1、基準地價系數修正法第七章 基準地價系數修正法7.1 基準地價評估一、基準地價概述一、基準地價概述（一）基準地價的概念和特點（一）基準地價的概念和特點（二）基準地價的作用（二）基準地價的作用（三）基準地價的評估原理（三）基準地價的評估原理（四）基準地價評估的原則（四）基準地價評估的原則二、建設用地基準地價評估二、建設用地基準地價評估（一）基準地價評估區(qū)域的確定（一）基準地價評估區(qū)域的確定（二）基準地價評估資料的調查（二）基準地價評估資料的調查（三）資料的整理（三）資料的整理（四）樣點數據檢驗（四）樣點數據檢驗（五）基準地價評估（五）基準地價評估（六）基準地價的確定與公布（六）基準地價的確定與公布

2、基準地價系數修正法三、農用地基準地價評估三、農用地基準地價評估（一）農用地基準地價評估的技術路線（一）農用地基準地價評估的技術路線（二）采用技術路線一評估基準地價（二）采用技術路線一評估基準地價（三）采用技術路線二評估基準地價（三）采用技術路線二評估基準地價（四）采用技術路線三評估基準地價（四）采用技術路線三評估基準地價四、基準地價更新四、基準地價更新（一）基準地價更新的技術路線（一）基準地價更新的技術路線（二）利用原土地定級估價成果更新基準地價（二）利用原土地定級估價成果更新基準地價（三）利用地價指數逐年調整基準地價（三）利用地價指數逐年調整基準地價基準地價系數修正法1、基準地價的概念是指在

3、宗地估價的基礎上，評估出各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格是一種區(qū)域性的價格是一種分用途的價格是一種平均價格是有限年期的價格具有時效性是一種控制性的價格2、基準地價的特點基準地價系數修正法基準地價土地用途劃分為商業(yè)、綜合（辦公）、住宅、工業(yè)等四類 1商業(yè)類：包括商業(yè)服務業(yè)用地（含各種商場、加油站、各類銷售和服務網點、批發(fā)市場，修理、家政、洗理、中介、郵政、電信、銀行、信用社、證券、期貨、保險和其他服務的對外營業(yè)場所等用地），餐飲旅游娛樂業(yè)用地（含酒樓、快餐店，賓館、酒店、度假村、旅館、游樂及旅游設施，俱樂部、康樂中心、歌舞廳、高爾夫球場等用地）。 2綜合（辦公）類：辦公用地（含國家機關、人民團體

4、及其它事業(yè)單位辦公樓、會展中心、商業(yè)寫字樓、金融保險業(yè)辦公樓、普通辦公樓、科工貿一體化辦公樓、廠區(qū)外獨立的辦公樓等用地），科研用地（含科研和勘測設計機構等用地），文體教育用地（含各種學校、體育場館、文化館、博物館、圖書館、影劇院等用地），醫(yī)療衛(wèi)生用地（含醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復和急救設施等用地），慈善用地（含孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地），宗教用地3住宅類：供居住的各種房屋用地，包括普通住宅、公寓、別墅用地。 4工業(yè)類：包括工業(yè)用地（含工礦企業(yè)的生產車間、庫房、露天作業(yè)場及其附屬設施用地、高新技術產業(yè)研發(fā)中心），倉儲用地（含用于物資儲備的庫房、堆場、包裝加工車間、中轉的場所及相應附屬設施用

5、地），交通運輸用地（含鐵路、公路、管道運輸、港口、機場的地面線路、站場等用地以及城市道路、車站、社會停車場及其相應附屬設施用地），基礎設施用地（供水、供電、供燃、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)等設施及其相應附屬設施用地）。其他未列入上述范圍的用地，其用途類別可參照相關或相近用地的用途類別確定 基準地價系數修正法1、宏觀調控土地市場的依據2、國家征收土地使用稅的依據3、調節(jié)土地利用4、進一步評估宗地地價的基礎5、促進房地產市場的競爭基準地價系數修正法1、基準地價評估的理論依據是預期收益原理2、不同用途的土地基準地價不同3、各類用地的基準地價具有不同的空間分布規(guī)律4、基準地價具有相對穩(wěn)定性和動態(tài)性基準地價

6、系數修正法1、土地使用價值評定和土地價格測算相結合2、以現(xiàn)實的土地用途為主，適當考慮規(guī)劃3、各類用地分別評估，多種方法綜合應用4、與社會經濟水平相適合、相協(xié)調5、選擇合適的估價技術路線原則基準地價系數修正法1、劃分基準地價評估區(qū)域的作用2、劃分基準地價評估區(qū)域的方法劃分標準是影響土地價格的因素指標的相對一致性具體方法：1）劃分土地級別城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程2）根據城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)，劃分均質區(qū)域基準地價系數修正法3、劃分基準地價評估區(qū)域的步驟（1）選擇劃分區(qū)域的因素（2）確定區(qū)域劃分標準（3）調查有關資料（4）初步劃分區(qū)域（5）實地校核調整（6）確定區(qū)域邊界基準地價系數修正法1、制定資料調查計劃2、編

7、制調查表格3、人員培訓4、劃分調查區(qū)5、確定調查方法6、資料調查的一般要求7、資料調查的途徑8、調查資料校核基準地價系數修正法1、市場交易資料整理（1）樣點地價計算根據土地使用權出讓或轉讓資料計算樣點地價根據土地使用權出租資料計算樣點地價根據房屋買賣資料計算樣點地價根據房屋出租資料計算樣點地價根據土地使用權入股、聯(lián)營資料計算樣點地價根據以地換房資料計算樣點地價根據商品房銷售資料計算樣點地價根據征地、拆遷費用資料計算樣點地價根據聯(lián)建分成資料計算樣點地價根據企業(yè)兼并資料計算樣點地價基準地價系數修正法（2）樣點地價修正年期修正交易期日修正容積率修正樣點地價的其他修正交易情況修正、地價樓層修正、基礎設

8、施配套程度修正（3）樣點地價資料整理樣點地價資料的分類統(tǒng)計樣點地價分布圖的編制基準地價系數修正法表71 市樣點地價分布統(tǒng)計表編號區(qū)域名租賃樣點數買賣樣點數其他類型樣點數合計樣點數00000全市10000一級地11000110011200012001區(qū)段*區(qū)段區(qū)片*區(qū)片20000二級地21000區(qū)段基準地價系數修正法2、土地利用效益資料整理（1）土地利用類型的劃分（2）單元土地質量指數的計算（3）企業(yè)標準資本額的計算（4）企業(yè)合理工資量的計算（5）企業(yè)用地效益資料整理基準地價系數修正法1、樣點資料歸類基準地價評估區(qū)域及編號樣點編號土地用途交易方式成交地價（元/m2）修正后地價（元/m2）表7.3

9、 地租地價資料整理表基準地價系數修正法基準地價評估區(qū)域及編號樣點編號土地用途用地效益（元/m2.年）合理工資額（元/m2）標準資本額（元/m2）土地級別或單元分值表7.4 土地收益資料整理表基準地價系數修正法2、樣本總體分布類型檢驗2檢驗3、剔除異常樣本數據 t 檢驗、均值方差檢驗基準地價系數修正法1、利用樣點地價資料評估基準地價Yn=A(1+r)Xn（1）算術平均數模型 nXYnii1（2）指數模型基準地價系數修正法2、利用用地效益資料評估基準地價（1）常用模型指數模型nXnrAY1)1 ( 多元線性模型3322110XbXbXbbYnn多元非線性模型33221)1 (bbnXXXnrAY分

10、級回歸模型vXbXbXFYnn33221)(基準地價系數修正法（2）評估步驟樣本土地收益計算級別土地收益平均值計算土地資本化率確定基準地價計算基準地價系數修正法土地級別1234567樣本數（共581個）單位面積平均利潤額（元/m2）單位面積資金占用額（元/m2）單位面積工資額（元/m2）898723759425705232190278134299178926011321916842729017720891835972561125264166980實例 某市商業(yè)用地定級商服業(yè)用地級差收益測算樣本數據統(tǒng)計表基準地價系數修正法模型選擇Y = b。X1b1* X2b2 * b3X3Y = b1X1+

11、b2X2 + F（X3）Y = b1x1* b2X2 * F（X3）編程計算Y = 2.632X10.298* X20.279 * 1.376X3（1）Y = 0.0005X1+ 0.43X2 + F（X3） （2）Y = x10.285* X20.159 * F（X3）（3）經分析比較選擇模型（1）得： 商業(yè)用地定級商業(yè)用地級差收益測算表（單位：元/m2）土地級別1234567級差收益310.4186.2106.478.063.025.614.6基準地價系數修正法根據該城市社會經濟發(fā)展狀況，參考銀行存款利率，取r =10%。得：該市土地基準地價表（單位：元/m2）土地級別1234567基準地

12、價3104 1862 1064 780 630 256146基準地價系數修正法1、技術路線一： 農用地定級劃分基準地價區(qū)片調查投入產出樣本資料或市場交易資料計算樣本地價求平均2、技術路線二： 農用地定級劃分基準地價區(qū)片選擇標準地塊調查標準地塊投入產出資料或市場交易資料計算標準地塊價格求平均3、技術路線三：農用地定級選擇均質區(qū)域基準地價評估單元投入產出資料或市場交易資料評估單元的平均地價根據單元的地價影響因素的綜合分值和平均地價建立綜合分值與地價的關系模型利用模型評估區(qū)片或級別基準地價基準地價系數修正法1、劃分基準地價區(qū)片2、確定土地利用類型3、資料調查4、樣本地價計算5、樣本地價修正與處理6、

13、基準地價的計算基準地價系數修正法1、劃分基準地價區(qū)片2、選擇標準地塊3、資料調查4、評估標準地塊價格5、基準地價的計算基準地價系數修正法1、資料調查2、確定農用地價格影響因素及權重3、劃分基準地價評估單元4、評估各單元的影響因素綜合分值5、劃分基準地價區(qū)片6、樣本地價的計算、修正與整理7、計算有樣本的評估單元地價8、建立評估單元地價與影響因素綜合分值的數學模型，評估各區(qū)片及級別基準地價基準地價系數修正法7.2 基準地價系數修正法一、基本原理3、特點與適用范圍1、概念基準地價系數修正法是利用基準地價評估成果，在將估價對象宗地的區(qū)域條件及個別條件與其所在區(qū)域的平均條件進行比較的基礎上，確定相應的修正系數，用此修正系數對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地價格的方法。2、理論依據替代原理基準地價系數修正法二、估價步驟1、確定級別或區(qū)域基準地價2、編制宗地價格