1、房地產(chǎn)名詞解釋：商品房、經(jīng)濟適用房、期房、五證兩書商品房：商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品 房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。 內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用 于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用 房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的 規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃， 建成后 用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。為進一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩(wěn)

2、的原則， 市府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標 準出租的公有住房外，普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟適用住房，職工已購公有 住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易， 統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住 房交易，銷售對象為中國境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中 國公民。在市場經(jīng)濟條件下，任何推向市場的，并可以自由買賣交易的房屋都應(yīng)該是 一種商品。但目前的中國房地產(chǎn)市場，商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準， 由 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋， 包括住宅、商業(yè) 用房以及其他建筑物。商品房可分為內(nèi)資內(nèi)銷商品房、 外資內(nèi)銷商品房、高標準

3、 內(nèi)銷商品房、外銷商品房和經(jīng)濟適用房。凡是自建、參建、委托建造，又是自用 的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。經(jīng)濟適用房：經(jīng)濟適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。 它是具有社會保障 性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場 價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力； 適用性是指在住房設(shè) 計及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標準。1994年由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的城鎮(zhèn)經(jīng)濟適 用住房建設(shè)管理辦法指出，經(jīng)濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供 應(yīng)對象，并按國家、住宅建設(shè)標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建

4、設(shè)的普 通住宅。經(jīng)濟適用房的價格按建設(shè)成本確定， 建設(shè)成本包括征地拆遷費、勘察設(shè) 計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、物業(yè) 的管理費。即將出臺的國家房改方案基本上沿用了 “經(jīng)濟適用房”這個概念。 經(jīng) 濟適用房以微利價出售，只售不租。其成本價由 7項因素（征地拆遷費、勘察設(shè) 計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%Z內(nèi)的利潤）構(gòu)成，約占住宅總量的70%。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價，其售價有市、縣人民政府根據(jù)以上 幾項因素綜合確定，并定期公布，不得擅自提價銷售。期房：期房是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得 商品房預(yù)售許可證開始至取

5、得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即 可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)五證兩書： 一、建筑用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認, 該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。 該 證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使

6、用年限、和“四 至”范圍。四、建設(shè)工程開工證建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證， 也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一， 沒有開 工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。五、商品房銷售（預(yù)售）許可證市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 銷售商品房的批準性文件。六、“兩書”商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書。均價，起步價，預(yù)售價：房產(chǎn)銷售時，各個物業(yè)都會采取一種或幾種價格術(shù)語進行營銷宣傳。消費者（特別是初次買房者）以前可能從未接觸過房地產(chǎn)，對這些價格術(shù)語要么輕易相 信，產(chǎn)生誤解；要么心存疑慮，不敢問津。其實，商品房基本價格由商品房開發(fā) 成本、利潤、稅費、代收費用組成，所有的價格術(shù)語都是由此衍生出來

7、的。1 .均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)， 即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元/平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷 售價，也不失為引人矚目的營銷策略。2 .基價：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一 般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。3 .起步價：某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)， 以一樓或頂樓的銷售價為起步價高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣 告中常表為“XX X元/平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意。4 . 一次性買斷價

8、：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷 售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義 務(wù)，不得隨意變更。5 .預(yù)售價：預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是 正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。房貸險： 個人抵押商品住房保險，簡稱“房貸險”，是一種保證保險。目前各銀行普遍規(guī) 定,購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。 它的基本操作模式是： 房產(chǎn)商將商品房銷售給需要貸款的業(yè)主， 業(yè)主向銀行申請貸款，銀行要求業(yè)主將 所購的房屋進行抵押，并向其指定的保險公司購買房貸保險。銀行憑著房屋抵押 借款合同和房貸保險等

9、給予貸款。五證兩書兩表包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑 工程施工許可證、國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證商 品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書竣工驗收備案表房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售） 許可證，簡稱“五證開發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國 有土地使用證的，未取得上述兩個規(guī)劃許可證和施工許可證是拿不到 預(yù)售許可證的。一、建筑用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認, 該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設(shè)工

10、程規(guī)劃許可證有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、建設(shè)工程開工證建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證， 也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一， 沒有開 工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。五、商品房銷售（預(yù)售）許可證市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 銷售商品房的批準性文件。六、“兩書”商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書兩書一表在國家有哪些規(guī)定呢：建筑法：第五十九條建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標準和合同的

11、約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進行檢驗，不合格的不得使用。第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有 完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得 交付使用。合同法：房屋質(zhì)量不合格，買房人有權(quán)拒絕收房，也可以解除買房合同根據(jù)我國合同法的有關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格，買房人既可以選擇拒絕收房， 也可以選擇解除買房合同。根據(jù)中華人民共和國合同法第一百四十八條規(guī)定：”因標的物質(zhì)量不符合質(zhì) 量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標

12、的物或者解除合同的， 標的物毀損、滅失的 風(fēng)險由出賣人承擔(dān)?！焙贤P(guān)于確定房屋質(zhì)量標準的有關(guān)規(guī)定根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，購房合同生效后，買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有 約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。 如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍 然不能確定的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。合同法第一百五十三條還規(guī)定：“出賣人應(yīng)當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關(guān)標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應(yīng)當符合該說明的質(zhì)量要求?！钡谝话傥迨臈l規(guī)定：”當事人對標的物的質(zhì)量要求沒有約

13、定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定?！钡诹粭l：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒 有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！钡诹l：”當事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標 準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。（五）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行?！遍_發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承擔(dān)的違約責(zé)任開發(fā)商因交付的房屋

14、質(zhì)量不合格，買房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)修理房屋、更換房 屋、重建房屋、退房、減少房價等違約責(zé)任，如果買房人還有其他損失的，還可以要求開發(fā)商賠償損失。合同法第一百五十五條：“出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的， 買受人 可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。第一百一十一條：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小， 可以合理選擇要 求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。第一百一十二條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在

15、履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失城市房地產(chǎn)管理法：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方 可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國家強制要求的，我國的合同法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后， 方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格 的標志取決于是否取得建筑工程竣工表。因此，不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得 建筑工程竣工備案表作為交 房條件，開發(fā)商交房時都應(yīng)提供。第二：是我們常說的"兩書"-"質(zhì)量

16、保證書"和"使用說明書"，這是建設(shè)部2001 年6月1日開始實施的商品房銷售管理辦法中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。商品房銷售管理辦法：第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證 書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、 驗收不合格或者對不合格按合格驗 收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定

17、處罰 附上：沈陽市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法第十六條房屋建筑工程竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)及時到竣工驗收備案管理部門 辦理備案手續(xù)。第十七條住宅工程的建設(shè)單位必須向用戶發(fā)放 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用 說明書，在保修期內(nèi)負責(zé)組織和督促施工單位進行保修。房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法中華人民共和國建設(shè)部令第78號第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽?yīng)當包括工程報建日期， 施工許可證 號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基

18、礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文 件或者準許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第六條備案機關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應(yīng)當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。工程竣工驗收備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機關(guān)存檔。關(guān)于兩書的介紹：新建商品住宅質(zhì)量保證書和新建商品住宅使用說明書“兩書”提供的僅是格式，由開發(fā)商自行印制，有的開發(fā)商把原先應(yīng)該列入質(zhì)量 保證

19、范圍的內(nèi)容刪減，有的開發(fā)商對商品住宅的保修期限隨意 改變，甚至有個別開發(fā)商未向消費者提供“兩書”?！皟蓵彼拇蟊Ｕ媳Ｕ弦唬簭娭茍?zhí)行新版“兩書”由省建設(shè)廳監(jiān)制，委托省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)一印制， 統(tǒng)一了格式，內(nèi) 容也更規(guī)范，特別是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對商品住宅保修期限 作進一步明確，更有利于全面保護住房消費者的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書和遼寧新建商品住宅使用說 明書。遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書可以作為商品住宅買賣合同的補充 約定。每套商品住宅應(yīng)發(fā)放“兩書”各一式兩份，其中房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)和商品住宅購買人各留存一

20、份。保障二：界定明確與舊版相比，新版“兩書”除了格式上的統(tǒng)一外，在內(nèi)容上更明確了商品住宅質(zhì) 量保證書的保修期限問題。新版“兩書”除了統(tǒng)一印制外，省建設(shè)廳還將對內(nèi)容進行規(guī)范，遼寧省新建商 品住宅質(zhì)量保證書明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗 收核驗時間和質(zhì)量等級、住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期、國家有關(guān)建設(shè)工 程和商品住宅質(zhì)量保修期限的規(guī)定條款等內(nèi)容；遼寧省新建商品住宅使用說明書則規(guī)定了住宅的基本參數(shù)、住房安全使用應(yīng)注意的問題、 住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。保障二：內(nèi)容完備同時新版“兩書”中的許多條款是舊版“兩書”所沒有的，如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)主體與設(shè)備的

21、白蟻預(yù)防包治等內(nèi)容，在新的保證書中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質(zhì)量保證。而屋面防 水、給排水管道等項目保修期限的延長，讓消費者多了一層放心。止匕外，保證書中對未及部位、部件的保修期限可由購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費者以往的被動地位。保障四：違規(guī)處罰省建設(shè)廳強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時，必須提供新版“兩書”。各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)認真檢查監(jiān)督“兩書”的實施，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時不按規(guī)定發(fā)放“兩書”的，應(yīng)嚴格按照建設(shè)部第7 7號令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定予以處理,對私自印制“兩書”的，應(yīng)及時予以糾正。四個方面仍待完善法律界有關(guān)人士表示

22、，新版“兩書”較過去有了很大的改進和完善， 對業(yè)主的合法權(quán)益有了更多的保障，但從法律的嚴謹角度來看，仍有其不足的方面。首先，新版保證書最后的落款只有開發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒有業(yè)主， 這在法律關(guān)系上還是屬于單方面的行為。根據(jù)目前國家建設(shè) 工程質(zhì)量管理條例，住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品 住宅用戶做出的承諾。因此，保證書應(yīng)明確業(yè)主在保證 書中的地位，讓消費者能更多地參與到住宅質(zhì)量保證書的簽訂過程其次，保證書作為開發(fā)商對商品住宅用戶的承諾，應(yīng)包含有開發(fā)商在違背承 諾的情況下必須承擔(dān)什么樣的責(zé)任，及如何承擔(dān)責(zé)任的條款。新的保證書沒有涉及此項內(nèi)容，這是一個不足之處。第三，新版保證

23、書第八條規(guī)定，住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信來訪、投訴，開發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在3 0天內(nèi) 給予答復(fù)與處理。但是，保證書并沒有對前期物業(yè)公司的責(zé)任進行明確規(guī)定 同時，3 0天期限太長，不利于保護消費者的利益。第四，新版保證書規(guī)定，消費者可與開發(fā)商自行約定保修期限，保證書 只規(guī)定了最低期限，但作為開發(fā)商，往往在履行法定義務(wù)后， 不再為自己增加更多的責(zé)任?，F(xiàn)實中，開發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢 的消費者則希望保修期越長越好。無限延長保修期的要求不可取，但可給消費者一個細致的、理性的參考。準確理解三個概念關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問題，目前國家建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（以下簡稱條 例）、商品房銷售管理辦法（以下簡稱辦法）和建設(shè)部商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對象、保修期起算時間和期限有所不同，應(yīng)準確加以理解。概念一：關(guān)于保修關(guān)系條例規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對象不同，是兩個不同的法律關(guān)系。概念二：關(guān)于起算時間建設(shè)工程保修期是自竣工驗