1、重慶仲裁委員會(huì)裁決書2006渝裁房字第432號(hào)申請(qǐng)人石平,男,漢族,1972年8月23日生,住址重慶市九龍坡區(qū)石坪橋 橫街2號(hào)附6號(hào)3單元4號(hào).委托代理人凌忠實(shí),重慶原野律師事務(wù)所律師.被申請(qǐng)人重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)治理局楊家坪房管所,住所地重慶市九龍坡區(qū)楊家坪正街13號(hào)銀都大廈13樓.法定代表人沈正富,所長(zhǎng).委托代理人曹偉,重慶鈞睿律師事務(wù)所律師.重慶仲裁委員會(huì)以下簡(jiǎn)稱本會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004年11月9日簽訂的?重慶市商品房買賣合同?中的仲裁條款以及申請(qǐng)人的仲裁申請(qǐng),于 2006年12月1日受理了本案.根據(jù)?重慶仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)那么?以下簡(jiǎn)稱仲裁規(guī)那么的規(guī)定,本會(huì)向被 申請(qǐng)人送達(dá)了參

2、加仲裁通知書、仲裁申請(qǐng)書副木、仲裁規(guī)那么、仲裁員名冊(cè)和仲裁 員選指定書等材料.被申請(qǐng)人未向本會(huì)提交書面辯論.根據(jù)仲裁規(guī)那么第七十四條的規(guī)定,本案適用簡(jiǎn)易程序.根據(jù)雙方當(dāng)事人的委 托,本會(huì)主任依法指定胡廷非擔(dān)任本案獨(dú)任仲裁員,組成仲裁庭.仲裁庭于2007年1月18日依法不公開開庭審理了本案.本案申請(qǐng)人石平和 申請(qǐng)人的特別授權(quán)代理人凌忠實(shí),被申請(qǐng)人的特別授權(quán)代理人曹偉到庭陳述了自 已的主張及意見.雙方對(duì)本案的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行了核對(duì)和質(zhì)證,并答復(fù)了仲裁庭 的提問(wèn),雙方進(jìn)行了辯論,并作了最后陳述.仲裁庭根據(jù)?中華人民共和國(guó)仲裁法?第五十一條的規(guī)定,組織當(dāng)事人進(jìn)行 調(diào)解,雙方未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議.本案已審理終

3、結(jié),現(xiàn)予以裁塊.一、仲裁請(qǐng)求與辯論申請(qǐng)人提出的案件事實(shí),理由和仲裁請(qǐng)求如下：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004年11月9日簽訂了?重慶市商品房買賣合同?, 雙方約定：申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人分三次付款 225, 772元購(gòu)置位于九龍坡區(qū)石坪橋 正街36號(hào)負(fù)一樓197號(hào)商鋪,合同補(bǔ)充條款約定：“假設(shè)交房后 360天內(nèi)出賣人 不能給買受人辦理其購(gòu)置攤位/商鋪的?房屋產(chǎn)權(quán)證?和?國(guó)有土地使用權(quán)證?, 那么買受人可以選擇退房,出賣人在 30天內(nèi)退還買受人交納的房款并按國(guó)家銀行 同期存款利率支付違約金.申請(qǐng)人如數(shù)交清了購(gòu)房款225, 772元,并于2004年12月23日向海潮物業(yè)開展繳納了 11, 412元地產(chǎn)稅.被申

4、請(qǐng)人于 2005年4月8日與申請(qǐng)人辦理了交房驗(yàn)收手續(xù). 現(xiàn)在距交房之日已經(jīng)超過(guò)了 360 天,被申請(qǐng)人卻不能為申請(qǐng)人辦理兩證,申請(qǐng)人屢次向被申請(qǐng)人提出退房要求被 拒絕.申請(qǐng)人認(rèn)為,由于當(dāng)時(shí)就是看重能夠辦理兩證,自已的產(chǎn)權(quán)有保證,才簽 訂的商品房買賣合同并繳納了購(gòu)房款,但是被申請(qǐng)人在規(guī)定的期限內(nèi)根本沒有履 行合同約定的義務(wù),致使申請(qǐng)人的合同目的不能實(shí)現(xiàn),屬于嚴(yán)重違約行為.根據(jù) 合同補(bǔ)充條款的約定和?中華人民共和國(guó)合同法?第93條、94條的規(guī)定,申請(qǐng)人有權(quán)解除合同,要求退房退款以及由被申請(qǐng)人承當(dāng)違約金.根據(jù)仲裁規(guī)那么第 68條的規(guī)定,申請(qǐng)人合理支出的律師費(fèi)也應(yīng)當(dāng)由被申請(qǐng)人補(bǔ)償.據(jù)此,申請(qǐng)人 提出如

5、下仲裁請(qǐng)求：1、裁決解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004午11月9日簽訂的?重慶市商品房 買賣合同?；2、由申請(qǐng)人退還給被申請(qǐng)人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街 36號(hào)負(fù)一樓197號(hào) 商鋪；由被申請(qǐng)人退還給申請(qǐng)人購(gòu)房款 225, 772元,退還其他費(fèi)用11, 412元, 并按合同約承當(dāng)違約金；3、由被申請(qǐng)人補(bǔ)償申請(qǐng)人為辦理仲裁案件所支出的合理的律師費(fèi)2, 000元.被申請(qǐng)人在庭審中提出如下辯論意見：申請(qǐng)人所述買賣商鋪的情況屬實(shí).2004年11月9日雙方簽訂購(gòu)房合同,2005 年4月8日交付商鋪,申請(qǐng)人此后一直正常對(duì)外租賃使用. 廷遲辦證沒有影響中 請(qǐng)人對(duì)該房屋的正常使用,也沒有對(duì)其實(shí)現(xiàn)購(gòu)房協(xié)議的意圖造成損害.

6、被申請(qǐng)人未能在交房后360天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證是受政策變化等不可抗力因素影響, 被申請(qǐng)人 對(duì)此毫無(wú)過(guò)錯(cuò),并己積極履行了提交資料辦理產(chǎn)權(quán)證的全部義務(wù).目前,不可抗力因素已經(jīng)消失,可以辦理產(chǎn)權(quán)證,但申請(qǐng)人以其己經(jīng)提起了要求退房的仲裁中 請(qǐng)為由,拒不提供相關(guān)資料,致使被申請(qǐng)人至今無(wú)法為其辦理產(chǎn)權(quán)證書.此前, 該樓盤被仲裁裁決解除合同的案件,是因這局部案件涉及的商鋪的面積低于4平方米,根據(jù)市地房局和市商委的文件,低于 4平方米的商鋪不能辦理產(chǎn)權(quán)證.而本案申請(qǐng)人購(gòu)置的商鋪大于4平方米,待導(dǎo)致延期辦證的不可抗力因素消失 后,是能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的,所以此前的裁決結(jié)果不應(yīng)在本案中類推適用.綜上所述,被申請(qǐng)人對(duì)延遲辦證

7、無(wú)任何過(guò)錯(cuò), 不應(yīng)承當(dāng)責(zé)任,本案仲裁申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng) 求應(yīng)予駁回.二、舉證與質(zhì)證申請(qǐng)人為證實(shí)其仲裁請(qǐng)求,舉示了如下證據(jù)：1、?重慶市商品房買賣合同?及合同補(bǔ)充條款,證實(shí)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004年11月9日簽訂商品房買賣合同及雙方的權(quán)利義務(wù)；2、被申請(qǐng)人開具的發(fā)票三張：2004年11月9日開具的NO:0004892號(hào)?重 慶市不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票?,2004年12月23日開具的NO:0009319號(hào)?重慶市 銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)專用發(fā)票?,2005年4月7日開具的NO:0009384號(hào)?重 慶市銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)專用發(fā)票?,證實(shí)申請(qǐng)人已按合同約定支付了房款；3、?重慶陽(yáng)光心殿交接書?、?重慶

8、陽(yáng)光心殿物業(yè)治理合約?,證實(shí)申請(qǐng)人已接房并與物業(yè)治理公司簽訂了治理合約；4、重慶海潮物業(yè)開展開具的收據(jù)壹張：2004年12月23日開具的NO:0024482號(hào)收據(jù),人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰壹拾貳 元正.證實(shí)此款系被申請(qǐng)人委托重慶海潮物業(yè)開展收取的地產(chǎn)稅；5、重慶原野律師事務(wù)所開具的 NO:00826689號(hào)發(fā)票,證實(shí)申請(qǐng)人支出的律 師費(fèi)2, 000元；6、2006渝裁房字第191號(hào)裁決書,證實(shí)被申請(qǐng)人在售房中的違約行為 已有仲裁依據(jù).被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人舉示的上述六份證據(jù)真實(shí)性均無(wú)異議. 但是,對(duì)第3份證 據(jù)中的物業(yè)治理合約認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性, 第6份證據(jù)裁定的是小于4平方米的 商鋪,商鋪、攤位小于4平

9、方米現(xiàn)在不能辦理產(chǎn)權(quán)證,但大于 4平方米的,現(xiàn)在 可以辦理產(chǎn)權(quán)證了.第6份證據(jù)與本案無(wú)可比性.被申請(qǐng)人為證實(shí)其辯論意見,舉示了如下證據(jù)：1、?重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽(yáng)光心殿工程超面積部份土地出讓 金和配套費(fèi)等的請(qǐng)示?九龍坡府文200449號(hào)文件、?重慶市建設(shè)委員會(huì) 關(guān)于九龍坡區(qū)政府申請(qǐng)減免陽(yáng)光心殿工程超面積局部配套費(fèi)的意見?渝建文 2004205號(hào)文件,證實(shí)陽(yáng)光心殿危改工程出現(xiàn)的特殊情況,懇求市政府對(duì)超 面積局部土地出讓金和配套費(fèi)給予減免；2、業(yè)主信訪件?政府說(shuō)話不算話?,證實(shí)業(yè)主提出超出原那么的要求,導(dǎo)致被申請(qǐng)人不能如期辦證；3、?重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽(yáng)光心殿工程超面積局部

10、土地出讓 金、配套費(fèi)和人防費(fèi)的請(qǐng)示?九龍坡府文20058號(hào)文件,證實(shí)第一份證據(jù) 的請(qǐng)求未得到落實(shí)的情況下再次報(bào)告政府,請(qǐng)求解決此事.說(shuō)明被申請(qǐng)人一直在辦理相關(guān)事情；4、?楊家坪房管所關(guān)于陽(yáng)光心殿住宅面積土地出讓金掛賬處理的情況說(shuō)明? , 證實(shí)九龍坡區(qū)國(guó)土分局同意被申請(qǐng)人陽(yáng)光心殿工程超面積局部的土地出讓金 2, 267, 265元掛賬處理,先為該工程業(yè)主辦理兩證；5、房地產(chǎn)權(quán)屬證書105D房地證2005字第00211號(hào),證實(shí)被申請(qǐng)人是 九龍坡區(qū)石坪橋正街35號(hào)36號(hào)商鋪的靳有權(quán)人；6、重慶市九龍坡區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所?情況說(shuō)明?、重慶市九龍坡區(qū)國(guó) 土資源治理分局?情況說(shuō)明?、重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)

11、治理局?關(guān)于“陽(yáng)光心殿 非住宅辦理房地產(chǎn)權(quán)證相關(guān)情況的說(shuō)明?,證實(shí)被申請(qǐng)人盡了辦證義務(wù),不應(yīng)承 擔(dān)違約責(zé)任；7、重慶市九龍坡區(qū)房屋治理局楊家坪房管所?情況說(shuō)明?,證實(shí)申請(qǐng)人提 交的重慶海潮物業(yè)開展的收款收據(jù), 系被申請(qǐng)人委托重慶海潮物業(yè)開展 代收的費(fèi)用.申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人所舉示的上述證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議,但認(rèn)為被申請(qǐng)人舉示的第1、2份證據(jù)不能證實(shí)是由于不可抗力原因?qū)е聼o(wú)法辦理兩證,從該證據(jù)形成 的時(shí)間上看,是在雙方簽訂購(gòu)房合同之前,故被申請(qǐng)人的辦證承諾具有欺詐性； 第3份證據(jù)證實(shí)內(nèi)容不予認(rèn)可；第4份證據(jù)國(guó)土局是否同意掛賬無(wú)法確認(rèn)； 第5 份證據(jù)是否涵蓋了申請(qǐng)人購(gòu)置的商鋪無(wú)法確認(rèn).申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人舉示

12、的第6、7份證據(jù)的證實(shí)效力沒有發(fā)表意見.三、仲裁庭認(rèn)證因被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人舉示的證據(jù)1、2、3、4、5、6的真實(shí)性無(wú)異議,仲裁 庭對(duì)申請(qǐng)人舉示的證據(jù)1、2、3、4、5的真實(shí)性和證實(shí)力予以確認(rèn),對(duì)證據(jù) 6 的真實(shí)性予以確認(rèn).因申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人舉示的證據(jù)1、2、3、4、5、6、7真實(shí)性無(wú)異議,仲 裁庭對(duì)被申請(qǐng)人所舉示的證據(jù)1、2、3、4、6的真實(shí)性予以確認(rèn),對(duì)證據(jù)5、7 的真實(shí)性和證實(shí)力予以確認(rèn).四、認(rèn)定案件事實(shí)仲裁庭根據(jù)以上認(rèn)證,查明如下事實(shí)：2004年11月9日申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了?重慶市商品房買賣合同?及其 補(bǔ)充條款一份,該合同約定：申請(qǐng)人購(gòu)置被申請(qǐng)人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號(hào)負(fù)一樓197

13、號(hào)商鋪,商鋪面積為8.4平方米,總價(jià)款225, 772元.合同補(bǔ)充 條款第七條規(guī)定：“假設(shè)交房后360天內(nèi)出賣人不能給買受人辦理其購(gòu)置攤位/商 鋪的?房屋產(chǎn)權(quán)證?和?國(guó)有土地使用權(quán)證?,那么買受人可以選擇退房,出賣人 在30天內(nèi)退還買受人交納的房款并按國(guó)家銀行同期存款利率支付違約金.合 同簽訂后,申請(qǐng)人分別于 2004年11月9日和12月23日,2005年4月7日按 約向被申請(qǐng)人支付了購(gòu)房款225, 772元.2004年12月23日,被申請(qǐng)人委托重 慶海潮物業(yè)開展收取了申請(qǐng)人 11412元其他費(fèi)用,并出據(jù)了收據(jù)一張. 2005午4月8日被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人辦理了交房驗(yàn)收手續(xù),但被申請(qǐng)人至今未能 給

14、申請(qǐng)人辦理“兩證.2006午11月14日重慶原野律師事務(wù)所接受申請(qǐng)人的 授權(quán)委托,向申請(qǐng)人收取了 2000元律師費(fèi).另查明,申請(qǐng)人所購(gòu)房屋不存在其他購(gòu)房戶所涉及的夾層問(wèn)題；被申請(qǐng)人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街35號(hào)36號(hào)房屋的土地使用權(quán)類型為出讓.五、仲裁庭意見仲裁庭經(jīng)過(guò)審查認(rèn)為：1、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的?重慶市商品房買賣合同?,系雙方當(dāng)事人真 實(shí)意思表示,其內(nèi)容不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效.2、關(guān)于被申請(qǐng)人逾期辦證是否由于不可抗力因素造成的問(wèn)題.?中華人民 共和國(guó)民法通那么?第一百五十三條規(guī)定,不可抗力是指不能預(yù)見、不能防止并且 不能克服的客觀情況.被申請(qǐng)人舉示的?重慶市九龍坡區(qū)人民

15、政府關(guān)于減免陽(yáng)光 心殿工程超面積部份土地出讓金和配套費(fèi)等的請(qǐng)示?九龍坡府文200449號(hào)文件、?重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于九龍坡區(qū)政府申請(qǐng)減免陽(yáng)光心殿工程超面積部 分配套費(fèi)的意見?渝建文2004205號(hào)文件證實(shí)在申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂商 品房買賣合同前,被申請(qǐng)人開發(fā)的九龍坡區(qū)石坪橋正街陽(yáng)光心殿工程在辦理兩證 過(guò)程中已經(jīng)和業(yè)主發(fā)生了糾紛,其可以預(yù)見到該工程的辦證可能延期.因此,被申請(qǐng)人關(guān)于無(wú)法及時(shí)辦證是由于政策和政府行政行為等不可抗力因素造成的辯 稱不能成立.3、關(guān)于申請(qǐng)人要求解除合同問(wèn)題.根據(jù)雙方當(dāng)事人在合同補(bǔ)充條款中約定： 假設(shè)交房后360天內(nèi)出賣人不能給買受人辦理其購(gòu)置攤位/商鋪的?房屋產(chǎn)權(quán)證?

16、和?國(guó)有土地使用權(quán)證?,那么買受人可以選擇退房,出賣人在30天內(nèi)退還買受人交納的房款并按國(guó)家銀行同期存款利率支付違約金.被申請(qǐng)人于2005年4月8日向申請(qǐng)人交付商鋪后,至今未能給申請(qǐng)人辦理兩證,已超過(guò)雙方約定的辦證 期限,申請(qǐng)人根據(jù)合同補(bǔ)充條款的約定主張解除合同的條件已經(jīng)成立,故申請(qǐng)人要求與被申請(qǐng)人解除商品房買賣合同正當(dāng)合法.合同解除后,被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按合 同約定向申請(qǐng)人返還并支付以下費(fèi)用：1、按約向申請(qǐng)人返還已付房款并支付違 約金,違約金按已付房款225, 772元,按銀行同期活期存款年利率0.72%計(jì)算, 從2005年4月8日交房時(shí)起360日后,即2006年4月4日起,至作出仲裁決定 之日,即2007年2月8日止,共計(jì)1, 376元；2、退還委托重慶海潮物業(yè)開展 向申請(qǐng)人收取的其他費(fèi)用11, 412元.止匕外,本案是由于被申請(qǐng)人的違 約行為導(dǎo)致的,申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)仲裁合理支出的律師費(fèi)2, 000元,符合仲裁規(guī)那么的相關(guān)規(guī)定,仲裁庭予以支持.六、裁塊根據(jù)?中華人民共和國(guó)民法通那么?第五條、?中華人民共和國(guó)合同法?第九十三條、第一百.七條、?重慶仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)那么?第六十八條、 ?中華人民 共和國(guó)仲裁法?第五十一條的規(guī)定,裁決如下：一解除申請(qǐng)人