1、房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程本錢控制討論【摘 要】近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷開展，房地產(chǎn)開發(fā)工程伴隨著經(jīng)濟(jì)而不斷騰飛，建筑企業(yè)隨之大規(guī)模建立起來。由于競爭越發(fā)劇烈，想要在當(dāng)今劇烈的社會(huì)競爭中處于不敗之地，做好房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程的本錢控制尤為重要，這是對實(shí)現(xiàn)工程盈利具有重大意義。因此，本文主要討論房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程本錢控制?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)工程；全過程；本錢控制由于房地產(chǎn)開發(fā)工程消耗的資源比較大、涉及多方的利益，所以對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響也比較大，因此，所需要的建立周期也比較長。但我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程，投資失控逐步演變成為我國固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域普遍出現(xiàn)的一個(gè)問題，所以加強(qiáng)我國放產(chǎn)開發(fā)工程全過程本錢

2、的控制顯得尤為重要。因此，本文首先對于房地產(chǎn)發(fā)工程各個(gè)階段本錢控制管理當(dāng)中所存在的問題進(jìn)展闡述，其次就加強(qiáng)產(chǎn)開發(fā)工程全過程本錢控制措施進(jìn)展討論。一、房地產(chǎn)開發(fā)工程各階段本錢控制管理存在的問題我國房地產(chǎn)業(yè)雖然開展的時(shí)間較為短暫，但是開展速度不容小覷。由于目前開展欠缺完善，有很多地方需要改進(jìn)，尤其是本錢的控制方面容易受到無視，因此，首先本文首先對房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程本錢控制當(dāng)中所存在的問題進(jìn)展討論，主要表現(xiàn)為以下幾方面。1.對房地產(chǎn)投資決策階段的重要性沒有足夠的認(rèn)識由于房地產(chǎn)工程投資需要的資金宏大、消耗的人力、物力多，一旦開工，就不能連續(xù)，否那么會(huì)拖延工期。因此對于每個(gè)環(huán)節(jié)都需要嚴(yán)格把關(guān)，倘假設(shè)某

3、一步出現(xiàn)差池，將會(huì)一步錯(cuò)，步步錯(cuò)。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)工程的整個(gè)流程而言，首先應(yīng)該重視投資決策環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)的正確與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程的成敗，但是對于這一環(huán)節(jié)，目前是我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程當(dāng)中最為薄弱之處。2.工程設(shè)計(jì)階段對工程本錢控制不嚴(yán)格由于我國不斷進(jìn)步，我國的房地產(chǎn)開發(fā)工程在劇烈的市場競爭中也愈演愈烈，使得市場的原材料價(jià)格有所上漲，同時(shí)建筑工程的工人工資也會(huì)隨之漲幅，這就給工程工程的本錢帶來了一定的困難，造價(jià)上漲4E86就會(huì)導(dǎo)致工程的本錢增加。另外，由于設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理和控制容易被忽略，沒有推行限額的設(shè)計(jì)和方案，以及設(shè)計(jì)質(zhì)量更加受到設(shè)計(jì)人員的關(guān)注，本錢控制被忽略或者重視程度不夠、

4、概算編制才能的欠缺等因素，也會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)概算存在較大的偏向，從而工程本錢增加很多。3.建立工程發(fā)包階段選擇不當(dāng)在工程設(shè)計(jì)完成之后，應(yīng)當(dāng)采取公開、公正、公平的原那么，以及通過采用公告或邀請書等方式，選取一家值得信賴、聲譽(yù)好、有實(shí)力、報(bào)價(jià)合理的單位，這一環(huán)節(jié)是尤為重要的，做好了這一環(huán)節(jié)的工作，工程也就成功了一半。但是目前，開發(fā)商在對中標(biāo)單位的選擇時(shí)，一般選擇報(bào)價(jià)最低的單位，而這些中標(biāo)的單位可能存在本錢價(jià)高于投標(biāo)報(bào)價(jià)，選擇這樣的單位很有可能在施工的過程當(dāng)中出現(xiàn)扯皮等不良現(xiàn)象而對工期和施工質(zhì)量帶來不利影響。從而導(dǎo)本錢價(jià)難以控制。另外，對于工程合同同樣需要反復(fù)研討和檢查，防止合同內(nèi)容不夠嚴(yán)密

5、、不夠明確被施工單位利用破綻而增加工程本錢。4.工程施行階段管理失控在工程的施行階段非常容易受到各種各樣的因素使得工程造價(jià)失控，比方現(xiàn)場簽證不明確、施工組織方案調(diào)整、合同管理部嚴(yán)格、材料代換、地質(zhì)條件變化等問題。5.工程開工結(jié)算階段控制力缺乏房建造價(jià)管理在很多情況下只有開工結(jié)算審核以及施工階段造價(jià)的管理受到重視，忽略了動(dòng)態(tài)地造價(jià)管理，對于事前的控制、事中的控制沒有有效的措施方案，缺乏從建立工程直到開工完成并且驗(yàn)收的全過程造價(jià)控制與管理。二、加強(qiáng)產(chǎn)開發(fā)工程全過程本錢控制措施1.在投資工程決策階段的控制措施前期籌劃定位是很重要很關(guān)健的，一個(gè)房地產(chǎn)工程能否成功、利益能否最大化及開發(fā)能否快速化很大程度

6、上與前期籌劃定位有直接關(guān)系。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)工程當(dāng)中，房地產(chǎn)工程的決策對其具有重大作用，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表示，投資決策階段影響工程的程度高達(dá)80%以上。因此，在進(jìn)展決策的時(shí)候應(yīng)當(dāng)考慮諸多因素，做好市場的調(diào)查工作以及實(shí)際探究工作，比方理解當(dāng)?shù)叵M(fèi)程度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、周邊建筑、樓層適宜高度的情況等。而做好以上調(diào)查的目的是為了有利于將來的出售，為下一步方案奠定結(jié)實(shí)根底。另外，由于目前房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜，需要明確進(jìn)入怎樣的市場。就客戶人群而言，是決定打造單身公寓或是家庭住房；就建筑風(fēng)格而言，是要打造歐式風(fēng)格或是中式風(fēng)格；就檔次構(gòu)造劃分而言，明白是擠占中端市場，還是高端市場。明確進(jìn)入怎樣的市場，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r、

7、需要、地段等因素，選取合格的開發(fā)工程。2.招標(biāo)過程中本錢控制單位工程方面：最好運(yùn)用總承包的方式，對于部分工程進(jìn)展分包，這樣做的目的是有利于控制工程造價(jià)，提升招標(biāo)層次。在強(qiáng)化設(shè)計(jì)責(zé)任的前提下，通過概念設(shè)計(jì)與價(jià)格的雙重競標(biāo)，把“投資無底洞消滅在工程發(fā)包之中。并且，由于實(shí)行整體性發(fā)包，招標(biāo)本錢可以大幅度降低。3.設(shè)計(jì)階段本錢控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)工程本錢控制的關(guān)鍵以及重點(diǎn)之處。即便設(shè)計(jì)的費(fèi)用對于整個(gè)建立而言，所占的費(fèi)用比例不大，但是設(shè)計(jì)得合理與否對工程對造價(jià)影響非常龐大。因此，設(shè)計(jì)得合理與否將會(huì)直接影響建立的工期以及建立的費(fèi)用和人力等的投入。4.施工階段本錢控制首先，施工進(jìn)度與施工的造價(jià)具有很大的聯(lián)絡(luò)

8、，工程施工時(shí)間的周期對人工費(fèi)以及管理費(fèi)等都具有很大影響。因此，在進(jìn)展施工知情就應(yīng)當(dāng)制定出合理可行的方案，從組織、技術(shù)、材料等方面著手，積極考慮各方面因素，采取相應(yīng)措施和解決方案，確保在施工過程中出現(xiàn)問題可以不慌不亂，防止因?yàn)橹貜?fù)的工作而使得工期時(shí)間延長。其次，控制工程的本錢管理，人工費(fèi)、機(jī)械設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、租憑費(fèi)以及水、電、氣等消消耗用是組成工程施工本錢的主要要素。因此，在工程工程施工過程中應(yīng)當(dāng)對以上費(fèi)用的本錢實(shí)行控制。及時(shí)對物資消耗情況進(jìn)展記錄和檢查，比照實(shí)際費(fèi)用消耗情況，分析物資的缺省，并做好記錄，尋找降低本錢的新途徑，有效地節(jié)約開支，防止浪費(fèi)，確保在工程施工階段造價(jià)得到有效地控制。再次，

9、在差異不大的質(zhì)量前提下，需要積極把關(guān)材料價(jià)格，相關(guān)人員及時(shí)通過建材市場的比對理解相關(guān)材料最新報(bào)價(jià)，加強(qiáng)材料本錢節(jié)約的意識。5.開工階段的本錢控制開工驗(yàn)收的根據(jù)是批準(zhǔn)的可行性報(bào)告，初步設(shè)計(jì)、施工圖、施工技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)部門的審批、修改、調(diào)整等。只有在驗(yàn)收的時(shí)候均符合要求才可以完成驗(yàn)收。首先，需要嚴(yán)格檢查工程開工的結(jié)算，審查開工文件，核對合同條款，發(fā)現(xiàn)問題，雙方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究，明確結(jié)算要求，落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證等。其次，需要按照圖核實(shí)工程的數(shù)量、核實(shí)單價(jià)以及防止計(jì)算的誤差，由于工程龐大，數(shù)據(jù)較多，很有可能出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤的情況，因此防止計(jì)算的差池非常有必要。只有通過開工驗(yàn)收的工程才能辦理工程價(jià)款結(jié)算。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢控制對房地產(chǎn)工程有著非常重要的作用和意義，因此，合理、有效控制各個(gè)工程的本錢，是房地產(chǎn)開發(fā)的核心。我們要充分的認(rèn)