1、目錄第壹部分 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)和構(gòu)思 2 2第二部分管理方式和運(yùn)作程序 5 5第三部分人員的配備和管理 8 8第四部分 管理指標(biāo)和措施 1010第五部分管理制度的制定 1111第六部分檔案資料的建立和管理仃第七部分 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求 2121第八部分工作計(jì)劃 2525第九部分物資裝備 2828第十部分費(fèi)用測(cè)算 3131第壹部分招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)和構(gòu)思（壹）項(xiàng)目簡(jiǎn)介1 .項(xiàng)目簡(jiǎn)介中冶藍(lán)城項(xiàng)目位于寬城區(qū)北環(huán)城路和北凱旋路交匯處以西，總占地面積16.6萬(wàn)m2,規(guī)劃建筑面積34萬(wàn)m2。中冶藍(lán)城作為中冶集團(tuán)長(zhǎng)春第二號(hào)作品，凝聚6載長(zhǎng)春本土人居建筑精粹及60年中冶建筑之大成，承襲歐洲新古典主義

2、建筑形式，延續(xù)經(jīng)典 的人文生活理念，致力于改善城市人居面貌，筑就城市大師級(jí)居住樣本。 項(xiàng)目既有傳統(tǒng)的小高層和高層產(chǎn)品，仍規(guī)劃了品質(zhì)很高的電梯洋房產(chǎn)品， 面積為50-140平米，該項(xiàng)目將經(jīng)典的新古典主義建筑，“三段式”設(shè)計(jì) 手法典雅厚重的材質(zhì)、莊重的色調(diào)和建筑細(xì)節(jié)完美融合。2.公司簡(jiǎn)介中冶新奧物業(yè)貼心服務(wù)，打造管家式貼身物業(yè)，細(xì)心關(guān)注業(yè)主生活。 中冶新奧物業(yè)以高度的企業(yè)責(zé)任心，體貼入微的物業(yè)服務(wù)，誠(chéng)摯翔每位中 冶置業(yè)業(yè)主。實(shí)行園封閉式園區(qū)管理，24小時(shí)保安巡崗，且安裝智能化無(wú) 死角監(jiān)控系統(tǒng)，令生活安適無(wú)憂。置身中冶藍(lán)城，就如同進(jìn)入了壹個(gè)大家 庭，物業(yè)對(duì)園區(qū)的全面保障，讓業(yè)主可于完全放松的狀態(tài)下舒

3、適生活。壹 切生活問(wèn)題，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)，隨時(shí)解決。業(yè)主的需求，就是物業(yè)行動(dòng)的方向。 隨時(shí)行使的服務(wù)態(tài)度， 讓生活于此的置業(yè)業(yè)主， 體驗(yàn)無(wú)微不至的體貼關(guān)懷，盡享尊貴生活。（二）客戶服務(wù)需求分析更須特別注意保安工作，使用戶能有壹個(gè)舒適及安全的居住環(huán)境，不 需為家居安全而擔(dān)憂，增加住戶的歸屬感。物業(yè)范圍的清潔需要妥善安排，例如公共走道需要經(jīng)常掃除雜物及清 洗，以保持整潔形象，特別是住宅樓的內(nèi)部清潔，必須妥為安排，于日常 清潔時(shí)不能影響住戶，造成不便。而清潔服務(wù)的質(zhì)素，必須能長(zhǎng)時(shí)間有效 地保持高質(zhì)量，使無(wú)論是住戶或訪客， 均能享受壹個(gè)清潔清新的居住環(huán)境。（三）可行性研究和項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目臨近北環(huán)城

4、路，出行方便，周邊公交線路較多。148路（郭家村-長(zhǎng)春站卜273路（杜家屯-人民廣場(chǎng)）、185路（合隆-太陽(yáng)城）等多條公交線 路，其中148路直達(dá)長(zhǎng)春火車站，273從杜家屯到臺(tái)北大街， 長(zhǎng)春火車站， 直達(dá)國(guó)貿(mào)中心。周邊配套完善。學(xué)校：長(zhǎng)春市第十五中學(xué)、發(fā)展雙語(yǔ)幼兒園、金盾輔 導(dǎo)班、宋家小學(xué)（宋家路）、長(zhǎng)春市寬城區(qū)奮進(jìn)鄉(xiāng)中心校、吉林工程技術(shù)師 范學(xué)院、小天使雙語(yǔ)幼兒園；銀行：中國(guó)工商銀行長(zhǎng)春市宋家儲(chǔ)蓄所、吉林省農(nóng)村信用社（柳影路）、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行長(zhǎng)春市永勝儲(chǔ)蓄所、吉林銀行凱旋支行、中國(guó)信合銀興儲(chǔ)蓄所、柳影路郵政儲(chǔ)蓄所；醫(yī)院：宋家路社區(qū) 衛(wèi)生站、寬城區(qū)五星村唐營(yíng)子衛(wèi)生所、奮進(jìn)鄉(xiāng)五星村杜家屯衛(wèi)生所、長(zhǎng)

5、春市第六醫(yī)院。飯店及超市能夠最大限度的滿足人們的日常生活；離海獅公園不是很 遠(yuǎn)；區(qū)域?qū)庫(kù)o，適合修身養(yǎng)性。項(xiàng)目定位：從項(xiàng)目所處的地理位置以及小區(qū)的設(shè)計(jì)及售價(jià)能夠見(jiàn)出該 小區(qū)是壹個(gè)集中高檔于壹身的小區(qū)。區(qū)位價(jià)格對(duì)比分析如下：項(xiàng)目名稱物業(yè)性質(zhì)開發(fā)公司物業(yè)公司房屋均價(jià)（元）物業(yè)服務(wù)費(fèi)萬(wàn)龍第十住宅長(zhǎng)春市萬(wàn)長(zhǎng)春萬(wàn)龍60001.5元/ m2/城龍房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)月開發(fā)XX企業(yè)公司英倫小鎮(zhèn)住宅恒利房地恒利物業(yè)48001.2元/ m2/產(chǎn)開發(fā)XX服務(wù)企業(yè)月公司隆泰檀香住宅吉林省恒吉林省隆57001.2元/ m2/苑泰實(shí)業(yè)XX泰物業(yè)服月公司務(wù)企業(yè)2. 項(xiàng)目的劣勢(shì)處于環(huán)路，距市中心有段距離，灰塵較大。3. 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分

6、析區(qū)域發(fā)展環(huán)境非常樂(lè)觀，配套完善。4 項(xiàng)目威脅隨著長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展和完善，長(zhǎng)春市物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模參 差不齊，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷涌入，市場(chǎng)定位：目前項(xiàng)目周邊缺乏高端住宅產(chǎn)品，未來(lái)幾年內(nèi)，中冶藍(lán) 城將成為龐大的居住區(qū)，中高端人群的聚集地。對(duì)于中冶集團(tuán)于長(zhǎng)春所釋 放出的能量。（四）物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)營(yíng)造舒適、安全、健康、和諧的人居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值， 促進(jìn)小區(qū)文化和文明發(fā)展是小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 具體講有下面幾點(diǎn)：1、房屋及設(shè)備的管理小區(qū)內(nèi)房屋的及設(shè)備的管理，關(guān)系到住宅功能 發(fā)揮，物業(yè)的保值、增值以及小區(qū)的整體形象和物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)。物 業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損

7、壞，以房屋及設(shè)備要及 時(shí)維修各養(yǎng)護(hù)，消滅隱患，保證正常使用。2、環(huán)境的、衛(wèi)生和綠化管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化關(guān)系到小區(qū)內(nèi)容貌和精 神文明建設(shè)，要樹立講衛(wèi)生、愛(ài)護(hù)花草的良好風(fēng)尚。對(duì)綠地、花壇要有人 侍弄、澆灌；場(chǎng)地、道路要有人清掃，垃圾要及時(shí)清運(yùn)，落實(shí)責(zé)任制，強(qiáng) 化服務(wù)意識(shí)。3、安全管理住宅小區(qū)安全管理的目標(biāo)是保障小區(qū)安全和安寧，主要、 包括治安管理和消防管理。 常住人員應(yīng)辦理出入證， 對(duì)來(lái)訪人員禮貌詢問(wèn)， 限制攤販進(jìn)入小區(qū)，24班值班巡邏等。4、車輛管理隨著人們生活水平提高，小區(qū)車輛不斷增加，車輛管理 成為小區(qū)管理新增加的重要內(nèi)容。合理設(shè)置的停車土場(chǎng)地建立車輛進(jìn)出要 領(lǐng)，交證制，車輛于小區(qū)內(nèi)行駛應(yīng)限速

8、等。5、綜合管理物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)小區(qū)情況，開展的壹些物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，有償性綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)，創(chuàng)造壹定的經(jīng)濟(jì)效益。6、財(cái)務(wù)管理根據(jù)委托合同的約定合理收取費(fèi)用，做到收費(fèi)和服務(wù)相 適應(yīng)，定向業(yè)主各使用人公布費(fèi)用使用情況。7、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理。由于住宅小區(qū)內(nèi)各種市政公用設(shè)施遍 布小區(qū)向各個(gè)角落，因此不僅需要設(shè)施報(bào)修渠道，依靠廣大住戶配合，而 且要派專業(yè)人員巡邏檢查，更要發(fā)展物業(yè)管理自動(dòng)信息管理系統(tǒng)，使信息 傳遞更快、更方便，從而保證損壞部位及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)修復(fù)。（五）物業(yè)服務(wù)模式本項(xiàng)目物業(yè)的主要功能于于本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的主要形式實(shí)質(zhì)是居住小 區(qū)管理，即為廣大業(yè)主創(chuàng)造更加舒心、放心、安心的生活環(huán)境。由于物

9、業(yè) 項(xiàng)目定位較高，需要壹流的、專業(yè)的物業(yè)管理公司的運(yùn)作才能和之匹配； 另壹方面引進(jìn)的知名的品牌物管也于很大程度上能夠提升項(xiàng)目的品質(zhì)，將 會(huì)受到追求生活品質(zhì)的消費(fèi)者的青睞，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)銷售和品牌的樹立均 大有益處。項(xiàng)目采用“知名物業(yè)顧問(wèn)+自組物業(yè)管理公司”模式.由日本豪之英物業(yè)（中國(guó)）提供技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)支持.這種模式的優(yōu)勢(shì)：能夠解決交通系統(tǒng)內(nèi)剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，于解決小區(qū)內(nèi)部糾紛問(wèn)題上容易協(xié)調(diào)和溝通，費(fèi)用成 本較低，能夠成為公司新的創(chuàng)收實(shí)體，同時(shí)仍利于前期宣傳推廣。同時(shí)， 能夠借助知名物業(yè)管理公司品牌鍛造我公司的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，形成品牌且培養(yǎng)成公司新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。劣勢(shì)是自組物管機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏專業(yè)

10、的 知識(shí)和技能和抵御風(fēng)險(xiǎn)和賠償能力，以及近于無(wú)的低知名度缺乏對(duì)公司品 牌和項(xiàng)目檔次的有力支撐，對(duì)外銷房銷售的支持力度弱。第二部分管理方式和運(yùn)作程序（壹）組織架構(gòu)的設(shè)置本項(xiàng)目位專業(yè)商場(chǎng)，根據(jù)實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采 用直線矩形模式。組織架構(gòu)如圖：圖2-1（二）管理機(jī)制的確定1明確目標(biāo)管理責(zé)任制采用年終考查和平時(shí)檢查、自查和上級(jí)檢查、定量考核和定性評(píng)估、 直接調(diào)查和間接評(píng)估等方法明確目標(biāo)管理責(zé)任制。2 激勵(lì)機(jī)制1)管理層激勵(lì)管理層指于企業(yè)中從事決策、 計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等職能的群體。企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理層對(duì)企業(yè)效率起著決定性的作用，因而也是企業(yè)激勵(lì)的主要 對(duì)象。a.競(jìng)爭(zhēng)上崗和末位淘汰計(jì)劃

11、(a)主要針對(duì)中、基層管理人員，采用公開選拔的方式來(lái)競(jìng)爭(zhēng)上崗，做到能者上、平者讓；(b)通過(guò)每年壹次的總評(píng)會(huì)，淘汰排名最末1位，做到庸者下。b.目標(biāo)管理計(jì)劃于工作目標(biāo)制訂相對(duì)合理(標(biāo)準(zhǔn)：明確性、時(shí)間性、可評(píng)估性、和整 體目標(biāo)的相容性、適度的挑戰(zhàn)性)的前提下，管理者的績(jī)效工資和工作目 標(biāo)掛構(gòu)：達(dá)成目標(biāo)，績(jī)效工資全拿；超越目標(biāo)，加發(fā)超額獎(jiǎng)金；未達(dá)成目 標(biāo)，視情況按比例扣除。c.利潤(rùn)分享計(jì)劃利潤(rùn)分享計(jì)劃是壹種運(yùn)用廣泛的獎(jiǎng)金支付方法。 我們的利潤(rùn)分享計(jì)劃面對(duì)的是運(yùn)營(yíng)管理層的所有成員， 具體做法是于企業(yè)的稅前利潤(rùn)中提取壹 小部分放于壹個(gè)基金 （假定叫董事長(zhǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基金）中，依據(jù)每位運(yùn)營(yíng)管理者 的基本薪資進(jìn)行

12、分配。利潤(rùn)分享計(jì)劃通常壹年實(shí)施壹次。d.實(shí)行公開透明具競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬政策（a）公開透明的薪酬；（b）比本地區(qū)的平均工資水平，高出5-10%的工資待遇，特殊崗位采用協(xié)議工資制；（c）工資構(gòu)成的合理分解：基本工資（逐月發(fā)放） ，崗位工資（逐月發(fā)放） ，績(jī)效工資（年終統(tǒng)壹發(fā)放），工齡工資（逐月發(fā)放，服務(wù)滿1年之上即可享有，以50元/月為壹梯度） ，再 加上其它福利（住宿、膳食、交通補(bǔ)助等） 。（2）基層員工激勵(lì)基層員工指于企業(yè)計(jì)劃范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)日常具體操作環(huán)節(jié)的所有員工。 于具體企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中， 實(shí)際上就是指除運(yùn)營(yíng)管理層以外的所有人員。 這壹群體數(shù)量多，占企業(yè)人員比重大。a.實(shí)行公開透明具競(jìng)爭(zhēng)力的薪

13、酬政策(a)公開透明的薪酬;(b)比本地區(qū)的平均工資水平，高出5-10%的工資待遇，特殊崗位 采用協(xié)議工資制;b.榜樣計(jì)劃實(shí)施每月壹星明星員工評(píng)選方案。c員工生日慶祝計(jì)劃如每季度壹次， 通過(guò)員工大會(huì)， 賦予基層員工和運(yùn)營(yíng)管理層之間更多 的交流、溝通機(jī)會(huì)。形式不拘壹格，能夠采取茶話會(huì)、餐會(huì)、座談會(huì)、聯(lián) 誼會(huì)及其它康樂(lè)活動(dòng)等多種形式。d.不定期的培訓(xùn)會(huì)有針對(duì)性地實(shí)施物業(yè)人員培訓(xùn)方案 。e.通過(guò)管理人員來(lái)實(shí)現(xiàn)的其它激勵(lì)方式：(a)當(dāng)眾表?yè)P(yáng)，私下批評(píng)(特殊情況除外) ；(b)肯定的態(tài)度；(c)經(jīng)常發(fā)些小禮品;（d）適時(shí)的噓寒問(wèn)暖；3.監(jiān)督機(jī)制（1）成立監(jiān)督小組，任何業(yè)主均能夠參加；（2）小組每周周六對(duì)

14、小區(qū)進(jìn)行檢查；（3）對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，能夠通過(guò)照片、文字形式提交業(yè)主委員會(huì)；（4）業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)公司通報(bào)結(jié)果，且限期整改；（5）業(yè)主委員會(huì)將整改結(jié)果反饋給監(jiān)督小組，監(jiān)督小組將進(jìn)行復(fù)查；（6）如果需整改問(wèn)題，得不到有效整改，制定有效制度，控制之， 甚至更換物業(yè)服務(wù)公司；（7）所有過(guò)程及問(wèn)題通過(guò)論壇向大家公示，接受所有業(yè)主監(jiān)督。第三部分人員的配備和管理（壹）工程部該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、 保養(yǎng)和維修的任務(wù)， 直 接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種3人。（二）保安部該部門由物業(yè)公司聘請(qǐng)專門的保安公司來(lái)承擔(dān),公司只設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)壹名.保安部門主要對(duì)本

15、項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù)， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主 及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，且對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí) 清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。公司只設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人,督導(dǎo)外包單位的各項(xiàng)工作。保安人員20人.（三）客服部客戶服務(wù)部是公司直接面向廣大客戶和業(yè)主，為業(yè)主提供各項(xiàng)咨詢和 服務(wù)，處理業(yè)主各項(xiàng)日常需求，維護(hù)公司于物業(yè)管理過(guò)程中和業(yè)主的良好 關(guān)系，提升業(yè)主對(duì)公司的美譽(yù)度和忠誠(chéng)度的窗口部門。它和公司其他各部 門協(xié)同合作，共同推動(dòng)公司的正常運(yùn)作和持續(xù)發(fā)展。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置前臺(tái)接待人員4名,房管員10名（四）財(cái)務(wù)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)部 的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理

16、。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)置會(huì)計(jì)3名，出納2名。五）宣傳推廣部該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)宣傳推廣工作，提高項(xiàng)目知名度，吸引客戶注意力。該部門設(shè)置部長(zhǎng)1名，推廣人員8名。（六）保潔部該部門由物業(yè)公司聘請(qǐng)專門的保潔公司來(lái)承擔(dān),公司只設(shè)保潔隊(duì)長(zhǎng)壹名.該部門主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生工作。公司只設(shè)保潔隊(duì)長(zhǎng)1名,督導(dǎo)外包單位的各項(xiàng)工作.保潔人員35第四部分管理指標(biāo)和措施（壹）管理指標(biāo)嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。ISO9001用于證實(shí)組織 具有提供滿足顧客要求和適用法規(guī)要求的產(chǎn)品的能力，目的于于增進(jìn)顧客 滿意。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大和日益國(guó)際化，為提高產(chǎn)品的信譽(yù)、減少 重復(fù)檢驗(yàn)、削弱和

17、消除貿(mào)易技術(shù)壁壘、維護(hù)生產(chǎn)者、經(jīng)銷者、用戶和消費(fèi) 者各方權(quán)益,這個(gè)第三認(rèn)證方不受產(chǎn)銷雙方經(jīng)濟(jì)利益支配，公證、科學(xué)，是各國(guó)對(duì)產(chǎn)品和企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)和監(jiān)督的通行證；作為顧客對(duì)供方質(zhì)量體 系審核的依據(jù)；企業(yè)有滿足其訂購(gòu)產(chǎn)品技術(shù)要求的能力。通過(guò)執(zhí)行這個(gè)標(biāo) 準(zhǔn)我們公司的服務(wù)方面將會(huì)上升壹個(gè)很大的層次。而且顧客也會(huì)對(duì)我們更 加地信任和支持。（二）管理措施1 、管理方法1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。2提供共管式服務(wù)。3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。5啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。2 、實(shí)施措施1治安

18、管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段且用的方法。3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專業(yè)化管理。6于智能化管理上加強(qiáng)各方面工作7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。8開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)第五部分管理制度的制定（壹）公眾制度1管理規(guī)約第壹章總則略第二章組織機(jī)構(gòu)略第三章物業(yè)的使用第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)略第五章業(yè)主的共同事務(wù)和利益略第六章違約責(zé)任略2裝修管理國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定（1995年8月7日，第46號(hào)），各省、自治區(qū)、直轄市據(jù)此

19、頒發(fā)的有關(guān)條例、辦法，以及物業(yè)管 理企業(yè)根據(jù)特定物業(yè)所制定的?。ㄓ茫粞b修管理制度 。根據(jù)上述規(guī)定， 業(yè)主或非業(yè)主使用人于裝修前必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填 寫裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取 裝修管理制度 ，根據(jù)約定于申請(qǐng)表上簽字，繳納裝 修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。裝修完畢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組 織驗(yàn)收，合格后將退仍裝修押金及保證金。關(guān)于裝修批準(zhǔn)權(quán)限有如下規(guī)定：1）非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)服務(wù)公司查勘、鑒定、批準(zhǔn)；（2）結(jié)構(gòu)變動(dòng)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司可有償代辦；（3）專用設(shè)備（如煤氣表、管線等）的變動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)， 物業(yè)服務(wù)公司可有償代辦。3.電梯升降管理為防止電梯

20、因使用不當(dāng)造成損壞或引起傷亡事故，必須加強(qiáng)電梯的使用 安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全 管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。（1）實(shí)施安全教育由電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯機(jī)房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實(shí)施 安全教育，使他們樹立安全第壹的思想，熟知電梯設(shè)備的安全作業(yè)指導(dǎo)書 和乘梯安全規(guī)則。（2）電梯司梯人員操作安全管理為了確保電梯的安全運(yùn)行，司梯人員均持證上崗。且制定了相應(yīng)的司梯人員安全操作守則：a保證電梯正常運(yùn)行，提高服務(wù)質(zhì)量，防止發(fā)生事故；b.要求司機(jī)堅(jiān)持正常出勤，不得擅離崗位;c.電梯不帶病運(yùn)行、不超載運(yùn)行;d.操作時(shí)不吸煙、不閑談等；e.執(zhí)行

21、司機(jī)作業(yè)指導(dǎo)書：(a)每次開啟廳門進(jìn)入轎箱內(nèi)，必須作試運(yùn)行，確定正常時(shí)才能載人；(b)電梯運(yùn)行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。且及時(shí)要求修理;(c)遇停電時(shí)，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，且及時(shí)聯(lián)系外援；(d)禁止運(yùn)超大、超重的物品；(e)禁止于運(yùn)行中打開廳門；(f)工作完畢時(shí)，應(yīng)將電梯停于基站且切斷，關(guān)好廳門。(3)加強(qiáng)對(duì)乘梯人員的安全管理制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌， 懸掛于乘客經(jīng)過(guò)的顯眼位置。 敬告乘梯人員安全使用電梯的常識(shí)。乘梯須知應(yīng)做到言簡(jiǎn)意賅。警示牌要 顯而易見(jiàn)。乘梯須知內(nèi)容是：a.用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊b.不許吸煙，勿靠廂門C運(yùn)行之時(shí)，擠門危險(xiǎn)d.危險(xiǎn)物品，禁止進(jìn)梯e.保持

22、清潔，勿吐勿丟f若遇危險(xiǎn)，請(qǐng)按警鈴（二）內(nèi)部制度崗位職責(zé)工程部主管崗位職責(zé)（1）對(duì)管理處經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是主管的 首要任務(wù)，主管對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求每 天作如下檢查：1主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理。2檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。3現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量和進(jìn)度。4實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量和工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取糾 正措施。5審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗情況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及 時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。（2）設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把

23、關(guān)工作， 保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到 “三不漏”（不漏 油、不漏氣、不漏水） 、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、 緊固良好、調(diào)整良好） 。（3）負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運(yùn)行方案，且不斷和運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施， 使本系統(tǒng)設(shè)備于保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗。（4）負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件 計(jì)劃，定期報(bào)送管理處經(jīng)理審定，且負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施， 制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。（5）切實(shí)執(zhí)行管理處經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員 工嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)指導(dǎo)書及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度， 做

24、到“三干凈” （設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈） 、“四不漏”（不漏 電、不漏油、不漏氣、不漏水） 。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。（6）針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想情況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。7）審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交文員整理歸檔。（8）掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè) 施和施工遺留的缺陷；對(duì)所屬系統(tǒng)的重大改造工程參和設(shè)計(jì)，提出和原系 統(tǒng)匹配的可行方案。監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。（9）負(fù)責(zé)裝修管理中有關(guān)規(guī)定的審查和驗(yàn)收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝 修協(xié)調(diào)、

25、統(tǒng)壹、美觀及符合消防要求。會(huì)計(jì)職責(zé)壹、必須按照國(guó)家統(tǒng)壹的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。除會(huì)計(jì)制度允許 變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合且會(huì)計(jì)科目。二、對(duì)發(fā)生的每壹項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)必須審核其發(fā)生時(shí)取得的原始憑單的合法性、 真實(shí)性、完整性、合規(guī)性，且根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證填制記帳憑證。三、要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證且妥善保管。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的 憑證，應(yīng)拒絕受理，且及時(shí)方案領(lǐng)導(dǎo)處理。四、要按照規(guī)定設(shè)置總帳、明細(xì)帳、日記帳。啟用會(huì)計(jì)帳簿時(shí)，應(yīng)于帳簿 封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁(yè)上應(yīng)附“啟用表” 五、要根據(jù)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂 改、刮擦、挖補(bǔ)或用藥水消除字跡，而應(yīng)

26、該將錯(cuò)誤的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使原有字跡仍可辨認(rèn)），然后于劃線上方填寫正確的文字或數(shù)字, 由記帳人員于更正處蓋章。六、 應(yīng)按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對(duì)帳目、結(jié)帳、編制會(huì)計(jì)報(bào)表。 且做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)，計(jì)算準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，說(shuō)明清楚。任何人均不能篡 改或授意、指使他人篡改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。七、 要按照規(guī)定對(duì)各種會(huì)計(jì)資料，定期收集，審查核對(duì)，整理立卷，編制 目錄，裝訂成冊(cè)，且妥善保管、防止丟失損壞。八、 協(xié)助管理處完成其它日常工作。出納員職責(zé)壹、負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。二、 負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。三、 負(fù)責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算

27、業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)帳，且根據(jù)需要 編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。四、要按照有關(guān)規(guī)定，具體辦理運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用報(bào)銷等現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)帳手續(xù)。五、負(fù)責(zé)統(tǒng)壹管理公司的發(fā)票和收據(jù)。做好各管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工 作。六、加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法 規(guī)制度。不得挪用公款，不得出借公司帳戶。七、協(xié)助管理處完成其它日常工作。總經(jīng)理崗位職責(zé)1、領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作,向公司傳達(dá)滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)的要求 的重要性；2、以業(yè)主和住戶為中心，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，批準(zhǔn)公司質(zhì)量手冊(cè)；3、主持管理評(píng)審；4、負(fù)責(zé)擬訂公司年度工作計(jì)劃和工作總結(jié)；5、負(fù)責(zé)召集和主持總經(jīng)理辦公會(huì)議；6、負(fù)責(zé)各單位、各

28、部門經(jīng)理和主管職務(wù)之上人員的鑒定、錄用、辭退等 工作；7、負(fù)責(zé)公司重要投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同的審批；8、負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批；9、履行公司安全，消防第壹責(zé)任人的所有職責(zé)；房管員崗位職責(zé)：1定期對(duì)小區(qū)的房屋及公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，認(rèn)真作好記錄且及時(shí)匯報(bào)解決；2定期對(duì)小區(qū)清潔、綠化進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄且向前臺(tái)匯報(bào)；3遇有緊急事故，協(xié)助處理善后工作；4接受及處理客戶投訴，且予記錄，及向上級(jí)方案；5為客戶辦理車位手續(xù)；6記錄小區(qū)管理日志，跟進(jìn)所列問(wèn)題；7定時(shí)巡視檢查清潔及綠化設(shè)施情況；前臺(tái)接待崗位職責(zé)：1.必須按時(shí)上.、下班，禮貌待客，及時(shí)認(rèn)真記錄業(yè)主們所反映的問(wèn)題和要求，聯(lián)系解決；

29、2.記錄維修投訴記錄，且了解處理進(jìn)度，收集投訴信息后將資料整理；3.積極地學(xué)習(xí)且提高本職技能，不但操作熟練，仍需懂得日常維護(hù)、保養(yǎng) 等關(guān)聯(lián)知識(shí)；4追收物業(yè)管理費(fèi)及其它費(fèi)用；5定期整理小區(qū)之客戶資料；6培養(yǎng)得體的言行舉止，樹立良好的企業(yè)形象。7為客戶提供傳真、復(fù)印、打印等有償服務(wù)第六部分檔案資料的建立和管理（壹）檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由行政部 負(fù)責(zé)檔案的管理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。（2）從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，物業(yè)構(gòu)成的方方 面面資源均要進(jìn)行資料收集。2資料分類整理收集后的所有信息，由行政

30、助理負(fù)責(zé)集中整理。根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。3資料歸檔管理（1）擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制進(jìn)行資料的歸檔管理。（2）采用多種形式的信息貯存方式，有電腦磁盤、CDR、照片等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。（3）檔案分類組卷考慮小區(qū)管理實(shí)際科學(xué)細(xì)分，按不同性質(zhì)、編號(hào)、造 冊(cè)、編輯、且分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能把其他形 式檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。（4）檔案的出室必須由行政助理經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由行政 助理進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，且追究有關(guān)人員的責(zé)任。行政助理 需及時(shí)收回于外文件，嚴(yán)防文件的流失

31、。（5）嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保 文件的安全。（6）加強(qiáng)檔案的安全管理，配置消防器材，檔案柜、鎖條例防盜、防火、 防蟲、防鼠、防潮濕的要求。4. 檔案的運(yùn)用采用科學(xué)檢查及多媒體查詢的方法， 隨時(shí)能夠查閱調(diào)用所有管理資料如客 戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)情況等，文件目錄條理清晰， 便于檔案使用查詢、 工作的監(jiān)督和檢查。（二）檔案資料分類1 .接管移交檔案資料名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料a.規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文b.建筑許可證、投資許可證、施工許可證C.拆遷安置材料工程技術(shù)資料a.紅線圖、總平面圖b.地質(zhì)勘察方案、開竣工方案、圖紙會(huì)審方案C.工程合同、工程預(yù)決算d

32、.工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單e.竣工圖：(a).單晶體建筑、結(jié)構(gòu)、竣工圖(b).消防、燃?xì)狻⒅悄芑裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖f.房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書g.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書h.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書i.供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及其設(shè)備技術(shù)資料j.砂漿、混凝土試塊、試壓方案k.其他技術(shù)資料(智能化設(shè)備)2 管理處自建檔案資料物業(yè)資料a.服務(wù)區(qū)基本資料b.分區(qū)資料c.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料d.娛樂(lè)設(shè)施資料.客戶資料a.客戶入住資料（合同、入住通知單、管理公約、裝修申請(qǐng)、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）b.客戶室內(nèi)維修檔案日常管理資料a.值班表b.交接班記錄表c.

33、日常事務(wù)巡視記錄d.事務(wù)回訪登記表裝修資料a.裝修申請(qǐng)表（附圖紙）b.裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書C.臨時(shí)施工人員登記表d.施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照e.消防責(zé)任書維修資料a.維修登記表b.維修服務(wù)派工單C.維修回訪記錄d.公共設(shè)施維修記錄治安管理資料a.日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄b.查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶C.物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄設(shè)備管理資料a.公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄b.機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C.設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d.設(shè)備檢查記錄員工管理資料a.員工個(gè)人資料、入職表格b.業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄培訓(xùn)資料a.各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄b.培訓(xùn)考核記錄C.外出考評(píng)及參加演練記錄客戶反饋資

34、料a.服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表b.意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄C.投訴及處理記錄表行政文件資料a.政府部門文件b.物業(yè)公司文件C.管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件d.管理處榮譽(yù)壹覽表e.管理處接待來(lái)訪參觀記錄表第七部分物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求壹、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)和內(nèi)容住宅小區(qū)物業(yè)管理是指于住宅小區(qū)范圍內(nèi)，以住宅房屋為主體的各類房屋建筑物及其設(shè)備、公共建筑及其他公用基礎(chǔ)設(shè)施為基本對(duì)象，以提供全面服務(wù)為中心任務(wù)的管理活動(dòng)的總稱。壹住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)1、實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益壹方面是指建房、管房單位的 投資和經(jīng)濟(jì)收入之比達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)；另壹方面是指管理好，維護(hù)好房房 屋及其附屬的設(shè)備設(shè)施，處長(zhǎng)他們使用壽命

35、，使物業(yè)保值增值；同時(shí)也是 指管理這壹空間不僅是指居室、 樓宇內(nèi)的， 也是指整個(gè)社區(qū)的治安、綠化、衛(wèi)生、教育、娛樂(lè)等方面。它對(duì)天調(diào)節(jié)人民人際關(guān)系，維護(hù)社會(huì)安 定團(tuán)結(jié)，均有著十分重要的意義。2、實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的環(huán)境效益環(huán)境效益的壹個(gè)重要的方面就是人類生態(tài)環(huán)境。住宅小區(qū)的環(huán)境因素 主要包括小區(qū)的衛(wèi)生綠化、通風(fēng)、采光、水質(zhì)、空氣質(zhì)量、噪音大小、建 筑密度及景觀等。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要是指通過(guò)好的小區(qū)物業(yè)管理， 來(lái)提高小區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量，使人們有壹個(gè)整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住 環(huán)境，有利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。同時(shí)，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量提高，仍 有能力地促進(jìn)整個(gè)城市環(huán)境建設(shè)良性循環(huán)。3、實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)居民的

36、心理效益心理效益是指良好的住宅小區(qū)物業(yè)管理能夠使人們產(chǎn)生壹種積極向上的心理，使人們有壹種安逸、滿足、趨善、幸福的心理感受。相反，當(dāng)物 業(yè)管理達(dá)不到人們的要求各期望時(shí)， 人們就會(huì)產(chǎn)生壹種煩燥、 討厭等心態(tài)。因此說(shuō)良好的住宅小區(qū)的物業(yè)管理就能夠達(dá)到實(shí)現(xiàn)人們心理效益的目標(biāo)。、工當(dāng)然這種心理效益是壹種心境和感受，因此是無(wú)形的和相對(duì)的，它會(huì)隨著 自身?xiàng)l件的變化而變化。二住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容營(yíng)造舒適、安全、健康、和諧的人居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值， 促進(jìn)小區(qū)文化和文明發(fā)展是小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 具體講有下面幾點(diǎn)：1、房屋及設(shè)備的管理小區(qū)內(nèi)房屋的及設(shè)備的管理，關(guān)系到住宅功能 發(fā)揮，物業(yè)的保值、增值以及

37、小區(qū)的整體形象和物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)。物 業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設(shè)備要及 時(shí)維修各養(yǎng)護(hù)，消滅隱患，保證正常使用。2、環(huán)境的、衛(wèi)生和綠化管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化關(guān)系到小區(qū)內(nèi)容貌和精神文明建設(shè)，要樹立講衛(wèi)生、愛(ài)護(hù)花草的良好風(fēng)尚。對(duì)綠地、花壇要有人侍弄、澆灌；場(chǎng)地、道路要有人清掃，垃圾要及時(shí)清運(yùn)，落實(shí)責(zé)任制，強(qiáng) 化服務(wù)意識(shí)。3、安全管理住宅小區(qū)安全管理的目標(biāo)是保障小區(qū)安全和安寧，主要、 包括治安管理和消防管理。 常住人員應(yīng)辦理出入證， 對(duì)來(lái)訪人員禮貌詢問(wèn)， 限制攤販進(jìn)入小區(qū)，24班值班巡邏等。4、車輛管理隨著人們生活水平提高，小區(qū)車輛不斷增加，車輛管理成為小區(qū)管理新增加的重

38、要內(nèi)容。合理設(shè)置的停車土場(chǎng)地建立車輛進(jìn)出要 領(lǐng)，交證制，車輛于小區(qū)內(nèi)行駛應(yīng)限速等。5、綜合管理物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)小區(qū)情況，開展的壹些物業(yè)租賃業(yè) 務(wù)，有償性綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)，創(chuàng)造壹定的經(jīng)濟(jì)效益。6、財(cái)務(wù)管理根據(jù)委托合同的約定合理收取費(fèi)用，做到收費(fèi)和服務(wù)相 適應(yīng)，定向業(yè)主各使用人公布費(fèi)用使用情況。7、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理。由于住宅小區(qū)內(nèi)各種市政公用設(shè)施遍 布小區(qū)向各個(gè)角落，因此不僅需要設(shè)施報(bào)修渠道，依靠廣大住戶配合，而 且要派專業(yè)人員巡邏檢查，更要發(fā)展物業(yè)管理自動(dòng)信息管理系統(tǒng)，使信息 傳遞更快、更方便，從而保證損壞部位及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)修復(fù)。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要政府

39、行政主管部門、住宅小區(qū)居 民、業(yè)主委員會(huì)和小區(qū)住宅物業(yè)管理企業(yè)各方共同的努力，特別是住宅小 區(qū)物業(yè)管理企業(yè)工作的努力。為了做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，建設(shè)部、 早于1992年頒發(fā)了 全國(guó)城市文明住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評(píng)初稿細(xì)則制定了全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，對(duì)小區(qū)住宅物業(yè)管理提出 了具體要求。壹管理運(yùn)作住宅小區(qū)實(shí)行專業(yè)化的管理，由專業(yè)的管理單位以小區(qū)實(shí)行統(tǒng)壹的專業(yè)化管理，且有固定的管理運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所。管理單位應(yīng)為企業(yè)，要建立現(xiàn)代企，后又業(yè)制度方案，依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)行管理運(yùn)營(yíng)和有償服務(wù)。要運(yùn)用 計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代管理手段，進(jìn)行科學(xué)管理。從事物業(yè)近管理的員工要有較高的素質(zhì)，遵守職業(yè)道德規(guī)范，要經(jīng)過(guò)房

40、地產(chǎn)管理及和物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神.二房屋的維修管理1、房屋外觀要完好、整潔。2、小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號(hào)有明顯標(biāo)志及引路方向。3、房屋完好率達(dá)98%之上。4、無(wú)違反規(guī)劃私亂搭建現(xiàn)象。5、封閉陽(yáng)臺(tái)的，要統(tǒng)壹有序。陽(yáng)臺(tái)（包括平臺(tái)和外廊）的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的，不危及房屋結(jié)構(gòu)和他人安全。6、房租、水、電、氣、等和和費(fèi)用，實(shí)行便民紡壹代繳，收繳率達(dá)98%之上。7、房屋零修及時(shí)率達(dá)98%之上，零修合格率達(dá)100%，且建立回訪 制度和訪問(wèn)和回訪記錄。8、房屋資料檔案齊全、管理完善，且建立住戶檔案，住戶所于棟號(hào)、門號(hào)、房號(hào)清晰、隨時(shí)可查。三設(shè)備管理1、小區(qū)內(nèi)所有公用設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，

41、管理完善。2、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備。3、每日有設(shè)備運(yùn)行記錄，運(yùn)行人員要嚴(yán)格遵守作業(yè)指導(dǎo)書及保養(yǎng)規(guī) 范。4、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行。5、居民生活用水的、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施：有 二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證。6、消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。7、鍋爐供暖、煤、燃?xì)膺\(yùn)行正常。北方地區(qū)冬季供暖，居住內(nèi)溫度 不得低于16C。四市政公共設(shè)施管理（1）小區(qū)內(nèi)的所有公共配套設(shè)施服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變用途。（2）供水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常。（3）道路暢通，路面平坦。4）污水排放通暢。（5）交通車輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停放機(jī)動(dòng)車

42、、非機(jī)動(dòng)車的現(xiàn)象。五綠化管理1、小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路倆側(cè)綠地合理分布，花壇、草木、 建筑小品配置得當(dāng)。2、小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。3、新建小區(qū)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家畜、家畜及寵物。4、房屋內(nèi)的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得 隨意占用或堆放雜物。5、居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂 貼、亂畫現(xiàn)象。六治安、保衛(wèi)管理1、小區(qū)內(nèi)基本實(shí)行封閉式管理。2、小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安制度。3、保安人員有明顯的標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。4、危及住戶安全設(shè)有明顯標(biāo)志各防范措施。5、小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)，刑事犯罪和交通事故。七社區(qū)文化1、小區(qū)訂有居民精神文明公約，

43、居民能自學(xué)遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理制度。2、小區(qū)居民鄰里團(tuán)結(jié)互助，文明建設(shè)公約，關(guān)心孤寡老人、殘疾人。3、小區(qū)內(nèi)有娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，管理單位定期組織開展健康有益的社 區(qū)文化活動(dòng)。4、管理單位積極配合管理工作，對(duì)管理單位的評(píng)議滿意率達(dá)上。八管理單位經(jīng)濟(jì)效益1、為居民開展多項(xiàng)有償便民制度。2、壹業(yè)為主，多種運(yùn)營(yíng)。3、建立財(cái)務(wù)管理公開、監(jiān)督制度。4、有較強(qiáng)的發(fā)展后勁各發(fā)展計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。之上住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求主要是針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)提出的，不是高要求而是最低要求。住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該于此基礎(chǔ)上有 較大的提高，才能不斷滿足住宅小區(qū)居民由于不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)需求各文化 需求而以住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)提出更高的要求。第八部分工作計(jì)劃壹. .工作計(jì)劃要點(diǎn)：1和開發(fā)商簽定物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)工作全面啟動(dòng)（簽約前壹個(gè)月管理 處入住管理現(xiàn)場(chǎng)） 。95%之2對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收，同時(shí)接受房屋鑰匙，公共設(shè)備設(shè)施，綠化設(shè)施， 物管用房，小區(qū)建設(shè)前期及技術(shù)檔案資料等。小區(qū)各項(xiàng)管理系統(tǒng)全面 啟動(dòng),計(jì)劃10個(gè)工作日內(nèi)完成。3整體小區(qū)保潔（計(jì)劃20日內(nèi)完成）4隊(duì)將入住的業(yè)主進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作培訓(xùn)。5設(shè)置小區(qū)內(nèi)各種功能標(biāo)識(shí)（計(jì)劃1周內(nèi)完成）6迎接業(yè)主入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，從第壹家業(yè)主的當(dāng)天起，全部承諾的服務(wù)項(xiàng)目全面啟動(dòng)（和其他各項(xiàng)工作同步進(jìn)行） 。7業(yè)主裝修的管理（隨時(shí)）