1、房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)第一章總則1-1為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)股份有限公司會計制度一會計科目和會計報表及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定”與我國具體會計準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)財務(wù)管理規(guī)則和會計管理規(guī)則的要求，制定本指導(dǎo)。1-2集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工

2、作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點(diǎn)，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)

3、品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定3-1成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對

4、象。(1)單體開發(fā)項目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。(3)對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期(區(qū))開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。(4)根據(jù)核算

5、和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。3-3成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第四章成本費(fèi)用項目及核算內(nèi)容4-1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項：1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2)前期工程費(fèi)3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4)建筑安裝工程費(fèi)5)配套設(shè)施費(fèi)6)開發(fā)間接費(fèi)4-2各成本項目的開支

6、范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：(1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3)市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4)其他：如土地開發(fā)權(quán)

7、批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1)項目整體性批報建費(fèi)：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項基金卜教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)卜拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。(2)規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費(fèi)、管線設(shè)計費(fèi)、改造設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi),規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)。(3)勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測

8、費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。(5)臨時設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費(fèi)，臨時借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費(fèi)。(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)

9、償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2)供電工程費(fèi)：變(配)電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供(配)電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3)給排水工程費(fèi)：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)

10、展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱卜公廁等支出，(11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承

11、包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)(含地下室部分)有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)（2）安裝工程費(fèi) 電氣（強(qiáng)電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 電訊（弱電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排

12、水設(shè)施安裝費(fèi)。 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)?？照{(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。（3）裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。（4）項目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用

13、(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)(零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費(fèi)用中)，現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚、景觀(建筑小品)、

14、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨(dú)立核算。開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理

15、開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1)現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2)利息并借款費(fèi)用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5)質(zhì)檢費(fèi)：包括

16、按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費(fèi)，項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。(6)其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。4-3開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：營業(yè)費(fèi)用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費(fèi)用。包括:(1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，

17、如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。(3)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi))、房屋面積審核費(fèi)、房屋評估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。(4)專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門

18、，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。包括：(1)行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)(包括駕駛員保險費(fèi))、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。(2)工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)(3)財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)。(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等(5)審計費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會費(fèi)、公司活動費(fèi)等。(6)無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8)環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10

19、)分?jǐn)偵霞壒芾聿块T和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。財務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。會計科目與帳簿設(shè)置5-1“開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。5-2”開發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項目、設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項目建設(shè)而發(fā)生的各項費(fèi)用。（這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項目中

20、去）。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。5-3“預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進(jìn)行核算。應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般包括：配套設(shè)施費(fèi)；與合作單位共建項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費(fèi)用；租金；保險金；借款利息；修理費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的地價等。費(fèi)用預(yù)提的時間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。條件：配

21、套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)（有前有后、穿插進(jìn)行）；先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本。計算方法：某成本核算對象應(yīng)該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費(fèi)=*預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)成本（或計劃成本）預(yù)提率配套設(shè)施該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本=*100%費(fèi)預(yù)提率應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。5-4“待攤費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出（分?jǐn)?/p>

22、期限為預(yù)計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費(fèi)用”卜廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險費(fèi)、預(yù)付報刊費(fèi)等。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進(jìn)行核算。5-5“開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注開發(fā)成本各項目各成本核算對象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費(fèi)I同上基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上建筑安裝工程費(fèi)同上配套設(shè)

23、施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)自一級科目待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)同上待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)各項目工資及附加費(fèi)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本有關(guān)部門辦公費(fèi)用差旅交通費(fèi)修理費(fèi)通訊費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費(fèi)用質(zhì)量檢驗費(fèi)物業(yè)管理基金其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)6-1一股能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)時，可先在“開發(fā)成本一土地開發(fā)一土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本；也可

24、以直接分配計入“開發(fā)成本-有關(guān)成本核算對象-土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”。有關(guān)分配方法為：按土地面積計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上

25、，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。按建筑面積計征（或補(bǔ)償）時：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項目內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。前期工程費(fèi)6-2能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成本一土地開發(fā)一前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積（包括在建及未建面積）分配計入各成本核算對象的成本項目?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)6-3一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施

26、費(fèi)”成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本一土地開發(fā)一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積（包括在建及未建面積）分配計入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項目中建筑安裝工程費(fèi)6-4一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目。6-5預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款一

27、預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價款結(jié)算時，再從實際應(yīng)付工程款中扣回。6-6對幾個工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目。計算公式為：某項工程的實際該項工程預(yù)算造價=工程標(biāo)價*建筑安裝工程費(fèi)各項工程預(yù)算造價合計配套設(shè)施費(fèi)6-7凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目：(1)配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下:能分清成本核

28、算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目進(jìn)行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。(2)配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：應(yīng)先通過“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。(3)先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)

29、成本一配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項目，應(yīng)在每項配套設(shè)施完工時，逐項結(jié)轉(zhuǎn)并隨時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。6-8凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)一配套設(shè)施費(fèi)”項目中。開發(fā)間接費(fèi)6-9應(yīng)先

30、通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于每季末根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數(shù)計入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進(jìn)行調(diào)整。6-10成本應(yīng)計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。6-11如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計入開發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷,并按周轉(zhuǎn)房造價4%計算殘值。關(guān)于借款費(fèi)用資本化6-12借款費(fèi)用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)投入起至完工交付時止，其間開發(fā)商主動實施的停工具間不包括在內(nèi)；6-13可資

31、本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價，減去債券折價、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項微小也可直接計入財務(wù)費(fèi)用?？少Y本化的借款費(fèi)用不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金等；6-14可確定借款用途并?？顚Ｓ玫?，可將借款費(fèi)用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對象間分?jǐn)?；如果一次性利息?shù)額較大時，也可先通過“待攤費(fèi)用”歸集后，再分配計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”。某成本計算對象完成投資額分配比例=X100%項目完成投資總額第七章成本報表報表種類：7-1各房

32、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按要求編報成本報表。成本報表主要包括：(1) “房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2) “房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3) “開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表”；(4) “房地產(chǎn)項目綜合情況表”；(5) “房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；編報時間:7-2成本報表報送時間為每季后10日內(nèi)，年度報表時間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項目開發(fā)的不同階段要求報送有關(guān)成本報表。編報要求：7-3詳見總部財務(wù)部統(tǒng)一印發(fā)的表樣及各表的說明。第八章附則8-1本指導(dǎo)適用于集團(tuán)所屬的控股經(jīng)營和受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身開發(fā)項目情況，進(jìn)行補(bǔ)充完善并制定本單位成本核算的具體規(guī)范。8-2本指導(dǎo)未涉及或未盡

33、的成本核算事項，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由總部財務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。房地產(chǎn)成本控制精要目錄第一項.立項成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項.規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項.材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項.期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件.北京公司規(guī)范化管理系列文件立項成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小，

34、基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)拽制西點(diǎn)，控制什么J怎2控制一誰來饌/荷查文件，7開剌欣冷1、Sft百TE地費(fèi)用少交或鐮立，力爭盤ftp項目部臭責(zé)一祥見母同立項成本控制要杳說明電項目開發(fā)就本椅咸表,骷衰一、附表二，,慚遷支置朝陽,房產(chǎn)確權(quán)后辦,擠近安置費(fèi)用一僦昌都煲責(zé)r大市或善用.自霆部會按照公司工程體嬴走，克政府部分按有關(guān)規(guī)定辦餐，T工程部、設(shè)計部和獨(dú)3;貨費(fèi)自建部上工部負(fù)責(zé)淵府部分*，圳倒條件.瑞是公司利卻置大（匕q理犯忌容救率,場低土力帆本丁項目都一役計部於貴*，2、買甑仁買斷內(nèi)容一明確買斷

35、內(nèi)幅明泊，*項目部員貴“詳見訪目立球成本控制要點(diǎn)說明屯項目開凄成木相成孟.附條.、曲流二a買斷方式的成楨成4用款息就:為公司爭購最大利靛員目部負(fù)責(zé)一T1W時閘,f持胡長-期為JT【百目常負(fù)責(zé)£三通或七通一平的標(biāo)外.明確蕤股標(biāo)推明細(xì)二L鞍部、項目部負(fù)責(zé)，。手城聞除井，與項目付秋時閶直接掛價喊目都負(fù)責(zé)中九合作開鄴合作方式，口行古集固磐求,有利干北京公司一*項目都覺置*F話見度目立項成本拄制費(fèi)點(diǎn)說明也晅開發(fā)成本構(gòu)新表,附表'一、附表二及合柞開發(fā)的成玄構(gòu)成小1分覦回,藏JSO八F目部負(fù)責(zé)/T交房時閽¥T盡可能域延后交展.*£交房稱淮.產(chǎn)不低于合同中交房標(biāo)震Q延目部

36、員黃一規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能方案設(shè)計要求，*書和實體鉗究的結(jié)果誦定方案設(shè)計要求設(shè)vtBPK費(fèi)，病密部力助，4材料設(shè)普送空成一市場信息謂研“T根據(jù)沒討要求礴定裝修材料和設(shè)備，設(shè)計部負(fù)責(zé)“川7、裝修方案設(shè)計本方案2T制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃瞬表一族諦綜合價格乖分分析，善見深圳公司文招投標(biāo),制訂設(shè)計任分內(nèi)P設(shè)計都員責(zé)，借售部處助一

37、川府。招投標(biāo)評甫委員會d控制到點(diǎn)一控制什么怎么!$»上睢未控制“爸制文件，（1）小區(qū)建筑物功能一市場潮而消曾都負(fù)責(zé)的經(jīng)濟(jì)評信用針對性擴(kuò)充建筑物功能*設(shè)計部負(fù)責(zé),鋪售、工程部吩助J（2）市弛?套方案，一市政狀施用個爭取族府有利條件，項目部負(fù)責(zé)（3環(huán)境方案設(shè)計，一根據(jù)段米佐算和報批標(biāo)港限立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總8艇設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目都怫助8、功能設(shè)計”愧投陸招投標(biāo)評市委員會,部訛段標(biāo)一市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析增能化內(nèi)容控制，請售都負(fù)責(zé)T招投標(biāo)，尋找外部含作，爭取雙京，招投標(biāo)小組組級，物5理負(fù)責(zé)*<5）置E承諾僚抬各部門與消售部的信息暢通，保障徜事承諾與買照埔緲一致性設(shè)計爭負(fù)責(zé)，

38、工程都協(xié)助9、設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費(fèi)用+、d（2）設(shè)討妾更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計笠要洽商流程蜘，設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程'請管都協(xié)助詳見工程現(xiàn)更管理壩范'10、材料設(shè)<1）送空”（2）方案嘉寶時詞在獷初.陽定前礴定材料設(shè)備，使艱計在圖紙階段就者慮了材料迨備的安蕓設(shè)計部負(fù)天，工程部協(xié)助，擴(kuò)版殷計口)擴(kuò)初設(shè)計要求二一對報此設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整t謾計要求-T內(nèi)部串樓設(shè)計翔位責(zé)，知合各部門)0<2)成本料封卡C根據(jù)擴(kuò)初沒計招投標(biāo)方泰和設(shè)爸選型、實體研究，環(huán)境方案等因素對總成本期抿算,設(shè)計部與，程部位登P糯d訂繹苣指導(dǎo)書解財意口擴(kuò)機(jī)設(shè)計酮T良招擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)*T專冢評審4T內(nèi)部評審招投標(biāo)評審

39、委員會2卜1設(shè)計調(diào)整產(chǎn)設(shè)計部負(fù)責(zé)04、樁冢2<1)地質(zhì)勘察一搜集校成地商資料4T自己與北人員勘察一設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部枇助神(2)陰+橫府T立基設(shè)計2種以M殂T由專家進(jìn)行推基形式和樁基結(jié)梅評審上<3)樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計-(1)施工圖設(shè)訐荻根據(jù)消售包裝設(shè)計、樁甚設(shè)計、功熊道計以機(jī)營設(shè)施等因素，在擾初圉融上翻立施工圖設(shè)計要求T是表施工圖由結(jié)構(gòu)匿價、逑筑連價和環(huán)搭設(shè)施凄等約占總珪價7。%的部分國于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核中設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助(2)援建口政府部ru時肚髓，按救府有關(guān)政策交綱。項目部<35報施圄中Ar1(4)審圖*0施工酉0臺一互審立能，明福

40、修改意見，設(shè)計洽商平設(shè)計都魚責(zé)，工程協(xié)助，知會請售部,ip面稅測茸漫計圖維則算與實際就工時檢蛉相結(jié)合二設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助P招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運(yùn)作,在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)悔制要至怎幺控制證來控制*參考義件二丁、段標(biāo)單位的逸擇（1）購酎（2）管理水平/（3）技術(shù)力里（4）歷史記錄*黃金實力，含1碑析立承建商、工程監(jiān)理、材收&選管他貨商名冊及資料庫”+從英國認(rèn)可名瓶中的枇建商、供貨高、監(jiān)理咬司中連擇校標(biāo)單位一T

41、主辦部門推器五家投標(biāo)蜘雌怵工作組,.工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招旌標(biāo)臺商5+設(shè)計都負(fù)費(fèi)設(shè)計、環(huán)境、蕓假招投標(biāo)合同+甲尊而負(fù)責(zé)書料】真著招股標(biāo)合同帶售部員素甕徜、包蕓據(jù)桂標(biāo)臺恒h詳見招報標(biāo)曾理婉范第8條至N條和招投粽管理程序+L招鍛標(biāo)工作小組審核，考察、評估、篩選三案以上會標(biāo)投魂報段標(biāo)評審委員會設(shè)主管領(lǐng)導(dǎo)一招梭標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)此濮”詳見招集播管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)苣理建摩-之、招投標(biāo)文件二各類臺網(wǎng)的沼愛標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：*（1）工期工程珪價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；弗星要求i+E4）.款方貳i*<5）招標(biāo)范國1+（6>結(jié)苴方式；+（7）珀收標(biāo)卷I+”）投樣沒意事頊，展插條姓J(rèn)投標(biāo)書必須加急投

42、櫬單位港人印草）；©（101掩標(biāo)時閭工*（113開標(biāo)時聞1（U7定標(biāo)方法？*（11）投標(biāo)單位林克意見（14）標(biāo)卷合同殺文JtCH）圖紙、其他要求等“主力部門起茸、制定招掙標(biāo)庫準(zhǔn)文本出1、工程部負(fù)售工程匿理招談標(biāo)含同2、港計部負(fù)責(zé)曖計、壞埴、煤修招投標(biāo)合同，康蓑郁負(fù)奏相M設(shè)蓄招段標(biāo)含周+*4、消雪部負(fù)者營清、包裝招鞍標(biāo)合同一詳見招慢標(biāo)管理規(guī)范第&條、第16條至20條、和招設(shè)標(biāo)*理程射招授標(biāo)工作箔本蕊，43投標(biāo)嬋軍更星會審棱一主管穎與枇淮3詳見招投標(biāo)管理想范第0條、第16條至20條司招校櫬管性制費(fèi)占控制計幺*忽包控制.誰來控制等冷文件一3、評標(biāo)擾1定口潮術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo).器魔才畦怦

43、標(biāo)套標(biāo)、吃!前摩1、2、會濟(jì)評標(biāo)。九合作經(jīng)歷十1、枝本部門員責(zé)技術(shù)評標(biāo)+2、方將部負(fù)責(zé)經(jīng)僑標(biāo)書的評標(biāo)-3,財管部負(fù)費(fèi)甫核廣杳包裝重洋見幅攫標(biāo)管理規(guī)范第21條至卦條.和招投標(biāo)管理程用綿臺審核投標(biāo)單位，評定中標(biāo)幽聳-招投林評審羲量會市核、評定一主苣熊號假范，詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至立柔、卻招法標(biāo)宜性程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和

44、良好合作。31H"L1洲要點(diǎn)，控制什么，怎么控制，繆肯文件d1、設(shè)計焚更環(huán)節(jié)一（1竟更評估-I貢目帶期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡里避免在施工中的重大設(shè)計i曜。功口強(qiáng)施工前的審核I作，全面老虎工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有談見性，并予以事先約定一一各部門全面評估登史帚來的各種斐化，為審批撬具參考依據(jù)。K或算副負(fù)責(zé)計算變更費(fèi)用（含前艇引起的索賠”，-甲方I頁目代莪血行修改的工期評估。一一友算都成本管理員負(fù)責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀6C詳見工程變更宜居法一一.工程受更白制辦法”？,（2）變更的審核簽認(rèn)T口據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的串線認(rèn)流航行。一經(jīng)辦部門？一詳見工程現(xiàn)場鑒

45、證2規(guī)范第二條、第十三A設(shè)計費(fèi)更通知單。丁發(fā)生變更項目的負(fù)度人7詳見工程現(xiàn)場筵證t規(guī)范第5到第$條。T受更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部工程都、監(jiān)理單位和能工單位共同簽字后，才能有效1速辦部門“詳見工程現(xiàn)場筐證先規(guī)范第九到第+二育（3）費(fèi)更的布枇J主管總經(jīng)理審批后方可送行變更。+主管總經(jīng)拽，詳見工程現(xiàn)場答證¥城范帚十三條。+施工現(xiàn)場簽證"（1）簽證的必要性一螟場簽證的確認(rèn)應(yīng)N格拉照合同中所約定篦條款揖行。*經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部），（2）答證的B寸限，一現(xiàn)場簽證牖需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時釜證的原*詳見工程現(xiàn)場卷證I規(guī)范箍+條，3、串圖，”囹報多層次會審會簽及喊i*音專il互用且

46、簽制扈t力爭在開工雨泡閨氧中的悶題位改流。*1(2)施工圖會審分則行卻圖會竄中各專業(yè)技術(shù)圖筆會審甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人中y詳見(黜不節(jié)威擊i債d塞營三簞圖”"息分包配第qdi分包方it*分包內(nèi)容?分包的蔻在畀定，一通垣段標(biāo)通定用舍費(fèi)卡.應(yīng)避免存施工過段中修改分包方貳、分包內(nèi)容、范國而增M工程成本甲方代襄色詳見區(qū)密工訐節(jié)成本潴要點(diǎn)四、“忌分包題含八材料供應(yīng)CD送空一(“郴供的拼材料計劃(4莪窗勺聞一施工所用的管叵利料的選型應(yīng)左*1料指標(biāo)前確定一設(shè)訶郡1主賽解決的是料料供應(yīng)時輛工行節(jié)成本的郭響詳見代幗工唧成本IJW要點(diǎn)五鞫14曲*，.先痛定不料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)輔定相關(guān)費(fèi)用*就映如工程照加T3R

47、時瑁制材料討劃0+用料計觸認(rèn)*上1賽考醫(yī)可能出觀的同髭留出相應(yīng)的的同J甲方經(jīng)辦部門，展工程款的文忖靖付款班宸，fi工程迸度一按臺同的執(zhí)行付款4"接遵屬時款。一多層次多國度審核工程進(jìn)唐一甲方代表馬監(jiān)理工程聊市鎮(zhèn)充感的形象部位T投算人員審核工程價值型卡詳見支付款南戒程序規(guī)范外附件2：，|工程款付薪速程”Tl-l-r-8-一.i-.(1)付款的審批“根想情況由不同我裔人員敬餞審批*主管副總或總經(jīng)理.材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的拄制募點(diǎn)照么控制誰束控

48、制3材料道場濟(jì)處：A采購招投標(biāo)任訂立臺同時回哲於工程小拾筠標(biāo)蜿量中未提1T生聲詞明與工程迸度相感含具體拶底?；磿簤騎運(yùn)輸周期二就收周期*具體與柔期營運(yùn)近相對應(yīng)，:與工程進(jìn)南盼給*，交叉住北前回，與工序安排相聯(lián)系2、材料的性前價格比.他孫日靠招隼后媼信息，建五材料市場信息庠*二so：世術(shù)參葩*材料設(shè)管的技術(shù)標(biāo)數(shù)由設(shè)計部確定或封梯。*即新標(biāo)q必須招投標(biāo)的射制設(shè)看要制定招投標(biāo)+費(fèi)卜不或招慢鞋的材科般爵，系用三京以上前I選擇口第篡熱詳見或招投標(biāo)彳現(xiàn)范靠六七條和膏棚家胸麴氟,於3、材料需支時產(chǎn)T#11稱何聲式.用科款支付顆口-保修款T付款限題控制T首次騙收再竹翕總幅進(jìn)度控制一T傀催款一般不低干臺同總價的

49、5%*1依據(jù)金冏中拘定為髭事經(jīng)辦部iT（工程部篇設(shè)T#S）/詳見必付款審此役后落舟附件型,甲供木內(nèi)需流程'宛朗件T跑龔句款:翩3材料驗典Th里崎收白一幾方共同隔編黃到觀場#甲方工蚪代褰嘉專業(yè)工程儲負(fù)責(zé)監(jiān)控蜿眼詳見咨食育材料果期危常四條*TJK里給敢/-外雙質(zhì)空的騙收十麥裝后黃里的魁敕，工程酢一股人使用后的演堂蛉蝦被公司5材料保管身保修一豺料保管-在合同中明蠲貨物的即貨和保管的蠢任承擔(dān)工.1工程酢詳見率處備材料采北適處第九條、第十三144銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門

50、乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。止匕外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c(diǎn)，控制什么，怎么控制，誰來控制，備查文件，1、營箱方案，（1）費(fèi)用總額”一確定費(fèi)用目標(biāo)總額C項目部一詳見營消費(fèi)用管理規(guī)范（2）市場信息收集（3）營倘計劃卞C4）營循預(yù)算怎一根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和毒用，稍售部，C5）營請方案審批一征求各方面意見，技審批流程操作力主管總經(jīng)理，詳見營消操作流程版范2營稍現(xiàn)場費(fèi)用0（1）現(xiàn)場徜售人工責(zé)用，倘善人數(shù)控制“力肖售工作進(jìn)度控制-T獎勵辦法控制/請售部部門經(jīng)理J（2）現(xiàn)場鑿售罌具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝

51、費(fèi)C4）消售模型貧用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)<6）最請頭一4>俏售靚麥業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理Qy詳見營消包裝操作版范（7）計劃顫度控制+一額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度“主管總經(jīng)理.詳見營消費(fèi)用管理加范露媒體選擇，（1）媒體及廣告代理公司信息地束粕分析-專人員責(zé)，徜等部詳見必瑩1首包袋操作跳范（2）據(jù)投標(biāo)，一先評后送的朦周*精協(xié)詳見卷堂肖包建操作輾范;內(nèi)部評審消魯都詳見嘲招投標(biāo)管理期方'%T招投推薛本要員會+聯(lián)樣板房裝*（1）設(shè)計、裝修二一市場信息收荽'制訂裝修目標(biāo)成本總阪，設(shè)計部、稍魅部*謀見本譽(yù)徜笆裝打作設(shè)武和«設(shè)計靛劃管1里規(guī)范片相料8VL信忌樓集“材料、陵普選蟄

52、，設(shè)H承詳見設(shè)管、相料是碰（箝信息采編及招投標(biāo)£一招投標(biāo)4招投標(biāo)評審小如，詳見咨招校標(biāo)管理腕方C4）樣慚房維護(hù)”十娶托物業(yè)代管協(xié)議/毗公司、硝善都*頗#捌itir理規(guī)范一C5）材料回收、保管制再利用一建立材料讖青清單，T使用蔓圮一雨送品評佶和處理設(shè)計部負(fù)麥，物業(yè)、消復(fù)都配含詳見名營倘包裝操作規(guī)逍控制要苴L控制什么，怎么控制*減來監(jiān)制*莆直文件*5.脩錢回款，C1）消售折扣點(diǎn)待定平稿售前自負(fù)麥待制訂相關(guān)管理辦法，回款周期上待定*消邕前臺負(fù)責(zé)，則務(wù)監(jiān)管詳見北回款管瞠規(guī)范百浦售樸克條款及承諾C1）弟謂的推出，-設(shè)計變更與承誥T承諾分類，一變更南批與知會朝度¥T承諾受屋，營倩都負(fù)褰，談計、工程監(jiān)普,設(shè)討部費(fèi)責(zé)F儲得，工程協(xié)助待制訂根關(guān)富理辦法3菩戶交店,L交轉(zhuǎn)日期"（力保修班，質(zhì)里補(bǔ)償一哦交房隙因分費(fèi)處理.與播工隊巖荷延長保蟀期4T交孱蛉收的議，喜戶服務(wù)申心負(fù)騫，徜喜前白物讓公司協(xié)作