1、棗莊市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)等級一級硬件設(shè)施小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 5%。的物業(yè)管理服務(wù)和經(jīng)營用房；綠化 率35鳩上（包括水面）；固定活動館所 300平方米以上；專用固定停車泊位每 3戶至少1個；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以 上安全防范設(shè)施；固定體育活動場館不少于二項設(shè)施。（一）基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的 物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。涉外物業(yè)管 理的管理人員具備外語會話能力。4、制定完備的

2、內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有完善的 物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔 案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業(yè)管理方案，對各管理和服務(wù) 人員進(jìn)行考核；廣泛運用計算機管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管 理、日常管理等）。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。6設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理， 其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá)100%7、在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、洀潳氭祡畯 t 服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供 相關(guān)的特約服務(wù)和便民

3、服務(wù)； 節(jié)假日有專題活動； 每年組織 2 次以上的社區(qū)活動。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。9、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度 , 建立業(yè)主裝修檔案 , 對不 符合規(guī)定的行為及時勸阻和報告。11、采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等 , 每年與業(yè)主溝通面不低 于 90%:每年至少 2 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見 , 對業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 9 8%以上。12、獲得國家或省物業(yè)管理示范 （優(yōu)秀）項目稱號 ,或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。（二）房屋管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) , 巡查、維修、保

4、養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。2、每年 3 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄 ,發(fā)現(xiàn)損壞 及時安排專項修理。 屬于小修范圍的 ,及時織織修復(fù)； 屬于大、中修范圍的,及時 編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃 ,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 （業(yè)主大會 ）的 決定織織維修。3、每 3日1次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查 ,門、窗開閉靈活 , 無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上（ 雨季前須安排 1 次）對屋面泄水溝、 室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通 , 保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進(jìn) 行檢查,發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂 ,隔熱板有斷裂、缺損的 , 應(yīng)及時做出專項維修 計劃

5、, 與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約 （業(yè)主臨時公約 ）要求, 與業(yè)主在裝修前 簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 , 告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注 意事項。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場 , 發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的 , 及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部 門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約 （ 業(yè)主臨時公約 ）的 行為及時勸阻 , 并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、墻體表層無剝落 , 面磚、地磚平整不起殼、無遺缺 , 修補墻面的粉刷層及面磚 所保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；

6、墻面無明顯污跡。7、物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖 , 主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元 （門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。8、物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識 , 并在主要通道設(shè)置安全疏散 指示標(biāo)識；每月檢查 1 次, 保證標(biāo)識清晰完整。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) （ 依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外 ）。 共用設(shè)施設(shè)備完好率 98%以上, 急修及時率達(dá) 100%。2、設(shè)施設(shè)備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整 , 并按國家規(guī)定辦理年檢 手續(xù), 保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、 規(guī)范, 責(zé)任人明確； 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行

7、設(shè)施設(shè)備操作 規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備 , 應(yīng)及時組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍或者需要 更新改造的共用設(shè)施設(shè)備 , 及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計 劃, 根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 （業(yè)主大會 ）的決定 , 組織維修或者更新改造。5、每年保養(yǎng) 1 次水泵, 泵房整潔 , 每年不少于 2 次清洗水箱、 蓄水池, 水箱、蓄水 池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖 , 溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好 , 每年秋、冬季對 暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng) , 水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡 , 不定期對泵房、 管道 進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常 , 二次供水水質(zhì)符合國家

8、生活用水標(biāo)準(zhǔn)。6、保證電梯 24小時運行 , 轎廂內(nèi)按鈕、 燈具等配件保持完好 , 轎廂整潔。 委托專 業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng) , 每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可 證；有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督 , 并對電梯運行進(jìn)行管理。 電梯發(fā)生一般故障 , 2小時內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時 , 物業(yè)管理 人員須立即到現(xiàn)場做應(yīng)急處理 , 專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。如 因電梯門無安全關(guān)閉裝置、 無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛 或由業(yè)主要求專人駕駛的駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗 , 保障安全運行 （突發(fā)事件或 維修保養(yǎng)除外 ） 。7、消防泵每月啟動

9、 1 次并作記錄 , 每年保養(yǎng) 1 次, 保證其運行正常；消防栓每月 巡查 1 次, 保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消 防部門的要求對火災(zāi)探測器進(jìn)行檢測； 每年 l 次檢查消防龍帶、 閥桿處加注潤滑 油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器 , 臨近失效立即更新或充壓；消防通 道暢通。8、設(shè)備保持整潔、通風(fēng) , 無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。9、不定期巡查路面、井蓋、休閑椅、涼亭、水景等 , 健身設(shè)施、兒童樂園隨時檢 查, 發(fā)現(xiàn)損壞的 , 一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無破損、無積水 , 側(cè)石平直無 缺損；保持景觀原貌 , 保證室外器械、設(shè)施的安全使用 （需更換

10、除外 ） 。每周 1 次 巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施 , 保證其正常運行。重大節(jié)日前應(yīng)對景觀 設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查 , 保證節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常。主要道路及停車場 交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。10、路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應(yīng)在 24 小時內(nèi)修復(fù)。11、對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施； 對可能發(fā)生的 各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序1、公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識與技能培訓(xùn) , 持證上崗； 以中青年為 主, 身體健康 ,責(zé)任心強 , 工作認(rèn)真負(fù)責(zé) , 體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識與 技能的崗位培訓(xùn) ,掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能

11、 , 能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對護(hù)衛(wèi)工作 , 能正確 使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備 , 熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類 災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案 ,定期進(jìn)行實戰(zhàn)演練；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志 ,穿戴統(tǒng)一制服 , 器械佩戴規(guī)范 ,儀容儀表規(guī)范整齊； 當(dāng)值時坐姿挺直 ,站崗時不倚不靠； 會講普通 話；配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。2、物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時值班, 其中主出入口雙人值勤 ,6 ：00-20 ：00設(shè)立 崗,并有詳細(xì)交接班記錄；對不熟悉人員進(jìn)入 , 可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主 , 決定是 否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理 , 對其他勞務(wù)人員實行登記；對進(jìn)出車 輛實行證、卡管理；保持

12、出入口環(huán)境整潔、有序 , 道路暢通；對大型物件搬出進(jìn) 行記錄。3、根據(jù)物業(yè)特點 ,制定詳細(xì)的巡邏方案 ,原則上每 2小時巡查一次 ,重點部位增加 巡邏頻次 ,有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時 , 巡邏人員 5 分鐘內(nèi)趕 到現(xiàn)場, 并采取相應(yīng)措施。4、設(shè)有監(jiān)控中心的 ,應(yīng)對控制設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng) ,并保證 24小時開通,監(jiān)控人員 不得擅離職守。5、有火、水、警應(yīng)急預(yù)案 , 每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。6、物業(yè)區(qū)域地面、 墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo) , 車輛行駛有規(guī)定 路線, 車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫 24小時有專人管理 ,

13、車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng) ,地面、墻面車輛道路行駛要求 設(shè)立指示牌和地標(biāo) ,照明、消防器械配置齊全 ,車輛停放有序； 車庫場地每日清潔 1 次 , 無滲漏、無積水 , 通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。（五）保潔服務(wù)1、保持路面、綠地目視干凈 ,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物 , 無積水；宣傳欄、標(biāo)識牌、健身娛樂設(shè)施每日擦拭 1次, 目視無灰塵、明亮清潔； 水景保持水體清潔 ,水面無漂浮物 ,定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理 , 保持水 體無異味。及時消除道路積雪。2、根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶 , 有專人管理 , 垃圾封閉存放 , 每日清理 2 次；保持垃 圾桶及周圍清潔、 無異

14、味；垃圾箱、房整潔、 干凈、無異味；消毒滅害措施完善。3、公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶 , 小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱 ,每 4 小時清理 1 次, 每日擦拭 1 次；箱 （ 桶 ） 無滿溢、無異昧、無污跡。4、雨、污水井每月檢查 1 次, 視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次, 發(fā)現(xiàn) 異常及時做出清掏計劃。5、樓道每日清掃 1 次,走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈 , 地面干凈有光澤 ,無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象 , 保持地面材質(zhì)原貌。6、樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦試 1 次, 保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指 示牌等公共設(shè)施保持表面干凈 , 無灰塵、無污漬。7、天花板、

15、公共燈具定期除塵 , 保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。8、走廊、樓梯窗玻璃每周清潔 1 次, 門廳玻璃每日擦拭 1 次, 保持潔凈、明亮、 無灰塵、無污跡。9、電梯轎廂保持表面光亮、無污跡 , 轎廂壁無浮灰 , 不銹鋼表面光亮、無污跡。10、大理石地面、墻面每年養(yǎng)護(hù) 2 次以上。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、綠化布局合理 ,綠地?zé)o雜物 , 無侵占現(xiàn)象。洀潳氭祡畯 t 2 、 利用植物、山石等設(shè)置景點。3、綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。4、花草樹木定期修剪 , 目視外觀長勢良好 , 無雜草, 無病蟲害 ,每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補裁 , 無黃土裸露。5、綠地植物存活率98% 6綠地

16、設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長年基本完好服務(wù)等級二級硬件設(shè)施小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 3%。的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率 30% 以上（包括水面）；固定活動館所150平方米以上；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān) 控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項以上安全防范設(shè)施；體育活動場地不少于一項 設(shè)施。（一）基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的 物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全； 移交物業(yè)管理所需資料。3、物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。4、制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完 善的物

17、業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資 料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進(jìn)行 管理。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。6公示16小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約 定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá)80鳩上。7、在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服 務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動；每年組織一定的社區(qū)活動。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。9、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修

18、管理制度 , 建立業(yè)主裝修檔案 , 對不 符合規(guī)定的行為及時制止和報告。11、采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等 , 每年與業(yè)主溝通面不低 于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見 , 對業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 9 5%以上。12、獲得市級以上物業(yè)管理示范 （優(yōu)秀）項日稱號 ,或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。（二）房屋管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) , 巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。2、每年 2 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄 ,發(fā)現(xiàn)損壞 及時安排專項修理。 屬于小修范圍的 ,及時組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍的,及時 編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計

19、劃 ,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 （業(yè)主大會 ）決 定組織維修。3、每周 1次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查 ,門窗關(guān)閉正常 ,門窗 玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上（ 雨季前須安排 1 次）對岸面泄水溝、 室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行消掃、 疏通,保障排水暢通。 定期檢查屋頂,發(fā)現(xiàn)防水層 有氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、 缺損的, 應(yīng)制定維修方案 ,并與委托方或業(yè)主委會 員協(xié)商安排專項修理。4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約 （業(yè)主臨時公約 ）要求, 與業(yè)主在裝修前 簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 , 告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注 意事項。每 3日巡查 1次裝修施工現(xiàn)

20、場 ,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的 , 及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管 部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約 （ 業(yè)主臨時公約 ）的 行為及時勸阻 , 并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、墻體表層基本完好 ,地坪、地磚基本平整 , 如有缺損 , 及時修補。7、物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖 , 主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（ 門 ） 、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。8、物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識 , 并在主要通道設(shè)置安全疏散 指示標(biāo)識 , 每月檢查 1 次, 保證標(biāo)識清晰完整。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修1

21、、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) （ 依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外 ）。 共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上, 急修及時率達(dá) 98%。2、設(shè)施設(shè)備的運行、 巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全 , 并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù) , 保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、 規(guī)范, 責(zé)任人明確； 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作 規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備 , 應(yīng)及時組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍或者需要 更新改造的共用設(shè)施設(shè)備 , 及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計 劃, 根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 （業(yè)主大會 ）決定, 組織維修或者更新改造。5、每年保

22、養(yǎng) l 次水泵 ,泵房基本整潔 , 每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池 , 水箱、 蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖 ,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好 , 每年秋、冬季對暴露水 管進(jìn)行防凍保養(yǎng) ,水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡 ,不定期對泵房、 管道進(jìn)行除 銹、油漆。保證二次供水正常 , 二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。6、按合同約定保證電梯正常運行。定期進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用 許可證。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時 , 物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處 理。7、消防泵每季啟動 1次并作記錄 ,每年保養(yǎng) 1次,保證其運行正常；消防栓每季 巡查 1 次,消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢

23、查消防龍帶、閥桿處加注潤滑 油等,保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器 ,每季檢查 1次滅火器 ,臨 近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。8、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng) , 無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。9、不定期巡視路面、圍墻、窨井等 , 要求路面不積水 （ 因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除 外）, 窨井不漫溢 ,圍墻不傾斜 ,窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查 ,使其能正常使 用（需更換除外 ） 。主要道路及停車場交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。10、路燈、樓道燈完好率不低于 90%。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。11、對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施； 對可能發(fā)生的 各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。（四

24、）協(xié)助維護(hù)公共秩序1、公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn) , 持證上崗； 身體 健康, 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn) ,有較強的安 全防范能力 , 能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo) 志,穿戴統(tǒng)一制服 ,配備對講裝置或必要的安全服務(wù)器械。2、物業(yè)區(qū)域主出入口 24小時值班 , 并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄 : 對可 疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務(wù)人員實行登記；對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物 件搬出實行記錄。3、根據(jù)物業(yè)特點 , 制定詳細(xì)的巡邏方案 , 原則

25、上每 3 小時巡邏一次 , 重點部位有明 確的巡邏要求, 并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事作時 , 巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施 , 及 時報告管理處和相關(guān)部門。4、配有樓宇對講、周界報警等控制設(shè)備的 ,應(yīng) 24 小時開通。收到報警信號后 , 巡邏人員應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。5、有火、水、警應(yīng)急預(yù)案 , 應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。6、地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌 , 車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)； 及時 處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。 收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理 , 車庫內(nèi) 地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo) , 備有必需的消防器材 , 車輛停放有序； 車庫 場地每日清潔 1 次,

26、有照明設(shè)施 , 無滲漏、無積水 , 通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物 品存放。（五）保潔服務(wù)1、路面、綠地每日清掃 1 次, 目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦 拭 1 次 , 表面無污跡；及時清除主要道路積雪。2、根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶 , 每天清理 l 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、 無污 漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。3、公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶 , 小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱 ,每日清洀潳氭祡畯 t 理 1 次, 擦拭 1 次, 箱（桶）無滿溢、無異昧、無污跡。4、雨、污水井每季度檢查 1 次, 并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次,

27、發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。5、樓道每周清掃 1 次, 走道、門廳、樓梯地面潔凈 , 無垃圾、雜物、浮塵、污跡 無亂堆亂放 , 亂貼亂劃。6、樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2次, 保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公 共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬；7、天花板、公共燈具定期除塵 , 保持目視基本無灰塵 , 無蜘蛛網(wǎng)。8、走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次, 門廳玻璃每周清潔一次 , 目視明亮無污跡。9、電梯轎廂保持目視干凈 , 無污跡。10、大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、綠化布局合理 ,綠地?zé)o雜物 , 無侵占現(xiàn)象。2、以綠為主 , 植物造景。3、綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%

28、以上。4、花草樹木定期修剪 , 目視外觀長勢良好 , 無明顯雜草 , 無嚴(yán)重病蟲害 , 每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補裁 , 無明顯黃土裸露。5、綠地植物存活率 95%以上。6、綠地設(shè)施基本完好。服務(wù)等級三級硬件設(shè)施 小區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率 20%上；有固定活動館所或簡單的體 育活動器械、設(shè)施。（一）基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的 物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全； 移交物業(yè)管理所需資料。3、物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。4、制定相關(guān)的管理制度；建有較完

29、善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備 管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運 用計算機手段進(jìn)行管理。5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。6公示8小時服務(wù)電話。急修按合同約定時限到達(dá)現(xiàn)場并做應(yīng)急處理；報修按 雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄，并對重點維修項目進(jìn)行回訪。7、 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供物業(yè)服務(wù)合同 之外的特約服務(wù)和便民服務(wù)。根據(jù)社區(qū)實際組織社區(qū)活動。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。9、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立

30、業(yè)主裝修檔案，對不 符合規(guī)定的行為及時制止和報告。11、采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等 ，每年與業(yè)主溝通不低于 70%每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達(dá)90% 以上。12、制訂相應(yīng)的物業(yè)管理項目達(dá)標(biāo)爭創(chuàng)規(guī)劃（二）房屋管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) , 有巡查、維修、保養(yǎng)記錄。2、每年一次對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄 , 發(fā)現(xiàn)損壞及時 安排專項修理。屬于小修范圍的 ,及時組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍的 ,及時編制 維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃 , 根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 （業(yè)主大會 ）決定組 織維修。3、每半月 1次對單

31、元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查 ,門窗關(guān)閉正常 ,門 窗玻璃保持 90%以上的完好率。做好相關(guān)巡查記錄。每年 1 次以上 （ 應(yīng)于雨季前 安排）對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通 , 保障排水暢通。定期 檢查屋頂 ,發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的 , 應(yīng)制定維修方案 , 并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約 （業(yè)主臨時公約 ）要求, 與業(yè)主在裝修前 簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 , 告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注 意事項。裝修期間至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場 , 發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié) 構(gòu)安全及拆改共用管線等

32、損害公共利益現(xiàn)象的 , 及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有 關(guān)主管部門。 洀潳氭祡畯 t5、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約 （ 業(yè)主臨時公約 ）的 行為及時勸阻 , 并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、墻體表層無明顯剝落 , 地坪、地磚基本平整 ,如有缺損 , 及時修補。7、物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖 , 主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（ 門、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。8、物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識 , 并在主要通道設(shè)置安全疏散 指示標(biāo)識；每月檢查 l 次, 保證標(biāo)識清晰完整。三）共用設(shè)施設(shè)備維修1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) （ 依法應(yīng)

33、由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外 ）。 洀潳氭祡畯 t 共用設(shè)施設(shè)備完好率 90%以上, 急修及時率達(dá) 95%。2、有設(shè)施設(shè)備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄 , 并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù) , 保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、 規(guī)范, 責(zé)任人明確； 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作 規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備 , 及時組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍或者需要更 新改造的共用設(shè)施設(shè)備 , 及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃 根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 （業(yè)主大會 ）決定, 組織維修或者更新改造。5、二次供水水箱按規(guī)定清洗 , 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、按合同約定保證電梯正常運行。7、消防設(shè)施設(shè)備完好