1、一、內(nèi)容提要1代理的概念和特征2代理的種類 3代理權(quán)4無權(quán)代理 5、時效概述6、取得時效7、訴訟時效8、期 限二、考試基本要求熟悉代理制度的基本法律要求，合理運(yùn)用代理人、被代理人的各項(xiàng)權(quán)能。熟悉代理人行使代理權(quán)時必須遵循的各種法律規(guī)定，掌握無權(quán)代理、表見代理等特殊制度的法律要求。掌握民法中關(guān)于時效和期限的有關(guān)規(guī)定，在土地登記代理實(shí)踐中正確運(yùn)用時效制度保護(hù)相關(guān)主體的權(quán)益。三、內(nèi)容輔導(dǎo)第一節(jié) 代理的概念和特征一、代理的概念代理的概念有廣義代理與狹義代理之分。廣義的代理，是指代理人以被代理人的名義或以自己的名義與第三人為民事法律行為，而產(chǎn)生的法律后果直接或間接歸屬于被代理人。狹義的代理，是指代理人僅

2、以被代理人的名義為民事法律行為，而產(chǎn)生的法律后果直接歸屬于被代理人。代理的概念還可分為直接代理與間接代理。直接代理就是狹義代理。間接代理，就是指代理人以自己的名義為民事法律行為，而使法律后果間接地歸屬于被代理人。廣義的代理概念，其既包括直接代理，同時也包括間接代理。有關(guān)術(shù)語：在代理制度中，代他人為法律行為的人稱為代理人；由他人代理民事法律行為并承擔(dān)法律后果的人稱為被代理人，也稱為本人；與代理人進(jìn)行法律行為的人稱為第三人，也稱相對人。例題1：代理所產(chǎn)生的法律后果直接由( )承擔(dān)。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A代理人 B被代理人 C相對人 D代理人與被代理協(xié)商答案：B解析：由他人代理民事法律

3、行為并承擔(dān)法律后果的人稱為被代理人，也稱為本人。例題2：在代理制度中，與代理人進(jìn)行法律行為的人稱為 ( )。 A代理人 B被代理人 C本人 D第三人 E相對人答案：DE 解析：在代理制度中，代他人為法律行為的人稱為代理人；由他人代理民事法律行為并承擔(dān)法律后果的人稱為被代理人，也稱為本人；與代理人進(jìn)行法律行為的人稱為第三人，也稱相對人。二、代理的特征(一)代理人以被代理人的名義或自己的名義與第三人進(jìn)行民事活動代理有直接代理與間接代理之分。按我國民法通則第63條的規(guī)定，代理人只有在以被代理人的名義進(jìn)行民事活動時，才能認(rèn)定其為代理，即我國民法通則所指的代理系狹義的代理，僅指直接代理。但我國合同法第二

4、十一章第402條與第403條規(guī)定了有關(guān)間接代理的內(nèi)容?？梢娢覈F(xiàn)行民事立法采廣義的代理概念，既包括直接代理也包括間接代理。(二)代理人在代理活動中必須有獨(dú)立意思表示代理人進(jìn)行代理行為，就是要代被代理人實(shí)施民事行為，由于意思表示是民事行為的基本要素，因此，代理人應(yīng)以自己的判斷為被代理人的利益，獨(dú)立為意思表示，才符合代理制度的設(shè)計(jì)目的。不為意思表示的行為，不能成立代理，由此使代理行為區(qū)別于其他委托行為，如代人保管物品、照看兒童等事實(shí)行為，這些行為盡管也出于他人委托，但受托人不必對第三人為意思表示，因而不是代理行為。例題：下列行為中，可構(gòu)成代理的有( )。A代理合同訂立 B代人照看兒童 C代人保管物

5、品 D代理專利申請E代理稅款繳納答案：ACDE 解析：不為意思表示的行為，不能成立代理，由此使代理行為區(qū)別于其他委托行為，如代人保管物品、照看兒童等事實(shí)行為，這些行為盡管也出于他人委托，但受托人不必對第三人為意思表示，因而不是代理行為。 (三)代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為 代理人實(shí)施代理行為必須有代理權(quán)，并且應(yīng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，為實(shí)現(xiàn)被代理人的利益實(shí)施代理行為。(四)代理行為產(chǎn)生的法律后果由被代理人承擔(dān)代理是被代理人通過代理人的活動為自己設(shè)定權(quán)利義務(wù)的呻種方式，因而代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)所為的行為，與被代理人自己所為的行為一樣，仍應(yīng)屬其意思自治的范疇，其法律后果也應(yīng)由被代理人承擔(dān)。這種法

6、律后果是直接承擔(dān)還是間接承擔(dān)則取決于代理行為是直接代理還是間接代理。例題：下列有關(guān)代理的論述，錯誤的是( )。 A不為意思表示的行為，也能成立代理 B代理人實(shí)施代理行為必須有代理權(quán) C代理人應(yīng)以自己的判斷為被代理人的利益，獨(dú)立為意思表示，才符合代理制度的設(shè)計(jì)目的 D代理關(guān)系中，由被代理人承擔(dān)法律后果是直接承擔(dān)還是間接承擔(dān)則取決于代理行為是直接代理還是間接代理答案：A 解析：不為意思表示的行為，不能成立代理，由此使代理行為區(qū)別于其他委托行為，如代人保管物品、照看兒童等事實(shí)行為，這些行為盡管也出于他人委托，但受托人不必對第三人為意思表示，因而不是代理行為。第二節(jié) 代理的種類一、法定代理、委托代理與

7、指定代理這是根據(jù)代理權(quán)產(chǎn)生的根據(jù)不同進(jìn)行的劃分，也是我國目法通則對代理所進(jìn)行的基本分類。例題：根據(jù)代理權(quán)發(fā)生的依據(jù)不同，可將代理分為( )。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A本代理 B委托代理 C法定代理 D復(fù)代理 E指定代理答案：BCE解析：根據(jù)代理權(quán)發(fā)生的依據(jù)不同，可將代理分為委托代理、法定代理和指定代理。(一)法定代理1法定代理的概念 法定代理是指非依本人的意思而是依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生的代理。如，依據(jù)我國民法通則第14條的規(guī)定：“無民事行為能力人、限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。”監(jiān)護(hù)人依據(jù)法律的規(guī)定取得代理權(quán)的代理就是法定代理。2法定代理權(quán)的行使 基于法定代理的特殊性質(zhì)，法定

8、代理權(quán)的行使具有以下特點(diǎn)：法定代理權(quán)的范圍具有概括性。法定代理權(quán)不是產(chǎn)生于被代理人的委托授權(quán)行為，其代理權(quán)的范圍由法律直接規(guī)定。民法通則第64條規(guī)定：“法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)?！币虼?，法定代理的權(quán)限不是一時一事的代理，而是對無民事行為能力的被代理人需要實(shí)施的民事行為，法定代理人均有權(quán)代理，但如果是限制民事行為能力人，法定代理權(quán)的范圍只能是其依法不能獨(dú)立實(shí)施的民事法律行為；法定代理權(quán)的行使受法律規(guī)定的直接制約。法定代理中，被代理人一般為欠缺行為能力的人，其不能對法定代理人的代理活動進(jìn)行監(jiān)督、控制，因此，法定代理人的代理活動只能受法律規(guī)定的直接制約。如民法通則第18條規(guī)定：“除為被代理

9、人的利益外，法定代理人不得處理被代理人的財(cái)產(chǎn)。”另外，法定代理人不當(dāng)行使代理權(quán)，所造成的一切后果由法定代理人承擔(dān)。法定代理人故意侵害被代理人合法權(quán)益時，經(jīng)有關(guān)單位和人員的申請，人民法院可依法撤銷其監(jiān)護(hù)資格；法定代理人有行使代理權(quán)的責(zé)任。法定代理權(quán)因法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，故法定代理人不得任意放棄代理權(quán)，也不得怠于行使代理權(quán)。實(shí)質(zhì)上，法定代理權(quán)的行使，是法定代理人對被代理人及社會應(yīng)盡的義務(wù)。3法定代理權(quán)的消滅 法定代理的產(chǎn)生和存續(xù)，不以代理人和被代理人的意志為轉(zhuǎn)移，因此，設(shè)立法定代理的原因一旦消滅或由于代理人的原因不能行使代理行為時，法定代理權(quán)應(yīng)終止。引起法定代理權(quán)消滅的主要原因有：被代理人取得或

10、恢復(fù)行為能力；被代理人或代理人死亡；代理人喪失行為能力；婚姻關(guān)系或一定的親屬關(guān)系的解除；監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)權(quán)被撤銷等。例題1：父母與未成年子女之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于( )代理。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A委托 B法定 C指定 D全權(quán)答案：B解析：法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理。其主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)而設(shè)立的制度。如由未成年人父母的所在單位、住所地的居民委員會等作為法定代理人。例題2：我國民法通則規(guī)定，無民事行為能力人、限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的( )。 A法定代理人 B委托代理人 C指定代理人 D推定代理人答案：A 解析：我國民法通則第1

11、4條的規(guī)定，無民事行為能力人、限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。 (二)委托代理1委托代理的概念 委托代理是指基于被代理人的委托授權(quán)而發(fā)生的代理。被代理人的授權(quán)是委托代理的前提條件，因此，委托代理又稱“意定代理”。2委托授權(quán)行為的性質(zhì)及其與基礎(chǔ)法律關(guān)系的關(guān)系 委托授權(quán)行為是指被代理人授權(quán)于代理人的行為。一般認(rèn)為授權(quán)行為是一種單方法律行為，即只要被代理人作出向代理人授權(quán)的意思表示，代理人就享有代理權(quán)。對于被代理人的授權(quán)行為，代理人有權(quán)拒絕，這種拒絕的意思表示也屬于單方的法律行為，僅憑代理人一方的意思表示就可發(fā)生效力。委托代理權(quán)是直接由委托授權(quán)行為產(chǎn)生的，而委托授權(quán)行為總是基于被代理人與代理

12、人之間的某種法律關(guān)系的基礎(chǔ)之上，這些法律關(guān)系被稱為基礎(chǔ)法律關(guān)系，如合伙合同關(guān)系、委托合同關(guān)系、勞動合同關(guān)系、雇傭合同關(guān)系及職務(wù)關(guān)系等。3委托授權(quán)的形式和內(nèi)容 我國民法通則第65條規(guī)定：“民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式?！笨梢?，代理授權(quán)的方式，有書面和口頭方式兩種。以書面授予代理權(quán)時，應(yīng)制作授權(quán)委托書，授權(quán)委托書既是授權(quán)行為成立的方式，也是代理人有代理權(quán)的證明。根據(jù)民法通則第65條的規(guī)定：“授權(quán)委托書要載明代理人的姓名或名稱、代理事項(xiàng)、代理權(quán)限和期間，并由委托人簽名或蓋章?！蔽写頇?quán)的范圍依據(jù)被代理人的意思表示而定，可以是一次委托

13、代理、多次委托代理、專項(xiàng)委托代理，也可以是總括委托代理即授予代理人實(shí)施與某一特定事務(wù)有關(guān)的各種民事法律行為的代理權(quán)限。代理權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)明確，對于授權(quán)不明的代理行為，我國民法通則第65條規(guī)定：“委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任?！崩}1：2009年12月，李某在某市購買了甲公司開發(fā)建設(shè)的1套120的商品住宅，并與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)簽訂了代理出租協(xié)議。2010年1月，乙公司代理李某與王某訂立了房屋租賃合同，約定租金為1000元，租期為2年，該租賃合同未辦理登記備案。乙公司與李某之間為( )關(guān)系。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A委托代理 B復(fù)代

14、理 C法定代理 D指定代理答案：A解析：委托代理是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理。例題2：我國民法通則規(guī)定，委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任， ( )負(fù)連帶責(zé)任。” A被代理人 B代理人 C責(zé)任人 D第三人答案：B 解析：我國民法通則第65條規(guī)定：“委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。” (三)指定代理指定代理是指依照法律規(guī)定，由有關(guān)單位或者由人民法院指定而產(chǎn)生的代理。對未成年人的監(jiān)護(hù)有爭議的，根據(jù)民法通則第16條規(guī)定：“對擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的，由未成年人的父母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴

15、訟的，由人民法院裁決。”對無民事行為能力或者限制行為能力的精神病人的監(jiān)護(hù)有爭議的，根據(jù)民法通則第17條規(guī)定：“對擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決?！庇扇嗣穹ㄔ褐付ǖ拇磉€有，根據(jù)民事訴訟法第57條規(guī)定：“無訴訟行為能力人，由他的監(jiān)護(hù)人作為法定代理人代為訴訟。法定代理人之間互相推諉代理責(zé)任的，由人民法院指定其中一人代為訴訟?！崩}1：7周歲的田某父母雙亡，關(guān)于由誰擔(dān)任其監(jiān)護(hù)人的問題發(fā)生了爭議，最終由田某父母所在單位確定由田某成年的哥哥擔(dān)任其監(jiān)護(hù)人。第二年，田某遭遇車禍?zhǔn)軅锬车母绺缢煜蚍ㄔ浩鹪V肇事司機(jī)

16、。田某的哥哥是( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識試題)A指定代理人 B委托代理人 C法定代理人 D意定代理人答案：A解析：民法通則第16條規(guī)定：“對擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的，由未成年人的父母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。”例題2： ( )是指依照法律規(guī)定，由有關(guān)單位或者由人民法院指定而產(chǎn)生的代理。 A法定代理 B委托代理 C指定代理 D推定代理答案：C 解析：指定代理是指依照法律規(guī)定，由有關(guān)單位或者由人民法院指定而產(chǎn)生的代理。二、本代理與復(fù)代理 根據(jù)代理人選任和產(chǎn)生的不同，代理可分為本代理和復(fù)代理。本代理是指由本人(

17、被代理人)選任代理人或直接依據(jù)法律的規(guī)定產(chǎn)生的代理人所進(jìn)行的代理。復(fù)代理，也稱再代理，是指代理人將代理事務(wù)的一部分或全部轉(zhuǎn)而委托他人所進(jìn)行的代理。代理是被代理人基于信賴而授權(quán)于代理人，一般來說代理人是不能隨意未經(jīng)被代理人同意再委托他人進(jìn)行代理。但在特定條件下，為被代理人的利益，承認(rèn)復(fù)代理。我國民法通則第68條規(guī)定：“委托代理人為被代理人利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的應(yīng)當(dāng)在事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己轉(zhuǎn)托的人的行為負(fù)民事責(zé)任，但在緊急情況下，為了保護(hù)被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外?！薄熬o急情況”是指：“由于疾病、通

18、訊聯(lián)絡(luò)中斷等特殊原因，委托代理人自己不能辦理代理事項(xiàng)，又不能與被代理人及時取得聯(lián)系，如不及時轉(zhuǎn)托他人代理，會給被代理人的利益造成損失或者擴(kuò)大損失的情況?！?見最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)第80條)可見，代理人在一定情況下可以轉(zhuǎn)委托，但這種轉(zhuǎn)委托是有條件的。復(fù)代理人是被代理人的代理人，而不是代理人的代理人，因此，復(fù)代理人只能為被代理人的利益為民事法律行為，其行為的法律后果直接歸屬于被代理人。在復(fù)代理中，復(fù)代理人并不取代原代理人，原代理人的地位不變，而只是由復(fù)代理人分擔(dān)了代理人的部分職責(zé)，在選任復(fù)代理人后，代理人仍可繼續(xù)行使代理權(quán)。由于復(fù)代理人是代

19、理人選任的，復(fù)代理人的代理行為受代理人的監(jiān)督，代理人對復(fù)代理人有解任權(quán)，可取消其代理權(quán)。在法定代理和指定代理的情況下，代理人是否有權(quán)選任復(fù)代理。一般認(rèn)為，由于法定代理人、指定代理人的代理范圍非常廣泛，代理人難以完全代理，所以應(yīng)該承認(rèn)代理人有權(quán)選任復(fù)代理人。例題1：復(fù)代理是指代理人為行使代理權(quán)，通過以( )的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。(2003年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A代理人 B被代理人 C第三人 D代理人和被代理人 答案：A解析：復(fù)代理是指代理人為行使代理權(quán)，通過以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。例題2：下列關(guān)于代理的表述中，正確的有( )。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度

20、試題)A基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理被稱為本代理B基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理又可歸類為指定代理C指定代理是根據(jù)法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理D委托代理不可以采用口頭形式E未成年人的父母作為其代理人屬于法定代理答案：ACE解析：民法通則 第六十五條 民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式。例題3：根據(jù)代理人選任和產(chǎn)生的不同，代理可分為( )。 A本代理 B復(fù)代理 C法定代理 D委托代理 E指定代理答案：AB 解析：根據(jù)代理人選任和產(chǎn)生的不同，代理可分為本代理和復(fù)代理。第三節(jié) 代理權(quán)一、代理權(quán)概述代理人之所以能夠以被代理人的名

21、義為民事法律行為，并使行為的法律后果直接歸屬于被代理人，是因?yàn)榇砣擞写頇?quán)，代理權(quán)是發(fā)生代理法律關(guān)系的前提。二、代理權(quán)的行使原則代理權(quán)的行使，是代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，代被代理人實(shí)施民事法律行為，以維護(hù)和實(shí)現(xiàn)被代理人的合法權(quán)益。代理人行使代理權(quán)時應(yīng)遵循如下原則：(一)為被代理人的利益認(rèn)真履行代理職責(zé)代理制度是為被代理人的利益設(shè)立的，是為了利用代理人的知識和技能為被代理人服務(wù)，代理人的活動是為了實(shí)現(xiàn)被代理人的利益。因此，代理人行使代理權(quán)應(yīng)從被代理人的利益出發(fā)，而不是從自己的利益出發(fā)。應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉、忠實(shí)地履行自己的代理職責(zé)。我國民法通則第66條規(guī)定：“代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)承

22、擔(dān)民事責(zé)任?！?二)親自行使代理權(quán)被代理人之所以委托特定的代理人代自己實(shí)施民事法律行為，是基于對該代理人知識、技能、品質(zhì)等的信賴。因此，代理人必須親自實(shí)施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。(三)報(bào)告義務(wù)代理人應(yīng)向被代理人如實(shí)報(bào)告在處理代理事務(wù)中發(fā)生的重要情況，使代理人隨時了解代理事務(wù)的進(jìn)展情況。在代理事務(wù)處理完畢后，代理人還應(yīng)向被代理人報(bào)告代理事務(wù)完成的經(jīng)過和結(jié)果。(四)保密義務(wù)代理人在執(zhí)行代理事務(wù)中以及執(zhí)行完畢后，應(yīng)對被代理人盡保密義務(wù)。對于其知曉的個人秘密和商業(yè)秘密，不得向他人泄漏，也不得自己非法使用。例題：代理人行使代理

23、權(quán)時應(yīng)遵循如下( )原則。A為被代理人的利益認(rèn)真履行代理職責(zé) B親自行使代理權(quán) C不經(jīng)被代理人同意或不得已的事由未發(fā)生，可以將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理 D報(bào)告義務(wù) E保密義務(wù)答案：ABDE 解析：代理人必須親自實(shí)施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。三、代理權(quán)行使的限制 (一)禁止自己代理自己代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)與自己為民事法律行為。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認(rèn)，法律不承認(rèn)其代理的效力。 (二)禁止雙方代理雙方代理又稱同時代理，指一個代理人同時代理雙方當(dāng)事人為法律行為的情況。對于雙方代理，除非事先得到雙方被代理人的同意或事后得到其追認(rèn)，法律不承認(rèn)其效力。(三)禁止惡意串通的代理代理人與第三人惡意串通，損害被代理人的利益，這種行為違背了代理制度的設(shè)立目的和誠信原則。