1、中都財(cái)富廣場(chǎng)公寓、寫字樓銷售方案一、 目前公寓、寫字樓剩余狀況1、 公寓類別套數(shù)建筑面積：總價(jià)：元總價(jià)七折后：元數(shù)據(jù)16811127.2730773822154167折前公寓整體均價(jià)為2765.6元/，公寓七折后整體均價(jià)為：1935.9元/。2、 寫字樓類別套數(shù)建筑面積：總價(jià)：元總價(jià)七折后：元整層未售333657.04110283217719825已售剩余部分38套3380.68924950元3247465元合計(jì)627037.6419953271元13967290元3、剩余公寓、寫字樓面積、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 總計(jì)剩余面積：18164.91 總計(jì)剩余總價(jià)：23030653元 七折后總價(jià)： 1612145

2、7元二、 目前客戶來(lái)訪及積累情況七月份平均周來(lái)訪量?jī)H3批，其中，咨詢公寓和寫字樓客戶就僅占1/3左右。意向客戶積累：公寓有20批，寫字樓有3批。三、 阻礙銷售和客戶認(rèn)同的因素分析1、 北向房源難以消化2、 推出時(shí)間較晚，類似物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，造成了客戶的分流3、 來(lái)客量少、近期缺乏有效宣傳4、 投資前景不明朗一般公寓產(chǎn)品的購(gòu)買人群中，投資客戶占到50%70%左右，而本項(xiàng)目較少投資客戶關(guān)注的原因?yàn)椋篈、 定位不明確，導(dǎo)致出租前景不明朗B、 青州的辦公及居住公寓需求量少，較難出租5 、商業(yè)用地性質(zhì)，回報(bào)年限短，首付比例高及使用成本高四、 公寓銷售思路1、 以快速銷售為主要目的：快速將可售部分中，客戶易接

3、受的產(chǎn)品，進(jìn)行銷售。2、 以優(yōu)惠力度促進(jìn)銷售：當(dāng)前形勢(shì)下，考慮到各類型產(chǎn)品已分配到個(gè)人手中，在促銷政策上，主要采用價(jià)格折扣的方式。3、 整層、單套組合銷售：除個(gè)別股東要求其樓層須整體銷售外，將公寓部分4、5層作為整層銷售重點(diǎn)保留，其他樓層股東無(wú)特殊要求的，即打開銷售，由客戶自選。五、 公寓的推廣名及定位中都財(cái)富廣場(chǎng)涵蓋了住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓等，是廣義的概念。本項(xiàng)目宜重新取案名，同時(shí)明確公寓定位，用最簡(jiǎn)潔、省力的方式快速鎖定目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售、快速回款。1、項(xiàng)目推廣名6 0 公寓u 案名釋義A、 雖然此公寓屬于中都財(cái)富廣場(chǎng)的一部分，更加突出了公寓項(xiàng)目，同時(shí)給人耳目一新的感覺。B、 案

4、名簡(jiǎn)潔易記，青州首創(chuàng)的以數(shù)字開頭的案名，能快速抓住客戶，使其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了解。C、 6 0 的公寓是項(xiàng)目的主力戶型，通過案名使項(xiàng)目的信息最快速的傳達(dá)給目標(biāo)客戶群，便于客戶掌握信息。2、公寓功能定位A、 偏住功能分析對(duì)前期積累的客戶就公寓的功能進(jìn)行摸底，大多數(shù)客戶認(rèn)為本項(xiàng)目的建筑形式不適合做住宅，人們對(duì)住宅的需求大多為兩室或者三室的傳統(tǒng)住宅。普通住宅首付2成，普通兩室的住宅首付僅五萬(wàn)元左右，購(gòu)買門檻較低；同時(shí)本項(xiàng)目不具備雙氣、陽(yáng)臺(tái)等，所以項(xiàng)目偏形式銷售，壓力較大。B 、偏辦公樓功能分析本項(xiàng)目的建筑形式更為適合做辦公樓使用，但青州市場(chǎng)對(duì)辦公樓的需求有限，本項(xiàng)目將面臨較大的銷售壓力。C 、公寓式酒店功

5、能分析 酒店式公寓管理及運(yùn)營(yíng)成本較高，本項(xiàng)目不適合。D、商住公寓功能分析商住公寓既能滿足辦公需求，也能滿足居住需求，且其用途多樣，即可純辦公，也可純居住，又可辦公+ 居住。對(duì)于投資客戶，從感覺上擴(kuò)大了其出租空間。目標(biāo)自用群體：在青州設(shè)置辦事處的公司、附近工作人員臨時(shí)住所，及一般的公司等，群體廣泛。因此，本項(xiàng)目最終功能定位：以辦公為主要功能的商住公寓3、 實(shí)現(xiàn)商住公寓快速銷售的辦法以熱水器、電磁爐、空調(diào)等物品的贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)其居住功能，而以上物品不贈(zèng)實(shí)物，而是給客戶較大的折扣，使其感覺購(gòu)買此房屋更加實(shí)惠。六、 寫字樓銷售思路1、 順帶銷售：跟隨公寓宣傳，順帶寫字樓銷售。2、 階段優(yōu)惠促銷：通過階段促

6、銷（上述政策），促進(jìn)部分產(chǎn)品銷售。七、 銷售政策建議1、 銷售價(jià)格見附件。2、 銷售政策建議（1） 階段優(yōu)惠遞減的思路針對(duì)公寓：8月8日起，開展中央商務(wù)區(qū)“喜迎花博、財(cái)富大廈優(yōu)惠月”活動(dòng)：8月底前購(gòu)買，均可享受88折優(yōu)惠，購(gòu)買整層客戶享受85折優(yōu)惠；9月份優(yōu)惠幅度將降低，但在8月份銷售中不公布9月份仍有優(yōu)惠的信息。該政策只針對(duì)公寓、剩余北向?qū)懽謽呛驼麑淤?gòu)買客戶。南向?qū)懽謽遣徊捎迷撜撸Ｓ嗌啼?，可暗地操作給與95折。（2） 付款方式優(yōu)惠：一次性付款額外98折，按揭99折。3、 需各股東確定重要事項(xiàng)（1）各樓層銷售單位組合：整賣還是單賣？需甲方確定哪些樓層須整層銷售，如貴司各股東，對(duì)自己分配的樓

7、層無(wú)嚴(yán)格要求，我方建議除保留4、5層作為整層銷售外，其他樓層全部推出進(jìn)行銷售。（2）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、手續(xù)辦理程序：公寓為住宅還是辦公？一手房還是二手房？手續(xù)如何辦理？客戶繳納費(fèi)用是否與一手房一致？（3）代理公司提成比例：考慮到銷售難度和銷售量，建議剩余單位統(tǒng)一按2%給代理公司計(jì)算傭金。八、 宣傳計(jì)劃及主題建議1、 宣傳物料建議：?jiǎn)为?dú)為公寓和寫字樓印刷單張、夾帶商鋪訊息。該單張，在8月中旬前印刷出來(lái)，并進(jìn)行輔助派單宣傳。2、 廣告先行、探查市場(chǎng)、積累客戶自8月1日起，全面啟動(dòng)報(bào)紙廣告宣傳，加大宣傳力度和頻率，積累客戶創(chuàng)造銷售條件。8月8日正式發(fā)售公寓部分。3、 報(bào)紙廣告計(jì)劃及主題關(guān)鍵詞：成熟公寓、60

8、 70年產(chǎn)權(quán)、超低折扣、現(xiàn)房入駐中都財(cái)富廣場(chǎng)8月份報(bào)紙廣告計(jì)劃時(shí)間媒體主題價(jià)格（元）8.6短信60公寓，掀起青州財(cái)富風(fēng)暴10萬(wàn)條，共7000元8.6今日青州60公寓，掀起青州財(cái)富風(fēng)暴60008.6晨鴻信息60公寓，掀起青州財(cái)富風(fēng)暴18008.11晨鴻信息60公寓，低總價(jià)、低首付、超大折扣，買的實(shí)在！18008.13魯中信息關(guān)注城市中心成熟公寓18008.18晨鴻信息60，最舒適從容的空間18008.27魯中信息享受城市繁華便利70年18008.30晨鴻信息60公寓，熱銷中（軟文）1800合計(jì)7期報(bào)廣，一次短信 -23800元9月份及以后推廣計(jì)劃另行提交。以上，請(qǐng)貴司各股東商議后快速?zèng)Q策并答復(fù)。

9、 行豐地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)中都項(xiàng)目組附件：中都財(cái)富廣場(chǎng)剩余單位價(jià)格表（優(yōu)惠前）公寓樓4層價(jià)格表四層總面積1243.67總價(jià)3299960均價(jià)2653.40 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-40161.033180194075 1-40259.253150186638 1-40360.783150191457 1-40460.783150191457 1-40560.783150191457 1-40660.783150191457 1-40759.253150186638 1-40882.062960242898 1-40972.82870208936 1-41072.82330169624 1-41151.

10、512360121564 1-41274.182330172839 1-41359.872330139497 1-41459.872330139497 1-41559.872330139497 1-41659.872330139497 1-41759.712330139124 1-41884.242100176904 1-41984.242100176904 公寓樓5層價(jià)格表五層總面積1253.11總價(jià)3368712均價(jià)2688.28 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-50160.893190194239 1-50259.113170187379 1-50363.063170199900 1-50464

11、.893170205701 1-50564.93170205733 1-50663.063170199900 1-50759.113170187379 1-50881.872980243973 1-50972.632900210627 1-51072.632370172133 1-51150.392400120936 1-512742370175380 1-51359.732370141560 1-51459.732370141560 1-51559.732370141560 1-51659.732370141560 1-51759.572370141181 1-51884.042130179

12、005 1-51984.042130179005 公寓樓6層價(jià)格表六層總面積1253.11總價(jià)3383690均價(jià)2700.23 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-60160.893030184497 1-60259.113010177921 1-60363.063010189811 1-60464.893010195319 1-60564.93010195349 1-60663.063010189811 1-60759.113010177921 1-60881.873170259528 1-60972.633140228058 1-61072.632790202638 1-61150.392430122

13、448 1-612742400177600 1-61359.732400143352 1-61459.732400143352 1-61559.732400143352 1-61659.732400143352 1-61759.572400142968 1-61884.042180183207 1-61984.042180183207 公寓樓7層價(jià)格表七層總面積1253.02總價(jià)3421016均價(jià)2730.22 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-70160.883060186293 1-70259.113040179694 1-70363.063040191702 1-70464.89304019726

14、6 1-70564.833040197083 1-70663.063040191702 1-70759.113040179694 1-70881.873200261984 1-70972.633170230237 1-71072.632820204817 1-71150.392460123959 1-712742430179820 1-71359.732430145144 1-71459.732430145144 1-71559.732430145144 1-71659.732430145144 1-71759.562430144731 1-71884.042210185728 1-71984

15、.042210185728 公寓樓8層價(jià)格表八層總面積1241.78總價(jià)3530335 均價(jià)2842.96 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-80165.053090201005 1-80263.163070193901 1-80367.373070206826 1-80469.343070212874 1-80569.343070212874 1-80667.373070206826 1-80763.163070193901 1-80850.623230163503 1-80978.583200251456 1-81070.222850200127 1-81141.742490103933 1-812

16、79.072460194512 1-81363.822460156997 1-81463.822460156997 1-81563.822460156997 1-81663.822460156997 1-81763.642460156554 1-81889.792250202028 1-81989.792250202028 公寓樓9層價(jià)格表九層總面積1241.78總價(jià)3570918 均價(jià)2875.64 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-90165.053120202956 1-90263.163100195796 1-90367.373100208847 1-90469.343100214954 1-9

17、0569.343100214954 1-90667.373100208847 1-90763.163100195796 1-90850.623270165527 1-90978.583250255385 1-91070.222880202234 1-91141.742520105185 1-91279.072490196884 1-91363.822490158912 1-91463.822490158912 1-91563.822490158912 1-91663.822490158912 1-91763.642490158464 1-91889.792280204721 1-91989.7

18、92280204721 公寓樓10層價(jià)格表十層總面積1236.94總價(jià)3476473均價(jià)2810.54 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-100166.713150210137 1-100264.763130202699 1-100369.093130216252 1-100471.113130222574 1-100571.113130222574 1-100669.093130216252 1-100764.763130202699 1-100851.913300171303 1-100944.133280144746 1-101072.013000216030 1-101181.082520204

19、322 1-101265.442520164909 1-101365.442520164909 1-101465.442520164909 1-101565.442500163600 1-101665.262500163150 1-101792.082310212705 1-101892.082310212705 公寓樓11層價(jià)格表十一層總面積1199.9總價(jià)3373865均價(jià)2811.79 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-110163.163180200849 1-110261.323160193771 1-110362.93160198764 1-110462.93160198764 1-1105

20、62.93160198764 1-110662.93160198764 1-110761.323160193771 1-110849.153330163670 1-110976.583070235101 1-111076.012550193826 1-111176.772550195764 1-111261.962550157998 1-111361.962550157998 1-111461.962550157998 1-111561.962530156759 1-111661.792530156329 1-111787.182380207488 1-111887.182380207488

21、公寓樓12層價(jià)格表十二層總面積1203.96總價(jià)3348883 均價(jià)2781.56 詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1-120164.093150201884 1-120261.193130191525 1-120362.773130196470 1-120462.773130196470 1-120562.773130196470 1-120662.773130196470 1-120763.183130197753 1-120849.053300161865 1-120976.413040232286 1-121075.852520191142 1-121176.62520193032 1-12126

22、1.832520155812 1-121361.832520155812 1-121461.832520155812 1-121561.832500154575 1-121662.732500156825 1-121788.232350207341 1-121888.232350207341 寫字樓4層四層總面積1245.05總價(jià)值3534838層均價(jià)2839.11詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)2-401156.762980467145 2-402128.463020387949 2-403128.463020387949 2-4041272-405100.9528402866

23、98 2-406126.372710342463 2-407126.542670337862 2-408141.662600368316 2-409208.752670557363 寫字樓11層十一層總面積1203.4總價(jià)值3737473層均價(jià)3105.76詳細(xì)房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)2-1101121.833480423968 2-1102130.313500456085 2-1103130.313500456085 2-1104128.923620466690 2-1105102.43280335872 2-1106A642720174080 2-1106B64.182660170719 2-1107A64.182660170719 2-1107B64.182660170719 2-1108A64.182660170719 2-1108B79.512660211497 2-1109189.42800530320 未售商鋪價(jià)格調(diào)整序號(hào)房號(hào)面積（）單價(jià)（元）總價(jià)11-20959.474116244779 28-23166.683682245516 38-23362.483696230926 48-30175.21271620427