèi)部崗位，合理內(nèi)部分工。 一是、 崗位設(shè)置原則。崗位設(shè)置 應(yīng)滿足管理需要，一般的以下四個(gè)原則： 一是、 按需設(shè)崗。根據(jù)會計(jì)業(yè)務(wù)需要設(shè) 置會計(jì)工作崗位。二是、符合內(nèi)部牽制的要求。崗位可以一人一崗、一人多崗或 者一崗多人，但不查容職務(wù)必需分離。三是、有利于會計(jì)人員熟悉全面業(yè)務(wù)，提 高業(yè)務(wù)素質(zhì)。四是、按照規(guī)范的要求配備會計(jì)人員，包括任職資格和條件，滿足 回避制度等。 二是、 示范性崗位。會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人（會計(jì)主管人員）、出納、財(cái) 產(chǎn)物資核算、工資核算、成本費(fèi)用核算、財(cái)務(wù)成果核算、資金核算、往來核算、 總賬報(bào)表、稽核、檔案管理。 三是、 精簡高效，合理分工。根據(jù)精簡高效要求許 多單

18、位都不會每個(gè)示范崗位都設(shè)專人， 但無論是一人多崗還是一崗多人， 除了滿 足四原則外，應(yīng)覆蓋上述所有示范性崗位， 不設(shè)專人但該工作不能沒人管。 四是、 許多大型物業(yè)管理企業(yè)通常一個(gè)會計(jì)負(fù)責(zé)多個(gè)管理項(xiàng)目， 從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算， 到 內(nèi)部控制，全歸他負(fù)責(zé)（除了不相容職務(wù)），這樣分工自有它的道理。2）建立內(nèi)部控制規(guī)范。 企業(yè)內(nèi)部控制大體上有十八個(gè)方面：組織架構(gòu)、發(fā) 展戰(zhàn)略、人力資源、社會責(zé)任、企業(yè)文化、資金活動(dòng)、采購業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、銷 售業(yè)務(wù)、研究開發(fā)、工程管理、擔(dān)保業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)外包、財(cái)務(wù)報(bào)告、全面預(yù)算、合 同管理、內(nèi)部信息傳遞、 信息系統(tǒng)。 這十八個(gè)方面除少數(shù)幾個(gè)與財(cái)務(wù)部門是間接 關(guān)系，大部分是財(cái)務(wù)部門

19、的直接內(nèi)容， 財(cái)務(wù)部門有義務(wù)配合企業(yè)建立規(guī)范的管理 控制辦法。（見附件三：企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范 ）3）根據(jù)內(nèi)控需要設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)采集內(nèi)容和財(cái)務(wù)分析報(bào)表。一是、 在設(shè)置會計(jì)科 目、各級明細(xì)科目，尤其是會計(jì)賬戶時(shí)，要充分考慮企業(yè)內(nèi)控?cái)?shù)據(jù)采集的需要； 在此基礎(chǔ)上設(shè)置內(nèi)控所需要的財(cái)務(wù)分析報(bào)表， 以滿足管理需要。 只要數(shù)據(jù)采集到 位，許多數(shù)據(jù)可以過電腦統(tǒng)計(jì)， 自動(dòng)生成報(bào)表。 二是、分析報(bào)表可根據(jù)需要設(shè)計(jì)， 物業(yè)企業(yè)一般財(cái)務(wù)分析報(bào)表有：某項(xiàng)目的經(jīng)營情況報(bào)表、及歷年數(shù)據(jù)對照報(bào)表； 數(shù)個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營情況比較報(bào)表； 收入情況及收繳率報(bào)表； 成本費(fèi)用報(bào)表含明細(xì)及所 占比率分析； 數(shù)個(gè)項(xiàng)目成本費(fèi)用比較報(bào)表； 不同性質(zhì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

20、對照報(bào)表； 虧 損項(xiàng)目經(jīng)營分析報(bào)表等。4）規(guī)范財(cái)務(wù)報(bào)告制度。財(cái)務(wù)報(bào)告是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要工作之一，是財(cái)務(wù) 與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層間信息溝通的重要手段， 是發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督、 控制作用的體現(xiàn)和措施： 一是，綜合性的財(cái)務(wù)報(bào)告 ，通常年中和年底提交，主要內(nèi)容是：對企業(yè)的經(jīng)營特 征，利潤實(shí)現(xiàn)及其分配情況，資金增減變動(dòng)和周轉(zhuǎn)利用情況，稅金繳納情況，存 貨、固定資產(chǎn)等主要財(cái)產(chǎn)物資的盤盈、 盤虧、毀損等變動(dòng)情況及對本期或下期財(cái) 務(wù)狀況將發(fā)生重大影響的事項(xiàng)做出客觀、 全面、系統(tǒng)的分析和評價(jià)， 并進(jìn)行必要 的科學(xué)預(yù)測， 需要時(shí)可將企業(yè)經(jīng)營中存在的重大問題提出意見和建議。 二是，專 題分析報(bào)告， 一般是單項(xiàng)的分析報(bào)告， 是針對

21、某一時(shí)期企業(yè)經(jīng)營管理中的某些關(guān) 鍵問題、重大經(jīng)濟(jì)措施或薄弱環(huán)節(jié)等進(jìn)行專門分析后形成的書面報(bào)告。 這種報(bào)告 不受時(shí)間限制、一事一議、易被經(jīng)營管理者接受、收效快。因此，專題分析報(bào)告 能總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 引起領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)部門重視， 具有提高企業(yè)管理水平的作用。 物 業(yè)管理新項(xiàng)目上馬后三年內(nèi)應(yīng)注意發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告， 三年以上的老項(xiàng)目， 如果 效益較差應(yīng)注意研究其內(nèi)部控制中存在問題， 提交分析報(bào)告； 三是，簡要分析報(bào) 告，這種報(bào)告是對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在一定時(shí)期內(nèi)，存在的問題或比較突出的問題， 進(jìn)行概要的分析而形成的書面報(bào)告。 簡明扼要、抓住要害， 反映和說明企業(yè)在分 析期內(nèi)業(yè)務(wù)經(jīng)營的基本情況， 企業(yè)累計(jì)完成各項(xiàng)

22、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的情況， 及預(yù)測今后發(fā) 展趨勢。這種報(bào)告通常適用于定期分析，可按月、按季進(jìn)行編制。四是， 特殊報(bào) 告。指發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)或舞弊、 或非財(cái)務(wù)部層面可以解決的各種危機(jī)事件等， 需領(lǐng) 導(dǎo)層出面協(xié)調(diào)、 掌控和決策、 應(yīng)對的應(yīng)及時(shí)組織特殊報(bào)告。 這種報(bào)告只在必要時(shí) 進(jìn)行編制。5）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算。 經(jīng)濟(jì)核算是企業(yè)經(jīng)營管理必需要的工作，物業(yè)管理企業(yè) 在做好全公司核算的同時(shí) ,必須對每一個(gè)管理項(xiàng)目單獨(dú)核算， 一是、 能清楚地知 道該項(xiàng)目的收入、成本費(fèi)用、盈虧情況，通過分析發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)和存在問題，以 利改進(jìn)。二是、 物業(yè)條例規(guī)定物業(yè)企業(yè)要定期向業(yè)主公布賬目， 有些物業(yè)企業(yè)這 方面做得不好，如公布不及時(shí)、賬目不

23、清楚、數(shù)據(jù)不真實(shí)等，往往是丟失項(xiàng)目的 重要原因。6）實(shí)施全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是經(jīng)營管理的重要手段，也是扭轉(zhuǎn)虧 損的有力措施，不少項(xiàng)目虧損，其中一個(gè)重要原因是沒有實(shí)施全面的預(yù)算管理。大體做法如下（詳細(xì)做法將有專題報(bào)告）：一是、建立健全企業(yè)的全面預(yù)算管理制度。 通過全面預(yù)算管理，將企業(yè)的年 度經(jīng)營指標(biāo)層層分解，落實(shí)到每個(gè)單位、每個(gè)部門、每位員工，做到人人頭上有 指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩上有任務(wù)，每一個(gè)層面、每一個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要以預(yù)算為執(zhí)行 標(biāo)準(zhǔn)。二是、在預(yù)算執(zhí)行過程中，定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，找出差異產(chǎn)生的 原因，有針對性制定糾正、改進(jìn)和預(yù)防措施，調(diào)整策略，提高公司的經(jīng)營能力和 運(yùn)營質(zhì)量。三是、

24、將績效考核與預(yù)算執(zhí)行情況相結(jié)合，通過預(yù)算考評，把預(yù)算執(zhí)行情況 與管理者、員工的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，獎(jiǎng)懲分明，依據(jù)預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果實(shí)施績效考核， 既可以確保全面預(yù)算管理的各項(xiàng)工作落到實(shí)處，又可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程及 執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的偏差，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。附件一：會計(jì)舞弊常見的表現(xiàn)形式附件二：會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范附件三：企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識也、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、

25、救護(hù)知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識、消防知識、法律常識教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識及消防專業(yè)知識，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場保護(hù)及處理知識2 ）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點(diǎn)的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門 衛(wèi)守護(hù)，定點(diǎn)守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，

26、在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技能保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1）保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時(shí)全面掌握保安專業(yè)知識以及在具體工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)和員工生命財(cái)產(chǎn)的安全。3）法律常識及職業(yè)道德教育通過法律常識及職業(yè)道德教育，使保安樹立法律意識和良好的職業(yè)道德觀念，能夠運(yùn)用法律知識正確處理工作中發(fā)生的各種問題；增強(qiáng)保安人員愛崗敬業(yè)、無私奉獻(xiàn)更好的為公司服務(wù)的精神。4）工作技能培訓(xùn)其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知