1、論物業(yè)管理的業(yè)主需求導(dǎo)向與價(jià)值取向2014-12-09吉林日?qǐng)?bào)2014-12-09 03:39:01 來源：吉林日?qǐng)?bào)作者：責(zé)任編輯：yfs001在委托服務(wù)型物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司所行使的物業(yè)管理權(quán)，內(nèi)含“對(duì)房 屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”，“物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約 定以外的服務(wù)項(xiàng)目”（見物業(yè)管理?xiàng)l例第二條、第四十四條）?？梢?，物業(yè) 管理公司應(yīng)該是受業(yè)主委托來進(jìn)行服務(wù)或事務(wù)處理。或者說，滿足業(yè)主的服務(wù)需 求，是物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。因此，對(duì)于物業(yè)管理來說，滿足業(yè)主的服務(wù)需 求，是物業(yè)管理發(fā)生和發(fā)展的終極動(dòng)力

2、， 是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的導(dǎo)向； 捕捉業(yè) 主不斷增長的、新的服務(wù)需求，最大限度地滿足這一需求，則是物業(yè)管理企業(yè)謀 求利潤、產(chǎn)業(yè)最大化的主要價(jià)值取向。一、業(yè)主的服務(wù)需求，是現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的根本原因。業(yè)主的服務(wù)需求，與現(xiàn)代物業(yè)的復(fù)合型所有權(quán)，即業(yè)主獨(dú)自享有的專有空間、 共有或公用部分以及由以上兩種權(quán)利衍生出來的成員權(quán)，密切相連。小區(qū)業(yè)主的分散性與物業(yè)產(chǎn)權(quán)的多元化，導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)主體意志、服務(wù)需求的多元化和小區(qū)物 業(yè)管理的難以統(tǒng)一實(shí)施。于是，組建能夠代表全體業(yè)主整體利益和服務(wù)需求的統(tǒng) 一機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)便應(yīng)運(yùn)而生了。 然而業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)作為一 個(gè)代議機(jī)構(gòu)，雖然享有業(yè)主公約規(guī)定的物業(yè)管理決

3、策的權(quán)利， 但不具備法人資格， 況且現(xiàn)代物業(yè)管理是一種專業(yè)化、 社會(huì)化的管理，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)不具備從事物業(yè) 管理的資格、資質(zhì)和條件。因此，既具有獨(dú)立法人的資格，又具有從事物業(yè)服務(wù) 的資質(zhì)和條件的物業(yè)管理企業(yè)，通過與業(yè)主自治機(jī)構(gòu)簽訂服務(wù)合同以取得物業(yè)管 理權(quán)，以優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)滿足業(yè)主的服務(wù)需求，便成了物業(yè)管理的核心內(nèi)容。上述實(shí)際情況表明，現(xiàn)代物業(yè)權(quán)屬的復(fù)合型所有權(quán)，使得業(yè)主必須與物業(yè)管 理公司簽訂服務(wù)合同，把物業(yè)管理權(quán)讓渡給物業(yè)公司，其根本目的是求得物業(yè)公 司提供的有償服務(wù)，而物業(yè)管理企業(yè)恰恰是有條件、有意愿為這一需求提供有償 服務(wù)的另一方。如果沒有業(yè)主的需求，哪里會(huì)有物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)？可見，

4、物 業(yè)管理這一“新興行業(yè)”興起的原因，歸根結(jié)底是業(yè)主的服務(wù)需求。二、業(yè)主的需求是推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。在人類歷史上，小至一個(gè)行業(yè)，大到整個(gè)社會(huì)，它的發(fā)展動(dòng)力，無不源于人 們的需求。1979年，我國學(xué)術(shù)界就社會(huì)歷史發(fā)展動(dòng)力問題進(jìn)行了一場大討論， 歷時(shí)兩年有余，眾說紛紜。求實(shí)出版社出版的關(guān)于社會(huì)歷史發(fā)展動(dòng)力問題（論 文選輯），在前言中概括各家之說，其中第五種說法是：“人對(duì)物質(zhì)利益的需求， 是社會(huì)歷史發(fā)展最根本、最終極的動(dòng)因和動(dòng)力”。恩格斯也說過：“社會(huì)一旦有技術(shù)上的需要，這種需要會(huì)比十所大學(xué)更能把科學(xué)推向前進(jìn)?！笨梢?，業(yè)主的服 務(wù)不僅是物業(yè)管理行業(yè)興起和發(fā)展的“終極動(dòng)因”，也是物業(yè)管理行

5、業(yè)可持續(xù)發(fā) 展的“終極動(dòng)力”。在今天以消費(fèi)者居于主導(dǎo)地位的時(shí)代，需求也成為所有產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的“終極動(dòng)力”。三、業(yè)主的服務(wù)需求是物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值取向。業(yè)主的服務(wù)需求不僅可以說明物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生，更在于它可以為企業(yè)未來的發(fā)展提供明確的導(dǎo)向即價(jià)值取向。價(jià)值取向作為近年來人們常用的詞匯之 一,它被適用于不同的人群和個(gè)人，當(dāng)然也適用于現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)及其企業(yè)家。如果說謀求利潤、產(chǎn)業(yè)最大化是物管企業(yè)及其企業(yè)家的目標(biāo)， 價(jià)值取向就是實(shí)現(xiàn) 這一目標(biāo)的方式方法，它也構(gòu)成企業(yè)家精神的多元內(nèi)容。20世紀(jì)早期奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫熊彼特在他的三次“浪潮”理論中，曾 把不同時(shí)期的企業(yè)家精神概括為商業(yè)冒險(xiǎn)精神、 革新精神

6、、獻(xiàn)身精神，并提出“企 業(yè)家精神就是一種不斷創(chuàng)新的精神”的論斷，實(shí)際上即是指企業(yè)家的價(jià)值取向而 言。價(jià)值取向作為實(shí)現(xiàn)利潤和財(cái)富最大化的方式方法，不同時(shí)代、不同國家、不 同行業(yè)的企業(yè)家的價(jià)值取向，其內(nèi)容可以是相同的，但更多的是不同；一個(gè)企業(yè) 家的價(jià)值取向，有時(shí)以一個(gè)選項(xiàng)為主，但更多的是幾個(gè)選項(xiàng)的綜合。眾所周知，業(yè)主的需求是多方面的，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)日新月 異的進(jìn)步，業(yè)主的需求也時(shí)刻處于不斷變化之中。 因此，物業(yè)管理企業(yè)特別是它 的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者如何“采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”， 敏銳地、前瞻性地捕捉到業(yè)主新的、未來的需求，并以此為導(dǎo)向、取向，及時(shí)或 提前布局，向業(yè)主提供新的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為物管企業(yè)未來發(fā)展開辟無限美好的前景， 做大做強(qiáng)，在競爭場上立于不敗之地，將代表著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新階段的發(fā)展 方向，也符合物業(yè)管理的需求導(dǎo)向與取向原則。這里，需要說明的是：敏銳地、前瞻性地捕捉到業(yè)主的新需求，與“采用新 技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”，前者說的是業(yè)主未來服務(wù) 需求的新內(nèi)容，后者是滿足業(yè)主未來新需求的實(shí)現(xiàn)手段。顯然，離開了新技術(shù)、 新方法和科技進(jìn)步的必要手段，就難以滿足科學(xué)技術(shù)日新月異的歷史條件下業(yè)主 們?nèi)找嬖鲩L的需求。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十四