1、 保利地產(chǎn)2009年財(cái)務(wù)報(bào)表分析保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1992年，是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國(guó)房地產(chǎn)"成長(zhǎng)力領(lǐng)航品牌"。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選"2008年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)" 。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。下

2、面是我對(duì)保利地產(chǎn)2009年的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的簡(jiǎn)要分析。(一) 資產(chǎn)負(fù)債表分析企業(yè)2009年資產(chǎn)類重點(diǎn)項(xiàng)目分析流動(dòng)資產(chǎn)：1， 貨幣資金年初：886574434.57元，年末：2664085741.96元，同期增長(zhǎng)200.49%，說(shuō)明企業(yè)現(xiàn)金充足，資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)。2， 企業(yè)2009年無(wú)短期投資項(xiàng)目，3， 應(yīng)收賬款年初：33456300.97元，年末：117491589.14元，同期增長(zhǎng)251.18%，企業(yè)在應(yīng)收賬款方面應(yīng)該保持謹(jǐn)慎性，避免出現(xiàn)過(guò)多的呆賬壞賬。4， 存貨年初：6574179007.83元，年末：6906026665.01元，同期增長(zhǎng)5.05%，存貨量小，企業(yè)運(yùn)作較好。企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資年初

3、：2503115567.25元，年末：3206858881.76元，同期增長(zhǎng)28.11%，長(zhǎng)期投資率正常。企業(yè)固定資產(chǎn)年初數(shù)：12027454.69元，年末數(shù)：12784729.11元，同期增長(zhǎng)6.30%。企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)年初數(shù)：726946.13元，5212672.23元，同期增長(zhǎng)671.06，無(wú)形資產(chǎn)增長(zhǎng)數(shù)目很大，說(shuō)明企業(yè)在研發(fā)，商譽(yù)方面已經(jīng)達(dá)到高峰期，社會(huì)認(rèn)同度較高，是企業(yè)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。 企業(yè)2009年權(quán)益類重點(diǎn)項(xiàng)目分析1， 企業(yè)短期借款沒(méi)有2， 應(yīng)付賬款年初數(shù)：410829155.53元，年末數(shù)：329982757.04元，同期降低19.68%，負(fù)債率降低。3， 長(zhǎng)期借款年初：17410

4、00000元，年末：340000000元，同期降低80.47%，企業(yè)信譽(yù)良好。4， 實(shí)收資本年初：2452343186元，年末：3519721100元，同期增長(zhǎng)43.52%，說(shuō)明企業(yè)的良好運(yùn)作集資良好。5，6， 盈余公積年初數(shù)：251752100.30元，年末數(shù)：419702992.34元，同期增長(zhǎng)66.71%，同5。7， 利潤(rùn)分配-未分配利潤(rùn)年初：1188785869.54元，年末：1640931641.38元，同期增長(zhǎng)38.03%，同5。（二）資產(chǎn)負(fù)債表比率分析 在對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行重點(diǎn)項(xiàng)目分析的基礎(chǔ)上，還要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況作出總體評(píng)價(jià)。而資產(chǎn)負(fù)債表中的豐富數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出

5、許多有代表性的比率，從不同方面反映企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況，使資產(chǎn)負(fù)債表的閱讀者更全面地了解企業(yè)形象。 （一）償債能力分析 企業(yè)的償債能力如何，是否存在償債風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)系到企業(yè)能否進(jìn)一步得到貸款的實(shí)力、能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)。為此，經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)當(dāng)十分關(guān)注企業(yè)的償債能力。（1）短期償債能力分析1、流動(dòng)比率 流動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例。 計(jì)算公式：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100% =27974072146.07/6888710727.58*100%=406.09%，此比率表明每元流動(dòng)負(fù)債可以有多少流動(dòng)資產(chǎn)作保證。專家認(rèn)為此比率在2左右，是短期償債能力最理想的數(shù)字。若此比率高于2過(guò)多，說(shuō)明企業(yè)

6、沒(méi)有有效運(yùn)用流動(dòng)負(fù)債，短期資本管理政策偏于保守；而低于2過(guò)多，則意味著短期償債能力不足，有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力。2、速動(dòng)比率 是企業(yè)一定時(shí)期速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例，速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn) 存貨。計(jì)算公式：速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100%=（27974072146.07-6906026665.01）/6888710727.58=305.83%，速動(dòng)比率不一定越高越好，此比率若在1左右，經(jīng)驗(yàn)上可認(rèn)為償債能力良好；過(guò)高過(guò)低都是不夠理想的。說(shuō)明企業(yè)沒(méi)有將流動(dòng)資產(chǎn)盤(pán)活。（2）長(zhǎng)期償債能力分析資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)一定時(shí)期負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例，說(shuō)明企業(yè)的資產(chǎn)有多少是通過(guò)負(fù)債形成的。計(jì)算公式：在實(shí)際工作中，不能簡(jiǎn)單的以該指

7、標(biāo)的高低來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的負(fù)債水平和償債能力。多數(shù)情況下此比率不超過(guò)50%。因此一旦超出50%，就意味著每一元股東權(quán)益已經(jīng)無(wú)法保證每一元債務(wù)的償還。除非該企業(yè)是高度增長(zhǎng)型企業(yè)，或者該企業(yè)有強(qiáng)有力金融機(jī)構(gòu)的支持，否則一般債權(quán)人不愿承擔(dān)這種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）利潤(rùn)表分析 由利潤(rùn)報(bào)表可知，保利地產(chǎn)2009年的主營(yíng)營(yíng)業(yè)收入：3113919107.80元，上年2088361071.57元，增長(zhǎng)49.12%，2009年毛利潤(rùn)：1990721121.31元，上年471692898.01元，增長(zhǎng)322.04%，企業(yè)盈利增長(zhǎng)較高。2009年凈利潤(rùn)：1679508920.43元，上年432743194.87元，增長(zhǎng)288.

8、12%。（四）利潤(rùn)表比率分析（二）盈利能力分析1， 主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率=毛利/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%=1990721121.31/3113919107.80=63.93%，在評(píng)定特定公司的毛利率時(shí)，分析者需要考慮公司上一期間的毛利率水平，同時(shí)也要參考同行業(yè)的毛利率水平。對(duì)大多數(shù)商業(yè)企業(yè)而言，毛利率水平一般介于20%-50%之間，毛利率的水平取決于公司銷售種哪類型的商品。由于房地產(chǎn)公司的特殊性，其利潤(rùn)率較高也是正常的。2， 主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率=凈利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%=1679508920.43/3113919107.80= 53.94%主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率反映每百元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少，反映

9、企業(yè)基本獲利能力。通過(guò)分析主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率的升降變動(dòng)，可以促使企業(yè)在擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的同時(shí)，注意改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，降低成本和費(fèi)用，提高盈利水平。3， 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率 目的是分析主營(yíng)業(yè)務(wù)成本對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率的影響。其計(jì)算公式是：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%=1729868119.33/3113919107.80=55.55% （三）營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力是指通過(guò)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)速度的有關(guān)指標(biāo)所反映出來(lái)的企業(yè)資金利用的效率它表明企業(yè)管理人員經(jīng)營(yíng)管理、運(yùn)用資金的能力、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)的速度越快，表明企業(yè)資金利用的效果越好效率越高，企業(yè)管理人員的經(jīng)營(yíng)能力越強(qiáng)。營(yíng)運(yùn)能力分析包括流

10、動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析。1， 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額*100%=3113919107.80/【（117491589.14+33456300.97）/2】=41.262， 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=360/41.26=8.73天3， 存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=銷售成本/存貨平均余額=1729868119.33/【（6574179007.83+6906026665.01）/2】=0.26一般情況下，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)越高越好。周轉(zhuǎn)率越高表明企業(yè)銷售的數(shù)量增長(zhǎng)銷售能力增強(qiáng)。計(jì)算得知房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，但

11、是和別的相關(guān)集團(tuán)相比，0.26屬于正常范圍。4， 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=銷售收入凈額/流動(dòng)資產(chǎn)平均余額 =3113919107.80/【（27974072146.07+21436735336.43）/2】=0.135， 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/平均資產(chǎn)總額 =3113919107.80/【（31339129114.40+24090041520.67）/2】=0.11（五）現(xiàn)金流量表分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，2008年-2424304542.12元，2009年-3453641689.09元，由于房地產(chǎn)公司的特殊性，現(xiàn)金流量表為負(fù)值，2009年公司又投入了42.46%的資金?，F(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率，從現(xiàn)金流動(dòng)角度補(bǔ)充說(shuō)明企業(yè)的償債能力。(六) 現(xiàn)金流量表比率分析1， 現(xiàn)金比率=現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額或現(xiàn)金凈流量/流動(dòng)負(fù)債×100%=2664085741.96/6888710727.58=38.67%，現(xiàn)金比率是速動(dòng)資產(chǎn)扣除應(yīng)收帳款后的余額。速動(dòng)資產(chǎn)扣除應(yīng)收帳款后計(jì)算出來(lái)的金額，最能反映企業(yè)直接償付流動(dòng)負(fù)債的能力?，F(xiàn)金比率一般認(rèn)為20%以上為好。但這一比率過(guò)高，就意味著企業(yè)流動(dòng)負(fù)債未能得到合理運(yùn)用，而現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力低，