1、土地增值稅扣除項(xiàng)目一、扣除項(xiàng)目的內(nèi)容（一）轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目：地價、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金（加計扣除20%適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目）1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 =地價+稅金+費(fèi)用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計入了管理費(fèi)用）【注意】（1）納稅人購買土地應(yīng)按照成交價格作為計稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)支付的金額。（2）如果購買的土地分期開發(fā)的，要進(jìn)行逐次合理的分配：第一次分配：在開發(fā)的面積占購買的總面積之間分配第二次分配：在已完工和未完工之間分配第三次分配：在已銷售和未銷售之間進(jìn)行分配最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷售的部分可以抵扣。2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開

2、發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施 費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。開發(fā)成本也應(yīng)進(jìn)行合理的分配，一般而言，應(yīng)按照銷售面積占完工面積的比例對開發(fā)成本進(jìn)行分配?？煽劢ㄔ斐杀?開發(fā)總成本/可售面積x已售面積取得土地使用權(quán)支付的金額和開發(fā)成本均據(jù)實(shí)扣除，即按照實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行扣除。3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一一按標(biāo)準(zhǔn)扣除它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用 利息+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x 5%以內(nèi)（2）（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 10%以內(nèi)【注意新增內(nèi)容】全部使用自有資金，沒有利息支出，

3、按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支岀，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。”4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加 （視同稅金）（兩稅一費(fèi)）應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加 =轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買價）X 5%X（ 1+城建稅稅率+3%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加（視同稅金）、印花稅（三稅一費(fèi)）應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加 =轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買

4、價）X 5%X（ 1+城建稅稅率+3% 印花稅=轉(zhuǎn)讓收入X 0.5 %o【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費(fèi)用”中列支，不單獨(dú)扣除印花稅 特殊說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的產(chǎn)品，可以加計扣除。加計扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x 20%轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目扣除金額新建房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5. 加計扣除項(xiàng)目（20%）（取得土地使用權(quán)支付的金額 +開發(fā)成本）X（1+30%） +稅（取得土地使用權(quán)支付的金額 +開發(fā)成本）X（1+25%） +稅+利息新建房地產(chǎn)1. 取得

5、土地使用權(quán)所支付的金額2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本（取得土地使用權(quán)支付的金額 +開發(fā)成本）X（1+10%） +稅（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（取得土地使用權(quán)支付的金額 +開發(fā)成本）X（1+5% +稅 + 利息舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額=評估價格+取得土地使用權(quán)支付 的地價款或?qū)缱尳鸷唾M(fèi)用 +轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金 評估價格=重置成本價x成新度折扣率【注意的問題】1. 未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除2. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計

6、5%十算扣除。計算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。3. 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。土地增值稅計算方法根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，對土地增值稅計算方法作了詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定土地增值稅稅率以及土地增值稅計算 公式能推算岀土地增值稅稅額。一、土地增值稅稅率土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率，再根據(jù)相對應(yīng)的土地增值稅計算公式計算稅額。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為30%

7、。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 ”的比例，均包括本比例數(shù)。二、土地增值稅類型土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。土地增值稅計算方法，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。第一種土地增值稅計算方法為：無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3%。第二種土地增值稅計算方法為：有發(fā)票的征收方法，其稅率為：

8、1.增值額未超過50%的征收增值額的30%; 2.增值額為50%100%的征收增值額的40%; 3.增值額為100%200%的征收增值額的50%; 4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%以上的征收增值額的 60%?！比⑼恋卦鲋刀愑嬎惴椒ㄓ嬎阃恋卦鲋刀惗愵~，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計算方法，土地增值 稅計算公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額X30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額M0% 扣除項(xiàng)目金額X5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額X50% 扣除項(xiàng)目金額X15%（四）增值額