1、物業(yè)調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職 能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員， 有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際 問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社 會(huì)的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱 增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、 最需要解決的問題 自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng) 費(fèi)、管理體制、 業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平 參差不齊、 大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、 消防安全意識淡 薄，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存 在，致使委托管理的單位、

2、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱 患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑 戰(zhàn)。一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題（ 一 ） 多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強(qiáng) 在日常的消防管理工作中， 不能認(rèn)真貫徹落實(shí) 中華人民共和國消 防法及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定的有關(guān) 規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多。 中華人民 共和國消防法第十四條， 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理 規(guī)定第十條， 都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然 而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的

3、盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地 縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。（ 二 ） 一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)： 個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員 缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識 差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式， 有些單位僅滿足于 有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常 的防火巡查情況卻不甚了解， 值班人員對消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫 不關(guān)心，對消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。 有的值 班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會(huì)解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一 些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重

4、，應(yīng)急 照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一 些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合， 導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之， 大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣， 大大降低了消防設(shè) 施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā) 揮應(yīng)有的功能。（ 三 ） 大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明 物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物， 其最終目標(biāo)是服務(wù)于與 業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目 前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè) 主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約

5、定， 致使物業(yè)公司對消防設(shè)施 要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特 別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公 共設(shè)施的管理， 導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)， 或有故障 而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能 ;（ 四） 物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理部分業(yè)主往往只注重自己居住、 工作場所的小環(huán)境， 而缺少對建筑、 小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變 建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯 形式，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利 益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)

6、任，在本單位無力解決的情 況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通， 妥善處理相關(guān)時(shí)宜， 而只是認(rèn)為我 不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情， 從而放任發(fā)展， 增加建筑的火災(zāi) 危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患 ;（ 五 ） 物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件 物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理 服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。 雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對物業(yè)管理公 司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求， 但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員 的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企 業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來， 雖具有獨(dú)立的法人資格， 但 依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，

7、建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管 理單位的工作開展 ;（ 六） 消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的 服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾， 造成雙方產(chǎn)生不信 任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng) 弱勢地位， 導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。 同時(shí)現(xiàn)有法律對建筑大 修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由 售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位， 提出年度使用計(jì)劃及 分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書， 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核， 房地產(chǎn)行政管理部 門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位， 其操作程序復(fù)

8、雜， 很少 有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費(fèi)， 致使包括消防設(shè)施 在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。（ 七） 消防安全管理未納入委托管理的正常范疇 在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中， 筆者遇到這樣的情況， 由于與業(yè)主之間 存在尖銳的矛盾， 有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小 區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓， 而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請了 新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查 時(shí)，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督， 但由于原物業(yè)單位未將 建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)， 而業(yè)主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管

9、理范圍， 則 新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任， 而消防部門只能把責(zé)任 落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。 但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨 時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力， 這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患 的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問題的對策（ 一 ） 進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀， 加緊制定完善相關(guān)法律 法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員 會(huì)人員的相對穩(wěn)定。 規(guī)范業(yè)主、 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置 問題的程序， 明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容， 規(guī)定每幢建 筑（或小

10、區(qū)） 聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行， 嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使 用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。 把建筑消 防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件， 確保消防 設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移 交的手續(xù) ;（ 二 ） 提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)， 應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配 備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員， 并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng) 的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。 同時(shí)要 建章立制， 制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度， 及 時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息， 把物業(yè)公司擁有消

11、防專業(yè)人員的數(shù) 量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位 資質(zhì)申領(lǐng)、 等級評定的范疇， 提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理 水平;（ 三 ） 加強(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)區(qū)級政府應(yīng)將街道、 社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、 社區(qū)及公安 派出所的考核管理范圍， 定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位 進(jìn)行消防監(jiān)督檢查， 把加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一 項(xiàng)經(jīng)常性工作， 并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線， 把規(guī)范 物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、 小區(qū)消防工作的 基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)， 物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立 聯(lián)動(dòng)機(jī)制， 一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)

12、內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為， 物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告 街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)， 相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度， 對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單 位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰 ;（ 四 ） 加大消防教育培訓(xùn)力度切實(shí)加強(qiáng)對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。 街 道安全辦要具體抓好摸底、 統(tǒng)計(jì)匯總工作， 督促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn)。 通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透中華 人民共和國消防法、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī) 定等法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé)，樹立起消防安全 責(zé)任主體意識。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)

13、組織撲 救初起火災(zāi)。 力爭使物管單位消防管理工作水平、 崗位人員素質(zhì)有所 提高。（ 五 ） 規(guī)范對公共維修基金的管理物業(yè)管理?xiàng)l例 已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位， 其使用 是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須 完善規(guī)范維修基金的使用管理， 尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相 對應(yīng)的維修基金使用原則、 程序等， 建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防 安全責(zé)任人的防火組織， 定期召開消防工作會(huì)議， 切實(shí)解決火災(zāi)隱患、 經(jīng)費(fèi)等問題，對于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金，街道、社區(qū)及 公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主， 或者物業(yè)單位以粘貼公告的 形式告知各業(yè)主， 以便盡快地啟動(dòng)維修基

14、金， 以保證火災(zāi)隱患能得到 及時(shí)、有效的整改。總之，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于 千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能 部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和 火災(zāi)危害， 認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)， 努力為居民的安居樂業(yè)和 城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證， 才能營造居民小區(qū)良好的 消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 加強(qiáng)居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報(bào)告物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善， 業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng)， 管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng)， 居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效 控制。但是在部分居住小區(qū)依

15、然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部 位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物， 擅自占用公共部位、 損壞房屋承重結(jié)構(gòu) 等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后， 出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭 建情形，如有的業(yè)主、 使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋， 甚至加層、 改建、擴(kuò)建、開挖地下室，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的 環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、 使用人的日常生活， 引發(fā)了不少矛盾糾紛。一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次 裝修開始增多， 由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生， 引起社會(huì)的 重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：物業(yè)管理是城市管理

16、和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域， 規(guī)范的物業(yè) 管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。 根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排， 我 們開展了 xx 城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。一、xx 城區(qū)物業(yè)管理的基本情況 總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)： 一是物業(yè)管理市場處 于發(fā)育初步階段。 二是物業(yè)管理總體水平較低。 三是業(yè)主委員會(huì)作用 發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。關(guān)于X市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)， 在我市已有十余年的發(fā)展歷史， 這 十幾年來， 在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下， 在廣大業(yè)主和物業(yè)管理 企業(yè)的共同努力下， 我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高， 物 業(yè)管理從一個(gè)新

17、生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、 家喻戶曉的行業(yè)。 為 了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r， 結(jié)合實(shí)際情況， 通過 實(shí)地走訪及召開座談會(huì)等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行 了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘在調(diào)研中我聽到最多的眼就是收費(fèi)難， 似乎從有物業(yè)管理那天起就 伴隨著這一問題， 即使是在物業(yè)管理?xiàng)l例 頒布實(shí)施一年多的今天， 在人們的消費(fèi)意識、 物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下， 收費(fèi)難依然是 困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。 業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多， 物 業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說， 而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以 及鄰里間糾紛等也被

18、拿來作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對物 業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想 “搭車消費(fèi)”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人 越來越多， 物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少， 從企業(yè)追求利潤 的經(jīng)濟(jì)本性來說， 當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時(shí)， 必然會(huì)降低成本， 而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降， 于是更多業(yè)主對物業(yè)管理 企業(yè)的服務(wù)不滿意， 從而不交物業(yè)費(fèi)， 這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪 圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管 理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須 從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保

19、值增值的關(guān)鍵， 這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識到。二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng) 在物業(yè)管理?xiàng)l例中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明 確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織， 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行 機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人， 管理好小 區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望， 所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方 的事，而是全體業(yè)主的事， 業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自 己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。 但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點(diǎn)， 對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心， 造成 業(yè)主大會(huì)召開困難， 有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒

20、有召開過業(yè)主大 會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)， ，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決， 為小區(qū) 正常的物業(yè)管理埋下隱患。 有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范， 未 通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不 能代表全體業(yè)主。 還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)， 但其成 員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少， 對其職責(zé)認(rèn)識不清， 缺乏足夠的精 力、熱情，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個(gè)別社 區(qū)對業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然， 未按照物業(yè)管理?xiàng)l例 要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、 指導(dǎo)作用， 使部分物業(yè)的日常管理工作處于無 序狀

21、態(tài)。三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高 這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面： 一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏 客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不 能及時(shí)滿足， 影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。 其 實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服 務(wù)態(tài)度不好， 很多問題只要正確溝通都是可以解決的， 物業(yè)管理企業(yè) 人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好； 二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。 例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng) 很重要的工作， 維修不及時(shí)、 不到位都會(huì)使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服 務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，

22、有待規(guī)范 物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品， 不僅具有一般商品的特性， 還具有一 定公眾性的特性。 業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小 區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的， 但由于現(xiàn)在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì) 致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同 價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象， 這種現(xiàn)象會(huì)對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn) 生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值， 他們得到了應(yīng)有 的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉， 甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn) 為他們應(yīng)該得到更多服務(wù)， 或者減少物業(yè)費(fèi)的支出， 從而不愿交物業(yè) 費(fèi)。五、開發(fā)商遺留問題

23、嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營 開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面： 一是房屋質(zhì)量存在問題； 二是承 諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中， 有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有 90% 是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題，還有的是因?yàn)殚_發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有 建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。 此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo) 準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化 國家物業(yè)管理?xiàng)l例已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起 到了積極的規(guī)范作用， 但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)

24、， 在解決物業(yè) 管理中的一些具體問題時(shí)可操作性差， 這就要求我市能盡快出臺地方 性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上 的投票權(quán)數(shù)的確定等。針對以上問題，提出如下建議： 一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn) 按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo) 準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也 不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 并與物 業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同， 不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。 物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)， 業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)， 物 業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目， 讓業(yè)主明白消費(fèi)，

25、避免雙方因費(fèi) 用問題產(chǎn)生懷疑。二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程 按照物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選 舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng) 選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對這項(xiàng)工作有足夠的熱情， 能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用， 及時(shí)將業(yè)主意 愿反映給物業(yè)管理企業(yè)， 在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí) 及時(shí)向業(yè)主解釋， 消除二者間誤會(huì)分歧， 使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛 圍中正常運(yùn)行。三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃， 提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作： 1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平； 2、制定計(jì) 劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培