1、資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估初步成果見反饋（第二輪）資興市國土資源局湖南萬源土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司二 O 一八年四月十一日第一章資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估工作概述0一、工作的背景0.二、工作目的與意義1.三、工作內(nèi)容、范圍與對象2.四、技術(shù)路線與方法3.五、基準(zhǔn)地價評估工作時點 4.六、工作流程、工作進(jìn)展及下階段安排4.第二章資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估工作成果與分析 6一、城區(qū)成果6.二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成果6.三、公共管理與公共服務(wù)用地價格分析 8.四、成果市場交易案例論證分析1.0第一章 資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估工作概述一、工作的背景（一）國

2、家對公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價的編制提出了具體要求近年來，為更大程度上發(fā)揮市場配置土地資源的決定性作用，通過運用土地租金和價格杠桿， 促進(jìn)土地節(jié)約集約利用， 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā) 2008 3 號）和節(jié)約集約利用土地規(guī)定明確提出 “國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地的經(jīng)營性用地，實行有償使用 ” 。2016年， 為進(jìn)一步完善國有土地有償使用制度， 國土部等八部委聯(lián)合出臺 關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見（國土資規(guī) 2016 20 號），提出從以下幾個方面出發(fā)完善公共服務(wù)項目用地政策。 一是鼓勵供應(yīng)方式的結(jié)構(gòu)調(diào)整， 以出讓、租賃方

3、式供應(yīng)能源、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施等公共服務(wù)用地；二是推進(jìn)土地開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，支持市、 縣政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的方式提供土地， 與社會資本共同投資建設(shè)；三是完善技術(shù)評價體系， 要求市、 縣政府制定公共服務(wù)用地項目基準(zhǔn)地價。2017年 7 月， 國土資源部辦公廳下發(fā)了 關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知（國土資廳發(fā)201727 號）； 8 月，湖南省國土資源廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知 （湘國土資辦發(fā) 2017163 號） 。 文件明確要求： “市、 縣人民政府依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸?/p>

4、本、市場供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價等，制定公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價。自 2017 年 8 月 1 日開始，各地新發(fā)布的基準(zhǔn)地價體系應(yīng)包含公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價。 2017 年 8 月 1 日前已發(fā)布的基準(zhǔn)地價體系，缺少公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)抓緊組織補(bǔ)充制訂。 ”（二） 國有土地有償使用擴(kuò)圍趨勢對公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價產(chǎn)生了現(xiàn)實需要為主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，積極推進(jìn)深化經(jīng)濟(jì)體制 改革的各項進(jìn)程， 資興市近年來大力推進(jìn)國有建設(shè)用地有償使用的擴(kuò)圍工作。 從現(xiàn)實需求來看，部分公共服務(wù)用地有償使用范圍正在逐步擴(kuò)大。一些具有 “公共產(chǎn)品 ”性質(zhì)的

5、學(xué)校、醫(yī)院、文化、社會福利設(shè)施、道路等公共管理與公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施，已逐步通過特許經(jīng)營等收費機(jī)制演變?yōu)?“準(zhǔn)公共產(chǎn)品 ”、 “非公共產(chǎn)品” ，民間資本逐漸進(jìn)入了部分具有“準(zhǔn)公共產(chǎn)品 ”的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。根據(jù)土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)供地數(shù)據(jù)顯示， 近十年資興市供應(yīng)公共服務(wù)項目用地共 69.39公頃，其中采用有償方式出讓共15.77公頃，占比達(dá)到 22.73%。從政府實施地價管理的角度看，城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革以來，資興市建立了以商服、 住宅、工礦倉儲用地為核心的基準(zhǔn)地價及管理體系，未涉及公共服務(wù)項目用地。目前， 對于采用有償使用的公共服務(wù)項目用地， 價格主要參照用地基準(zhǔn)地價進(jìn)行評

6、估確定，不能科學(xué)、 客觀反映該類用地土地資產(chǎn)權(quán)益。 公共服務(wù)項目用地地價體系的缺失也不利于該類土地有償使用的持續(xù)、深入推進(jìn)。因此，為彰顯土地資產(chǎn)權(quán)益， 有效促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用， 資興市亟需在現(xiàn)有涵蓋商、住、工用地的基準(zhǔn)地價體系上，建立公共服務(wù)項目用地等的基準(zhǔn)地價政策標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)該類土地的有償使用。國家有關(guān)文件中提到的公共服務(wù)項目用地具體對應(yīng)我國土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)中的公共管理與公共服務(wù)用地， 則本次資興市的公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價均以公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價的方式表示。二、工作目的與意義公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價的制定， 一方面將為公共服務(wù)項目用地的有償使用提供價格依據(jù)， 進(jìn)一步彰顯土

7、地資產(chǎn)權(quán)益， 引導(dǎo)和規(guī)范公共服務(wù)項目用地土地市場的有序發(fā)展；另一方面，通過運用土地租金和價格杠桿，將進(jìn)一步發(fā)揮市場配置土地資源的決定性作用，進(jìn)一步促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和土地資源的可持續(xù)利用。此外，還在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍、表達(dá)形式、成果應(yīng)用等方面進(jìn)行拓展， 進(jìn)一步豐富基準(zhǔn)地價成果及應(yīng)用體系， 滿足國土部門對用地管理方面的切實需求，進(jìn)一步優(yōu)化土地資源配置。三、工作內(nèi)容、范圍與對象（一）工作內(nèi)容公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價編制是在城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?經(jīng)濟(jì)條件及城鎮(zhèn)地價變化資料， 綜合原基準(zhǔn)地價體系中的土地用途，對城鎮(zhèn)土地進(jìn)行定級、 估價和宗地地價修正體系編制。

8、 主要工作任務(wù)及內(nèi)容具體為：1、根據(jù)城鎮(zhèn)自然、經(jīng)濟(jì)、社會狀況，綜合原基準(zhǔn)地價體系中的定級成果，對公共管理與公共服務(wù)用地級別進(jìn)行劃定。2、在劃定土地級別的基礎(chǔ)上，測算并確定公共管理與公共服務(wù)用地的級別基準(zhǔn)地價。3、根據(jù)各不同區(qū)域的實際情況，建立公共管理與公共服務(wù)用地宗地地價修正體系。（二）工作范圍資興市公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價評估范圍與現(xiàn)行基準(zhǔn)地價成果覆蓋范圍一致，包括城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩部分。1、城區(qū)：以資興市中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合資興市城市總體規(guī)劃中的近期重點建設(shè)區(qū)域來綜合確定，評估范圍面積44.69平方公里。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)：包括興寧鎮(zhèn)、三都鎮(zhèn)、黃草鎮(zhèn)、蓼江鎮(zhèn)、清江鎮(zhèn)、滁口鎮(zhèn)、州門司鎮(zhèn)、白廊

9、鎮(zhèn)、 湯溪鎮(zhèn)共 9 個建制鎮(zhèn)以及回龍山、 八面山 2 個瑤族鄉(xiāng)的近期土地利用總體規(guī)劃所確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地。（三）評估對象根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2017）,公共管理與公共服務(wù)用地評估對象為機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、 新聞出版用地、 教育用地、 科研用地、 醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、公用設(shè)施用地、公園與綠地共10 個二級類。四、技術(shù)路線與方法在全面摸清資興市公共管理與公共服務(wù)用地土地利用現(xiàn)狀、交易情況及深入 分析價格特征、用地性質(zhì)、價格形成機(jī)制的基礎(chǔ)上，對公共管理與公共服務(wù)用地 進(jìn)行用途分類；并采用多因素綜合評價法， 對土地級別進(jìn)行劃定；然后結(jié)合當(dāng)?shù)?土地市場及地

10、價管理的現(xiàn)實需要，以城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程為指導(dǎo)，分別采用模 擬市場替代法、典型案例修正法及成本法來評估確定各類公共管理與公共服務(wù)用 地基準(zhǔn)地價；最后，編制公共管理與公共服務(wù)用地宗地地價修正體系。公共管理與公共服務(wù)用地特征分析布局與規(guī)模形態(tài)與性質(zhì)地價形成機(jī)制市場供需狀況交易特征市場供需及土地取得成本圖1公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估技術(shù)路線圖具體技術(shù)流程為：1、全面系統(tǒng)調(diào)查城市土地市場狀況，摸清公共管理與公共服務(wù)用地的分布 形態(tài)、規(guī)模、布局等，并總結(jié)其用地特征。2、深入分析公共管理與公共服務(wù)用地10個二級類用地地價影響因素，土地 市場交易特征、地價形成機(jī)制，并根據(jù)地價特征、性質(zhì)對 10個二級類進(jìn)

11、行分析 與整理。3、從影響公共管理與公共服務(wù)用地土地質(zhì)量的自然因素、經(jīng)濟(jì)因素等入手， 采用多因素綜合評定法，對公共管理與公共服務(wù)用地進(jìn)行土地級別的劃分。4、在土地定級的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥袌黾暗貎r管理的現(xiàn)實需要，確定公共管理與公共服務(wù)用地的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，并依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 及地價政策參與宏觀調(diào)控的政策取向， 分別采用模擬市場替代法、 典型案例修正法及成本法來評估確定各類公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價。5、針對公共管理與公共服務(wù)用地，編制對應(yīng)的宗地地價修正體系。五、基準(zhǔn)地價評估工作時點根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，并考慮項目實施的實際時間，本次資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估工作的估

12、價期日定為 2018年2月 1 日，以此時點為基礎(chǔ)開展基準(zhǔn)地價評估的各項技術(shù)工作。六、工作流程、工作進(jìn)展及下階段安排（一）工作流程與進(jìn)展根據(jù)國土資源聽證規(guī)定、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程等法律文件、 技術(shù)規(guī)程的要求及資興市基準(zhǔn)地價評估工作的現(xiàn)實需要， 本次資興市基準(zhǔn)地價評估工作主要包括以下五個具體工作流程：表1資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估工作流程與進(jìn)展表序號工作流程主要，作任務(wù)工作進(jìn)展1前期準(zhǔn)備1、成立資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評估工作技術(shù) 工作小組；2、制定資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評 估評估工作方案、技術(shù)方案、外業(yè)調(diào)查方案；3、設(shè)計調(diào)查表格、 底圖

13、與組織技術(shù)培訓(xùn)已完成2外業(yè)資料收 集與地價樣 點調(diào)查1、召開各相關(guān)部門動員協(xié)調(diào)大會；2、開展外業(yè)調(diào)查，搜集部門資料與地價樣點資料已完成3內(nèi)業(yè)資料整 理、分析與 計算1、對外業(yè)調(diào)查資料進(jìn)行檢查、分析、整理、錄入及建庫；2、底圖數(shù)字化，并將收集樣點資料整理后上圖； 3、建立城區(qū)定級 因素因子體系，確定因素因子權(quán)重，并對因素因子進(jìn)行量化；4、劃分定級單元（均質(zhì)地域），采用綜合評價法測算各定級單 元綜合分值，并采用總分頻率法初步劃分土地級別；5、土地級別的確定與檢驗；6、確定基準(zhǔn)地價內(nèi)涵和相關(guān)樣點計算參數(shù)；7、測算樣點地價，經(jīng)檢驗后確定各均質(zhì)地域價格；8、測算確定公共管理與公共服務(wù)用地級別基準(zhǔn)地價；9

14、、對得到成果進(jìn)行分析和實地校核后得到初步成果。已完成4意見反饋與 修改1、編寫技術(shù)報告、編制成果圖件、將各類成果數(shù)字化存檔；2、 在初步成果行成后，進(jìn)行多輪次意見反饋修改及補(bǔ)充收集資料等。并計劃于2018年5月中旬召開聽證會對成果進(jìn)行論證，廣泛聽取社會各界意見；歸納和整理各方面點見和建議，并修改小差l=r待完成5成果整理與 驗收完善工作成果，上報湖南省國土資源廳，申請驗收，報資興市 政府批準(zhǔn)，發(fā)布實施待完成（二）下階段工作安排下階段的主要工作主要是多輪次意見反饋與修改，計劃安排3輪次國土系統(tǒng)內(nèi)部意見反饋，并計劃2018年5月中旬舉行成果聽證會，進(jìn)一步廣泛征求社會 各界的相關(guān)意見或建議，并進(jìn)一步

15、對成果進(jìn)行修改與完善，并將完整的技術(shù)報告、 圖件等整體材料報送至湖南省國土資源廳，申請驗收。第二章資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價評 估工作成果與分析一、城區(qū)成果從土地級別劃分情況來看，本次資興市公共管理與公共服用用地采用綜合定 級的方法劃分了 5個土地級別。從地價水平方面來看，本輪評估根據(jù)不同的用途和級別設(shè)定了相應(yīng)的地價內(nèi) 涵，其中公共管理與公共服務(wù)用地I類一級地價格最高為1000元/平方米，設(shè)定 容積率為1.8,則樓面地價為556元/平方米；最低價格為II類五級地價格270元 /平方米，設(shè)定容積率為1.0,則樓面地價最低為270元/平方米。表2資興市城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地級別基準(zhǔn)地

16、價表類別單位一級二級三級四級五級公共管理與公共服元/m21000760565465350務(wù)用地（類型I）萬元/畝6751383123公共管理與公共服元/m2610521372292270務(wù)用地（類型II）萬元/畝4135251918表3資興市城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地級別基準(zhǔn)地價內(nèi)涵表土地級別土地權(quán)利年期容對公共管理與公共服 務(wù)用地（類型I）公共管理與公共服 務(wù)用地（類型II）開發(fā)程度估價期日一級50年服務(wù)用地福利用地、 ,園與綠地C 外通路、I 卜的公園與1.81.0五通一平工育用地、取 I平整；公共， L。2018.2.1-研用指：體育管二級1.61.0三級 四級出讓十地 使用權(quán)管理與公共

17、 用地、社會 施用地、公 一平：紅線 用地 II 口1.41.21.01.0五級注：1、公共 地、醫(yī)療衛(wèi)生 用地、公共設(shè)2、五通 理與公共服務(wù)1.0I指：機(jī)關(guān)團(tuán)體用 文化設(shè)施用地；公41電、通訊、通上水、 綠地土地開發(fā)程度界;1.0地、新聞出版用地、e t管理與公共服務(wù)用地通卜水，紅線內(nèi)場地-定為紅線外五地二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成果資興市11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共分三個等別，從二等鎮(zhèn)開始排列，其中二等鎮(zhèn)包括興寧鎮(zhèn)、白廊鎮(zhèn)共2個；三等鎮(zhèn)包括三都鎮(zhèn)、黃草鎮(zhèn)、州門司鎮(zhèn)、蓼江鎮(zhèn)共 4個，四 等鎮(zhèn)包括清江鎮(zhèn)、滁口鎮(zhèn)、湯溪鎮(zhèn)、八面山瑤族鄉(xiāng)、回龍山瑤族鄉(xiāng)共 5個。從資 興市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別劃分情況來看，二等鎮(zhèn)劃分了 4個土地級別，三等鎮(zhèn)劃分了

18、 3個土 地級別，四等鎮(zhèn)劃分了 2個土地級別。不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等別，不同的土地級別分別對 應(yīng)不同的級別價格，其中公共管理與公共服務(wù)用地價格最高為一等鎮(zhèn)類型 I 一級, 為520元/平方米，最低為四等鎮(zhèn)類型II二級，為200元/平方米。詳情見下表。表4資興市鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共管理與公共服務(wù)用地級別基準(zhǔn)地價表城鎮(zhèn)等別鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱用途級別一級二級三級四級二等鎮(zhèn)興寧鎮(zhèn)、白廊鎮(zhèn)公共管理與公共服務(wù) 用地（類型I）520422340266公共管理與公共服務(wù) 用地（類型II）380300260220三等鎮(zhèn)三都鎮(zhèn)、黃草鎮(zhèn)、州門司鎮(zhèn)、蓼江鎮(zhèn)公共管理與公共服務(wù) 用地（類型I）450335263-公共管理與公共服務(wù) 用地（類型II）29

19、5260210-四等鎮(zhèn)清江鎮(zhèn)、滁口鎮(zhèn)、湯溪鎮(zhèn)、八面山瑤 族鄉(xiāng)、回龍山瑤族 鄉(xiāng)公共管理與公共服務(wù) 用地（類型I）310228-公共管理與公共服務(wù) 用地（類型II）255200-表5資興市二等鎮(zhèn)公共管理與公共服務(wù)用地級別基準(zhǔn)地價內(nèi)涵表級別土地權(quán)利開發(fā)程度年期容積率估價期 日公共管理與公共服務(wù)用地（類型I）公共管理與公共服 務(wù)用地（類型II）一級出讓土地 使用權(quán)五通一平50年1.61.02018.2.1二級三級1.41.21.01.0四級1.01.0注：1、公共管理與公共服務(wù)用地I指：機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地；公共管理與公共服務(wù)用地II

20、指：體育用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地。2、五通一平：紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水，紅線內(nèi)場地平整；公共管 理與公共服務(wù)用地II中的公園與綠地土地開發(fā)程度界定為紅線外五通”。表6資興市三等鎮(zhèn)公共管理與公共服務(wù)用地級別基準(zhǔn)地價內(nèi)涵表級別土地權(quán)利開發(fā)程度年期容積率估價期 日公共管理與公共服務(wù)用地（類型I）公共管理與公共服 務(wù)用地（類型II）一級出讓土地 使用權(quán)五通一平50年1.41.02018.2.1二級1.21.0三級1.01.0注：1、公共管理與公共服務(wù)用地I指：機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地；公共管理與公共服務(wù)用地II指：體

21、育用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地。2、五通一平：紅線外通路、通電、通訊、通上水、通卜水，紅線內(nèi)場地平整；公共管理與公共服務(wù)用地II中的公園與綠地土地開發(fā)程度界定為紅線外五通”。表7資興市四等鎮(zhèn)公共管理與公共服務(wù)用地級別基準(zhǔn)地價內(nèi)涵表級別土地權(quán)利開發(fā)程度年期容積率估價期 日公共管理與公共服務(wù)用地（類型I）公共管理與公共服 務(wù)用地（類型II）一級出讓土地 使用權(quán)五通一平50年1.21.02018.2.1二級1.01.0注：1、公共管理與公共服務(wù)用地I指：機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地；公共管理與公共服務(wù)用地II指：體育用地、公共設(shè)施用地、公

22、園與綠地。2、五通一平：紅線外通路、通電、通訊、通上水、通卜水，紅線內(nèi)場地平整；公共管理與公共服務(wù)用地II中的公園與綠地土地開發(fā)程度界定為紅線外五通”。三、公共管理與公共服務(wù)用地價格分析從價格分布情況對比情況來看，資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價地 面地價的價格水平處于資興市住宅用地基準(zhǔn)地價與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價之間，其中類型I價格略低于住宅用地價格，類型II略，公共管理與公共服務(wù)用地樓面地價 水平與住宅用地較為接近，總體上來看符合資興市土地市場的實際情況， 客觀的 反映了資興市公共管理與公共服務(wù)用用地的真實地價水平，詳情見下圖、表。住宅價格T-公共管慳與公共明者用地f類科H公共管理與公共朋勞

23、用地（類型II） 一工礦倉儲用地圖2資興市公共管理與公共服務(wù)用地地面地價對比圖圖3資興市公共管理與公共服務(wù)用地樓面地價對比圖表8資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價與住宅用地基準(zhǔn)地價對比表單位：元/平方米地面地價一級二級三級四級五級公共管理與公共服務(wù) 用地（類型I）1000760565465350住宅用地1399980664478355地面地價占比0.71480.77550.85090.97280.9859樓回地價一級二級三級四級五級公共管理與公共服務(wù) 用地（類型I）556475404388350住宅用地583490415398355樓回地價占比0.95370.96940.97350.9749

24、0.9859地面地價一級二級三級四級五級公共管理與公共服務(wù)用地（類型II）610521372292270工礦用地468398285225215地面價占比1.30341.30901.30531.29781.2558四、成果市場交易案例論證分析為驗證資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價成果的科學(xué)性，評估項目組 收集了近兩年典型成交案例，將實際成交價與級別基準(zhǔn)地價進(jìn)行對比， 來判別基 準(zhǔn)地價水平的科學(xué)性和合理性。通過對比可知，公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價水平與實際成交價格水平 總體較為接近，因此可以得出此次公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價是較為科 學(xué)、合理且符合資興市土地市場實際的。表9案例評估地價

25、與實際成交地價對比分析表案例名稱幼兒園郴州市楓葉冷熱聯(lián)供技術(shù)有限公 司、湖南云巢信息科技有限公司具體位置資興大道東（青魯塘旁）資興市東江沿江北路以西土地用途教育用地公用設(shè)施用地電子監(jiān)管號4310812014B053484310812015B03016實際成交情況出讓容積率0.71.37成交時點2014/11/272015/12/11成交價711600成交價采用期日系數(shù)修 正法修正價格762620基準(zhǔn)地價情況所屬土地級別公共二級公共二級級別基準(zhǔn)地價760760內(nèi)涵容積率1.61.6估價期日2018/2/12018/2/1附件:附表1:郴州市城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地細(xì)分用途及住宅用地基準(zhǔn)地價表單

26、位：元/平方米基準(zhǔn)地價 用地類型基準(zhǔn)地價用地細(xì)分 回I級n級出級W級V級V1級公共管理 與公共服 務(wù)用地機(jī)關(guān)團(tuán)體用地203516061242975760590新聞出版用地2066163112861027812630教育用地2045161512741020805620科研用地2045161512741020805620醫(yī)療衛(wèi)生用地2276177013801087844658社會福利用地2185174713651068830650文化設(shè)施用地200015601215958745575體育用地190014801151914709550公用設(shè)施用地185814351124892697540公園與綠地14051104855698545452住宅用地2550196515121181908700備注：郴州市本級成果暫未驗收附表2:郴州市城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地細(xì)分用途與住宅用地基準(zhǔn)地價比值表一級類二級類比照 用途一級二級三級四級五級六級比值區(qū)間公共管 理與公 共服務(wù) 用地機(jī)關(guān)團(tuán)體用地新聞出版用地住宅住宅住宅0.79800.81020.81730.830.82140.85050.82560.86960.83700.89430.84290.90.8-0.840.81