1、 保利地產(chǎn)（600048）業(yè)績(jī)分析 專 業(yè)：市場(chǎng)營(yíng)銷 學(xué) 號(hào)： 姓 名： I.企業(yè)簡(jiǎn)介 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)六年蟬聯(lián)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，連續(xù)三年榮膺中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，并入選"2008年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)"，2009年，公司獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，截止2012年底，公司總資產(chǎn)突破2500億元，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)1017.39億元。 公司成立于1992年，2002年完成股份制改

2、造后，開(kāi)始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋45個(gè)城市的全國(guó)化戰(zhàn)略布局，擁有216家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。 保利地產(chǎn)堅(jiān)持以商品住宅開(kāi)發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。在住宅開(kāi)發(fā)方面，保利地產(chǎn)逐漸形成了涵蓋花園系、心語(yǔ)系、香檳系、公館系、林語(yǔ)系、康橋系、十二橡樹(shù)系等多元化優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的先進(jìn)創(chuàng)新格局，涵蓋中高端住宅、公寓、別墅多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)物業(yè)涵蓋商業(yè)寫字樓、高端休閑地產(chǎn)、星級(jí)酒店、商貿(mào)會(huì)展、購(gòu)物中心、城市綜合體等，具備多品類物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)力。

3、公司奉行“和者筑善”的企業(yè)價(jià)值觀，將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)和客戶服務(wù)全過(guò)程，研創(chuàng)節(jié)能環(huán)保、自然舒適的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品品質(zhì)，通過(guò)親情和院式服務(wù)營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍，贏得了消費(fèi)者的廣泛喜愛(ài)。 多年來(lái)，公司一直致力于從人文、藝術(shù)、歷史的角度，倡導(dǎo)和諧理念，關(guān)懷公眾精神生活，傳承保利文化血統(tǒng)，整合集團(tuán)文化資源，以藝術(shù)魅力提升文化內(nèi)涵。從“圓明園國(guó)寶展”到每年舉辦的和樂(lè)中國(guó)系列活動(dòng)，保利地產(chǎn)高舉文化地產(chǎn)旗幟，收到了較好的社會(huì)效益和示范效應(yīng)。 保利地產(chǎn)自成立以來(lái)，循法尚德、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，奉行務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、

4、卓越的經(jīng)營(yíng)理念，秉承奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂(lè)于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠(chéng)信、紀(jì)律嚴(yán)明的企業(yè)精神和價(jià)值觀念，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，奠定了行業(yè)領(lǐng)軍地位。未來(lái)保利地產(chǎn)將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作和不斷深化的品牌影響力，不斷發(fā)展，繼續(xù)為實(shí)現(xiàn)打造中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城的企業(yè)愿景而不懈努力。 II.企業(yè)業(yè)績(jī)分析及行業(yè)分析一.財(cái)務(wù)狀況 企業(yè)近五年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及2012年年度報(bào)告數(shù)據(jù)，如圖主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)單位:元 幣種：人民幣主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)2012年2011年本期比上年同期增減(%)2010年?duì)I業(yè)收入68,905,756,710.2747,036,222,186.1846.5035,894

5、,117,625.86歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8,438,233,558.386,530,945,957.4429.204,919,983,998.37歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)8,347,808,045.726,461,614,007.4429.194,928,069,176.79經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~3,092,581,274.99-7,921,907,455.97不適用-22,369,895,862.26 2012年末2011年末本期末比上年同期末增減(%)2010年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)42,486,380,748.2035,257,660,615.912

6、0.5029,709,290,130.47總資產(chǎn)251,168,617,582.24195,014,565,272.6228.79152,327,972,577.53主要財(cái)務(wù)指標(biāo)2012年2011年本期比上年同期增減(%)2010年基本每股收益（元股）1.180.9129.200.69稀釋每股收益（元股）1.180.9129.200.69扣除非經(jīng)常性損益后的基本每股收益（元股）1.170.9129.190.69加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（%）21.8420.20增加1.64個(gè)百分點(diǎn)18.02扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（%）21.6019.99增加1.61個(gè)百分點(diǎn)18.05從上圖可以看出

7、保利地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定快速，收益質(zhì)量提升。12年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入689.06億元，同比增46.5%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)133.93億，同比升34.4%；凈利潤(rùn)84.38億元，同比增29.2%，基本每股收益1.18元。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入689.06億元，歸屬于母公司凈利潤(rùn)84.38億元，分別同比增長(zhǎng)46.5%和29.2%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入663.14億元，同比增長(zhǎng)46.94%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率35.24%，同比下降0.93個(gè)百分點(diǎn)，每股收益1.18元，較2011年提升0.27元。 報(bào)告期內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)銷售回籠876億元，新增借款463億元，凈增借款143億元，完成項(xiàng)目直接投資678億元，期末資金余

8、額327億元。 截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)2512億元，負(fù)債總額1964億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.19%，同比下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。期末預(yù)收款項(xiàng)905億元，扣除預(yù)收款項(xiàng)后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.14%。公司有息負(fù)債815億元，有息負(fù)債平均融資成本約為基準(zhǔn)利率上浮15%。由于2008年發(fā)行的43億元公司債將于2013年7月到期，公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債占有息負(fù)債的比重上升至31.49%。 二管理2012年初，公司聘請(qǐng)德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所開(kāi)展內(nèi)控建設(shè)，對(duì)公司系統(tǒng)內(nèi)一級(jí)法人單位的內(nèi)控情況進(jìn)行核查及對(duì)內(nèi)控缺陷進(jìn)行確認(rèn)，積極落實(shí)整改方案，推動(dòng)管理提升。 報(bào)告期內(nèi)，公司以“降本增效”為目標(biāo)，持續(xù)推進(jìn)集團(tuán)采

9、購(gòu)，截至報(bào)告期末，公司已與68個(gè)供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，有效確保供品質(zhì)量及成本優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，加強(qiáng)資金籌劃，強(qiáng)化“總對(duì)總”的融資功能，統(tǒng)籌平衡項(xiàng)目融資，合理控制融資成本。另一方面，進(jìn)一步完善標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，完成標(biāo)準(zhǔn)成本模塊的匹配建設(shè)工作，明確不同模塊的總圖規(guī)劃、戶型平面、立面設(shè)計(jì)、材料配置，實(shí)現(xiàn)立項(xiàng)、定位階段的成本預(yù)控，基本完成全過(guò)程成本管控體系的構(gòu)建。 報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)大力培育和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。截至2012年末，公司持有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)約100萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)涵蓋寫字樓、酒店、展館、購(gòu)物中心等商業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)租賃及經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)9億元；公司房地產(chǎn)基金管理資金規(guī)模突破12

10、0億元人民幣，管理公司實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)超過(guò)2億元。三利潤(rùn)分配 2012年6月18日，公司實(shí)施了2011年度每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.15元（含稅）并以資本公積金每10股轉(zhuǎn)增2股的分配方案。本次實(shí)施轉(zhuǎn)股方案后，公司總股本增加至7,137,994,391股，具體情況詳見(jiàn)公司于2012年6月12日在中國(guó)證券報(bào)、上海證券報(bào)、證券時(shí)報(bào)和上海證券交易所網(wǎng)站上刊登的2011年度利潤(rùn)分配及資本公積金轉(zhuǎn)增股本實(shí)施公告（公告編號(hào)2012-024號(hào)）。根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)上市公司現(xiàn)金分紅有關(guān)事項(xiàng)的通知和廣東證監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)上市公司分紅相關(guān)規(guī)定的通知等相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司對(duì)公司章程中關(guān)于利潤(rùn)分配的條款進(jìn)行了修訂，

11、修訂后的公司章程更加注重公司分紅方案制定的規(guī)范性和科學(xué)性，強(qiáng)調(diào)與中小投資者的溝通和交流，并明確提出“在公司未分配利潤(rùn)為正、當(dāng)期可分配利潤(rùn)為正且公司現(xiàn)金流可以滿足公司正常經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展的情況下，公司原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅。公司最近三年以現(xiàn)金方式累計(jì)分配的利潤(rùn)不少于最近三年實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)的百分之三十”的現(xiàn)金分紅政策，同時(shí)對(duì)分紅方案的審議程序和分紅政策的調(diào)整程序作出了具體規(guī)定。同時(shí)，公司制定了分紅管理制度和2012-2014年股東回報(bào)規(guī)劃，進(jìn)一步明確了分紅原則及政策、分紅決策機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，有效完善了公司利潤(rùn)分配制度體系建設(shè)，有利于建立對(duì)投資者持續(xù)、穩(wěn)定、科學(xué)的分紅機(jī)制，保護(hù)中小投資

12、者的合法權(quán)益。2013年3月23日，經(jīng)公司第四屆董事會(huì)第六次會(huì)議審議通過(guò)，同意以截至2012年12月31日公司7,137,994,391股總股本為基數(shù)，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.32元（含稅），不進(jìn)行資本公積金轉(zhuǎn)增股本。公司獨(dú)立董事已對(duì)該預(yù)案發(fā)表意見(jiàn)，尚需經(jīng)公司2012年度股東大會(huì)審議通過(guò)。 公司近三年股利分配情況或資本公積轉(zhuǎn)增股本和分紅情況： 單位：元幣種：人民幣分紅 年度每10股送紅股數(shù)（股）每10股派息數(shù)(元)（含稅）每10股轉(zhuǎn)增數(shù)（股）現(xiàn)金分紅的數(shù)額（含稅）分紅年度合并報(bào)表中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)占合并報(bào)表中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的比率(%)2012年02.3201,656,01

13、4,698.718,438,233,558.3819.632011年02.1521,278,890,661.696,530,945,957.4419.582010年02.133974,610,772.594,919,983,998.3719.81備注：公司2012年度利潤(rùn)分配及資本公積金轉(zhuǎn)增股本方案已經(jīng)公司第四屆董事會(huì)第六次會(huì)議審議通過(guò)，尚需經(jīng)公司2012年度股東大會(huì)審議通過(guò)。四企業(yè)形象 報(bào)告期內(nèi)，公司聘請(qǐng)德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所實(shí)施內(nèi)部控制與管理提升咨詢，有效提升了內(nèi)控水平，并成功獲評(píng)“博迪.中國(guó)上市公司內(nèi)部控制百?gòu)?qiáng)企業(yè)獎(jiǎng)”，位列上市公司第17位，房地產(chǎn)公司第2位。 公司以“和基金”為主要公益平

14、臺(tái)，積極開(kāi)展“希望電腦室”、“夢(mèng)想書(shū)屋”、“斑頭雁守護(hù)行動(dòng)”等公益活動(dòng)，樹(shù)立責(zé)任央企形象，榮獲21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道“第九屆中國(guó)最佳企業(yè)公民”和最佳低碳貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。 報(bào)告期內(nèi)，公司持續(xù)深化與投資者的溝通，在堅(jiān)持良好的信息披露的基礎(chǔ)上，接待投資者來(lái)訪、項(xiàng)目調(diào)研兩百余人次，接聽(tīng)投資者熱線4000余個(gè)，參加大型投資者見(jiàn)面會(huì)、組織機(jī)構(gòu)電話會(huì)議近50場(chǎng)，切實(shí)維護(hù)投資者利益。公司投資者關(guān)系工作以“尊重投資者、愛(ài)護(hù)投資者、服務(wù)投資者”為理念，榮獲“大眾證券杯”最佳持續(xù)投資價(jià)值獎(jiǎng)。隨著公司企業(yè)形象和市場(chǎng)認(rèn)可度的不斷提升，保利地產(chǎn)品牌價(jià)值獲得持續(xù)增長(zhǎng)，2012年達(dá)到211.39億元，同比增長(zhǎng)15%，連續(xù)三年蟬聯(lián)“中國(guó)房地

15、產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”，蟬聯(lián)滬深上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第二名，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第三名，行業(yè)龍頭地位不斷鞏固。五行業(yè)分析（一）、國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過(guò)三個(gè)手段，一是要加大供應(yīng)量，二是遏制過(guò)旺炒樓需求，三是調(diào)整結(jié)構(gòu)。這三件事情，是今年及明年調(diào)控工作的重點(diǎn)，不會(huì)改變。2012年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)趨勢(shì)，一個(gè)是加大保障房建設(shè)力度方向不改變，一個(gè)是調(diào)控政策可能會(huì)適時(shí)而變。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2012年是一個(gè)轉(zhuǎn)型之年，企業(yè)的布局、盈利模式、管理模式和產(chǎn)品都會(huì)發(fā)生深刻的變化。1、加大保障房建設(shè)方向不變國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包括兩個(gè)方面，一方面是要加大保障房建設(shè)力度。中央建設(shè)保障房的目的是為了讓中低收

16、入家庭實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。與此同時(shí)，保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)起到一定的作用?，F(xiàn)在最集中的問(wèn)題體現(xiàn)在中低收入人群及低收入人群，他們的住房沒(méi)有著落，激發(fā)了社會(huì)矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困難問(wèn)題，光靠調(diào)控房?jī)r(jià)并不能解決，需要依靠保障房的建設(shè)。過(guò)去幾年，我國(guó)保障房的建設(shè)力度比較小。中央已決定未來(lái)5年加大保障房建設(shè)力度，這個(gè)總體方向不會(huì)改變。保障房的建設(shè)還會(huì)持續(xù)下去，根據(jù)中央的決心和措施，相信今年11月份以前，完成保障房的開(kāi)工建設(shè)工作應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。這里強(qiáng)調(diào)的是開(kāi)工建設(shè)，而不是竣工，任何工程一年以內(nèi)竣工都是不太現(xiàn)實(shí)的。另一方面，國(guó)家要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)軟著陸?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的

17、狀況是，房?jī)r(jià)上漲的壓力還是很大的。國(guó)際輿論認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較大，如果繼續(xù)提高房?jī)r(jià)，泡沫會(huì)繼續(xù)加大，會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止泡沫的繼續(xù)加大，這個(gè)做法目的是要保持經(jīng)濟(jì)的相對(duì)持續(xù)平穩(wěn)。如果泡沫一旦破滅，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。世界上有不少反面教材，30年前拉美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂。20年前，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂。3年前的美國(guó)次貸危機(jī)，都是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快造成的。我國(guó)政府要保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，很重要的就是要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控都是圍繞這兩方面來(lái)進(jìn)行的。既要加大保障房建設(shè)力度，還要保證商品房的供應(yīng)量，保證商品房用地的供應(yīng)量，緩解房地產(chǎn)商品房

18、市場(chǎng)供不應(yīng)求的問(wèn)題?，F(xiàn)在可以清晰地看到，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過(guò)三個(gè)手段，一是要加大供應(yīng)量，二是遏制過(guò)旺炒樓需求，三是調(diào)整結(jié)構(gòu)。這三件事情，是今年及明年調(diào)控工作的重點(diǎn)，不會(huì)改變。目前，在中央強(qiáng)有力的督查、指導(dǎo)和要求下，地方的保障房建設(shè)工作也保持與中央的要求一致，正在進(jìn)行之中。但是，的確存在很大的困難，比如資金問(wèn)題，正在逐步地解決。同時(shí)，要加強(qiáng)督查，加強(qiáng)社會(huì)的監(jiān)督，把好事辦好。中央會(huì)不斷地進(jìn)行有針對(duì)性的督查和指導(dǎo)，讓調(diào)控政策落到實(shí)處。2、調(diào)控政策會(huì)應(yīng)機(jī)而變商品房與保障房是兩個(gè)不同的體系，面對(duì)不同的人群，不能混為一談。如果要實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)，首先要實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系的平穩(wěn)。這與保障房之間

19、沒(méi)有直接的聯(lián)系。除非將來(lái)擴(kuò)大保障房的供應(yīng)對(duì)象，把可以買商品房的人加入到保障房體系中，這樣才可能會(huì)影響到商品房的供求關(guān)系。所以，保障房的建設(shè)與商品房房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系。也許在同一地段，保障房的價(jià)格低于商品房，會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格產(chǎn)生些影響。但總體而言，商品房的價(jià)格還是由商品房的供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)地區(qū)性的市場(chǎng)，各地區(qū)的供求關(guān)系不一樣，房?jī)r(jià)不一樣，市場(chǎng)的反應(yīng)也不一樣。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控從目前來(lái)看，仍然面臨著保障房建設(shè)不足和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。國(guó)家的政策也是圍繞這些問(wèn)題進(jìn)行的。但是，各地的市場(chǎng)不一樣，所以有的地區(qū)限購(gòu)，有的地區(qū)不限購(gòu)，有的地區(qū)限購(gòu)力度大一些，有些地區(qū)限購(gòu)力度輕些。直到市場(chǎng)的

20、供求關(guān)系平衡下來(lái)，沒(méi)有了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力，國(guó)家的調(diào)控政策才可能放松一些。如果，調(diào)控的結(jié)果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，那限購(gòu)政策還會(huì)繼續(xù)下去。從目前看，國(guó)家的調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象。因?yàn)榈?月份為止，房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還是穩(wěn)中有升，有些城市甚至漲速還比較快。如果現(xiàn)在調(diào)控政策松動(dòng)，馬上就會(huì)造成強(qiáng)烈的反彈。中央一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、靈活性、有效性，我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)熱發(fā)燒的幾率不大，因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)有過(guò)熱勢(shì)頭，中央會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況采取進(jìn)一步的大面積的結(jié)構(gòu)性政策。但房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大面積的嚴(yán)重下滑，因?yàn)檫@與地方財(cái)政和債務(wù)有關(guān)，如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重下滑會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況，會(huì)影響到土地出

21、讓，影響地方財(cái)政的收入，影響地方債務(wù)的償還，而地方財(cái)政與債務(wù)又和中央、銀行等方面關(guān)系密切，所以中央會(huì)采取措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，地方政府也會(huì)起到防火墻的作用，結(jié)合政策，使房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重下滑。這也凸顯了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性。2013年初，政府出臺(tái)“新國(guó)五條”，進(jìn)一步明確了支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。房地產(chǎn)行業(yè)以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”為基礎(chǔ)的調(diào)控仍將持續(xù)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能逐步擴(kuò)大，政策環(huán)境依然偏緊。但是，“城鎮(zhèn)化”已經(jīng)被新一屆政府定位為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的推動(dòng)力之一，城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的大量新增城市人口及舊城改造等都將催生大量的住房需求

22、；而中央政府提出的“收入倍增計(jì)劃”及“消費(fèi)升級(jí)”，也必將有效提升居民購(gòu)買力并給市場(chǎng)帶來(lái)更多的改善性住房需求。本輪調(diào)控的根本目的是抑制投機(jī)投資購(gòu)房，保障自住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。2013年，政府將繼續(xù)從信貸政策、土地供應(yīng)、稅收政策等多方面加大對(duì)普通住宅、保障性住房開(kāi)發(fā)及首次購(gòu)房需求的支持力度，以剛性需求為主的中小戶型普通住宅仍將作為市場(chǎng)成交的主流產(chǎn)品，并支撐市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。但由于國(guó)內(nèi)各城市住房供求關(guān)系格局存在客觀差異，而地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度也可能根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整，不排除市場(chǎng)出現(xiàn)局部波動(dòng)的可能性。 （二）、企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，樓市的調(diào)控。國(guó)家強(qiáng)調(diào)要提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效益和質(zhì)量，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)可能會(huì)在以下幾個(gè)方面出現(xiàn)轉(zhuǎn)型：1、空間布局房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去更多的大企業(yè)會(huì)集中在大城市，現(xiàn)在開(kāi)始向