1、國有土地交易常識與交易示例分析國有土地交易常識與交易示例分析Gemdale Corporation第一部分 土地所有權(quán)的歸屬第二部分第三部分國有土地使用權(quán)研究國有土地使用權(quán)出讓第四部分 提 綱招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類及案例分析 21世紀(jì)最寶貴的財(cái)富是什么? PK 對于擁有了大量優(yōu)秀人才的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又是什么更重要呢？OROROR設(shè)計(jì)工程營銷成本、財(cái)務(wù)Gemdale Corporation 土土 地地Gemdale Corporation第一部分土地所有權(quán)歸屬土地所有權(quán)歸屬要 點(diǎn) 概念概念 范圍界定范圍界定土地所有權(quán)歸屬土地所有權(quán)歸屬Gemdale Corporation土地所有權(quán)歸屬土地所

2、有權(quán)歸屬土土地地按按所所有有權(quán)權(quán)分分類類國有土地國有土地集體土地集體土地城市市區(qū)的土地；城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)國家依法沒收、征收、征購農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)國家依法沒收、征收、征購為國有的土地；為國有的土地；國家依法征收的原集體所有的土地；國家依法征收的原集體所有的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地因國家組織移民、自然災(zāi)害等原

3、因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。地。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理；管理；在一個村范圍內(nèi)存在兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，且在一個村范圍內(nèi)存在兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民

4、小組作為所有者代表經(jīng)營、管理；小組作為所有者代表經(jīng)營、管理；農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有者代表經(jīng)有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有者代表經(jīng)營、管理。營、管理。Gemdale Corporation第二部分國有土地使用權(quán)研究國有土地使用權(quán)研究要 點(diǎn) 國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán) 土地出讓流程土地出讓流程 政府土地增值收益及分配政府土地增值收益及分配 建設(shè)用地是土地使用中的一個重要制度。國有土地主要建設(shè)用地是土地使用中的一個重要制度。國有土地主要是用于建設(shè)用地，而建設(shè)用地一般也只能是使用國

5、有土地。是用于建設(shè)用地，而建設(shè)用地一般也只能是使用國有土地。 房地產(chǎn)開發(fā)是國有土地用于建設(shè)用地的主要方式房地產(chǎn)開發(fā)是國有土地用于建設(shè)用地的主要方式 。 那么，我們該如何獲取土地呢？請往下看那么，我們該如何獲取土地呢？請往下看Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)的取得國有土地使用權(quán)的取得Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)研究國有土地使用權(quán)研究圖圖2-1 2-1 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式 一、國有土地使用權(quán)一、國有土地使用權(quán) 雖然土地所有權(quán)主體較為單

6、一，但是使用權(quán)主體則是相當(dāng)分散的，通過雖然土地所有權(quán)主體較為單一，但是使用權(quán)主體則是相當(dāng)分散的，通過有償或無償?shù)姆绞?，土地使用?quán)可以為各種主體享有。有償或無償?shù)姆绞?，土地使用?quán)可以為各種主體享有。 1.1.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 2. 2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 3. 3.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； 4. 4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)研究國有土地使用權(quán)研究土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥

7、，是指縣級以上人民政府依法，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。償交付給土地使用者使用的行為。（一）無償使用方式（一）無償使用方式土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥定義定義使用使用范圍范圍對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)研究國有土地使用權(quán)研究 （二）有償使用方式（二）有償使用方式出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和作價(jià)出資入股出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和作價(jià)出資入股有償

8、有償使用使用方式方式 是指國家將國有土地使用權(quán)（以下是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向讓給土地使用者，由土地使用者向 國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 是指國家將國有土地出租給土地使用是指國家將國有土地出租給土地使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付資金的行為。土地租賃合同，并支付資金的行為。 指土地使用者通過買賣、交換、贈與指土地使用者通過買賣、交換、贈與

9、或者其他合法方式將其土地使用權(quán)再或者其他合法方式將其土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)移的行為。出讓出讓租賃租賃轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓圖圖2-2 2-2 國有土地有償使用方式國有土地有償使用方式對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)研究國有土地使用權(quán)研究二、土地出讓流程二、土地出讓流程政府政府土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地出讓金土地出讓金開發(fā)商開發(fā)商圖圖2-3 土地使用權(quán)出讓示意圖土地使用權(quán)出讓示意圖對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)研究國有土地使用權(quán)研究三、政府

10、土地增值收益及分配三、政府土地增值收益及分配政府政府土地土地收益收益政府儲備地塊政府儲備地塊委托委托交易交易地塊地塊公開成交價(jià)款與土公開成交價(jià)款與土地儲備整理成本之差地儲備整理成本之差不改變現(xiàn)狀不改變現(xiàn)狀土地使用條件土地使用條件地塊公開成地塊公開成交價(jià)款的交價(jià)款的40地塊公開成地塊公開成交價(jià)款的交價(jià)款的50改變現(xiàn)狀土地改變現(xiàn)狀土地使用條件并使用條件并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)圖圖2-4 2-4 政府土地增值收益分配圖政府土地增值收益分配圖Gemdale Corporation第三部分國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓要 點(diǎn) 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)

11、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)？拍賣？掛牌？招標(biāo)？拍賣？掛牌？招標(biāo)：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請招標(biāo)：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)特定或不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競拍賣：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)

12、出價(jià)結(jié)果確定土買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。地使用者的行為。掛牌：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公掛牌：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。Gemdale Corporation招拍掛適用招拍掛適用范圍范圍商業(yè)、旅商業(yè)、旅游、娛樂和游

13、、娛樂和商品住宅等商品住宅等各類經(jīng)營各類經(jīng)營性用地性用地有競爭有競爭要求的工要求的工業(yè)用地業(yè)用地同一宗地同一宗地有兩個或者有兩個或者兩個以上意兩個以上意向用地者向用地者劃撥土劃撥土地使用權(quán)地使用權(quán)改變用途改變用途劃撥土劃撥土地使用權(quán)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓出讓土出讓土地使用權(quán)地使用權(quán)改變用途改變用途其他其他情形情形圖圖3-1 3-1 招拍掛國有土地使用權(quán)適用范圍示意圖招拍掛國有土地使用權(quán)適用范圍示意圖國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式招拍掛的實(shí)施主體招拍掛的實(shí)施主體國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌讓由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施。 （武漢市土地儲備中心、交易中心）招拍掛的組織方式招拍掛的組織方式

14、自行辦理； 指定或授權(quán)下屬事業(yè)單位承辦； 委托相應(yīng)的交易代理中介機(jī)構(gòu)承辦或協(xié)辦。協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)國有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。市、縣國土資源管理部門可根據(jù)實(shí)際情況成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體確定有關(guān)事項(xiàng)。土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣者掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)由取得土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人資格的人員主持進(jìn)行。土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人資格由國土資源部統(tǒng)一考試認(rèn)證，頒發(fā)資格證書。Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式 招標(biāo)拍賣掛牌公告包括的內(nèi)容招標(biāo)拍賣掛牌公告包括的內(nèi)容 （1

15、1）出讓人的名稱和地址；）出讓人的名稱和地址； （2 2）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； （3 3）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法； （4 4）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； （5 5）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等；）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等； （6 6）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)

16、和方法； （7 7）投標(biāo)、競買保證金；）投標(biāo)、競買保證金； （8 8）其他需要公告的事項(xiàng)。）其他需要公告的事項(xiàng)。Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)活動的完整流程招標(biāo)活動的完整流程 對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation投標(biāo)人在截止時(shí)間前將標(biāo)書投入投標(biāo)人在截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱，不可撤回標(biāo)箱，不可撤回出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，所有投標(biāo)人參加。投地點(diǎn)開標(biāo)，所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人少于三人的，重新招標(biāo)標(biāo)人少于三人的，重新招標(biāo)評標(biāo)小組評標(biāo)。由出

17、讓人評標(biāo)小組評標(biāo)。由出讓人代表及專家組成五人以上代表及專家組成五人以上的單數(shù)評標(biāo)小組的單數(shù)評標(biāo)小組投標(biāo)人對投標(biāo)方案進(jìn)行陳述，但范圍不得超出投標(biāo)投標(biāo)人對投標(biāo)方案進(jìn)行陳述，但范圍不得超出投標(biāo)文件范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。文件范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件確定的評評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)文件進(jìn)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)文件進(jìn)行評審對最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定對最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，確定為中標(biāo)人投標(biāo)人，確定為中標(biāo)人國有土

18、地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式拍賣活動的完整流程拍賣活動的完整流程對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation主持人點(diǎn)算競買人主持人點(diǎn)算競買人主持人介紹拍賣宗地的位置、主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他事項(xiàng)規(guī)劃要求和其他事項(xiàng)主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則。主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示主持人報(bào)出起叫價(jià)主持人報(bào)出起叫價(jià)競買人舉牌應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)競買人舉牌應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有

19、再應(yīng)價(jià)的，則落槌主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，則落槌成交，宣布價(jià)高者為競得者。成交，宣布價(jià)高者為競得者。國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式掛牌活動的完整流程掛牌活動的完整流程Gemdale Corporation在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。定的土地交易場所掛牌公布。符合條件的競買人填符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)出

20、讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格顯示掛牌價(jià)格出讓人接受新的報(bào)價(jià)出讓人接受新的報(bào)價(jià)出讓人在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間確定競得人出讓人在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間確定競得人國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式掛牌時(shí)間不得少于掛牌時(shí)間不得少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)度個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)度對于掛牌的成交界定對于掛牌的成交界定 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； 在掛

21、牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià) 對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式 關(guān)于現(xiàn)場競價(jià)關(guān)于現(xiàn)場競價(jià) 掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布現(xiàn)場競價(jià)的起始價(jià)、競價(jià)規(guī)則和增價(jià)幅度，并宣布現(xiàn)掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布現(xiàn)場競價(jià)的起始價(jià)、競價(jià)規(guī)則和增價(jià)幅度，并宣布現(xiàn)場競價(jià)開始?，F(xiàn)場競價(jià)的起始價(jià)為掛牌活動截止時(shí)的最高報(bào)價(jià)。場競價(jià)開始。現(xiàn)場競價(jià)的起始價(jià)為掛牌活動截止時(shí)的最高報(bào)價(jià)。 參加現(xiàn)場競價(jià)的競

22、買人應(yīng)當(dāng)按照競價(jià)規(guī)則應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)。參加現(xiàn)場競價(jià)的競買人應(yīng)當(dāng)按照競價(jià)規(guī)則應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)。 掛牌主持人確認(rèn)該競買人應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)。掛牌主持人確認(rèn)該競買人應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)。 掛牌主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)，且該價(jià)格不低于掛牌主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)，且該價(jià)格不低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)者為競得人。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低底價(jià)的，掛牌主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)者為競得人。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布現(xiàn)場競價(jià)終止，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新組織出讓。于底價(jià)的，掛牌主持人宣布現(xiàn)場競價(jià)終止，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新組織出讓。 在現(xiàn)場競價(jià)中無人參加競買或無人加價(jià)的，以掛

23、牌截止時(shí)出價(jià)最高者為競在現(xiàn)場競價(jià)中無人參加競買或無人加價(jià)的，以掛牌截止時(shí)出價(jià)最高者為競得人，但低于掛牌底價(jià)者除外。得人，但低于掛牌底價(jià)者除外。對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式競得人的后續(xù)工作競得人的后續(xù)工作 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。（成交確認(rèn)書成交確認(rèn)書包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容） 中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，

24、與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。 受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式目前，土地交易方式的適用范圍目前，土地交易方式的適用范圍 重大商業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目等采用招標(biāo)方式，但目前極少采用此種重大商業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目等采用招標(biāo)方式，但目前極少采用此種交易方式。例：漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)交易方式。例：漢陽舊城風(fēng)貌區(qū) 對于拍賣方式，由于存在較多實(shí)施隱患，如拍

25、賣前出讓方不能清楚知道參與者數(shù)對于拍賣方式，由于存在較多實(shí)施隱患，如拍賣前出讓方不能清楚知道參與者數(shù)量而引致增價(jià)幅度難以確定，競價(jià)現(xiàn)場局面失控等，因此，該種方式基本不予量而引致增價(jià)幅度難以確定，競價(jià)現(xiàn)場局面失控等，因此，該種方式基本不予采用。例：武漢市唯一一例采用拍賣方式的交易土地，采用。例：武漢市唯一一例采用拍賣方式的交易土地，2001年香港凱恩斯后湖年香港凱恩斯后湖中一花園項(xiàng)目。中一花園項(xiàng)目。目前采用最多的交易方式為掛牌。由于它有一個相對長的場外競價(jià)周期，使得土目前采用最多的交易方式為掛牌。由于它有一個相對長的場外競價(jià)周期，使得土地交易部門在此期間對參與者數(shù)量、土地關(guān)注程度、報(bào)價(jià)水平有一個

26、清楚的認(rèn)地交易部門在此期間對參與者數(shù)量、土地關(guān)注程度、報(bào)價(jià)水平有一個清楚的認(rèn)識，同時(shí)，由于場外報(bào)價(jià)是公開的，從中可以淘汰掉部分實(shí)力有限的競價(jià)者。識，同時(shí)，由于場外報(bào)價(jià)是公開的，從中可以淘汰掉部分實(shí)力有限的競價(jià)者。對政府而言有利于有效控制成交價(jià)格，對競價(jià)而言提供一個相對理性的競價(jià)環(huán)對政府而言有利于有效控制成交價(jià)格，對競價(jià)而言提供一個相對理性的競價(jià)環(huán)境。境。 對于土地拓展工作方式的探求與摸索對于土地拓展工作方式的探求與摸索Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán) 何謂協(xié)議出讓國有土地？何謂協(xié)議出讓國有土地？ 是指

27、國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 協(xié)議出讓的前提條件又是什么？協(xié)議出讓的前提條件又是什么？ 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。品住宅等經(jīng)營性用地除外。 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式協(xié)議

28、出讓完整流程圖協(xié)議出讓完整流程圖Gemdale Corporation符合協(xié)議出讓條件的土地意向用地者與政府相關(guān)部門協(xié)商簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同付清土地使用權(quán)出讓金辦理土地登記手續(xù)取得國有土地使用權(quán)改變土地用途簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金 辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù) 成功成功取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意 國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式 對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓

29、計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。 協(xié)議出讓土地方案協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊

30、所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70。 Gemdale Corporation協(xié)議出讓最低價(jià)土地有償使用費(fèi)+征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式 目前，武漢市土地交易中心實(shí)行目前，武漢市土地交易中心實(shí)行“招拍掛招拍掛”與與“協(xié)議出讓協(xié)議出讓”雙軌并行的模式進(jìn)雙軌并行的模式進(jìn)行土供應(yīng)；行土供應(yīng)； 對于絕大部分經(jīng)營性用地，交易中心采取對于絕大部分經(jīng)營性用地，交易中心采取“招拍掛招拍掛”形式供地，形式供地，“協(xié)議出讓協(xié)議出讓”主要用于配合歷史遺留問題的解決采取的特殊的交易形式。主要用于配合歷史遺留問題的解決采取的

31、特殊的交易形式。 簡單區(qū)別簡單區(qū)別“招拍掛招拍掛”與與“協(xié)議出讓協(xié)議出讓”的標(biāo)志，注意信息公布的字眼的標(biāo)志，注意信息公布的字眼 “招拍掛招拍掛”*招標(biāo)公告、拍賣公告、掛牌招標(biāo)公告、拍賣公告、掛牌公告公告 “協(xié)議出讓協(xié)議出讓”*協(xié)議出讓協(xié)議出讓公示公示Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式Gemdale Corporation第四部分招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類要 點(diǎn) 儲備項(xiàng)目儲備項(xiàng)目儲備項(xiàng)目儲備項(xiàng)目 交易項(xiàng)目交易項(xiàng)目 危改項(xiàng)目危改項(xiàng)目 城中村項(xiàng)目城中村項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目 協(xié)助法院執(zhí)行項(xiàng)目協(xié)助法院執(zhí)行項(xiàng)目 申請交易的劃撥土地項(xiàng)目

32、申請交易的劃撥土地項(xiàng)目 申請改變用途的出讓土地項(xiàng)目申請改變用途的出讓土地項(xiàng)目 出讓土地轉(zhuǎn)讓出讓土地轉(zhuǎn)讓/出租項(xiàng)目出租項(xiàng)目Gemdale Corporation按照出讓主體的不同分類按照出讓主體的不同分類儲備項(xiàng)目儲備項(xiàng)目交易項(xiàng)目交易項(xiàng)目土地儲備中心土地儲備中心原土地?fù)碛蟹皆恋負(fù)碛蟹秸信膾旖灰追绞降捻?xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目按項(xiàng)目屬性分類按項(xiàng)目屬性分類城中村項(xiàng)目城中村項(xiàng)目協(xié)助法院執(zhí)行協(xié)助法院執(zhí)行項(xiàng)目項(xiàng)目舊城改造項(xiàng)舊城改造項(xiàng)目目（危改項(xiàng)目）（危改項(xiàng)目）Gemdale Corporation招

33、拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類按照交易目的不同分類按照交易目的不同分類 申申請請交交易易的的劃劃撥撥土土地地項(xiàng)項(xiàng)目目申申請請改改變變用途用途/強(qiáng)度強(qiáng)度的的出出讓讓項(xiàng)項(xiàng)目目出出讓讓土土地地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓/出租出租項(xiàng)項(xiàng)目目單單位位或或個個人人委托獲批委托獲批的的交交易易項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)于危改項(xiàng)目交易關(guān)于危改項(xiàng)目交易 各區(qū)人民政府（責(zé)任主體）各區(qū)人民政府（責(zé)任主體）負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)危房改造項(xiàng)目的拆遷成本測算、負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)危房改造項(xiàng)目的拆遷成本測算、拆遷安置等工作；拆遷安置等工作； 市房產(chǎn)部門市房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)全市危房改造調(diào)查、鑒定，并受理危房改造項(xiàng)目申報(bào)工作；負(fù)責(zé)全市危房改造調(diào)查、鑒定，并受理危

34、房改造項(xiàng)目申報(bào)工作； 市規(guī)劃（市國土資源）部門市規(guī)劃（市國土資源）部門負(fù)責(zé)危房改造項(xiàng)目的規(guī)劃審批、土地出讓、拆遷負(fù)責(zé)危房改造項(xiàng)目的規(guī)劃審批、土地出讓、拆遷管理工作。管理工作。改造規(guī)模限制改造規(guī)模限制成片改造范圍內(nèi)的危房比例原則上不得低于成片改造范圍內(nèi)的危房比例原則上不得低于40%40%。交易方式與費(fèi)用核計(jì)交易方式與費(fèi)用核計(jì)危房改造項(xiàng)目建設(shè)用地堅(jiān)持市場配置原則，以公開出讓危房改造項(xiàng)目建設(shè)用地堅(jiān)持市場配置原則，以公開出讓方式供地，其應(yīng)交納的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金，按照方式供地，其應(yīng)交納的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金，按照“一費(fèi)制一費(fèi)制”收費(fèi)辦收費(fèi)辦法辦理。對于預(yù)期收益很低的危房改造項(xiàng)目，可以將拆

35、遷成本作為公開出讓的法辦理。對于預(yù)期收益很低的危房改造項(xiàng)目，可以將拆遷成本作為公開出讓的底價(jià)。公開出讓所獲得的土地有償使用收入，扣除拆遷成本等費(fèi)用后，剩余土底價(jià)。公開出讓所獲得的土地有償使用收入，扣除拆遷成本等費(fèi)用后，剩余土地增值收益部分由市、區(qū)財(cái)政部門按地增值收益部分由市、區(qū)財(cái)政部門按4 4：6 6的比例分配，專項(xiàng)用于危房改造。的比例分配，專項(xiàng)用于危房改造。 危改項(xiàng)目所能享受的優(yōu)惠政策危改項(xiàng)目所能享受的優(yōu)惠政策免繳免繳“一費(fèi)制一費(fèi)制”項(xiàng)下所有的費(fèi)用。項(xiàng)下所有的費(fèi)用。Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類危改項(xiàng)目的辦理流程危改項(xiàng)目的辦理流程Gem

36、dale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類市房產(chǎn)部門會同區(qū)人民政府、市規(guī)劃市房產(chǎn)部門會同區(qū)人民政府、市規(guī)劃部門擬訂年度危改造計(jì)劃，報(bào)批部門擬訂年度危改造計(jì)劃，報(bào)批市規(guī)劃部門按照危改計(jì)劃確定每市規(guī)劃部門按照危改計(jì)劃確定每一個具體項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件一個具體項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件市國土部門辦理項(xiàng)目公市國土部門辦理項(xiàng)目公開供地審批手續(xù)開供地審批手續(xù) 市規(guī)劃部門組織相關(guān)單位研究供地方案，市規(guī)劃部門組織相關(guān)單位研究供地方案，并以公開方式確定具體危改項(xiàng)目競得人并以公開方式確定具體危改項(xiàng)目競得人競得根據(jù)成交確認(rèn)書及預(yù)先公布的拆遷成競得根據(jù)成交確認(rèn)書及預(yù)先公布的拆遷

37、成本，確定拆遷代辦機(jī)構(gòu)，或申請所在區(qū)政府本，確定拆遷代辦機(jī)構(gòu)，或申請所在區(qū)政府組織拆遷；同時(shí)到拆遷管理部門辦理拆遷許組織拆遷；同時(shí)到拆遷管理部門辦理拆遷許可證、到國土部門簽訂國有土地出讓合同。可證、到國土部門簽訂國有土地出讓合同。拆遷完畢后，競得人依據(jù)成交確認(rèn)書、出拆遷完畢后，競得人依據(jù)成交確認(rèn)書、出讓合同、拆遷完畢確認(rèn)書，到國土部門領(lǐng)讓合同、拆遷完畢確認(rèn)書，到國土部門領(lǐng)取取國有土地使用證國有土地使用證競得人按規(guī)定到規(guī)劃、建設(shè)等部門辦理競得人按規(guī)定到規(guī)劃、建設(shè)等部門辦理規(guī)劃、施工等報(bào)建手續(xù)規(guī)劃、施工等報(bào)建手續(xù)危改項(xiàng)目交易案例分析危改項(xiàng)目交易案例分析 2003 2003年融科置地河南村項(xiàng)目年融科

38、置地河南村項(xiàng)目采用的交易方式采用的交易方式“生地熟掛生地熟掛” 。即該項(xiàng)目為土地中心儲備用地，但前期儲備中心無力啟。即該項(xiàng)目為土地中心儲備用地，但前期儲備中心無力啟動拆遷，從而嘗試一種全新的掛牌方式。通過掛牌交易確定開發(fā)商，并由開發(fā)商權(quán)權(quán)承擔(dān)動拆遷，從而嘗試一種全新的掛牌方式。通過掛牌交易確定開發(fā)商，并由開發(fā)商權(quán)權(quán)承擔(dān)拆遷成本，并支付一定土地收益作為土地成交價(jià)款。拆遷成本，并支付一定土地收益作為土地成交價(jià)款。成交金額成交金額5。6億元。其中包含國土部門核收的億元。其中包含國土部門核收的5。38億元拆遷成本，億元拆遷成本，2200萬元土地收益萬元土地收益金。項(xiàng)目成交后，融科將土地收益金于簽署金。

39、項(xiàng)目成交后，融科將土地收益金于簽署“成交確認(rèn)書成交確認(rèn)書”一周內(nèi)支付給土地儲備中心。一周內(nèi)支付給土地儲備中心。拆遷委托拆遷委托該項(xiàng)目委托江岸區(qū)房地產(chǎn)公司進(jìn)行拆遷，并在區(qū)政府拆遷專戶內(nèi)存入拆遷款項(xiàng)。該項(xiàng)目委托江岸區(qū)房地產(chǎn)公司進(jìn)行拆遷，并在區(qū)政府拆遷專戶內(nèi)存入拆遷款項(xiàng)。該專戶內(nèi)要求保持該專戶內(nèi)要求保持5000萬拆遷費(fèi)用，以提供拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金支持。萬拆遷費(fèi)用，以提供拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金支持。項(xiàng)目進(jìn)展中的障礙項(xiàng)目進(jìn)展中的障礙由于該項(xiàng)目是一個先掛后拆的項(xiàng)目，因此進(jìn)展中最大的障礙便是社會由于該項(xiàng)目是一個先掛后拆的項(xiàng)目，因此進(jìn)展中最大的障礙便是社會居民拆遷。而且隨著時(shí)間推移，樓市上揚(yáng)，導(dǎo)致拆遷戶預(yù)期逐步提高，拆遷

40、難度也愈來愈居民拆遷。而且隨著時(shí)間推移，樓市上揚(yáng)，導(dǎo)致拆遷戶預(yù)期逐步提高，拆遷難度也愈來愈大，因此造成拆遷近兩年只完成大，因此造成拆遷近兩年只完成1/3拆遷量的結(jié)果，而且拆遷成本預(yù)計(jì)將突破拆遷量的結(jié)果，而且拆遷成本預(yù)計(jì)將突破7個億。個億。Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類危改項(xiàng)目的利與弊危改項(xiàng)目的利與弊利利 由于危改項(xiàng)目屬于舊城改造范圍，因此項(xiàng)目地段大多處于城市中心區(qū)，從開發(fā)角度而由于危改項(xiàng)目屬于舊城改造范圍，因此項(xiàng)目地段大多處于城市中心區(qū)，從開發(fā)角度而言，區(qū)位優(yōu)勢顯而易見；言，區(qū)位優(yōu)勢顯而易見；鑒于危改項(xiàng)目實(shí)施難度大，因此政府也給予了一些優(yōu)

41、惠政策；鑒于危改項(xiàng)目實(shí)施難度大，因此政府也給予了一些優(yōu)惠政策；由于危改項(xiàng)目是再塑城市新形象工程，因此各級人民政府給予的支持力度也較大。由于危改項(xiàng)目是再塑城市新形象工程，因此各級人民政府給予的支持力度也較大。弊弊由于該種用地均為毛地供地，因此后期的拆遷風(fēng)險(xiǎn)由于開發(fā)商由于該種用地均為毛地供地，因此后期的拆遷風(fēng)險(xiǎn)由于開發(fā)商“一肩擔(dān)一肩擔(dān)”了；了；雖然有政府的支持，但是拆遷過程中的不確定因素有時(shí)是連政府也無力控制的，開發(fā)進(jìn)雖然有政府的支持，但是拆遷過程中的不確定因素有時(shí)是連政府也無力控制的，開發(fā)進(jìn)度得不到保障。度得不到保障。 因此，因此， 權(quán)衡利弊后，自融科置地后，再無外來開發(fā)商敢于觸此權(quán)衡利弊后，自

42、融科置地后，再無外來開發(fā)商敢于觸此“高壓線高壓線”。且近。且近幾年，該類項(xiàng)目多以留拍收場。幾年，該類項(xiàng)目多以留拍收場。Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類舊城改造與危房改造危房改造是舊城改造的一種特殊形式，它與其它舊城改造最顯著的區(qū)別便是是危房改造是舊城改造的一種特殊形式，它與其它舊城改造最顯著的區(qū)別便是是否享受否享受“一費(fèi)制一費(fèi)制”減免的優(yōu)惠政策。減免的優(yōu)惠政策。危房改造項(xiàng)目危房改造項(xiàng)目融科置地河南村；融科置地河南村；舊城改造項(xiàng)目舊城改造項(xiàng)目積玉橋、新華西、漢鋼等。積玉橋、新華西、漢鋼等。Gemdale Corporation我市危房改造政策

43、介紹我市危房改造政策介紹關(guān)于國有劃撥關(guān)于國有劃撥/ /出讓土地改變用途的項(xiàng)目交易出讓土地改變用途的項(xiàng)目交易受理單位受理單位武漢市土地儲備中心武漢市土地儲備中心申請主體申請主體原土地使用者原土地使用者/委托交易人委托交易人 此類項(xiàng)目涵蓋的范疇此類項(xiàng)目涵蓋的范疇 原土地方改變土地性質(zhì)或用途自行開發(fā)的項(xiàng)目原土地方改變土地性質(zhì)或用途自行開發(fā)的項(xiàng)目 原土地方轉(zhuǎn)讓合作項(xiàng)目（應(yīng)合作方要求改變土地用途原土地方轉(zhuǎn)讓合作項(xiàng)目（應(yīng)合作方要求改變土地用途/強(qiáng)度，交易同時(shí)改變土強(qiáng)度，交易同時(shí)改變土地使用權(quán)主體）地使用權(quán)主體） 國有企業(yè)改制項(xiàng)目（改變土地性質(zhì)國有企業(yè)改制項(xiàng)目（改變土地性質(zhì)/用途，同時(shí)改變使用權(quán)主體）用途，

44、同時(shí)改變使用權(quán)主體） 城中村改造項(xiàng)目（改變土地性質(zhì)城中村改造項(xiàng)目（改變土地性質(zhì)/用途，同時(shí)改變使用權(quán)主體）用途，同時(shí)改變使用權(quán)主體）Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類Gemdale Corporation國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式“變性變性”項(xiàng)目的交易流程項(xiàng)目的交易流程與原土地方簽訂收購與原土地方簽訂收購/合作協(xié)議合作協(xié)議（合作方式、收購價(jià)格、安置方案、（合作方式、收購價(jià)格、安置方案、拆遷責(zé)任、定金支付要求、利潤分成）拆遷責(zé)任、定金支付要求、利潤分成）原土地方對欲轉(zhuǎn)讓原土地方對欲轉(zhuǎn)讓土地作初步規(guī)劃咨詢土地作初步規(guī)劃咨詢由原土

45、地方向儲備中心提出交易由原土地方向儲備中心提出交易申請，并獲得中心不予儲備意見書申請，并獲得中心不予儲備意見書（原則上定為二個月）（原則上定為二個月）由儲備中心整理資料報(bào)交易中心由儲備中心整理資料報(bào)交易中心作項(xiàng)目交易前期準(zhǔn)備作項(xiàng)目交易前期準(zhǔn)備交易中心根據(jù)局供地會審議、市政府交易中心根據(jù)局供地會審議、市政府批準(zhǔn)的供地方案，發(fā)布出讓土地使用單位批準(zhǔn)的供地方案，發(fā)布出讓土地使用單位由交易中心依法依規(guī)和由交易中心依法依規(guī)和委托人要求編制招拍掛文件委托人要求編制招拍掛文件由交易中心會同利用處、儲備中心、由交易中心會同利用處、儲備中心、交易中心有關(guān)人員確定底價(jià)報(bào)市局交易中心有關(guān)人員確定底價(jià)報(bào)市局（注：底價(jià)

46、應(yīng)為收購價(jià)（注：底價(jià)應(yīng)為收購價(jià)*2以上）以上）由交易中心組織由交易中心組織公開供地活動公開供地活動關(guān)于國有劃撥關(guān)于國有劃撥/ /出讓土地改變用途項(xiàng)目的案例分析出讓土地改變用途項(xiàng)目的案例分析 萬科楊園普天通訊項(xiàng)目萬科楊園普天通訊項(xiàng)目 普天通訊所擁有土地性質(zhì)為劃撥工業(yè)用地；總用地面積普天通訊所擁有土地性質(zhì)為劃撥工業(yè)用地；總用地面積55畝；畝； 萬科與普天公司歷經(jīng)一年的前期運(yùn)作，雙方主要明確收購價(jià)格（土地價(jià)格、職工萬科與普天公司歷經(jīng)一年的前期運(yùn)作，雙方主要明確收購價(jià)格（土地價(jià)格、職工補(bǔ)償方式及金額）、用地條件規(guī)劃咨詢、拆遷責(zé)任等細(xì)節(jié)，并配合普天公司完補(bǔ)償方式及金額）、用地條件規(guī)劃咨詢、拆遷責(zé)任等細(xì)節(jié)

47、，并配合普天公司完成申請交易工作；成申請交易工作； 萬科與普天的協(xié)商結(jié)果：收購價(jià)款萬科與普天的協(xié)商結(jié)果：收購價(jià)款100萬萬/畝；普天公司負(fù)責(zé)職工安置及廠區(qū)畝；普天公司負(fù)責(zé)職工安置及廠區(qū)拆遷，萬科公司承擔(dān)廠區(qū)外約拆遷，萬科公司承擔(dān)廠區(qū)外約2000平米社會居民拆遷；平米社會居民拆遷； 按理，雙方合作模式確定后，乙方需向甲方支付一定數(shù)額定金作為合作保障，但按理，雙方合作模式確定后，乙方需向甲方支付一定數(shù)額定金作為合作保障，但萬科是以第三方擔(dān)保方式處理了此項(xiàng)環(huán)節(jié)；萬科是以第三方擔(dān)保方式處理了此項(xiàng)環(huán)節(jié)；Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類 對于申請交易后

48、起始價(jià)的確定：由于交易項(xiàng)目成交后，交易中心需收取成交價(jià)對于申請交易后起始價(jià)的確定：由于交易項(xiàng)目成交后，交易中心需收取成交價(jià)50%作為政府收益，因此該項(xiàng)目的申請交易起始價(jià)應(yīng)高于作為政府收益，因此該項(xiàng)目的申請交易起始價(jià)應(yīng)高于200萬萬/畝，這樣才能畝，這樣才能保障普天公司改制的資金需求。故掛牌文件中出現(xiàn)的底價(jià)為保障普天公司改制的資金需求。故掛牌文件中出現(xiàn)的底價(jià)為11000萬元；萬元； 對于此類項(xiàng)目，最理想狀況是誰與廠方簽訂了收購協(xié)議，誰便最有可能在為最終對于此類項(xiàng)目，最理想狀況是誰與廠方簽訂了收購協(xié)議，誰便最有可能在為最終的競得人；因?yàn)榫幹茠炫莆募r(shí)申請交易方可以有意識設(shè)置一些操作障礙令許的競得人

49、；因?yàn)榫幹茠炫莆募r(shí)申請交易方可以有意識設(shè)置一些操作障礙令許多競爭者知難而退；多競爭者知難而退； 但由于最終的交易環(huán)境是公開的，有時(shí)也會出現(xiàn)但由于最終的交易環(huán)境是公開的，有時(shí)也會出現(xiàn)“黑馬黑馬”。普天項(xiàng)目便出現(xiàn)了此。普天項(xiàng)目便出現(xiàn)了此類情況。當(dāng)時(shí)有四家單位參與競爭，導(dǎo)致最終成交價(jià)達(dá)到了類情況。當(dāng)時(shí)有四家單位參與競爭，導(dǎo)致最終成交價(jià)達(dá)到了13840萬元，比起萬元，比起始價(jià)高出始價(jià)高出2840萬元。萬元。Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類關(guān)于城中村的探討關(guān)于城中村的探討Gemdale Corporation招拍掛交易方式的項(xiàng)目分類招拍掛交易方式的

50、項(xiàng)目分類武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留用地控制范圍圖確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留用地范圍內(nèi)的行政村。實(shí)質(zhì)為因國家建設(shè)征用土地后范圍內(nèi)的行政村。實(shí)質(zhì)為因國家建設(shè)征用土地后農(nóng)民不足以靠耕種土地維持生活的行政村農(nóng)民不足以靠耕種土地維持生活的行政村A類村：人均農(nóng)用地類村：人均農(nóng)用地0.1畝畝B類村：類村：0.1畝畝人均農(nóng)用地人均農(nóng)用地0.5畝畝C類村：人均農(nóng)用地類村：人均農(nóng)用地0.5畝畝“城中村城中村”改制工作要點(diǎn)改制工作要點(diǎn)Gemdale Corporation“城中村城中村”改制工改制工作要點(diǎn)作要點(diǎn)（1）“城中村城中村”集體經(jīng)濟(jì)組織改

51、制集體經(jīng)濟(jì)組織改制（2）村民戶籍變更）村民戶籍變更（3）撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會）撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會（4）勞動就業(yè)和社會保障）勞動就業(yè)和社會保障（5）計(jì)劃生育）計(jì)劃生育我市我市“城中村城中村”綜合改造介紹綜合改造介紹三類“城中村”改制建設(shè)方式Gemdale CorporationA類村：原則上由改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行實(shí)施改造。類村：原則上由改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行實(shí)施改造。 除規(guī)劃要求保留改造、整治村（灣）用地和還建房用地外，對其他除規(guī)劃要求保留改造、整治村（灣）用地和還建房用地外，對其他剩余土地，由改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體根據(jù)規(guī)劃要求建除房地產(chǎn)以外的商服設(shè)剩余土地，由改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體

52、根據(jù)規(guī)劃要求建除房地產(chǎn)以外的商服設(shè)施。施。 按城市規(guī)劃要求可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，還將還建用地和房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃要求可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，還將還建用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地以項(xiàng)目捆綁方式公開工地。用地以項(xiàng)目捆綁方式公開工地。我市我市“城中村城中村”綜合改造介紹綜合改造介紹Gemdale Corporation我市我市“城中村城中村”綜合改造介紹綜合改造介紹B類類村村土土地地改改造造建建設(shè)設(shè)方方式式保留與還建住宅用地：保留與還建住宅用地： 新建居住區(qū)的還建用地根據(jù)能夠享受還建安置房政策的戶數(shù)，按戶均建筑面積新建居住區(qū)的還建用地根據(jù)能夠享受還建安置房政策的戶數(shù)，按戶均建筑面積300平方米、容積率平方米、容

53、積率1.6-18的標(biāo)準(zhǔn)測算保留與還建住宅用地。的標(biāo)準(zhǔn)測算保留與還建住宅用地。開發(fā)用地：開發(fā)用地： 按新建居住區(qū)還建用地的按新建居住區(qū)還建用地的1:1-1:1.5的比例確定，并與新建居住區(qū)還建用地捆的比例確定，并與新建居住區(qū)還建用地捆綁成項(xiàng)目后公開供地，由取得開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。綁成項(xiàng)目后公開供地，由取得開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。產(chǎn)業(yè)用地：產(chǎn)業(yè)用地： 按照改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中原村勞動力（含退休人員）計(jì)算，人均按照改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中原村勞動力（含退休人員）計(jì)算，人均80平米標(biāo)準(zhǔn)平米標(biāo)準(zhǔn)留足，若剩余土地不足留夠人均留足，若剩余土地不足留夠人均80平米，按不足用地面積的平米，按不足用地

54、面積的2倍核準(zhǔn)商業(yè)用的建倍核準(zhǔn)商業(yè)用的建設(shè)指標(biāo)，由改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體建設(shè)，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、安置原村勞動力就業(yè)。設(shè)指標(biāo)，由改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體建設(shè)，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、安置原村勞動力就業(yè)。儲備用地：儲備用地： 按歸定留足上述三項(xiàng)土地后的剩余土地納入市土儲備供應(yīng)中心統(tǒng)征儲備，按按歸定留足上述三項(xiàng)土地后的剩余土地納入市土儲備供應(yīng)中心統(tǒng)征儲備，按相關(guān)政策對改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行補(bǔ)償?？鄢齼溆玫睾笥筛闹坪蟮慕?jīng)濟(jì)實(shí)體相關(guān)政策對改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行補(bǔ)償?？鄢齼溆玫睾笥筛闹坪蟮慕?jīng)濟(jì)實(shí)體根據(jù)規(guī)劃要求建除房地產(chǎn)以外的商服設(shè)施。根據(jù)規(guī)劃要求建除房地產(chǎn)以外的商服設(shè)施。Gemdale CorporationC類村：原則上按統(tǒng)征儲備

55、的方式進(jìn)行，其征地和拆遷按武漢類村：原則上按統(tǒng)征儲備的方式進(jìn)行，其征地和拆遷按武漢市相關(guān)政策執(zhí)行。市相關(guān)政策執(zhí)行。 根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃預(yù)留的建設(shè)用地中，按現(xiàn)狀農(nóng)根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃預(yù)留的建設(shè)用地中，按現(xiàn)狀農(nóng)用地用地10%的比例預(yù)留村集體經(jīng)濟(jì)組織的產(chǎn)業(yè)用地；的比例預(yù)留村集體經(jīng)濟(jì)組織的產(chǎn)業(yè)用地；“征十還一征十還一”政策。政策。 在在C類村土地被逐步征用、達(dá)到類村土地被逐步征用、達(dá)到A、B類村的標(biāo)準(zhǔn)后，其綜合改造類村的標(biāo)準(zhǔn)后，其綜合改造建設(shè)執(zhí)行建設(shè)執(zhí)行A、B類村政策。類村政策。 我市我市“城中村城中村”綜合改造介紹綜合改造介紹 “城中村”改造可享受的相關(guān)政策 改造建設(shè)方案經(jīng)市規(guī)

56、劃部門審定，且改造建設(shè)方案經(jīng)市規(guī)劃部門審定，且“村改居村改居”工作已經(jīng)完成的工作已經(jīng)完成的A、B類村，類村，其集體所有土地依據(jù)其集體所有土地依據(jù)中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定辦的有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)為國有土地的手續(xù)；理轉(zhuǎn)為國有土地的手續(xù)； A、B類村采取還建用地和開發(fā)用地捆綁公開出讓時(shí)，其底價(jià)為還建安置房建設(shè)類村采取還建用地和開發(fā)用地捆綁公開出讓時(shí)，其底價(jià)為還建安置房建設(shè)成本和本宗地價(jià)之和的成本和本宗地價(jià)之和的1.15倍，用于還建安置建設(shè)和對原村集體土地的補(bǔ)償倍，用于還建安置建設(shè)和對原村集體土地的補(bǔ)償安置；安置； 建設(shè)還建安置房涉及的稅費(fèi)，按農(nóng)民個人建房的政策執(zhí)行；開發(fā)主體在開發(fā)用建設(shè)還建安置房涉及的稅費(fèi)，按農(nóng)民個人建房的政策執(zhí)行；開發(fā)主體在開發(fā)用地中進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，免交市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)繳納的其他規(guī)費(fèi)，有幅地中進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，免交市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)繳納的其他規(guī)費(fèi)，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用以及耕地占用的，度的按下限收取，無幅度的減半收取。其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用以及耕地占用的，需按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。需按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。Ge