1、商丘市商業(yè)銀行永城支行個(gè)人住房貸款管理方法試行第一章 總則第一條 為標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作與管理，有效防范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)我國民法通則、合同法、擔(dān)保法、商業(yè)銀行法、物權(quán)法、銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引、中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理方法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本方法。第二條 個(gè)人住房貸款以下簡(jiǎn)稱貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)歸還本息的連帶責(zé)任。第三條 本方法適用于我行辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。第二章 貸款條件第

2、四條 借款人須具備以下基本條件：一具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18含-65周歲含之間。二具有合法有效的身份證明及婚姻狀況證明。 三具有合法有效的本市所在地戶籍證明或有效居留證明。四具有良好的信用記錄和還款意愿。五具有穩(wěn)定的收入來源和按時(shí)足額歸還貸款本息的能力，借款人該筆貸款的月支出與收入比控制在50%含以下，或月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%含以下。六具有所購住房的商品房銷預(yù)售合同或意向書具有購買住房的合同或協(xié)議。七具有支付所購房屋首期購房款的能力無住房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購房的首期付款；有住房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款。八同意貸款資金采用受

3、托支付方式，委托我行向符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象支付。九能夠提供我行認(rèn)可的有效擔(dān)保有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。十兩個(gè)以上借款人共同申請(qǐng)借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對(duì)共同購房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制。十一授權(quán)我行向房地產(chǎn)主管部門查詢借款人家庭住房登記情況，或同意向我行提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。十二在我行開立個(gè)人結(jié)算賬戶。十三我行規(guī)定的其他條件。第五條 借款人應(yīng)向貸款人提供以下資料：一有效身份證件指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件；二有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明；三符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批

4、準(zhǔn)文件；四抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；五我行要求提供的其他文件資料。第三章 貸款套數(shù)、額度、期限、利率、還款方式第六條 借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請(qǐng)，貸款人自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的資料，貸款人審查同意后，按照貸款通則的有關(guān)規(guī)定，向借款人發(fā)放住房貸款。 第七條 貸款房屋套數(shù)借款人貸款房屋套數(shù)要依據(jù)擬購房家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。有以下情形之一的，對(duì)借款人擬貸款房屋認(rèn)定為第二套及以上住房：一借款人已利用貸款購買過一套及以上住房，又申

5、請(qǐng)貸款購買住房的。二通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談必要時(shí)居訪等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，按第二套及以上的差異化住房信貸政策執(zhí)行。第八條 貸款額度對(duì)申請(qǐng)貸款購買首套自住房的家庭，貸款額度不得超過所購住房市場(chǎng)價(jià)值的70%；對(duì)申請(qǐng)貸款購買第二套住房的家庭，貸款額度不得超過所購住房市場(chǎng)價(jià)值的40%；對(duì)申請(qǐng)貸款購買第三套及以上住房的家庭，暫時(shí)不予受理；所購住房市場(chǎng)價(jià)值取所購住房評(píng)估價(jià)或交易價(jià)的較低者。第九條 貸款期限一個(gè)人住房貸款期限最短為1年含，最長(zhǎng)不得超過15年，且借款人年齡與貸款期限之和不得超過70

6、年。兩個(gè)含以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限。二個(gè)人住房貸款可申請(qǐng)貸款展期，展期期限與原貸款期限相加，不得超過上述第一款規(guī)定。第十條 貸款利率一申請(qǐng)貸款購買首套自住房的家庭，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.85倍。二申請(qǐng)貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。第十一條 還款方式個(gè)人住房貸款可采用如下還款方式之一：一按月等額本息還款法按月計(jì)息。二按月等額本金還款法按月計(jì)息。第四章 貸款擔(dān)保第十二條個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式限于抵押或質(zhì)押階段性保證擔(dān)保除外。抵質(zhì)押擔(dān)?？刹捎米罡哳~抵質(zhì)押擔(dān)保和普通抵質(zhì)押擔(dān)保兩種方式。按規(guī)定需要提供階段性擔(dān)保的，可提供以下3種階

7、段性擔(dān)保方式之一本方法有特殊規(guī)定的除外：一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)階段性保證。擔(dān)保條件和有關(guān)要求按照本方法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。二質(zhì)押階段性擔(dān)保。質(zhì)物范圍及其相關(guān)操作規(guī)定按照我行個(gè)人質(zhì)押貸款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三非本筆貸款所購住房抵押。抵押物須為自然人名下具有完全產(chǎn)權(quán)的住房。 第十三條 對(duì)一手個(gè)人住房貸款，應(yīng)區(qū)分情況在落實(shí)以下?lián)７绞降那疤嵯掳l(fā)放貸款：一“階段性擔(dān)保+抵押預(yù)告登記”后放款。對(duì)當(dāng)?shù)啬軌蚣皶r(shí)辦理合法有效抵押預(yù)告登記的，須在同時(shí)落實(shí)階段性擔(dān)保和抵押預(yù)告登記的前提下發(fā)放貸款。二“階段性擔(dān)保+抵押預(yù)告登記收件回執(zhí)”后放款。對(duì)符合以下條件的，可在向房產(chǎn)登記部門提交了抵押預(yù)告登記資料、取得收件收據(jù)房產(chǎn)登記部門已受

8、理抵押登記申請(qǐng)材料的回執(zhí)，并落實(shí)階段性擔(dān)保的前提下發(fā)放貸款：1當(dāng)?shù)胤抗懿块T管理比較標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)劂y行同業(yè)已普遍按照此種方式辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，未發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)或貸款風(fēng)險(xiǎn)可控；2經(jīng)辦部門信貸管理水平較高，個(gè)人住房貸款質(zhì)量較好；3已辦妥房屋預(yù)銷售備案登記；4.屬于我行貸款支持的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目。三僅提供階段性擔(dān)保后放款。確因當(dāng)?shù)卣毮茉驘o法辦理抵押預(yù)告登記的，可在落實(shí)階段性擔(dān)保的前提下發(fā)放貸款。第十四條 以所購商品住房抵押或以其他商品住房抵押的，抵押率最高不得超過70；采取質(zhì)押擔(dān)保的，質(zhì)押率按照我行個(gè)人質(zhì)押貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十五條 個(gè)人住房貸款抵押登記的辦理，按照商丘市商業(yè)銀行抵押物、質(zhì)物

9、管理方法有關(guān)要求執(zhí)行。 一已取得房屋所有權(quán)證的，貸款經(jīng)辦部門應(yīng)協(xié)助抵押人持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證。二尚未取得房屋所有權(quán)證的，貸款經(jīng)辦部門應(yīng)協(xié)助抵押人持依法生效的商品房銷預(yù)售合同等必要文件到期房所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押預(yù)告登記，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)正式抵押登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式抵押登記手續(xù)。第十六條 以共有財(cái)產(chǎn)抵質(zhì)押的，抵質(zhì)押人為全體共有人，且須經(jīng)全體共有人一致同意，并出具同意抵質(zhì)押的書面聲明或在抵質(zhì)押合同上簽名。第十七條 抵押物房齡原則上不超過20年，對(duì)于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，抵押物房齡可適當(dāng)放寬，對(duì)房齡超過20年的要適當(dāng)

10、降低貸款成數(shù)。貸款期限最長(zhǎng)不能超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。第十八條 抵押物的價(jià)值需由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、確認(rèn)。抵押物的價(jià)值一般按以下方式確定：一以貸款所購房屋抵押擔(dān)保的一手房個(gè)人住房貸款，抵押物價(jià)值一般為房屋的交易價(jià)格，如貸款經(jīng)辦部門認(rèn)為抵押物交易價(jià)格偏高的，可由我行認(rèn)可的評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)作為抵押物價(jià)值。二抵押物價(jià)值其他確定方法為：1.抵押房屋房齡在5年以上的或我行認(rèn)為房屋價(jià)值需評(píng)估的，由我行認(rèn)可的評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)作為抵押物價(jià)值。2.符合以下條件之一的抵押房產(chǎn)，可免予由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估：1最近一次交易時(shí)間在2年含以內(nèi)，能提供交易合同或交

11、易契稅憑證，且貸款人與抵押人同意以該交易價(jià)格作為抵押物價(jià)值的；2最近一次評(píng)估時(shí)間在2年含以內(nèi)，能提供正式評(píng)估報(bào)告，該評(píng)估機(jī)構(gòu)為經(jīng)我行認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，且貸款人與抵押人同意以該評(píng)估價(jià)值作為抵押物價(jià)值的；3抵押房屋房齡在5年含以內(nèi)的。第十九條 借款人需購買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。第五章 貸款受理第二十條借款人向貸款經(jīng)辦部門申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，應(yīng)填寫商丘市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表見附件四，并要求借款人提供如下資料：一借款人基本資料1.借款人及配偶的有效身份證件、婚姻狀況證明結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等原件及復(fù)印件；2.借款人戶籍證明戶口簿或其他有效居住證明，對(duì)非本地居民的借款人，假設(shè)購房地商品住房?jī)r(jià)格過高

12、、上漲過快、供應(yīng)緊張，還應(yīng)提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；3.借款人收入證明及職業(yè)證明； 4.貸款人要求提供的其他文件或資料。二所購住房資料購買一手住房的，需提供以下資料：1借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房銷預(yù)售合同；2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。三貸款擔(dān)保資料1.抵押房屋為非本筆貸款所購房屋的須提供以下資料： 1房產(chǎn)權(quán)利證明；2房屋全部所有權(quán)人的身份證件；3貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告；4貸款人要求提供的其他文件或資料。2.法人不含一手房個(gè)人住房貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性保證擔(dān)保，須簽署擔(dān)保函見附件五，并按照相關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料。3.質(zhì)押擔(dān)保

13、的，須提供的資料按照我行個(gè)人質(zhì)押貸款相關(guān)要求執(zhí)行。第六章 貸款調(diào)查、審查與審批第二十一條個(gè)人住房貸款的調(diào)查由貸款經(jīng)辦部門調(diào)查崗負(fù)責(zé)。貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。貸款調(diào)查人收妥貸款申請(qǐng)資料后對(duì)貸款申請(qǐng)資料進(jìn)行調(diào)查分析，當(dāng)面約見借款人填寫個(gè)人住房貸款客戶談話筆錄及客戶須知見附件六，并將貸款申請(qǐng)信息和貸款申請(qǐng)資料分別錄入至信貸管理系統(tǒng)。調(diào)查要點(diǎn)包括：一所提供的資料是否真實(shí)、完整、合法、有效。借款人的身份和購房行為是否真實(shí)，貸款申請(qǐng)是否自愿、屬實(shí)。二借款人的負(fù)債和資信狀況。通過查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿。三借款人家庭擁有住房情況是否符

14、合規(guī)定條件。四貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定條件。五借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否屬實(shí)，是否具有按期足額歸還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定條件。六借款人是否已足額支付首期房款，申請(qǐng)直客式個(gè)人住房貸款的是否具有首期房款的支付能力。七所購買或建造的住房是否符合國家有關(guān)規(guī)定及我行的貸款條件，是否屬于國家禁止上市交易的違規(guī)建設(shè)住房，或其他“小產(chǎn)權(quán)房”；借款人購買住房?jī)r(jià)格是否與當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平相符。八抵押物權(quán)屬是否明晰；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的書面授權(quán)文件；抵押物需評(píng)估的，是否按規(guī)定進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值是否合理。九提供階段性擔(dān)保的，擔(dān)保方式及提供的擔(dān)保資

15、料是否符合本方法及我行貸款擔(dān)保的有關(guān)要求。十貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式、支付方式等是否符合規(guī)定。貸款經(jīng)辦部門應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交貸款申請(qǐng)材料。貸款調(diào)查人員一般應(yīng)在收妥申請(qǐng)資料后12個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查工作。第二十二條 個(gè)人住房貸款審查工作由貸款審查部門或崗位負(fù)責(zé)；個(gè)人住房貸款審批工作由有權(quán)審批人負(fù)責(zé)。審查及審批要點(diǎn)包括：一貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發(fā)商開具的發(fā)票收據(jù)或銀行對(duì)賬單是否一致，有無虛假貸款嫌疑。二借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信。三貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定。以房產(chǎn)抵押的，抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效

16、，價(jià)值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn)；提供質(zhì)押擔(dān)保的，質(zhì)物是否已辦妥有效凍結(jié)且符合我行個(gè)人質(zhì)押貸款相關(guān)要求；提供階段性擔(dān)保的，擔(dān)保方式是否符合本方法及我行貸款擔(dān)保的有關(guān)要求。四重點(diǎn)關(guān)注調(diào)查人是否履行了調(diào)查職責(zé)，調(diào)查意見是否客觀。五審查貸款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式、支付方式等是否符合規(guī)定。第七章 貸款簽約與貸款發(fā)放第二十三條 個(gè)人住房貸款的簽約工作由有權(quán)簽約人負(fù)責(zé)。第二十四條 對(duì)審批和簽約同意的，簽約人對(duì)借款合同和借據(jù)載明的要素核對(duì)一致后，簽署個(gè)人借款/擔(dān)保合同和借據(jù)。放款核準(zhǔn)人員按規(guī)定要求辦理貸款發(fā)放手續(xù)。對(duì)于符合貸款發(fā)放條件的貸款申請(qǐng)，辦理貸款發(fā)放手續(xù)應(yīng)在擔(dān)保落實(shí)后1個(gè)工作

17、日內(nèi)完成。第二十五條 個(gè)人住房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦部門將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。直客式一手房個(gè)人住房貸款，在貸款審批通過后，貸款經(jīng)辦部門可根據(jù)借款人要求向其提供個(gè)人住房貸款放款承諾函見附件七。借款人收到貸款承諾后與開發(fā)商簽署商品房預(yù)銷售合同并繳納首付款，經(jīng)貸款經(jīng)辦部門審核無誤后，采取受托支付方式發(fā)放貸款。確因售房人和借款人等客觀原因不能直接將貸款資金劃至售房人賬戶的，貸款經(jīng)辦部門可先將貸款資金發(fā)放至與借款人約定的我行指定賬戶進(jìn)行凍結(jié)監(jiān)管，再按照合同約定向借款人交易對(duì)象支付。第八章 貸后管理第二十六條 個(gè)人住房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸后管理部門負(fù)

18、責(zé)。貸后管理內(nèi)容包括貸后監(jiān)督、貸后檢查、逾期貸款催收等，要按照個(gè)人信貸業(yè)務(wù)相關(guān)操作流程執(zhí)行。第二十七條 受托支付完成后，貸后管理部門應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證并納入貸款資料歸檔保存。第二十八條 貸后管理部門和貸后管理人員要通過信貸管理系統(tǒng)監(jiān)測(cè)分析個(gè)人住房貸款還款情況，對(duì)不同結(jié)果區(qū)間的貸款，采取相應(yīng)的差異化貸后管理措施。第二十九條 提供階段性保證擔(dān)保后發(fā)放貸款的，貸后管理部門應(yīng)關(guān)注借款人所購房產(chǎn)的相關(guān)情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋所有權(quán)證的條件時(shí)，應(yīng)催促借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證后5個(gè)工作日內(nèi)完成抵押證明材料的歸檔。第三十條 取得房產(chǎn)登記部門受理抵押預(yù)告登記資料收

19、件回執(zhí)后發(fā)放貸款的，貸后管理部門要指定專人負(fù)責(zé)抵押預(yù)告登記管理工作，建立送交辦理抵押預(yù)告登記臺(tái)賬，掌握在辦抵押預(yù)告登記狀況，辦妥抵押預(yù)告登記后，及時(shí)做銷記處理。要對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，自項(xiàng)目具備辦理房屋所有權(quán)證的條件后，催促開發(fā)商及借款人辦理房屋所有權(quán)證，并及時(shí)將期房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證后5個(gè)工作日內(nèi)完成抵押證明材料的歸檔。第三十一條 符合條件的個(gè)人住房貸款，在借款人提出申請(qǐng)的情況下，貸后管理部門可對(duì)合同要素進(jìn)行變更或調(diào)整，具體內(nèi)容包括：一抵押物、貸款期限、還款方式變更。二提前還款。借款人應(yīng)提前至少15個(gè)工作日向我行提出申請(qǐng)，填寫提前還款申請(qǐng)書。貸款經(jīng)辦部門受理提前還款

20、申請(qǐng)后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知借款人辦理貸款部分歸還或結(jié)清手續(xù)，退還相關(guān)憑證。合同約定收取提前還款違約金的，要按合同約定標(biāo)準(zhǔn)向借款人收取提前還款違約金。三原借款人變更。由于房產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、夫妻離婚或增加、減少借款人等原因需變更借款人的，貸后管理部門在確保貸款擔(dān)保足額可靠的前提下，可根據(jù)借款人申請(qǐng)對(duì)原借款人進(jìn)行變更。第九章 房屋保險(xiǎn)第三十二條 以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。第三十三條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)；在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的因借款人過錯(cuò)造成的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。第十章 借款

21、合同的變更和終止第三十四條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。第三十五條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。第三十六條 保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。第三十七條 抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定歸還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。第十一章 抵押物或質(zhì)物的處分第三十八條 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款人有權(quán)依照中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定處分抵押物或

22、質(zhì)物。第三十九條 處分抵押物或質(zhì)物，其價(jià)款不足以歸還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償；其價(jià)款超過應(yīng)歸還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人或出質(zhì)人。第四十條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。第四十一條 借款合同發(fā)生糾紛時(shí)，借貸雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。第四十二條 借款人有以下情形之一的，貸款人按中國人民銀行貸款通則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)借款人追究違約責(zé)任：一、借款人不按期歸還貸款本息的；二、借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；三、未經(jīng)貸款人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押

23、權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或重復(fù)抵押的；四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；五、借款人拒絕或阻撓貸款人對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；六、借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；七、保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵押質(zhì)押的。第十二章 附則第四十三條 個(gè)人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款，參照本方法執(zhí)行。第四十四條 個(gè)人住房貸款在個(gè)人住房貸款科目核算。第四十五條 本方法自印發(fā)之日起執(zhí)行。附件：1、個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)表2、按揭

24、貸款項(xiàng)目申請(qǐng)表3、按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議4、商丘市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表5、擔(dān)保函6、個(gè)人住房貸款客戶談話筆錄及客戶須知7、個(gè)人住房貸款放款承諾函8、個(gè)人情況證明書9、同意借款承諾書及信用報(bào)告查詢授權(quán)書10、保證承諾書及信用報(bào)告查詢授權(quán)書11、支 付 申 請(qǐng)12、參保承諾書附件1個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)表合作機(jī)構(gòu)類 型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 擔(dān)保公司 保險(xiǎn)公司 其他： 企業(yè)名稱機(jī)構(gòu)代碼注冊(cè)資本實(shí)收資本貸款卡號(hào)成立年限總資產(chǎn)凈資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率法定代表人或授權(quán)代理人身份證號(hào)碼控股股東身份證號(hào)碼總經(jīng)理身份證號(hào)碼單位地址聯(lián)系 是否承擔(dān)階段性擔(dān)保是 否承諾存入保證金比例可在合

25、作協(xié)議中另行約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)企業(yè)資質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專職從業(yè)人員人數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)專職房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)從事房地產(chǎn)評(píng)估年限企業(yè)資質(zhì)擔(dān)保公司信用等級(jí)其他公司本公司自愿向貴行提出合作申請(qǐng)，保證向貴行提供的所有資料真實(shí)，并同意貴行向有關(guān)部門核查。合作期間假設(shè)出現(xiàn)以下情形，貴行可終止與我公司的合作，并愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：1.組織或協(xié)助借款人提供虛假資料、制造虛假貸款的；2.存在金融欺詐、商業(yè)合同欺詐或涉及重大案件的；3.存在違法違規(guī)行為，被政府主管部門取消經(jīng)營資格，或被公告納入相關(guān)行業(yè)“黑名單”的；4雙方?jīng)Q定終止合作的其他情形。合作單位公章： 法定代表人簽章或經(jīng)授權(quán)的代理人： 年 月 日附件

26、2按揭貸款項(xiàng)目申請(qǐng)表項(xiàng)目情況企業(yè)名稱法人代表地 址聯(lián)系 項(xiàng)目名稱座落位置注冊(cè)資本 萬元資質(zhì)等級(jí)信用等級(jí)總投資額 萬元自有資金萬元銀行借款 萬元他行借款 萬元我行借款 萬元股東借款 萬元開工日期竣工日期入住日期占地面積M2其中:本期 M2總建筑面積M2其中:本期 M2項(xiàng)目總幢數(shù)其中:本期銷售均價(jià)元/M2立項(xiàng)批文文號(hào)立項(xiàng)主體建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)證書主體建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)證書主體建筑工程施工許可證號(hào)證書主體國有土地使用權(quán)證編號(hào)證書主體商品房銷預(yù)售許可證編號(hào)證書主體工程監(jiān)理單位名稱法人代表主要施工單位名稱資質(zhì)主要施工單位名稱資質(zhì)主要施工單位名稱資質(zhì)項(xiàng)目現(xiàn)狀 期房項(xiàng)目 現(xiàn)房項(xiàng)目 單筆最高貸款額 萬元最

27、長(zhǎng)貸款期限 年最高貸款成數(shù) 成配套設(shè)施情況:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公章： 法定代表人簽字： 年 月 日 附件3按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議 編號(hào)： 甲方：商丘市商業(yè)銀行乙方： 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就乙方開發(fā)并銷預(yù)售的 項(xiàng)目的按揭貸款合作事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條 經(jīng)雙方協(xié)商，同意由甲方作為 項(xiàng)目的按揭貸款辦理銀行。甲方對(duì)購買該項(xiàng)目的借款人提供的單筆個(gè)人住房貸款最高限額為 萬元，最高貸款成數(shù) ，最長(zhǎng)貸款期限不超過 年，貸款的用途只能用于借款人購買該項(xiàng)目住房。第二條 該項(xiàng)目占地面積 ，項(xiàng)目總建筑面積 ，預(yù)計(jì)可銷售面積 ，可售住房 套，預(yù)計(jì)售房款約為 萬元人民幣。第三條 乙方同意甲方按照商丘市商業(yè)銀行的有關(guān)規(guī)定，在與借款

28、人辦妥有關(guān)貸款手續(xù)后，根據(jù)借款合同約定將貸款資金全部劃到乙方在甲方開立的賬戶，賬戶戶名為： ，賬號(hào)： 。第四條 在借款人辦妥正式抵押登記手續(xù)不含抵押預(yù)告登記，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證交甲方收押之前，乙方同意為借款人購房人提供歸還貸款本息的階段性連帶責(zé)任保證，并在甲方指定賬戶上存入相當(dāng)于全部按揭貸款余額5的款項(xiàng)，作為履約保證金，未經(jīng)甲方同意，乙方不得動(dòng)用該款項(xiàng)。如借款人在乙方提供階段性連帶責(zé)任保證期間未按合同約定履行還款義務(wù)，乙方保證在接到甲方書面催款通知后 日內(nèi)履行還款義務(wù)。如乙方未主動(dòng)履行上述還款義務(wù)，即表示乙方授權(quán)甲方從其開立的賬戶中扣收。第五條 甲方向乙方提供項(xiàng)目建造、預(yù)售和銷售過程中的存款、結(jié)

29、算業(yè)務(wù)和物業(yè)租金、管理費(fèi)的代收代付業(yè)務(wù)。第六條 在本協(xié)議履行過程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，由甲乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，向貸款人所在地人民法院提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 第七條 約定的其他事項(xiàng)： 一乙方保證購房人按個(gè)人借款/擔(dān)保合同設(shè)定的抵押物，其銷售時(shí)沒有另外設(shè)置抵押權(quán)，且不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。假設(shè)存在重復(fù)抵押或產(chǎn)權(quán)、財(cái)務(wù)糾紛，乙方必須負(fù)責(zé)歸還甲方已發(fā)放該戶借款本息。二乙方必須保證為購房人提供申請(qǐng)個(gè)人住房貸款所需之全部購房合同正副文本一式 份。乙方不得通過虛假交易合同套取甲方貸款，否則，甲方可以乙方做虛假合同為由，要求乙方歸還該戶借款本息。三乙方不得利用他人以虛假房屋交易等方式，向甲方申請(qǐng)假的個(gè)

30、人住房貸款；甲方一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將終止向乙方及相關(guān)交易人提供一切貸款，并立即收回已向乙方及相關(guān)交易人發(fā)放的所有貸款本息。四甲方向乙方及相關(guān)交易人提供的個(gè)人住房貸款資金劃至乙方賬戶后，乙方應(yīng)按不低于該住房貸款資金的 用于歸還乙方在甲方的貸款本息及其他欠款本息，直到還清為止。 第八條 本協(xié)議一式四份，經(jīng)甲、乙雙方法定代表人/負(fù)責(zé)人或授權(quán)代表簽字加蓋公章后生效。甲、乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力。甲方公章： 乙方公章：負(fù)責(zé)人/授權(quán)代表簽字： 法定代表人/授權(quán)代表簽字： 年 月 日 年 月 日附件4商丘市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表填表日期： 年 月 日 編號(hào)： 以 下 內(nèi) 容 由 申 請(qǐng) 人 填 寫主申請(qǐng)人姓

31、名性 別男 女出生日期 年 月 日證件名稱證件號(hào)碼 現(xiàn) 住 址現(xiàn)住房屋建筑面積米2現(xiàn)住房性質(zhì)家庭住房套數(shù)戶籍所在地通訊地址郵 編家庭 移動(dòng) 電子信箱受教育程度 2. 大學(xué)本科 5. 初中或以下婚姻狀況健康狀況工作單位單位地址工作職務(wù)單位 供養(yǎng)人數(shù)單位性質(zhì) 職 業(yè)收入與債務(wù)情況主要收入來源：1.月薪 我行代發(fā)工資 他行代發(fā)工資 現(xiàn)金 月均約 元2.租金收入，月均約 元3.經(jīng)營收入，月均約 元 4.其他 ，月均約 元以上收入共計(jì) 元 主要債務(wù)支出：1.歸還除本筆貸款之外的貸款，月均 元2.其他債務(wù)支出，月均 元以上支出共計(jì) 元配偶姓 名證件名稱證件號(hào)碼工作單位聯(lián)系 月均收入元是否共同申請(qǐng)人是 否共

32、同申請(qǐng)人姓 名性 別男 女與主申請(qǐng)人關(guān)系證件名稱證件號(hào)碼受教育程度 2. 大學(xué)本科 5. 初中或以下工作單位職 業(yè)聯(lián)系 移動(dòng) 健康狀況月均收入元現(xiàn)負(fù)債余額元供養(yǎng)人數(shù)被委托人姓 名性 別男 女與主申請(qǐng)人關(guān)系證件名稱證件號(hào)碼通訊地址郵 編聯(lián)系 申請(qǐng)借款情況貸款金額元借款用途貸款期限月首付款金額元還款賬號(hào)還款方式 2.按月等額本金還款法按月計(jì)息 周還款法 購置房屋地址 市縣 區(qū)鎮(zhèn) 路街 號(hào) 座棟 號(hào)房屋出售人房屋現(xiàn)狀房齡年單價(jià)元/米2建筑面積米2房屋總價(jià)元擔(dān)保資料擔(dān)保方式 4.抵押+階段性保證抵質(zhì)押方式1.普通抵質(zhì)押 2.最高額抵質(zhì)押抵押房屋地址建筑面積房屋總價(jià)評(píng)估價(jià)值房齡年抵押房屋權(quán)屬證書編號(hào)抵押

33、物可擔(dān)保額度質(zhì)物名稱1. 本行存款 2. 國債 4. 他行定期存款單 5. 開放式基金 6. 個(gè)人外匯買賣基金 7. 黃金 8. 個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品 9. 其他質(zhì)物總價(jià)元保證人聯(lián)系 月均收入元證件名稱證件號(hào)碼單位名稱通訊地址借款申請(qǐng)人聲明1本人自愿向貴行提出借款申請(qǐng)，申請(qǐng)表中填寫內(nèi)容、以及所提供資料均屬真實(shí)，如有隱瞞或虛構(gòu)，本人將承擔(dān)一切法律和經(jīng)濟(jì)后果。2本人授權(quán)貴行通過人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫查詢本人信用信息，并以此作為本人申請(qǐng)貸款的信用參考；同時(shí)在以后亦有權(quán)通過該系統(tǒng)對(duì)本人進(jìn)行個(gè)人貸款的貸后管理。本授權(quán)至借款合同終結(jié)為止。申請(qǐng)人簽字： 年 月 日借款申請(qǐng)人配偶聲明該借款為夫妻共同債務(wù)、授權(quán)

34、貴行可以通過信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫等合法途徑查詢個(gè)人相關(guān)信息，并承諾在抵押房屋成為任何一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)仍以該房屋作為該筆借款的抵押擔(dān)保。 申請(qǐng)人配偶簽字： 年 月 日保證人聲明本保證人聲明自愿為借款申請(qǐng)人承擔(dān)階段性/全程連帶保證責(zé)任；并保證以上內(nèi)容、資料均屬真實(shí)，并授權(quán)貴行通過人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫查詢本人信用信息。 保證人及其配偶簽字單位公章： 年 月 日抵質(zhì)押人聲明1.本人同意以本人所有的上述財(cái)產(chǎn)為借款申請(qǐng)人提供抵質(zhì))押擔(dān)保，并保證上述內(nèi)容、資料均屬真實(shí)。2.本人同意假設(shè)遇抵押房屋被拆遷的，將及時(shí)履行通知貴行的義務(wù)。3.本人同意在抵押登記手續(xù)辦理完畢前不以任何方式處置抵押物。抵押人/質(zhì)押

35、人及其共有人簽字單位公章： 年 月 日以 下 內(nèi) 容 由 銀 行 填 寫調(diào)查人意見本人收到借款人申請(qǐng)資料，經(jīng)與申請(qǐng)人當(dāng)面核驗(yàn)、面談，本人認(rèn)為借款人借款行為真實(shí)，借款人資料齊備、真實(shí)、有效，現(xiàn)提出如下意見：建議貸款金額 元； 貸款期限 年；貸款年利率 ；還款方式： ； 其他事項(xiàng)： 。調(diào)查人簽名： 年 月 日 年 月 日填表說明：1、請(qǐng)用鋼筆填寫，字跡工整，無涂改，可在所選項(xiàng)目后的方格內(nèi)填列有關(guān)信息或劃“”；2、本申請(qǐng)表及所需提供文件的復(fù)印件由銀行保管，不予退還。附件5擔(dān) 保 函適用于階段性擔(dān)保商丘市商業(yè)銀行股份：為保障貴行貸款資金安全，我公司作為借款人： ，證件名稱： ，證件號(hào)碼： 的保證人，同

36、意為借款人在貴行 借款合同項(xiàng)下發(fā)放的個(gè)人住房貸款金額為： 小寫： 提供階段性擔(dān)保，有關(guān)擔(dān)保事項(xiàng)如下：一、我公司在下述第 項(xiàng)所述期限內(nèi)對(duì)借款人的債務(wù)承擔(dān)階段性保證責(zé)任：一從 合同編號(hào)： 以下簡(jiǎn)稱借款合同項(xiàng)下貸款發(fā)放之日起至該借款合同項(xiàng)下抵押物辦妥抵押登記之日并將有關(guān)他項(xiàng)權(quán)利證明移交貴行之日止。二從 合同編號(hào)： 以下簡(jiǎn)稱借款合同項(xiàng)下抵押物抵押登記手續(xù)注銷之日起至該借款合同項(xiàng)下貸款結(jié)清之日止。二、本擔(dān)保函的保證期間為自借款合同確定的每期還款日之次日起兩年。如貸款人根據(jù)借款合同的約定提前收回貸款的，則保證期間為自貴行向借款人通知的還款日之次日起兩年。三、本擔(dān)保函擔(dān)保范圍為借款合同項(xiàng)下貸款本金及利息、逾

37、期罰息、復(fù)息、違約金、賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需費(fèi)用。四、我公司自愿向貴行提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，本公司還對(duì)借款人的個(gè)人住房貸款承擔(dān)保證金擔(dān)保責(zé)任，并在貴行開立保證金專戶，保證金金額為： 小寫： 。五、如借款人未按借款合同有關(guān)約定履行還款義務(wù)時(shí)，貴行可從我公司保證金賬戶戶名： ，賬號(hào)： ，開戶銀行： 和我公司在商丘市商業(yè)銀行其他分支機(jī)構(gòu)開立的所有賬戶中扣收全部貸款本息，如賬戶中存款不足，我公司將繼續(xù)負(fù)責(zé)歸還借款人應(yīng)償付貸款本息及費(fèi)用。六、本擔(dān)保函履行過程中發(fā)生糾紛，各方應(yīng)積極協(xié)商解決；協(xié)商不成，可向貸款人所在地人民法院提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。七、本擔(dān)保函適用中華人民共和國法律。八、本擔(dān)保函自簽訂

38、之日生效。 保證人：法定代表人或授權(quán)代理人：簽字保證人地址：年 月 日附件6個(gè)人住房貸款客戶談話筆錄尊敬的_先生/女士：您好，歡迎您到我行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，為便于我們?yōu)槟峁└玫姆?wù)，按照我行規(guī)定，您需要答復(fù)以下問題，請(qǐng)您給予大力支持。1.您所購房屋位于_，建筑面積_平方米，_室_廳，房屋單價(jià)_元/平方米，總房?jī)r(jià)_萬元。2.您本次貸款所購的房屋是您家庭包括借款人、配偶及未成年子女名下的第_套房屋，該房屋準(zhǔn)備用于 自住 投資 其他3.您是否已支付首付款？ 是 否 您已支付了_萬元首付款，分_次交齊。4.您準(zhǔn)備向我行借款_萬元，期限_年，年利率_，首月還款額為_，還款方式為等額本息 等額本金

39、 其他 5.您是否是在了解了借款人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的前提下，自愿向我行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款？ 是 否6.您及有關(guān)共同借款人提供的身份證件、收入證明、首付款證明、購房合同等資料及申請(qǐng)表上填列的信息是否屬實(shí)？ 是 否7.(其他經(jīng)詢問并有必要記錄的問答)_8.您是否還有其他想要說明的問題？_感謝您對(duì)商行房貸業(yè)務(wù)的支持!請(qǐng)您再詳細(xì)閱讀本頁反面的客戶須知，如您對(duì)談話記錄和客戶須知內(nèi)容無異議請(qǐng)簽字?？蛻簦嚎蛻糇C件類型及號(hào)碼： 談話及筆錄人：貸款銀行： 談話地點(diǎn)：談話時(shí)間： 年 月 日客 戶 須 知一、您應(yīng)認(rèn)真閱讀個(gè)人借款/擔(dān)保合同(以下簡(jiǎn)稱借款合同)，并知曉作為借款人應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。二、借款合同

40、生效后，我們將根據(jù)您的授權(quán)將貸款按合同約定劃入指定賬戶。三、借款合同簽訂后，您須按合同約定按期歸還我行貸款。您應(yīng)在我行開立還款賬戶，于每月還款日前存入不少于當(dāng)月應(yīng)還本息的存款，同時(shí)授權(quán)我行從該賬戶扣收貸款。四、貸款發(fā)放后，您與售房方就房屋質(zhì)量、條件、權(quán)屬等問題發(fā)生的任何糾紛，均與我行無關(guān)，您須按借款合同約定履行還款義務(wù)，否則我行有權(quán)采用法律等手段追索債權(quán)。五、您如不能按時(shí)歸還貸款本息，須承擔(dān)以下責(zé)任：一未按約定時(shí)間還款，須按國家規(guī)定的逾期貸款支付罰息；二未按約定支付的利息，須支付復(fù)利；三如您連續(xù)或累計(jì)違約3個(gè)月，我行有權(quán)宣告合同提前到期，并要求提前歸還全部本息，或拍賣、處置抵押房屋；四假設(shè)您的抵押物被依法處置，您須搬離已處置的房屋。六、您如果想提前還款，需至少提前15個(gè)工作日向我行提出提前還款申請(qǐng)。七、您抵押給我行的房屋須沒有設(shè)定過其他抵押，并經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)共有人同意。八、所購房屋抵押期間，您應(yīng)合理使用、妥善保管抵押房屋，如抵押物由于您的過錯(cuò)或其他原因造成價(jià)值減少，您應(yīng)在我行要求的期限內(nèi)提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。 客戶簽字： 年 月 日附件7個(gè)人住房貸款放款承諾函借款人： 先生/女士借款人 因購買位于 的房產(chǎn)向我