1、結(jié)合項(xiàng)目，有的放矢2012/09 2012/09 -2-一、一、 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制二、二、 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制三、三、 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制四、四、 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制五、五、 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制六、六、 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制-3-4-一、成本控制理念一、成本控制理念-6-7-借鑒產(chǎn)業(yè)研究，價(jià)值的來(lái)源，錢(qián)花在那里？-8-小區(qū)規(guī)劃建筑方案施工圖景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)-9-會(huì)花錢(qián)，才有可能會(huì)掙錢(qián)走遠(yuǎn)了，忘記了出發(fā)的目的-10-產(chǎn)品與作品的區(qū)別？ 向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體驗(yàn)客戶體驗(yàn)”是衡量成本控制是否合理的最核心原則是衡量成本

2、控制是否合理的最核心原則不是建筑師、銷售員、老板等等的衡量標(biāo)準(zhǔn)-11-客戶體驗(yàn)分析：客戶體驗(yàn)分析：一、外部要素一、外部要素二、內(nèi)部要素二、內(nèi)部要素決定客戶購(gòu)房的體驗(yàn)分析客戶體驗(yàn)因檔次、城市有別-12-13-14-先分析開(kāi)發(fā)，其次建安，再次？-15-有限有限資源合理合理分配，自身分配-16-17-好鋼花在刀刃上，類別間分配好鋼花在刀刃上，類別間分配-18-19-二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制-21-22-相信自己，你也可以當(dāng)。-23-投入和成本投入和成本規(guī)模和高度規(guī)模和高度規(guī)模和標(biāo)段規(guī)模和標(biāo)段挖填結(jié)合挖填結(jié)合管線設(shè)備管線設(shè)備交叉投入交叉投入 分期規(guī)劃分期規(guī)劃 - 規(guī)劃層次規(guī)劃層

3、次-24- 投入和成本投入和成本 規(guī)模和高度規(guī)模和高度先開(kāi)發(fā)先開(kāi)發(fā)1期期B區(qū)位置中等區(qū)位置中等待開(kāi)發(fā)待開(kāi)發(fā)2期期C區(qū)抬高價(jià)格區(qū)抬高價(jià)格最好開(kāi)最好開(kāi)3期期A區(qū)位置最差區(qū)位置最差樣板區(qū)無(wú)地庫(kù)，周期短樣板區(qū)無(wú)地庫(kù)，周期短 1期小高層區(qū)，周期短期小高層區(qū)，周期短 1期規(guī)模較小，出形象期規(guī)模較小，出形象-25- 開(kāi)工規(guī)模開(kāi)工規(guī)模 - 招標(biāo)約招標(biāo)約 10萬(wàn)萬(wàn) 標(biāo)段約標(biāo)段約5-6萬(wàn)萬(wàn) 標(biāo)段清晰，避免交叉標(biāo)段清晰，避免交叉 土方挖填土方挖填 - 挖填結(jié)合挖填結(jié)合 B1B1地塊小高層規(guī)模地塊小高層規(guī)模 9.79.7萬(wàn)萬(wàn) B2B2地塊的別墅規(guī)模地塊的別墅規(guī)模 4.74.7萬(wàn)萬(wàn) 與招標(biāo)、施工標(biāo)段規(guī)模匹配與招標(biāo)、施工

4、標(biāo)段規(guī)模匹配 理想的土方平衡理想的土方平衡 小高層地塊挖土小高層地塊挖土 抬高別墅區(qū)場(chǎng)地抬高別墅區(qū)場(chǎng)地-26- 首期到位首期到位 - 設(shè)備，管網(wǎng)、用房、智能化等分期、提前投入設(shè)備，管網(wǎng)、用房、智能化等分期、提前投入 交付時(shí)序交付時(shí)序 - 避免重復(fù)、交叉投入避免重復(fù)、交叉投入首先滿足一期交付首先滿足一期交付管網(wǎng)分期、統(tǒng)一管網(wǎng)分期、統(tǒng)一-27-2、小區(qū)停車、小區(qū)停車 事業(yè)部和常州項(xiàng)目地庫(kù)比例事業(yè)部和常州項(xiàng)目地庫(kù)比例機(jī)動(dòng)車停車位不足，非機(jī)動(dòng)車停車位閑置。-28-2、小區(qū)停車（機(jī)動(dòng)車）、小區(qū)停車（機(jī)動(dòng)車）約 -29-0.6、0.8的配比的配比1.0、1.2的需求的需求沒(méi)有地下配比，盡量地面解決沒(méi)有地下

5、配比，盡量地面解決-30-非機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車 停車配比：停車配比：2.0 輛輛 / 戶戶非機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車 地下停車：不地下停車：不 便便 利利國(guó)家政策和現(xiàn)實(shí)生活：滯后、機(jī)會(huì)-31-：地面（架空層、停車棚、就近）、地下（集中管理）：地面（架空層、停車棚、就近）、地下（集中管理） ：贈(zèng)送儲(chǔ)藏間、物業(yè)使用：贈(zèng)送儲(chǔ)藏間、物業(yè)使用以客戶為導(dǎo)向，合理分配資源。-32-33- 思考：思考：小區(qū)變?cè)O(shè)置數(shù)量是否達(dá)到極限？小區(qū)變?cè)O(shè)置數(shù)量是否達(dá)到極限？物管用房如何設(shè)置最合理？物管用房如何設(shè)置最合理？與后期物管成本是否關(guān)聯(lián)？與后期物管成本是否關(guān)聯(lián)？-34-：比例和位置：比例和位置 ：位置和規(guī)模：位置和規(guī)模 ：規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)

6、：規(guī)劃和運(yùn)營(yíng) ：位置和規(guī)模：位置和規(guī)模 ：位置、數(shù)量：位置、數(shù)量 ：形式和規(guī)模：形式和規(guī)模 -35- ：形式和規(guī)模：形式和規(guī)模-36-4、交、交 通通 組組 織織-37-4、交、交 通通 組組 織織：數(shù)量和物業(yè)：數(shù)量和物業(yè)：長(zhǎng)度和成本：長(zhǎng)度和成本-38-5、場(chǎng)、場(chǎng) 地地 豎豎 向向 思考：土方量控制如何做到最優(yōu)化？ 土方開(kāi)挖+外運(yùn)的單價(jià)一般在25-50元/m3 土石平衡：土石平衡：計(jì)算：24600 x 1米 x 30元/ =73.8萬(wàn)/米 條件：10萬(wàn)小區(qū)、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶 結(jié)果：每抬高1.0米，建筑單方節(jié)省建筑單方節(jié)省73.5元元/ 方法：抬高場(chǎng)地、土方平衡抬高場(chǎng)地、

7、土方平衡 基坑支護(hù)：基坑支護(hù)：基礎(chǔ)形式：基礎(chǔ)形式：場(chǎng)地排水：場(chǎng)地排水：物業(yè)投訴集中在地下室灌地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水-39- 思 考：售樓處規(guī)模、樣板區(qū)規(guī)模占項(xiàng)目規(guī)模比例 ？ 售樓處：投入成本=6000+4000 元/ 維護(hù)成本= 8-10 人 樣板區(qū)：景觀成本 = 800-1000 元/ 維護(hù)人員= 4- 6 人 樣板區(qū)：維護(hù)成本= 4.0-5.0萬(wàn) 元/人、年有限資金投入適當(dāng)?shù)囊?guī)模。售樓處1200減少100裝修成本提高900元/；減少200裝修成本提高2000元/-40- 思考：住宅經(jīng)濟(jì)高度、層數(shù)是少？（9層、11層、18層、80米）假設(shè)10萬(wàn)，每戶使用面積78，不同層數(shù)，得到戶數(shù)不

8、同-41- 軟硬比例軟硬比例 ：綠地：綠地3：7 到到 龍湖龍湖1：9？ 水景面積水景面積 ：檔次與面積的關(guān)系：檔次與面積的關(guān)系 苗木種類苗木種類 ： 分期和整體分期和整體-42-44-45-1 1、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格-46-2 2、建筑戶型、建筑戶型綜合影響：結(jié)構(gòu)優(yōu)化綜合影響：結(jié)構(gòu)優(yōu)化 、 得得 房房 率率 、 開(kāi)窗比例開(kāi)窗比例 、 體形系數(shù)體形系數(shù) -47-常州A區(qū)戶型平面圖萬(wàn)科萬(wàn)科7 7個(gè)成本指標(biāo)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益?zhèn)€成本指標(biāo)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益 7 項(xiàng)指標(biāo)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益后，單方成本減少145-260元/M2 按開(kāi)發(fā)量 500萬(wàn)計(jì)，則成本降低額約為10億元！-48-3 3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化 選型

9、比選選型比選 ：框架、框剪、剪力墻：框架、框剪、剪力墻 平面規(guī)整平面規(guī)整 ：水平向、垂直向：水平向、垂直向 裝飾構(gòu)件裝飾構(gòu)件 ：結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝飾構(gòu)件：結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝飾構(gòu)件-49-4 4、得、得 房房 率率 交交 通通 核核 ：影響得房率：影響得房率 得得 房房 率率 ：多層：多層 85%85%、小高層、小高層 82%82%、大高層、大高層 78-80%78-80% 贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間 ：陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園、花池、設(shè)備平臺(tái)。：陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園、花池、設(shè)備平臺(tái)。 檔次、售價(jià)和贈(zèng)送比例檔次、售價(jià)和贈(zèng)送比例 ? ?常州A區(qū)戶型平面圖-50-6 6、設(shè)備用房、設(shè)備用房 設(shè)備用房設(shè)備用房 ：輻射范圍、位置

10、：輻射范圍、位置 管線長(zhǎng)度管線長(zhǎng)度 ：鋪設(shè)長(zhǎng)度、：鋪設(shè)長(zhǎng)度、 分期實(shí)施分期實(shí)施 ：滿足一期、結(jié)合整體：滿足一期、結(jié)合整體 用房功能用房功能 ：水：水 泵泵 房、配房、配 電電 房、煤氣調(diào)壓站房、煤氣調(diào)壓站 消控中心、電信機(jī)房消控中心、電信機(jī)房常州A區(qū) 設(shè)備用房布局示意-51- 結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu)成本 ：結(jié)構(gòu)用量：結(jié)構(gòu)用量 能耗計(jì)算能耗計(jì)算 ：保溫厚度、門(mén)窗形式：保溫厚度、門(mén)窗形式 外表面積外表面積 ：裝飾面積、保溫面積：裝飾面積、保溫面積常州A區(qū)和鎮(zhèn)江戶型平面圖分析-52-建筑層數(shù)控制：建筑層數(shù)會(huì)影響結(jié)構(gòu)體系的經(jīng)濟(jì)性，也會(huì)影響設(shè)備的配置要求，規(guī)劃中應(yīng)盡量避免尷尬的層數(shù)。7層要設(shè)電梯/12層要設(shè)兩部電

11、梯/19層要設(shè)剪刀梯6層底部架空要注意“頂層入戶離地小于16米”11層、18層底部架空高度應(yīng)小于4.5m-53-建筑層高控制：建筑層高控制：在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，選擇合適的層高。層高每增加0.1m造價(jià)增加該層造價(jià)的3-5% ，剪刀樓梯當(dāng)層高大于3150時(shí)，要增加休息平臺(tái)，增加公攤面積。-54-8 8、開(kāi)窗比例、開(kāi)窗比例 降低能耗降低能耗 ：外圍護(hù)能耗最大處為窗：外圍護(hù)能耗最大處為窗 保溫性能保溫性能 ：提高窗保溫性能，成本提高很大：提高窗保溫性能，成本提高很大 窗墻成本窗墻成本 ：窗：窗/ /墻墻=330-550 /150 =330-550 /150 元元/平方米平方米

12、 外外 遮遮 陽(yáng)陽(yáng) ：隨窗面積增加：隨窗面積增加 330 330 元元/ /平方米平方米 護(hù)窗欄桿護(hù)窗欄桿 ：有無(wú)護(hù)窗欄桿：有無(wú)護(hù)窗欄桿 100 100 元元/米米成本控制研究 - 建筑設(shè)計(jì)階段 窗地比例列表窗地比例列表-55-9 9、架、架 空空 層層 控制比例控制比例 ：適度采用、測(cè)算比例：適度采用、測(cè)算比例 空間通透空間通透 ：結(jié)合上部結(jié)構(gòu)，不宜結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換：結(jié)合上部結(jié)構(gòu)，不宜結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換 結(jié)合檔次結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位：比例結(jié)合定位 控制高度控制高度 ：就是控制成本：就是控制成本 成本控制研究 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -56-1010、頂部構(gòu)架、頂部構(gòu)架 控制比例控制比例 ：適度采用、測(cè)算比例：適

13、度采用、測(cè)算比例 建筑效果建筑效果 ：效果平衡成本：效果平衡成本 結(jié)合檔次結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位：比例結(jié)合定位 控制高度控制高度 ：高度帶來(lái)成本：高度帶來(lái)成本 成本控制研究 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -57-1111、地下車庫(kù)（機(jī)動(dòng)車）、地下車庫(kù)（機(jī)動(dòng)車）：有條件下，地庫(kù)比較：有條件下，地庫(kù)比較 ：5.4 5.4 、7.8 7.8 、8.1m 8.1m 柱網(wǎng)柱網(wǎng) 3.6 3.6、 3.73.7、4.2m 4.2m 層高層高 ：物業(yè)成本：物業(yè)成本 設(shè)設(shè) 備備 用房用房 ：位置、效率：位置、效率 消消 防防 車道車道 ：荷載、柱位：荷載、柱位成本控制研究 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -58-1111、地下車庫(kù)（非

14、機(jī)動(dòng)車）、地下車庫(kù)（非機(jī)動(dòng)車）：2.5到到2.0平方米平方米/輛的區(qū)別輛的區(qū)別 車庫(kù)位置車庫(kù)位置 ：地下一：地下一 or 地下二、坡道地下二、坡道：非機(jī)動(dòng)車的機(jī)械停車：非機(jī)動(dòng)車的機(jī)械停車 車庫(kù)采光車庫(kù)采光 ：使用成本、舒適度：使用成本、舒適度成本控制研究 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -59-1212、儲(chǔ)藏空間、儲(chǔ)藏空間 控制比例控制比例 ：適度采用、測(cè)算比例：適度采用、測(cè)算比例 后期變更后期變更 ：部分可不砌筑：部分可不砌筑 成本控制研究 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -60-1313、贈(zèng)送空間、贈(zèng)送空間 平平 衡衡 點(diǎn)點(diǎn) ：售價(jià)大于造價(jià)：售價(jià)大于造價(jià) 控制比例控制比例 ：適度采用、可售比例：適度采用、可售比例 結(jié)

15、合檔次結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位：比例結(jié)合定位成本控制研究 - 建筑設(shè)計(jì)階段 送到什么程度為止！-61- 頭頭 部部 ：平：平 頂、小坡頂、大坡頂頂、小坡頂、大坡頂 墻墻 身身 ：涂：涂 料、劈開(kāi)磚、干掛石材料、劈開(kāi)磚、干掛石材 基基 座座 ：多彩石、文化石、干掛石材：多彩石、文化石、干掛石材 門(mén)門(mén) 頭頭 ：劈開(kāi)磚、干掛石材：劈開(kāi)磚、干掛石材比較常州B、C、A區(qū)別墅立面比較常州B、C、A區(qū)別墅立面1 12 23 35 56 61 17 78 84 4 1、屋檐及腰線線腳優(yōu)化 5、信報(bào)箱及可視對(duì)講位置 2、窗套優(yōu)化，橫向分割取消 6、分戶墻降低，改用綠籬分隔 3、入戶門(mén)頭強(qiáng)化處理 7、頂層寶瓶取消

16、，改為門(mén)頭上方 4 4、一層除門(mén)頭石材改多彩石、一層除門(mén)頭石材改多彩石 8 8、屋面水泥瓦改油氈瓦、屋面水泥瓦改油氈瓦-62-63- 電電 梯梯 ： 進(jìn)進(jìn) 戶戶 門(mén)門(mén) ： 門(mén)門(mén) 窗窗 ： 單單 元元 門(mén)門(mén) ： 外外 遮遮 陽(yáng)陽(yáng) ： 太太 陽(yáng)陽(yáng) 能能 ： 雨雨 棚棚 ： 欄欄 桿桿 ：裝飾線條裝飾線條 ：防火木門(mén)防火木門(mén) ：四、施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制四、施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制-65-66-建筑設(shè)備管井的設(shè)置：盡量減少管線入戶的長(zhǎng)度，管井的面積控制到夠用即可。管井位置盡量設(shè)置在不影響視覺(jué)感受的位置，減少管井外的美化裝修-67-毛坯交付用房?jī)?nèi)部墻體優(yōu)化：毛坯交付的住宅對(duì)部分后期住戶有可能改動(dòng)的隔墻在土建工程中可以不砌，減少投入與后期浪費(fèi)。-68-節(jié)能計(jì)算：應(yīng)多方案比較，選擇綜合造價(jià)較低的方案。-69-建筑構(gòu)造做法優(yōu)化：建筑構(gòu)造應(yīng)綜合考慮材料價(jià)格與施工費(fèi)用、周期，選擇合適的構(gòu)造做法。-70-精裝住宅與土建的緊密配合：在土建施工前，一定要完成施工圖，以便及時(shí)修改土建施工圖，避免現(xiàn)場(chǎng)返工，造成浪費(fèi)。-71-加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量的管控：避免因設(shè)計(jì)差錯(cuò)造成設(shè)計(jì)返工。-72-1、結(jié)構(gòu) 前置把控，是結(jié)構(gòu)成本控制的核心所在； 樁型與基礎(chǔ)，是關(guān)注重點(diǎn)； 合理控制，考