1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)限、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)限( ) 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中對(duì)收入確認(rèn)時(shí)限的常見看法在實(shí)務(wù)中各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)有不同確實(shí)認(rèn)方法 , 主 要有：1)以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù) ;2 ) 以簽 訂正式房屋銷售合同作為收入實(shí)現(xiàn)； 3 )以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣 工驗(yàn)收， 開出"入住通知書 "并開具銷售發(fā)票作為銷售實(shí)現(xiàn)； 4 )以 收訖房款并辦妥 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入確實(shí)認(rèn)。值得一提的是，上述 標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因人而 異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公 司年報(bào)中，有幾家 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn) 銷售收入確認(rèn)的

2、問 題，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具了保存意見或解釋性說明段。 而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì) 師的分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng) 險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn) 移。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開發(fā)商銷售收入 的 確認(rèn)是按照?企業(yè)計(jì)制度?的收入口徑來確認(rèn)的，即：企業(yè)已將商 品所 有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方 ; 企業(yè)既沒有保存通常與 所有權(quán) 相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交 易相關(guān)的 經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和本錢能夠可地計(jì)量。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常認(rèn)為符合同時(shí)滿足這四個(gè)條件可以確認(rèn)為收 入的時(shí)點(diǎn)， 一般是在為客戶辦理房產(chǎn)證時(shí)，即在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)確認(rèn)收入。比方目前，大約 80%

3、 客戶采用銀行按揭方式購房， 銀行通常 在客戶首付款后的一個(gè)月左右將余款撥付給開發(fā)商。銀行要與購房者 簽訂 一個(gè)"個(gè)人購房抵扌甲借款合同" ，在這個(gè)合同中， 開發(fā)商需要 作為保 證人的身份出現(xiàn)，加蓋公童。合同中開發(fā)商需要提供的保證是 " 自本合同 簽訂之日起至借款人 購房者 之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登 記，并取得房地 產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證交由貸款人保管之日止 " 。因 此開發(fā)商在沒有將 房屋法律意義完全交付給購置者前， 必須承當(dāng)這樣 的連帶責(zé)任。 人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè) 干問題的解釋第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的

4、約定 歸還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦 理商品房抵押登記手續(xù)， 擔(dān)保權(quán)人起訴 買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同 項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的， 應(yīng)當(dāng)通知 出賣人參加訴訟； 擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出 賣人時(shí)，如果出賣人為商品房 擔(dān)保貸款合同提供保證的， 應(yīng)當(dāng)列為共同被 告。第二十七條買受人未 按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定歸還貸款， 但是 已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證 書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押 權(quán)人請(qǐng)求買受人償 還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出 賣人為當(dāng)事人， 但出賣人提供保證的除外。 開發(fā)商因?yàn)榇嬖诔挟?dāng)這種連帶 責(zé)任的可能 性，已收取的購房款還存在一定風(fēng)險(xiǎn)和不確定性， 所以通常不 在辦理 產(chǎn)權(quán)

5、證之前確認(rèn)收入。?商品房銷售管理方法?第三十四條： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在 商品房交付使用之日起 60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬 登記的 資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)城 市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例? 第三十三條： 預(yù)售商品房的購置人應(yīng)當(dāng) 自商品房交付使 用之日起 90 日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有 權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商 品房的購置人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起 90 日 內(nèi), 辦理土地使用權(quán)變更 和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此 , 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅 是協(xié)助義務(wù)， 是否辦理還是由購置者來

6、 做決定。有些購置者遲遲不辦理權(quán) 屬登記手續(xù)，主要是從兩點(diǎn)考慮：1所購房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時(shí)在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù) , 這樣自己無須交納辦證時(shí)的契稅、住房維修基金等手續(xù)費(fèi)。 2 開發(fā) 商在此期間承當(dāng)擔(dān)保的連帶責(zé)任。二個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)收入時(shí)限的理解 下面，將上述確認(rèn)收入的時(shí)限做逐一剖析 1簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款 , 因?yàn)榉?地 產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售行為，只屬于合同要 約的 一局部，能否真正實(shí)現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后 意想決 定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項(xiàng)資產(chǎn) 而訂立的 合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購銷雙方的意想。因此根據(jù)

7、?企業(yè)會(huì)計(jì) 準(zhǔn)那么一收入?規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否 已轉(zhuǎn)移給買方判 定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開發(fā)產(chǎn)品尚 未竣工驗(yàn)收 , 不符 合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。只有等 到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收 并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí) 現(xiàn)，將“預(yù)收賬款 " 轉(zhuǎn) 為" 經(jīng)營(yíng)收入。2簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實(shí)現(xiàn) , 筆者認(rèn)為簽 訂正 式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)女 D 同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同， 從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方 驗(yàn)收認(rèn) 可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方， 不符合 ?企業(yè)會(huì)計(jì) 準(zhǔn)那么收入?

8、 的有關(guān)規(guī)定， 故也不能確認(rèn)收入。 只有符 合建造合同的條 件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下 , 方可按照 建造合同收入確認(rèn)的 原那么，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的 收入。3 以房款已收訖、 產(chǎn)權(quán)過戶確認(rèn)收入， 會(huì)出現(xiàn)收入滯后現(xiàn) 象， 同樣不符合收入確認(rèn)原那么。 我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的 開展，有 關(guān)的管理制度已較健全， 在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地 出讓金，取得 土地使用證， 并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、 在工程獲得有關(guān) 部門竣工驗(yàn)收及房 管部門對(duì)建筑實(shí)測(cè)前方可領(lǐng)取銷售許可證、 簽訂正 式房屋銷售合同。 因此 在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格， 房屋已 經(jīng)買主驗(yàn)收、 面積和房

9、屋價(jià) 款等無異議， 并交付買主辦理入住手續(xù)的 情況下，根據(jù)收入準(zhǔn)那么一商品所 有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買 方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的 必要條件。因?yàn)槲覀冎擂k理產(chǎn)權(quán) 過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、 土地管理 及稅務(wù)等政府有關(guān)部門， 辦妥 產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間并非開發(fā)商或買主所能控制。綜上所述 ,筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)收入確實(shí)認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格， 房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān) 部門測(cè)定 ； 2 已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同 ;3 標(biāo)的物一房屋 已經(jīng)客戶驗(yàn)收、 對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、 銷售面積及房款購銷雙方均無異議， 并與客戶辦妥了交付 入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。因 為

10、房屋移交手續(xù)辦妥后 , 就可持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)有關(guān) 權(quán)證，同一般商品一樣房屋 已經(jīng)買主驗(yàn)收并辦妥移交手續(xù)就可收取房 款并取得法律保障，因此與房 屋所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移 給買主; 其次根據(jù)房地產(chǎn)管理有關(guān) 規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房屋辦妥 移交手續(xù)后，應(yīng)移交該開發(fā)工程區(qū)域 內(nèi)的物業(yè)管理公司管理， 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)不再擁有管理權(quán)和控制權(quán)； 至于 與收入相關(guān)的本錢因房屋已 經(jīng)建成與之相關(guān)的本錢均能夠可 * 地計(jì)量。因 此筆者認(rèn)為房地產(chǎn)收入的 確認(rèn)只有同時(shí)具備上述條件， 才符合?企業(yè)會(huì)計(jì) 準(zhǔn)那么一收入?。( 三 ) 新出臺(tái)的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)收入確認(rèn)時(shí)限的最新明確說法 (94 )財(cái)會(huì)二字

11、第 02 號(hào)文件：銷售土地和商品房，應(yīng)在土 地和商品房已 經(jīng)移交，已將發(fā)票帳單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。2003 年 6 月 18 日?財(cái)政部關(guān)于施工、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái) 務(wù) 制度 財(cái)發(fā) 200355 號(hào)?第六十二條明確： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的 土地、 商品房在移交后， 將結(jié)算帳單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)， 確認(rèn)為 營(yíng)業(yè)收入的 實(shí)現(xiàn); 代建房屋及代建其他工程 , 在工程竣工驗(yàn)收辦妥交 接手續(xù)，價(jià)款結(jié) 算帳單經(jīng)委托單位簽證后， 確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)； 出租房屋按合同、 協(xié) 議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金， 確認(rèn)為營(yíng) 業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 以賒銷或 分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到 的價(jià)款或按合同

12、約定的本期 應(yīng)收款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第六十 三條、企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷售退 回、折讓或折扣，沖減銷售收入。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開 發(fā) 企業(yè)的納稅行為，總局出臺(tái)了?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān) 企業(yè)所得稅問題的通知?國(guó)稅發(fā) 200383 號(hào)( ) 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、 建造的以后用于出售的住宅、 商業(yè)用 房、 以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和 銷售方 式，按以下原那么分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1? 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)于實(shí)際收訖 價(jià) 款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)

13、(權(quán)利) 時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2. 采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 付款方提前付款的， 在實(shí)際付款日確認(rèn) 收入的 實(shí)現(xiàn)。3 ? 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 其首付款應(yīng)于實(shí)際收 到 日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的 實(shí)現(xiàn)。4 ? 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按以下原那么確認(rèn)收入的 實(shí) 現(xiàn)：(1) 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際 銷 售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(2) 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或 協(xié) 議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(3) 采取

14、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或 協(xié) 議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(4) 采取基價(jià) (保底價(jià)) 并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委 托銷 售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到 代銷單 位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷 開 發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地 理位 置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。5 . 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原那么確認(rèn)收入的實(shí) 現(xiàn)：1將待售開發(fā)嚴(yán)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方 式 租出或以融資租賃方式租出以后

15、再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng) 按租 金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的 ， 租賃期間取 得 的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收 入的 實(shí)現(xiàn)。6. 以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得 的預(yù)售收入 先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng) 納稅所得額統(tǒng) 一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 , 待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算 調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額二預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入 X 利潤(rùn)率 預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于 15% 含

16、 15%,由主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)結(jié) 合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原那么分類 或分項(xiàng) 確 定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算 已 實(shí)現(xiàn)的銷售收入， 同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售本錢， 計(jì)算出已實(shí) 現(xiàn)的利 潤(rùn)( 或虧損) 額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。( 三 ) 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題1 ? 以下行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入(1 )將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣 品、 職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；(2) 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) ;(3) 將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者 ;(4) 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) ;(5) 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。2 ? 視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際 取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3 視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序(1) 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；(2 ) 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定3按本錢利潤(rùn)率確定 ，其中 ，開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤(rùn)率不 得 低于 15% 含 15%, 具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 四 關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞