1、20092010地產(chǎn)回顧暨展望1主要內(nèi)容后 市 展 望三級市場總結(jié)二級市場總結(jié)地產(chǎn)回顧暨展望2二級市場總結(jié)二級市場二級市場同比減少同比減少13%p 推盤量推盤量同比增加同比增加59%p 成交量成交量同比上漲同比上漲16.5%p 成交價成交價地產(chǎn)回顧暨展望3二級市場總結(jié)推推 盤盤 量量地產(chǎn)回顧暨展望4歷年一手住宅批準預售量p08年新開工樓盤少，09年批準預售面積減少32%地產(chǎn)回顧暨展望5歷年一手住宅推盤量p 自2005年以來每年深圳住宅實際推盤量不斷減少p 預售量減少以及開發(fā)商分批少量開盤，09年推盤量減少13%地產(chǎn)回顧暨展望609年各月一手住宅推盤量p 每月推盤量多在50萬以下，最少13萬，最

2、多55萬地產(chǎn)回顧暨展望709年各區(qū)一手住宅推盤量區(qū)域區(qū)域推盤量（萬）推盤量（萬）同比增減（同比增減（%）羅湖3027福田11-58南山11444鹽田17-11寶安140-38龍崗168-709年市場熱點依然是在南山、寶安和龍崗區(qū)09年福田推盤量最少，僅4個樓盤推出住宅11萬09年龍崗推盤最多，共168萬，其中龍崗中心城供應近80萬09年推盤量減少幅度最大的是福田區(qū)，近60%09年推盤量減少最多的是寶安區(qū)，近85萬地產(chǎn)回顧暨展望8二級市場總結(jié)成成 交交 量量地產(chǎn)回顧暨展望9歷年一手住宅成交量p 09年全市一手住宅成交約646萬，同比增加59%p 05-08年成交量逐年減少，低迷的08年僅成交40

3、7萬p 05-08年供求比逐年增加，07、08年供過于求p 09年供求比只有0.74：1.0，創(chuàng)歷年新低地產(chǎn)回顧暨展望1009年各月一手住宅成交量p 3-6月份成交量大，期間樓市可售量多，成交十分活躍，其中3月份成交81萬，接近歷史高位p 3季度成交量持續(xù)下滑，期間市場上可售量較少，價格高企，銀行開始收緊房貸，樓盤成交有所放緩p 受秋交會及預期購房優(yōu)惠政策取消的影響，10、11月成交再度火爆p 11、12月房價再度大幅拉升，樓盤銷售有所回落，加上供應少，成交量回落地產(chǎn)回顧暨展望1109年各區(qū)一手住宅成交量區(qū)域區(qū)域成交量（萬）成交量（萬）同比增減（同比增減（% %）羅湖34106福田3146南山

4、136140鹽田1945寶安20241龍崗2246809年主要成交量仍是來自南山、寶安和龍崗09年龍崗取代寶安，成為成交量最大的區(qū)域09年依然是鹽田成交最少，該區(qū)近幾年新增供應很少09年福田供求比0.35：1，供應遠低于需求，其它區(qū)也是供不應求09年成交量增加幅度最大的是南山，寶安幅度最小，主要是受供應的影響，寶安供求比低于南山地產(chǎn)回顧暨展望12二級市場總結(jié)成成 交交 價價 格格地產(chǎn)回顧暨展望13歷年一手住宅成交價格p 09年全市均價同比上漲16.5%p 深圳新房價格從05年開始快速上漲，到07年，3年時間整體均價上漲124%地產(chǎn)回顧暨展望14各月一手住宅價格走勢p 深圳房價3月份開始上漲，8

5、月份開始隨著豪宅增多，價格大幅拉升，每月均價在20000元/平方米上下p 9月份均價最高，2月份均價最低，上漲90.6%p 一季度均價11056元/平方米，四季度均價19800元/平方米，上漲79.1%2094110988地產(chǎn)回顧暨展望1509年各區(qū)一手住宅價格區(qū)域區(qū)域0909年均價（元年均價（元/ /）同比漲跌（同比漲跌（% %）1 1、4 4季度價格對比漲季度價格對比漲跌（跌（% %）羅湖2255622138福田233652543南山194921388鹽田25749271寶安139542183龍崗959865009年鹽田均價最高，市場容量小，豪宅影響大09年龍崗均價最低，區(qū)位條件影響房價0

6、9年福田價格漲幅最大，該區(qū)新盤價格基本都在20000元/平方米以上09年鹽田價格漲幅最小，價格普漲但別墅成交減少年末與年初價格比，羅湖因幸福里的帶動，漲幅高達138%，受成交結(jié)構(gòu)影響小的南山、寶安和龍崗三區(qū)價格漲幅同樣驚人地產(chǎn)回顧暨展望16三級市場總結(jié)三級市場三級市場同比增加同比增加209%p 成交量成交量同比上漲同比上漲27%p 成交價成交價地產(chǎn)回顧暨展望17三級市場總結(jié)成成 交交 量量地產(chǎn)回顧暨展望18三級市場歷年成交量08年市場低迷，深圳二手房成交量大幅下滑，創(chuàng)近年新低09年市場火爆，成交量創(chuàng)歷史新高，同比增加209%地產(chǎn)回顧暨展望19三級市場各月成交量每月成交量基本都在90萬以上3月份

7、成交量第一次創(chuàng)歷史新高，達157萬4-9月份成交較為平穩(wěn)，其中3季度與二級市場一樣，成交逐步回落國慶后成交開始放量，11月份再創(chuàng)歷史新高，近180萬平方米地產(chǎn)回顧暨展望2009年各區(qū)二手住宅成交量區(qū)域區(qū)域成交量（萬）成交量（萬）同比增減（同比增減（% %）羅湖237142福田360300南山296267鹽田22127寶安249197龍崗20315309年各區(qū)二手房成交量增加幅度都在1倍以上福田二手房成交最活躍，達到360萬，是新房成交量的11.6倍鹽田三級市場最不活躍，僅成交22萬關(guān)外兩區(qū)二手房成交量不小，但與新房成交量相當09年成交量增加幅度最大的是福田，增幅最小的是鹽田地產(chǎn)回顧暨展望21三

8、級市場總結(jié)三級市場三級市場p 成交量成交量p 成交價成交價地產(chǎn)回顧暨展望22三級市場總結(jié)成成 交交 價價 格格地產(chǎn)回顧暨展望23歷年二手住宅成交價格p 09年全市二手房成交均價15633元/，同比上漲27.4%p 與新房價格走勢一致，05-07年二手房價格快速上漲，08年回落后09年大幅反彈并創(chuàng)新高地產(chǎn)回顧暨展望24二手住宅各月價格走勢p 同新房價格走勢一致，二手房價在2月達到低點后3月份開始回升，3-7月份漲幅大，8月份后價格較平穩(wěn)p 12月份均價最高，2月份均價最低，上漲52.4%，大大低于新房價格漲幅p 一季度均價12669元/平方米，四季度均價17720元/平方米，上漲40%，遠低于新

9、房漲幅1181018000地產(chǎn)回顧暨展望2509年各區(qū)二手住宅價格區(qū)域區(qū)域0909年均價（元年均價（元/ /）同比漲跌（同比漲跌（% %）1 1、4 4季度價格對比漲季度價格對比漲跌（跌（% %）羅湖136041832福田208342636南山206652144鹽田145494125寶安107692131龍崗86672034福田、南山09年成交均價都在2萬元/以上，遠高于其它區(qū)，房價最低的仍是龍崗09年各區(qū)二手房價格同比漲幅基本都在2成以上，除成交量小的鹽田外，成交量最大的福田價格漲幅最大，成熟區(qū)羅湖漲幅最小1、4季度價格相比，初鹽田外，各區(qū)均有3成以上漲幅，其中南山在一手豪宅的刺激下，漲幅高

10、達44%地產(chǎn)回顧暨展望26后市展望后市展望后市展望政政 策策 展展 望望供供 應應 量量 展展 望望成成 交交 展展 望望地產(chǎn)回顧暨展望27政政 策策 展展 望望后市展望地產(chǎn)回顧暨展望28政策展望1111月月2828日日 溫家寶總理在上?？疾鞎r提到“要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時，要抑制投機性購要抑制投機性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ”1212月月5-75-7日日 中央經(jīng)濟工作會議提出，1、要處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預期的關(guān)管理通脹預期的關(guān)系系，鞏固和增強經(jīng)濟回升向好勢頭。要繼續(xù)實

11、施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點 2、擴大居民消費需求，增強消費對經(jīng)濟增長的拉動作用 ；增加普通商品住房供給，支持居民自增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求住和改善性購房需求 1212月月9 9日日 溫家寶總理主持召開的國務院常務會議指出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2 2年恢復到年恢復到5 5年，其年，其他住房消費政策繼續(xù)實施他住房消費政策繼續(xù)實施 1212月月1414日日 溫家寶總理主持召開的國務院常務會議要求穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 ，1、增加普通商品住房的有

12、效供給增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率 2、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險切實防范各類住房按揭貸款風險 12月月17日日 財政部、國土部、央行、監(jiān)察部、審計署聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知 ，要求市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年款的期限原則上不超過一年

13、。經(jīng)當?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%50%，對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設(shè)的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動 地產(chǎn)回顧暨展望29政策展望從近期中央所釋放的一系列信號，我們可以得出1、2010年貨幣政策仍會比較寬松2、房貸政策整體仍會比較寬松3、房價過快上漲已引起中央重視，“保地產(chǎn)”變?yōu)椤胺€(wěn)地產(chǎn)”4、多套房貸面臨收緊5、開發(fā)商屯地行為受制約，新地王減少，供應有望改善 我們認為，我們認為，20

14、10年房地產(chǎn)政策明松暗緊，房價如不受抑年房地產(chǎn)政策明松暗緊，房價如不受抑制，政府會出臺一些打壓政策制，政府會出臺一些打壓政策地產(chǎn)回顧暨展望30后市展望供供 應應 展展 望望地產(chǎn)回顧暨展望31供應展望區(qū)域區(qū)域推盤個數(shù)推盤個數(shù)供應面積（萬）供應面積（萬）同比增減（同比增減（% %）羅湖64550福田1555400南山3214023鹽田1940135寶安3616014龍崗3920019合計14764033根據(jù)中原的監(jiān)控，2010年深圳市推出的樓盤可能達到147個，供應面積640萬平方米，同比增加33%主要供應來自南山、寶安和龍崗，其它區(qū)也有大幅的增加按目前各項目的進度，上下半年的供應量相差不大地產(chǎn)回

15、顧暨展望32后市展望成成 交交 展展 望望地產(chǎn)回顧暨展望33成交展望從近年深圳商品住宅量價走勢我們發(fā)現(xiàn)1、房貸政策是影響房地產(chǎn)量價的最主要因素2、成交量是價格的先行指標，成交先增價格后漲，成交量先萎縮價格后跌二套房貸政策出臺房價開始調(diào)整房地產(chǎn)刺激政策房價持續(xù)上漲成交量萎縮成交火爆各類行政、稅收政策出臺、加息、調(diào)整準備金率未對成交及價格有實質(zhì)性影響地產(chǎn)回顧暨展望34成交展望從近年全市可售住宅量的變化圖可以看到1、06-07年上半年可售量低時，成交活躍，價格上漲2、07-08年可售量大時，成交低迷，價格下跌3、09年可售量大幅下滑時，成交活躍，價格上漲81405170地產(chǎn)回顧暨展望35成交展望09

16、年深圳房價持續(xù)大幅上漲，不少區(qū)域房價已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。雖然高房價對成交的影響還不甚明顯，只有少量樓盤因價格高而成交緩慢，但是9-11月全市租金收益率僅2.61%，率高于1年期的存款利率，租售比1:385，也大大高于高于國際公認的1：200的警戒線租供比0.55，顯示市場已經(jīng)產(chǎn)生一些泡沫從成交量大的南山、寶安、龍崗來看，租金回報率都低于1年期存款利率，租供比也處低值，其中寶安租供比接近0.3的危險值區(qū)域區(qū)域9-119-11月新房均價月新房均價（元（元/ /）9-119-11月二手房平均租金月二手房平均租金（元（元/ /平平月）月）年化租金收益率（年化租金收益率（% %）租供比租供比羅湖317834

17、5.41.71%0.36福田2658750.72.29%0.49南山2602753.42.46%0.52鹽田2912728.81.19%0.25寶安20033291.74%0.37龍崗1182422.82.31%0.49全市2003343.52.61%0.55地產(chǎn)回顧暨展望36成交展望綜合以上分析，我們認為2010年深圳樓市年初成交依然活躍，同時房價仍有上漲，之后受政策調(diào)控、高房價壓力的影響，成交開始放緩，從而抑制房價上漲。隨著調(diào)控的持續(xù)，成交量低位徘徊，市場可售量增加，開發(fā)商壓力顯現(xiàn)，最終導致房價回落。不過，由于對自住需求政策仍采取鼓勵政策，而且回升中的宏觀經(jīng)濟仍需仰仗房地產(chǎn)帶動，政府對行業(yè)的壓制不會太緊，房價回落的幅度有