1、江蘇新城“曲線救國”之困1月5日，江蘇新城公布了銷售簡報：去年全年實現銷售105億元，比上年增長44.57%.其中，2009年進入的上海市場貢獻了30億元的收入，新城的“發(fā)源地”常州仍然貢獻卓越：47億元。靚麗業(yè)績的背后，是整整10年的“不尋?！比谫Y路。作為江蘇省內最大的房地產開發(fā)企業(yè)，江蘇新城長期以來不得已借道信托融資，信托融資在其資本鏈條中扮演了極為重要的角色。江蘇新城的母公司新城控股集團董事長王振華曾略帶無奈地感慨道：“江蘇新城或許是在上市10年中，沒有通過股權融資得到一分錢而實現從小到大并最終登上百億規(guī)模的唯一一家房地產企業(yè)?！贝髦備D跳舞 王振華之所以有如上感慨，完全源于江蘇新城這家

2、上市地產公司10年來在資本市場的坎坷經歷。目前，滬深兩地的B股上市公司（分別以美元和港元計價交易）已經被邊緣化，喪失了融資功能。新城B股是2002年正式獲財政部批準、國有股向非國有單位協議轉讓審批工作恢復以來獲批的首家B股公司。新城B股的前身是江蘇五菱柴油機股份公司，進入新世紀后，行業(yè)競爭激烈，五菱柴油機盈利能力每況愈下，江蘇新城以重組方的角色進入，上市公司也完成了更名。在對接資本通路上，江蘇新城起了個大早，并獨辟蹊徑。在遭遇多年的尷尬后，王振華當對這次借殼上市追悔莫及。B股市場多年來喪失融資功能，當中國越來越為泛濫的美元發(fā)愁時，B股未來的改革之路更顯逼仄和渺茫。江蘇新城空有上市公司之“名”，

3、卻無上市公司之“實”，如果不是站錯了隊，進入B股市場，以王振華的運作能力，將早已登陸A股并順利融資。作為新晉加入的百億企業(yè)，江蘇新城的資本金比率可能是最小的，很難想象江蘇最大的地產公司凈資產只不過區(qū)區(qū)23億元，資產負債率長期以來居高不下，資本市場直接融資已經成為制約其發(fā)展的短板。去年年底，幾則公告使江蘇新城10年來“曲線救國”的融資路浮出水面。從某種程度上說，除了銷售回款和銀行貸款，信托融資基本上是公司融資的唯一渠道。就像公司投資部人員告訴本刊：“要是有其他辦法，誰還發(fā)信托呀！”假道信托融資 12月27日，江蘇新城發(fā)布公告稱，公司董事會審議通過關于設立“2010年中誠信托新城金郡投資集合信托計

4、劃”的議案。公告顯示，江蘇新城子公司上海新城萬嘉房地產有限公司與中誠信托有限責任公司合作，設立“2010年中誠信托新城金郡投資集合信托計劃”，募集資金用于上海新城金郡房地產有限公司（以下簡稱“上海新城金郡”）所屬漕盈路項目建設。該信托計劃優(yōu)先級受益權的規(guī)模不超過4.5億元，由中誠信托負責募集；次級受益權由上海新城萬嘉以其對上海新城金郡享有的債權認購。期限為信托計劃成立之日起1224個月，綜合成本為不超過13%每年。其中，此次信托計劃中的3億元用于受讓海新城金郡93.75%股權（上海新城金郡原注冊資本為3.2億元），不超過1.5億元用于向上海新城金郡進行單方面增資，上述股權轉讓和增資完成后，上海

5、新城金郡注冊資本增加到不超過4.7億元，中誠信托將代表信托計劃持有不超過95.75%的股權。其中，增資資金的具體用途僅限于支付上海新城金郡本項目后續(xù)開發(fā)建設投入或償還上海新城金郡債務。僅僅10天前，江蘇新城還宣布與江蘇國際信托有限責任公司合作，設立“江蘇信托-新城房地產投資基金”的計劃。據透露，此信托基金規(guī)模不超過5億元，分為優(yōu)先級和次級，兩者基金單位的比例為3：1.新城B股將作為次級委托人認購次級信托基金單位，信托基金存續(xù)期限為5年。據江蘇新城不具名人士透露，這幾項信托均為銀監(jiān)會發(fā)布對信托市場監(jiān)管新規(guī)之前運作的，他對今年公司的信托融資感到“非常有壓力”。據他透露，包括管理層在內的許多公司內部

6、人士都對監(jiān)管層收緊信托感到“擔憂”。公開資料顯示，新城B股僅在2010年就運作了8項信托計劃，全年通過信托方式融資超過30億元。除了信托融資方式，江蘇新城還通過股權質押的方式進行融資。12月14日，新城控股將其持有的2.75億股新城B股向重慶國際信托有限公司的信托貸款提供質押，該貸款用于新城控股下屬商業(yè)貿易類公司開業(yè)前期及運營投入。分析人士告訴本刊記者，信托無疑已成為江蘇新城最主要的融資方式。不過，這是無奈之舉。雪上加霜的是，銀監(jiān)會似乎格外“關照”信托市場?！帮L聲緊時，江蘇省內的國信信托、蘇州信托、無錫國聯信托、南京紫金信托等幾家主要信托公司全部暫停受理新的房地產信托業(yè)務。”江蘇一位接近江蘇新

7、城的人士告訴記者。江蘇新城證券事務代表王國寧表示，信托融資10%12%的年利率是公司所能承受的最高成本。公司2009年年報顯示，公司總資產131億元，但負債卻高達107億元，負債率高達84%.2009年在上海、南京、常州等地拿地花費54億元，正在建設的項目有十幾個，對資金鏈的挑戰(zhàn)非常大。在B股市場再融資開閘遙遙無期的情況下，江蘇新城也曾因為B股上市公司晨鳴紙業(yè)(000488,股吧)、伊泰通過H股上市融資而看到了希望。但其對外表示“公司也努力嘗試過H股融資，但證監(jiān)會一事一議，這是證監(jiān)會審批的問題。”可以預見，在監(jiān)管層暫停房企上市和再融資的情況下，江蘇新城通過上市重組獲取發(fā)展資金更是難以企及。不過它依然孜孜以求。據多方了解，母公司新城控股旗下的另一家全資子公司新城萬博擬A股或H股上市。新城萬博目前在湖北和浙江已經有項目拓展，為防止同業(yè)競爭，新城萬博專注于商業(yè)地產及長三角以外地區(qū)的住宅開發(fā)，而江蘇新城將深耕長三角的南京、蘇州、無錫、常州和上海五個城市。盡管2010年交出了漂亮的業(yè)績單，江蘇新城的內部人士卻連連表示：“放在整個行業(yè)之中，我們覺得壓力很大，很有危機感?！?010年是江蘇新城的轉型年，新開樓