1、*·*前期物業(yè)管理方案*物業(yè)管理有限責(zé)任公司二七年四月關(guān)于我們一、公司簡介*物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于年月日，是一家承接房地產(chǎn)物業(yè)管理的專業(yè)化公司，具有物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)，直屬鎮(zhèn)江市建設(shè)局。主要從事各種綜合性樓宇的物業(yè)管理、廣場管理、商務(wù)會所管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護、停車服務(wù)，以及流動網(wǎng)點、門面房管理等。 公司目前主要負(fù)責(zé)*等業(yè)點的物業(yè)管理及專項服務(wù)。優(yōu)良的工作作風(fēng)，踏實肯干的職工隊伍，為公司精品化管理奠定堅實基礎(chǔ)。管理中*大廈、明珠大廈成為客商投資熱土，優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得廣泛贊譽。公司實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)科、物業(yè)管理部、市場經(jīng)營部，為分清職責(zé)，加強管理，辦公室下設(shè)督查科，

2、物業(yè)管理部下設(shè)物業(yè)服務(wù)科、工程管理科，市場經(jīng)營部下設(shè)市場營銷科、資源管理科。公司現(xiàn)有員工近150名，其中大學(xué)本科17人，大專20人，具有中高級專業(yè)職稱18人，具有全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書8人，專業(yè)門類齊全。公司重視人力資源的挖掘與培養(yǎng)，形成了知識結(jié)構(gòu)合理與組織機構(gòu)高效的管理層和員工層。憑著奮進、求實的敬業(yè)精神，公司將一步步實現(xiàn)宏偉發(fā)展藍圖。二、公司業(yè)績20022004公司保潔員連續(xù)三年被市政府評為“百佳市民獎”2003年*大廈被市消防支隊評為“消防優(yōu)秀單位”2003年公司被市建設(shè)局評為“目標(biāo)管理優(yōu)秀單位”2003年公司被大市口街道綜治辦評為“治安管理優(yōu)秀單位”2003年公司獲得鎮(zhèn)江市科技進

3、步三等獎2003年公司管理的大市口廣場被評為鎮(zhèn)江市“文明示范標(biāo)志區(qū)”2004年2005年公司保潔班組連續(xù)兩年被市總工會評為“五一文明班組獎”2004年大市口廣場被市文明委授予“文明示范標(biāo)志區(qū)”2004年度被市建設(shè)局評為“目標(biāo)管理優(yōu)秀單位”2005年度公司獲得鎮(zhèn)江市市級文明單位2005 年度*大廈被評為市級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈2006年度在*大廈成立了全市首家“*大廈樓宇工會聯(lián)合會”2006年度*大廈被江蘇省建設(shè)廳評為省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈2006年度公司保安陳春永獲鎮(zhèn)江市政府“百佳市民獎”2006年度公司綠化班組被鎮(zhèn)江市總工會評為“五一文明示范崗”2006年度公司保潔班組被評為鎮(zhèn)江市婦聯(lián)授予“巾幗文

4、明示范崗”*·*物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃*·*共建有2幢高層和5幢多層住宅，戶型面積主要以90²為主，適當(dāng)補充100²左右的大戶型和80²左右的子母套型，整個小區(qū)布局合理、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、具有鮮明個性的花園式生活空間。主要滿足有一定經(jīng)濟實力的階層需求及部份小型辦公企業(yè)的需求，通過對“*”的定位分析，結(jié)合我公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，我們對“*”的物業(yè)管理的整體設(shè)想如下：我們的管理思路：以合適的收費價格，現(xiàn)代化的管理手段，營造高品位的居住辦公環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，創(chuàng)造商住樓小區(qū)的物業(yè)管理典范。一、 管理機制在*·*的物業(yè)管理過程中，依

5、托*物業(yè)公司本部規(guī)模、人才、經(jīng)驗、體制四大優(yōu)勢，根據(jù)*·*的特點在實行專業(yè)化的物業(yè)管理同時，積極倡導(dǎo)業(yè)主自治與自律，啟發(fā)業(yè)主參與意識，發(fā)揮業(yè)主的自治與自律功能和對物業(yè)管理公司的監(jiān)督作用。二、合適的收費價格、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)根據(jù)*·*的物業(yè)管理價格定位分析，我們將以合適的收費價格，配合建設(shè)單位“以人為本”的思路，在科學(xué)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、智能技術(shù)大量運用的同時，結(jié)合公司現(xiàn)管項目管理的成功經(jīng)驗，為入駐的居民和企業(yè)提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。三、換位思考，親情服務(wù)，個性化管理“想業(yè)主之所想”是物業(yè)管理中服務(wù)理念的基石。物業(yè)管理公司水平的高低，不僅取決于小區(qū)環(huán)境是否整潔，治安是否良好，還取決于物業(yè)公

6、司是否贏得業(yè)主的心，“有為才有位”。在對*·*進行物業(yè)管理時，我們的原則是換位思考，我們所有的工作人員將會傾注真情，象對待自家親人一樣滿足他們對服務(wù)及個性需求。*·*小區(qū)采取的管理模式一、 業(yè)務(wù)流程計 劃 階 段前 期 管 理 階 段常 規(guī) 管 理 階 段獲得信息現(xiàn)場勘察選中我們制定方案簽訂合同補充方案機構(gòu)組建人員培訓(xùn)接管驗收辦理入住裝修管理日常管理二、*物業(yè)管理整體動作機制信息中心3#樓居民2#樓居民1#樓居民單位4#樓居民5#樓居民單位*管理處主任、各部門6#樓居民單位7#樓居民單位三、*物業(yè)管理處內(nèi)部快速反應(yīng)動作機制信息中心園藝員保安員服務(wù)中心公司本部居民及單位保潔員

7、水電工電梯工四、組織機構(gòu)圖*物業(yè)管理處主任室保安班組保潔班組綠化班組水電班組綜合辦公室機構(gòu)設(shè)置是根據(jù)*小區(qū)的規(guī)模、管理重點、要點、精干高效的原則建立的。管理處是在公司本部的領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制。設(shè)主任一名，直管綜合辦公室、保安班組、保潔班組、綠化班組、水電班組。其中財務(wù)由公司本部代管，*小區(qū)管理處不設(shè)財務(wù)部門。五、各班組職責(zé)綜合辦公室：主要負(fù)責(zé)配合管理處主任的工作，負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的入住，居民信息的收集，物業(yè)費用的收取，及其它事務(wù)。保潔班組：負(fù)責(zé)各樓宇的環(huán)境保潔，衛(wèi)生消殺，環(huán)保監(jiān)測和民民及入駐單位委托的保潔服務(wù)項目。綠化班組：對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負(fù)責(zé)，對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進行管理，定期對綠化進行澆水、

8、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護。水電班組：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)及居民委托的維修服務(wù)項目。保安班組：主要負(fù)責(zé)各樓宇的公共秩序的維護、道路暢通、車輛停放的管理、消防安全管理、小區(qū)巡邏。*·*前期物業(yè)管理工作計劃*的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。一、早期介入的具體工作計劃：1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司

9、用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施；2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費計量的設(shè)計。根據(jù)*的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實用，是否留有死角。 4、檢查機電設(shè)備的配置是否合理。5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準(zhǔn)備案；8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時間表；9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）； 1

10、0、根據(jù)正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預(yù)算報開發(fā)商審批執(zhí)行； 11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項目及各類收費標(biāo)準(zhǔn)； 12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編 圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊 供貨商/承建商的培訓(xùn) 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照 鑰匙 專用工具和備品備件 遺留問題的確認(rèn)和解決時限 保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單） 電、水、氣表的抄讀確認(rèn) 資產(chǎn)

11、/材料/工具 問題 問題的原因 已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?解決方案建議（時間、費用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補） 時間限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等； 14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用； 15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）、基本要求1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。2、承接項目時，對公用部位，公用設(shè)施進行認(rèn)真查檢，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、有

12、完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等健全制度。5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金。（二）、房屋管理1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定

13、期維修養(yǎng)護。4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)主管部門。（三）、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、公示24小時服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)，到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢

14、修等記錄齊全。4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。5、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或者更新改造。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設(shè)備房保持整潔。7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時維修。8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。9、對配電柜、

15、空調(diào)待各類設(shè)備做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。 （四）、公共秩序維護1、小區(qū)北出入口實行7：00-19：00門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。3、車輛停放有序。小區(qū)進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。4、對摩托車、自行車指定位置停放，停車秩序整齊有序。5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。6、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

16、7、全小區(qū)實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。（五）、保潔服務(wù) 1、生活垃圾每日清運1次。2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設(shè)備，每周抹一次，確保無衛(wèi)生死角。3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。5、根據(jù)*實際情況定期

17、進行消毒和滅蟲除害。（六）、綠化服務(wù) 1、對綠化區(qū)域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負(fù)責(zé)，成活率要達95以上。 2、保證小區(qū)所有綠化設(shè)施完好，對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進行管理（澆水、修枝整形及養(yǎng)護），對一切破壞綠化的行為給予制止。 3、負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。 4、2幢高層公共門廳常年布置綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護。（七）、收發(fā)服務(wù)1、報紙、雜志、信函發(fā)放準(zhǔn)確及時。2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發(fā)放準(zhǔn)確及時，無錯發(fā)，漏發(fā)。*·*物業(yè)人員配備、培訓(xùn)及管理一、人

18、員配備*物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗，結(jié)合*小區(qū)實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。管理處主任1名保安16名保潔7名綠化1名水電1名綜合辦公室職員1名二、人員培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度，高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素質(zhì)人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓(xùn)機制。培訓(xùn)是員工能否圓滿執(zhí)行制度并達到目標(biāo)的手段，也是*物業(yè)管理處能否實現(xiàn)管理目標(biāo)的一個重要保證。1、政治思想素質(zhì)培訓(xùn)。全體員工都應(yīng)樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業(yè)精神。2、職業(yè)道德培訓(xùn)。教育員工樹立“

19、五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務(wù)、愛信譽。3、作風(fēng)建設(shè)：根據(jù)員工工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。三、培訓(xùn)組織方式培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容考核方式崗前培訓(xùn)新招員工1、*版“三全四?！蔽逍羌壒芾眢w系文件2、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識3、職業(yè)道德教育4、政治思想素質(zhì)教育口試、筆試，實際操作在職培訓(xùn)在崗員工1、專業(yè)技能2、操作規(guī)程3、管理技巧4、管理藝術(shù)筆試，實際操作脫產(chǎn)培訓(xùn)新員工、在崗員工新知識、新技術(shù)獲取合格證書再培訓(xùn)在崗員工新技術(shù)、新理論口試、筆試，實際操作四、*版“三全四?！蔽逍羌壒芾眢w系標(biāo)準(zhǔn)1.引言

20、1.1為更好實現(xiàn)公司各物業(yè)點“天天是精品”的管理目標(biāo)，依據(jù)公司“三全”（全方位、全時段、全覆蓋）、“四?！保ū０?、保潔、保綠、保設(shè)備）的總體要求，制訂本標(biāo)準(zhǔn)。1.2本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)和管理效益等方面的要求。1.3本標(biāo)準(zhǔn)適用于公司參與管理的所有物業(yè)點。2.基礎(chǔ)管理2.1接管驗收手續(xù)齊備。2.2實施統(tǒng)一專業(yè)化管理。2.3與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。2.4建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。2.5房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善。2.

21、6業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。2.7各物業(yè)點制訂爭創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實施方案。2.8建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制訂具體的落實措施和考核辦法。2.9管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。2.10應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2.11在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。2.12房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。2.13建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。2.14建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受

22、業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。2.15定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95以上。2.16建立并落實維修服務(wù)承諾制，零修急修及時率100、返修率不高于1，并有回訪記錄。3.房屋管理與維修養(yǎng)護3.1廣場、大廈、停車場等建筑物標(biāo)志明顯，服務(wù)區(qū)內(nèi)門廳布置合理并設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)，大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位署，并統(tǒng)一有序。3.2無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3.3建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，

23、無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。3.4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。3.5空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。3.6封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。3.7樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。3.8共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。3.9房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。3.10設(shè)施單位面積重

24、量不超過樓板承重限度，無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患。4.共用設(shè)備管理4.1綜合要求制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。4.2供電系統(tǒng)保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時間通知住用戶。制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。備用應(yīng)急電源可隨時起用。4.3弱電系統(tǒng)按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)

25、定期限保存。4.4消防系統(tǒng)消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用。消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。服務(wù)區(qū)域內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與相關(guān)部門簽訂消防責(zé)任書。各住用戶消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。4.5電梯系統(tǒng)電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。電梯按規(guī)定或約定時間運行

26、，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。轎廂、井道、機房保持清潔。電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。貨運電梯由專人管理操作，嚴(yán)禁超載，客梯嚴(yán)禁載貨。4.6給排水系統(tǒng).建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。限水、停水按規(guī)定時間

27、通知住用戶。排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。制定事故應(yīng)急處理方案。4.7空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。4.8供暖供氣系統(tǒng)鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃氣設(shè)備完好，運行正常。管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16。5.共用設(shè)施管理5.1共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。5.2共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管

28、線，無礙觀瞻。5.3道路、樓道、大堂等公共照明完好。5.4廣場、大廈、停車場范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。6.保安及車輛管理6.1服務(wù)區(qū)域內(nèi)實行24小時值班及巡邏制度。6.2有專業(yè)保安隊伍，保安人員熟悉服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)。6.3結(jié)合服務(wù)區(qū)域內(nèi)的特點，制訂安全防范措施。6.4進出服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。6.5停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。6.6室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入登記。6.7非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。6.8危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。7.環(huán)境衛(wèi)生管理7.1環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)

29、有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。7.2清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。7.3垃極日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。7.4管理區(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。7.5廣場、大廈商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。7.6無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。7.7排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。7.8對有毒、有害垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜。8.綠化管理8.1綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象。8.

30、2花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。8.3綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。8.4對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。8.5農(nóng)藥使用要建有嚴(yán)格的領(lǐng)用、保管、使用制度。9.精神文明建設(shè)9.1全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項管理規(guī)定。9.2相關(guān)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)立宣傳園地，宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。9.3管理區(qū)域內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件。9.4相關(guān)區(qū)域內(nèi)設(shè)立信息公告欄，符合條件的設(shè)有文化體育活動場所。9.5創(chuàng)造條件，積極配合，支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。10.管理效益10.1物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98以上。10.

31、2提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營。10.3物業(yè)管理經(jīng)營狀況良好。五、物業(yè)管理檔案的收集在*小區(qū)物業(yè)管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計到售后服務(wù)的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。時 段要求物業(yè)接管時全面掌握房屋建筑、附屬設(shè)備、公共設(shè)施、綠地綠化等物業(yè)基本情況的最佳時機樓宇入伙時此時是全面掌握業(yè)主或使用人基本情況和物業(yè)使用情況的最佳時機上門訪問時通過主動上門訪問，與業(yè)主或使用人進行對話和溝通，核對已有記錄，注記變動情況接待投訴時通過

32、日常接待和處理投訴，掌握動態(tài)變化，修正原有記錄維修更新時此時應(yīng)將維修更新后的物業(yè)變動情況注記在案檢查評比時此時應(yīng)將已經(jīng)建立的物業(yè)檔案資料進一步整理完善，以備查考六、物業(yè)管理檔案的管理1、建立標(biāo)準(zhǔn)化的圖、樓、卡、冊、表。2、建立動態(tài)管理機制。3、計算機物業(yè)管理系統(tǒng)。*·*物業(yè)管理承諾標(biāo)準(zhǔn)及保障措施序號管理項目承諾指標(biāo)承諾措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，公用設(shè)施及通道無隨意占用加強巡檢和隨時整頓，堅持每日填寫巡檢表并及時反饋2維修及時率99%接到信息迅速趕到現(xiàn)場，零修及時完成建立回訪制度和填寫回訪記錄3保潔率99%垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境清潔，環(huán)境無污

33、染樓梯，公共區(qū)域每日清掃1遍，商住樓及高層每日清掃3遍，堅持衛(wèi)生保潔制，加強巡視4路燈完好率95%路燈完好無損，夜間照明正常定期檢查，維護保養(yǎng)和保持潔凈。5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1以下配合公安機關(guān)搞好小區(qū)治安管理，確保無重大刑事案件發(fā)生實行24小時巡邏，加強對小區(qū)內(nèi)居民的法制宣傳教育6配套設(shè)備運行完好率98%設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患完善檢查、保養(yǎng)、檢修制度，實行設(shè)備責(zé)任人員負(fù)責(zé)制7火災(zāi)發(fā)生率0.5以下無因管理不善而引起的重大火災(zāi)建立消防制度，特別做好對商住樓及高層的消防巡查8綠化完好率95%綠化布局合理，優(yōu)美，無枯萎，缺塘等現(xiàn)象定時澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護9道路、車場完好率95%道路暢通

34、無損壞，平坦、整潔加強交通管理對損壞部位及時檢查和修復(fù)10居民對物業(yè)投訴率2以下使居民對物業(yè)小區(qū)生活滿意做好各項細致工作，加強對員工管理，培訓(xùn)，對居民有問必答，有難必解11檔案建立完好率99%檔案齊全，管理完善，簡便易查建立標(biāo)準(zhǔn)化的圖、樓、卡、冊、表。建立動態(tài)管理機制以及計算機物業(yè)管理系統(tǒng)12管理費收繳率98%?？顚Ｓ?，定期向居民公開嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收費，居民入住時宣傳收費內(nèi)容及用途。*·*物業(yè)管理便民服務(wù)項目一、無償服務(wù)項目項目內(nèi)容日常家政服務(wù)代訂牛奶代辦收訂報刊、特快專遞、送郵件上門臨時代為保管小件物品文化娛樂服務(wù)提供棋、牌類活動場所使用體育活動場所組織健康形式的展覽組織小區(qū)老年人

35、活動醫(yī)療服務(wù)配備急救箱，急救藥品住戶生病，代為聯(lián)系醫(yī)院量血壓、測身高、體重園藝綠化為住戶提供家庭園藝咨詢鮮花養(yǎng)護術(shù)車輛管理自行車充氣服務(wù)二、有償服務(wù)項目項目內(nèi)容日常維修服務(wù)疏通下水道安裝燈具、電器修理種類水、電設(shè)備清洗抽油煙機等廚房設(shè)備空調(diào)清洗維保，充氟利昂家用電器維修家政服務(wù)提供家庭勞務(wù)服務(wù)鐘點家庭服務(wù)電話訂餐、購物看護寵物商務(wù)服務(wù)出租影碟開辦各類培訓(xùn)打字、復(fù)印、傳真提供公用電話車輛服務(wù)摩托車、汽車保管汽車美容園藝服務(wù)租售鮮花，盆景室內(nèi)園藝綠化、設(shè)計*·*前期開辦費預(yù)算報告序號項 目測算依據(jù)金 額一人員工資、福利及保險按前期介入的時間作為計算時間70906.8三招聘培訓(xùn)費招聘及培訓(xùn)

36、費用1000四業(yè)務(wù)費綜合測算2000五辦公費指前期的辦公桌椅、辦公費用及資料印刷費3000六固定裝備費用包括保安裝備、清潔工具、清潔用品等90800合 計167706.8附加說明：1、前期介入的時間是從接管驗收到入伙的階段，在此按照三個月進行預(yù)算；2、共需開辦費：114706.8元。3、附件一：前期人員配備4、附件二：固定裝備費用附件一：*·*前期人員配備費用序號項 目測 算 依 據(jù)總值（元/月）一人工費根據(jù)*大廈前期實際情況，定崗12人，（含管理處主任1名、管理員1名、保安6、保潔2名、專業(yè)綠化1名、專業(yè)水電技工1名）23635.61員工工資平均工資標(biāo)準(zhǔn)按1500元/人/月1440

37、02社會保險費工資總額的44.9%（含醫(yī)療保險9%、工傷1.0%、養(yǎng)老22%、待業(yè)2%、住房10%、生育保險0.9%）6465.63福利基金工資總額的14%20164工會經(jīng)費工資總額的2%2885教育經(jīng)費工資總額的1.5%2166服裝費服裝費按平均500元/人/年計算，服裝按2年折舊25073個月合計70906.8附加說明：此前期人員配備費用是以3個月為測算依據(jù)的，接管驗收到入伙的階段超過三個月的，以此標(biāo)準(zhǔn)再行推算。附件二：*·*固定裝備費用測算序號項目數(shù)量測算依據(jù)（單價：元）合計（元）1行政辦公用品生活必需品74650辦公室裝修1根據(jù)管理用房面積40000辦公桌椅81501200會

38、議桌椅115001500辦公沙發(fā)115001500電腦160006000噴墨打印機115001500傳真機110001000空調(diào)315004500照相機130003000電話2100200組合資料檔案柜35001500各類檔案、標(biāo)識制作印刷若干20002000電風(fēng)扇5150750辦公細項物品若干10000元10000元2維修工具6300電焊機110001000沖擊鉆120002000手電鉆1300300鋁合金梯(1.5M至5M)1250250電流表1150150萬用表1200200絕緣表1300300工衣柜2150300材料架2200400機修作業(yè)工具110001000絕緣鞋及手套210020

39、0個人工具12002003清潔工具1000手推式垃圾車1200200清潔及澆花用膠管2100200日常清潔易耗品16006004護衛(wèi)消防裝備8850無線對講機515007500消防斧頭2100200警棍4100400防毒面具2250500消防專用扳手1150150消防靴250100合 計90800*·*商住樓（高層）物業(yè)管理費用測算表序號項 目測 算 依 據(jù)總值（元/月）備注一人工費根據(jù)*大廈實際情況，定崗16人，（含管理處主任1名、保安10名、保潔4名、水電工1名）285531員工工資平均工資標(biāo)準(zhǔn)按1200元/人/月192002社會保險費工資總額的44.9%（含醫(yī)療保險9%、工傷1

40、.0%、養(yǎng)老22%、待業(yè)2%、住房10%、生育保險0.9%）86203加班費全年節(jié)假日10天/人，40元/人/天 5334服裝費服裝費按平均300元/人/年計算200服裝按2年折舊二運行維修保養(yǎng)費建筑物室內(nèi)外；電梯2臺，變壓器2臺及配電系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)，照明系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；供排水系統(tǒng)。2705.81工具費各類工具的維修保養(yǎng)費100按3年折舊2裝備費配置對講機5部，1500元/部，按2年分?jǐn)?，維修，年審，電池及其他支出每年每部200元395.83培訓(xùn)費特種設(shè)備員工2人，培訓(xùn)費、年檢費200元/年334電梯維護與保養(yǎng)按與電梯公司每年每臺電梯6000元，年檢費1000元/臺5835供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)費3000元/年，低壓配電柜及配電箱維修2000元/年4166照明系統(tǒng)日光燈22元/支，半年更換1次，日光燈座30元/個，2年更換1次。1627消防系統(tǒng)噴淋頭與消防栓維修400元/月，防排煙3臺，風(fēng)機維護500元/年，報警系統(tǒng)煙感器260元/個，滅火器450元/套，應(yīng)急燈250元/個。400按2年折舊8供排水系統(tǒng)水磅、管道、閥門維修每年2000元。1669器械及設(shè)施更換保安器械及停車場標(biāo)識等設(shè)施的保養(yǎng)、更換5010信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng)，有限電視接收系統(tǒng)，大樓樓宇 20011監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)200三清潔衛(wèi)生費購置