1、宗地 xx 湖項目可行性研究報告目錄.11.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況1.2地價圍 .11.3 地塊投資價值.12.0 研究方法 . .22.1 剩余法求地價 . .22.2 運用建設項目投資經(jīng)濟評價方法與參數(shù)進行宗地的財務評價.22.3 研究依據(jù) .33.0 宗地最佳利用方式構思 . .43.1 宗地總體規(guī)劃方案設計 . . 43.2 最佳開發(fā)建設方案設計 . 54.0 宗地地價測算 .64.1 地價之外的成本測算 . . .64.2 銷售收入測算 . . 74.3 地價成本測算 . . . .75.0 項目財務評價 .75.1 項目盈利能力分析 . . 75.1.1 稅金計算 . .

2、 . 85.1.2 損益表 . . .85.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 . . . . 85.2 項目不確定性分析 . .105.2.1 項目盈虧平衡分析 . . .10105.2.2 敏感性分析5.2.3 概率分116.0項目綜合經(jīng)濟評價與建議 .126.1 項目綜合經(jīng)濟評價.126.2 有關說明及建議 12附表、附圖附表一 宗地地價測算表 .14附圖一 項目概率分析圖 . .16 1.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況宗地編號為B303-0041,地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地；土地面積為93544平方 米，建筑容積率w 1.4 ;可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住

3、宅127650平方米 （高層住宅 85,低層住宅占 15,但最終比例按報建實施方案確定） ；幼兒園 3000平 方米，垃圾站 50平方米，社區(qū)管理中心 300平方米;土地使用年期 70年，自 2003年8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。競投中標方應在宗地使用權轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 5 個工作日一次付清地價款。 涉及交易標的物轉(zhuǎn)讓應交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應交納的均由甲方承擔;依法屬受讓 方應交納的由乙方承擔。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。1.2 地價圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價圍應在 7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點 應在8091

4、3萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3%,則得競標報價圍應在 7274984870萬元人民6339 元/ 平方米.幣之間，市場正常競標價位點在 78557 萬元人民幣 對應市場價位點 80913 萬元，則得相應樓面地價為1.3 地塊投資價值對應以上地價圍，測得相應的投資財務效果指標如表11 所示。87416萬元后，將進入綜上，當?shù)貎r在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)?價在8091387416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過 高風險區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 1 1 宗地投資財務效果指標項目地價為 74931 萬元為 87416 萬元地價為 80913 萬元地價投資利潤率

5、（）25稅后利潤（萬元）2405020042部收益率（IRR)（%）20.0816.24財務凈現(xiàn)值(FNPV (萬元）2076015221投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.0投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.220 151568412.489199.873.123.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價 = 房地產(chǎn)建成價格（建筑費專業(yè)費租售費用稅費）利潤 該方法的操作程序如下： 研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價2.2 運用建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)

6、進行宗地的財務評價 建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資 金的財務效果評價。全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸 資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源 構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目 “息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同 基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在 的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入

7、的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業(yè)投入所 投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考 察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務部凈現(xiàn)值（FNPV以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行 性。2.3 研究依據(jù)Ø香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指 Ø標ØØ國務院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫Ø省房地產(chǎn)

8、統(tǒng)計年鑒Ø省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標 Ø準Ø中國人民銀行存、貸款利率Ø統(tǒng)計年鑒Ø搜房網(wǎng)相關數(shù)據(jù)Ø 市建安工程定預、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構思根據(jù)該宗地位于市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率三1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際 性的配套設施來贏得市場。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設計總基底面積93544X 22%= 20580 m2用地平衡表及項目主要經(jīng)濟指標分別見表 3 1 和表 3 2。高層住宅總建筑面積 127650X 0.85

9、= 108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2/戶，平均每套面積為150 m2 左右，規(guī)劃戶數(shù)720戶。計劃規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2。 別墅總建筑面積 127560X 0.15 = 19,148 m2別墅規(guī)劃為250350 m2/棟，平均每棟面積為300 m2，占地面積計120 m2,規(guī)劃總棟數(shù)為 64棟?？傆嬚嫉孛娣e為 64 X120=7680 m2公建配套幼兒園 3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計 1500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一層考慮，占地計 350 m2 。 停車位基于該地塊未

10、來將規(guī)劃建設成的豪宅區(qū)，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車 位），建議車庫集中設置，規(guī)劃 720個車位，每個車位按 35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為720X 35= 25200 m2 。園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于 高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為 93544X 0.65 X m古 60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544X 0.15 = 14031 m265，可考慮將表 31用地平衡表項目用地面積（ m2 ）所占比重 （%）/人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81架空綠化低層

11、住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215人均面積（m2首層公共綠地6080365 22.15二、其他用地9176表 3 2項目主要技術經(jīng)濟指標項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M21. 高層住宅建筑面積108503M22. 低層住宅建筑面積19148M23. 公建配套建筑面積3350M24. 地下車庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/ 公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設方案設計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設，通過別墅的市場推廣 來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的

12、高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設周期為 30 個月，銷售周期為 24 個月。其中可行性研究及規(guī)劃 報批等前期準備階段為 6 個月，宗地競買后 18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至 42 個月時完成全部銷售。 與此對應的項目投資與融資計劃如下表 33 所示.表 3 3項目投資與融資計劃表項目 建設經(jīng)營期合計1671213 1819242530313637 421 投資總 額1.1 建設投資1.1.1 土地成本80913.861.1.2 前期工程費755.00393.001.1.3 建安成本11113.0費34000.702913.70011802.008172.00費2292.56

13、1145.78687.47459.31公建配套費1185.16474.06355.55基礎設施355.55不可預見費3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.75管理費3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.80銷售費用5384.36807.651076.871615.311346.09538.44利息費用1.2流動資金0.000.000.000.000.000.000.000.002 資金籌2.1 自有資金2.2 借款2.3 銷售收入再投入說明：因利息費用取決于投標公司的融資結(jié)構，而融資

14、結(jié)構的優(yōu)劣又取決于公司在資本 市場的能力高低。該宗地地價需在成交后 5 日一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。 可以考慮競得土地后全部建設缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結(jié)構不明，且項目 全部投資的財務評價又與融資結(jié)構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫 沒計算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項目的總成本費用 為 68651.43 萬元。具體測算詳見附表 1 。4.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為 11000元/ m2 ，低層為 22000元/ m2, 停 車位（為便于計算，全部按銷

15、售考慮）為250000元/ 個，則測算出總銷售收入為 179478.35 萬元。具體測算詳見附表 1。4.3 地價成本測算根據(jù)目前國房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮房地產(chǎn)市場的競爭程度，取 定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為 20，市場投資回報率的上限為 25。則該宗地的地價圍為7429187416萬元，正常市場期望地價為 80913萬元。扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3%,則得該宗地的競投報價圍為 7274984970萬元，正常市場水平 競投報價為 78557 萬元。具體測算詳見附表 1。5.0 項目財務評價由于香蜜湖 B3030041 宗地的最終中標地價尚處于預測階段

16、 ，因此選取該地塊的市場期 望價作為計算基礎，來測算該宗地的投資價值。5.1 項目盈利能力分析5.1.1 稅金計算（見表 51）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第 18個月時，故前一年半無銷售收入。而土地增值稅是 按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4級超額累進稅率來計算征收的， 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據(jù)房 地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應繳額基本在銷售收入的 1%左右。5.1.2 損益表（見表 52） 由損益表可以看出，公司在第一年利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、 三年盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后

17、一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表 5 3） 由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變 正均要發(fā)生在最后一個年度。但項目的部收益率為 16.24 ，凈現(xiàn)值為 15221 萬元，均處 于較高水平。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的 開發(fā)建設、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設周期相對較短， 故投資回收期指標也較為理想。相應的地價在 74291萬元和 87416萬元時的投資回報指標如表 54 所示。表 5 1銷售稅金及附加（單位：萬元）建設經(jīng)營期序號項目161819 2425 3

18、0421 銷售收入合計71231 36133742125.6041205.8354941.102 銷售稅金及附加41205.83179478.362624.422567.123422.832567.1211181.502.1 營業(yè)稅2060.292747.062106.282060.298973.922.2城市維護建設稅147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護費75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費210.63206.03274.71206.03897.392

19、.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78元）序戶序號項目合計52損益單位：萬2425 3636 42銷售收179478.360.006.9341205.83總成本費149565.2989962.2311242125.6033906.5713961421520.944175.55利潤總29913.07-89962.238219.034625.9937030.28所得9871.310.000.000.009871.31稅后利20041.7620041.76盈余公積2004.180.000.000.000.

20、000.000.002004.18可分配利37.580.000.000.0037.58表 5 3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析單位：萬元）序號 項目 建設經(jīng)營期13 24253637421現(xiàn)金流入0.0042125.6005.831.1銷售收入0.0042125.6005.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.0011296146.9396146.930.00 0.004124122 現(xiàn)金流 出87911.054461.172.1建設投資87911.051481.992.2 土地增值稅 0.0032276.6520431.2329230.9713479.81421.26961.47412.062.3

21、銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.3流36744.664流34398.275流28070.796流15221.12凈現(xiàn)金-87911.05累計凈現(xiàn)金-87911.05折現(xiàn)現(xiàn)金-81399.12 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金-81399.129848.9575715.70-78062.108443.89-72955.23-2346.4060105.56-12849.67評價指標FNPV(I=8%) 15221.12財務部收益率IRR 16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資回收期（動態(tài)）3.20表 5 4財務效果指標比較部收益率（ IRR）（%）20.0812.48財務凈現(xiàn)值（FN

22、PV （萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)） （年）2.953.12投資回收期（動態(tài)） （年）3.13.45.2 項目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析項目地價為 74931 萬時地價為 87416 萬時假定本宗地開發(fā)建設投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設，則由計算可得，當 銷售率為 （ 80913.86 68651.43 ） /179478.35*100%=83.33% 時，宗地全部投資利潤率 為零。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率三70%時，項目風險較小。本宗地投資盈虧平 衡點的銷售率為 83.33，可見其風險較高。5.2.2 敏感性分析 影響本宗地投資財務效益的主要不確

23、定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設成本的高 低、建設經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能 發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主 要針對全部投資的評價指標（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、 10%和宗地獲取價格上下波動 5%、10%時，對經(jīng)濟指標的影響。計算結(jié)果詳見敏感性分 析表 54。表 54 項目敏感性分析表全部投資基準方案地價變動售價變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%11475.112417.17729.0926913.7829.28025.162FNPV升降幅度49.2

24、2%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%FNPV15221.1222713.1518967.1324.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14% 26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)

25、可得： （1）地價、售價變動對財務凈現(xiàn)值的影響當宗地價格上升到 20.3 時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點。此時，如果地價繼續(xù) 上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降 5、10時，財務凈現(xiàn)值分別下降 47.28 、 94.55 。當售價下降至 10.57時，該項目的財務凈現(xiàn)值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小 于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售價變動對財務部收益率的影響地價上升 5、10時，將引起該宗地的財務部收益率分別下降 14.72 、 28.39 ；當 地價上升至 13.67 時，該項目的財務部收益率等于基準收益率 （Ic=8%）, 到達臨界點， 此時，如果繼續(xù)上

26、升，則財務部收益率將達不到預期的基準收益率。售價下降 10時，項目的財務部收益率已下降到 7.93 ，不能滿足預期的基準收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當?shù)貎r上升 10時，項目的投資利潤率將下降至 13.84 ，已不能滿足預期的投資利潤 率 15。當售價下降 5時，項目的投資利潤率也將不能滿足預期的投資利潤率要求。 從上分析可以看出，對財務凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下， 售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部 投資的凈現(xiàn)值變動值。對于部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏 感的因素。除

27、了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導致資金不能及時回收再投入， NPV和IRR也會下降，投資回收期 將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收， 這樣將使整個項目陷入僵局。5.2.3 概率分析 為了更精確地預測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看附圖 1 經(jīng)計算， E（FNPV） = 20228.44 萬元風險標準偏差=9949.10 凈現(xiàn)值變異系數(shù)=49.18 %v 70% 計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 20228.44 萬元，處于較高盈利水平，而 凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 49.

28、18 ，遠低于 70，說明其風險程度在合理的圍之中。6.0 項目綜合經(jīng)濟評價與建議6.1 項目綜合經(jīng)濟評價上述財務效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務指標的分析，還要做充分的風險分 析。6.2 有關說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待

29、確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收 益情況。為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同 時，財務年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每 12 個月為一財務年度。本報告是基于財務分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務指 標是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過 對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務指標在決策中所占權重將會下降，競 買的價格將會躍上一個新的臺階。宗地價格的評估應是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競 投策略、目標客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎上來綜合進行的。顯然，本報 告

30、缺乏充分的市場調(diào)查支持。 在本報告相關測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對市場的了解并考慮了廣、 深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎上確定的，由于對市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難 免存在偏差。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設計是基于筆者既往工作經(jīng)驗來考慮 的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設想不一定是最優(yōu) 的。原則上此步應進行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開 發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關政策規(guī)定。筆者認為最好是低層的比例調(diào)高 些，且低層的設計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)

31、面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的 檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設計機 構來擔綱項目此項工作，包括對項目風水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產(chǎn)市場尤 其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準確性，降低投資風險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中 ，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進來 ，充分聽取各方面的意見， 集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資 金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資 金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18 個月以上的時間，建議開發(fā)商要

32、密切關注國家的信貸政策和利率政策，并做細、做好項目的融資計劃。1.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況宗地編號為B303-0041,地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地；土地面積為93544平方 米，建筑容積率w 1.4 ;可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米 （高層住宅 85，低層住宅占 15，但最終比例按報建實施方案確定） ；幼兒園 3000 平 方米，垃圾站 50平方米，社區(qū)管理中心 300平方米；土地使用年期 70年，自 2003年8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。競投中標方應在宗地使用權轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 5 個工作日一次付清地價款。 涉及交

33、易標的物轉(zhuǎn)讓應交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓 方應交納的由乙方承擔。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。1.2 地價圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價圍應在 7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點 應在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3%,則得競標報價圍應在 7274984870萬元人民 幣之間，市場正常競標價位點在 78557萬元人民幣。對應市場價位點 80913萬元，則得相應樓面地價為 6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應以上地價圍，測得相應的投資財務效果指標如表 11 所示。綜上，當?shù)貎r在 7493 1 809 1 3萬元人

34、民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)貎r在 8091387416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 1 1 宗地投資財務效果指標項目地價為 74931 萬元地價為 80913 萬元地價為 87416 萬元投資利潤率（%） 25 20 15稅后利潤（萬元）240502004215684部收益率（IRR)（%）20.0816.2412.48財務凈現(xiàn)值(FNPV (萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運用剩余法來確定

35、宗地的最高限價，其基本思路為：地價 = 房地產(chǎn)建成價格（建筑費專業(yè)費租售費用稅費）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式 估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價2.2 運用建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資 金的財務效果評價。全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸 資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源 構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目 “息、

36、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同 基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在 的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業(yè)投入所 投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考 察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財

37、務部凈現(xiàn)值（FNPV以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行 性。2.3 研究依據(jù)Ø香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指ØØØ國務院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫Ø省房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒Ø省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標 ØØ中國人民銀行存、貸款利率ØØ搜房網(wǎng)相關數(shù)據(jù)Ø中國人民銀行 121 號文件Ø市建安工程定預、決算定額統(tǒng)計年鑒3.0 宗地最佳利用方式構思根據(jù)該宗地位于市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率三1.4，可以確定，該地塊要想獲得最

38、大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際 性的配套設施來贏得市場。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設計總基底面積93544X 22%= 20580 m2用地平衡表及項目主要經(jīng)濟指標分別見表 3 1 和表 3 2。高層住宅總建筑面積 127650X 0.85 = 108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右，規(guī)劃戶數(shù)720戶。計劃規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。別墅 總建筑面積 127560X 0.15 = 19,148 m2別墅規(guī)劃為250350 m2/棟，平均每棟面積為3

39、00 m2，占地面積計120 m2,規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計占地面積為 64 X 120=7680 m2公建配套幼兒園 3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計 1500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一層考慮，占地計 350 m2 。 停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設成的豪宅區(qū)，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車 位），建議車庫集中設置，規(guī)劃 720 個車位，每個車位按 35 平方米考慮，車庫規(guī)劃面積 位為 720X 35= 25200 m2。園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則

40、綠地面積為 93544X0.65Xm2= 60803 m2道路規(guī)劃占地面積為 93544X0.15=14031 m2表 31 用地平衡表項目用地面積（m2 ）所占比重（）人均面積（m2/ 人）備注規(guī)劃總用地9354434.09、居住用2018730高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表 3 2項目主要技術經(jīng)濟指標項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M21. 高層住宅建筑面積108503M22. 低層住宅建筑面積19148M23. 公

41、建配套建筑面積3350M24. 地下車庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/ 公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設方案設計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設，通過別墅的市場推廣 來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設周期為 30 個月，銷售周期為 24 個月。其中可行性研究及規(guī)劃 報批等前期準備階段為 6 個月，宗地競買后 18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推 出，計劃至 42 個月時完成全部銷售。與此對應的項目投資與融資計劃如下表 33 所示.表 3 3項目投資與融資計劃表12項目13 18建設經(jīng)

42、營期合計 1 6 7 19242530313637421 投資總額1.1 建設投本費費0費費費7575費8080用土地成80913.86前期工程755.00 393.00建安成本34000.70 2913.70 11113.011802.00 8172.00基礎設施2292.561145.78687.47 459.31公建配套1185.16474.06355.55355.55不可預見3589.58897.39538.44430.430.75430.75430.75430.管理3590.00512.80512.80512.512.80512.80512.80512.銷售費807.655384.3

43、61076.871615.311346.09538.44用1.2 流動資金0.000.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00 0.002資金籌措2.1 自有資金2.2 借款2.3 銷售收入再投入說明：因利息費用取決于投標公司的融資結(jié)構，而融資結(jié)構的優(yōu)劣又取決于公司在資本 市場的能力高低。該宗地地價需在成交后 5 日一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。 可以考慮競得土地后全部建設缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結(jié)構不明，且項目 全部投資的財務評價又與融資結(jié)構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫 沒計算。4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情

44、，估算出該宗地開發(fā)項目的總成本費用 為 68651.43 萬元。具體測算詳見附表 1 。4.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為 11000元/ m2 ，低層為 22000元/ m2, 停 車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/ 個，則測算出總銷售收入為 179478.35 萬元。具體測算詳見附表 1。4.3 地價成本測算根據(jù)目前國房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為 20，市場投資回報率的上限為 25。則該宗地的地價圍為7429187416萬元，正常市場期望地價為 80

45、913萬元。扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3%,則得該宗地的競投報價圍為 7274984970萬元，正常市場水平競投報價為 78557 萬元。具體測算詳見附表 1。5.0 項目財務評價由于香蜜湖 B3030041 宗地的最終中標地價尚處于預測階段 ，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎，來測算該宗地的投資價值。5.1.1 稅金計算（見表 5 1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第 18 個月時，故前一年半無銷售收入。而土地增值稅是 按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4 級超額累進稅率來計算征收的， 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據(jù)房 地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水

46、平，土地增值稅應繳額基本在銷售收入的 1左右。5.1.2 損益表（見表 52） 由損益表可以看出，公司在第一年利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、 三年盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表 5 3） 由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變 正均要發(fā)生在最后一個年度。但項目的部收益率為 16.24 ，凈現(xiàn)值為 15221 萬元，均處 于較高水平。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的 開發(fā)建設、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設周期相對較短， 故投資回收期指標也較為理想。相應的地價在 74291萬元和 87416萬元時的投資回報指標如表 54 所示。表 5 1銷售稅金及附加單位：萬元）項目建設經(jīng)營期 合計1671213421 銷售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362 銷售稅金及附加 2624.422567.123422.832567.1211181.1819 2425 3031 363750 2.1 營業(yè)2106.282060.292747.062060.298973.92稅147.44628.17144.22192.29144.222.3教育費附加63.19