1、關(guān)于成立物業(yè)責(zé)任的可行性分析報(bào)告分析人:2021年11月04日目錄1、 工程市場(chǎng)背景02、 企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析0三、工程建設(shè)的必要性11.1 成立物業(yè)責(zé)任的必要性11.2 成立物業(yè)責(zé)任對(duì)明晰股權(quán)的重要意義21.3 成立物業(yè)責(zé)任的前景展望44、 物業(yè)責(zé)任的組建模式及投資方式54.1 物業(yè)責(zé)任的組建模式54.2 工程的根本概況54.3 公司投資方案55、 物業(yè)責(zé)任的治理方式55.1 董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任的治理65.2 物業(yè)責(zé)任的日常治理8六、投資估算和資金籌措96.1 本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算范圍96.2 投資估算范圍96.3 資金籌措9七、風(fēng)險(xiǎn)初評(píng)分析及對(duì)策107.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策107.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1

2、07.3 宏觀層面防范建議：從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光追求工程未來(lái)升值.11八、結(jié)論11、工程市場(chǎng)背景商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程,每一個(gè)環(huán)節(jié)之間都有著緊密的聯(lián)系.隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈,工程經(jīng)營(yíng)難度的逐步加大,我們?cè)絹?lái)越熟悉到通過(guò)物業(yè)責(zé)任這一平臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)籌劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃包括市場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售推廣、商鋪銷(xiāo)售到招商、運(yùn)營(yíng)治理的重要性.局部商業(yè)地產(chǎn)商依托現(xiàn)有資源紛紛自建物業(yè)責(zé)任,負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)工程的市場(chǎng)研判、規(guī)劃、開(kāi)展物業(yè)銷(xiāo)售、前期及中期招商、租賃及后期營(yíng)運(yùn)推廣、經(jīng)營(yíng)治理及物業(yè)治理工作,保證工程成功招商、順利開(kāi)業(yè)、正常運(yùn)營(yíng),完成公司下達(dá)的銷(xiāo)售、招商、營(yíng)運(yùn)任務(wù).二、企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析近幾年樓市

3、在新政的影響下,市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段,而越來(lái)越多的消費(fèi)者,放棄了以前價(jià)格低就好的舊觀念,開(kāi)始注重后期的物業(yè)效勞.現(xiàn)行市場(chǎng)讓許多本來(lái)要選擇進(jìn)駐的商戶(hù)選擇了觀望,但也有許多經(jīng)營(yíng)者,特別是第二、第三次置業(yè)的,對(duì)物業(yè)效勞的認(rèn)可度非同一般.他們會(huì)覺(jué)得后續(xù)的效勞能使得他們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更加貼心和完美,與此同時(shí),品質(zhì)效勞也逐漸成為眾多商戶(hù)關(guān)注的一局部,成為商戶(hù)選擇進(jìn)駐的重要因素.近幾年,我國(guó)物業(yè)治理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì),隨著一系列物業(yè)治理法規(guī)、制度的公布實(shí)施,物業(yè)治理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟,既為物業(yè)治理企業(yè)創(chuàng)造了開(kāi)展的機(jī)遇,同時(shí)使物業(yè)治理企業(yè)面臨著開(kāi)展的挑戰(zhàn).并且隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的迅速開(kāi)展,人們對(duì)居住質(zhì)量

4、的要求越來(lái)越高,物業(yè)治理被提到了越來(lái)越重要的地位.杭州下沙作為一個(gè)宜學(xué)、宜業(yè)、宜居的城市,各類(lèi)商業(yè)綜合體近幾年開(kāi)展非?？?對(duì)物業(yè)效勞給物業(yè)治理提出了更高的要求,這也給物業(yè)公司的開(kāi)展提供了很大的空間.三、工程建設(shè)的必要性3.1 成立物業(yè)責(zé)任的必要性商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的價(jià)值提升要靠?jī)?yōu)秀的物業(yè)效勞來(lái)實(shí)現(xiàn),成立物業(yè)責(zé)任有限公司的主要目的在于打造企業(yè)自己的專(zhuān)業(yè)平臺(tái),培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍,同時(shí)優(yōu)化資源配置,培育和提升投資公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力,增強(qiáng)可持續(xù)開(kāi)展的水平.主要有以下幾方面積極作用：1、完善企業(yè)業(yè)務(wù)鏈,提升商業(yè)地產(chǎn)工程籌劃、運(yùn)營(yíng)水平對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程而言,就該工程,現(xiàn)存在較大缺陷,利潤(rùn)空間有限.而如果只是把商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

5、簡(jiǎn)單理解為把物業(yè)治理,期望能盡早退出工程另謀開(kāi)展.往往會(huì)導(dǎo)致工程操作難度加大、風(fēng)險(xiǎn)增加,甚至出現(xiàn)了爛尾樓、空置和死盤(pán).目前商業(yè)地產(chǎn)如萬(wàn)科等大品牌商業(yè)綜合體普遍成立了附屬物業(yè)責(zé)任,通過(guò)專(zhuān)業(yè)物業(yè)治理的開(kāi)展,完成商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng).同時(shí),設(shè)立物業(yè)責(zé)任,在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,單一的為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)效勞,負(fù)責(zé)為企業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展進(jìn)行功能及市場(chǎng)定位建議、執(zhí)行租售、運(yùn)營(yíng)治理、日常治理等工作,可以有效整合商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)治理等商業(yè)地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)治理相關(guān)專(zhuān)業(yè)水平,保證商業(yè)地產(chǎn)工程籌劃、運(yùn)營(yíng)的完整性和專(zhuān)業(yè)性,提升企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)行全案把控的水平,有效降低企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程在招商、營(yíng)銷(xiāo)籌劃、資本運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的顧慮,

6、有利于提升企業(yè)的工程運(yùn)作實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力,獲得長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益和品牌價(jià)值提升.2、有利于提升品牌價(jià)值,提升企業(yè)工程物業(yè)價(jià)值物業(yè)責(zé)任的設(shè)立,符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作規(guī)律,將使工程商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更加專(zhuān)業(yè)化,從而提升工程的經(jīng)營(yíng)效益及品牌價(jià)值,實(shí)現(xiàn)工程的經(jīng)濟(jì)收益和物業(yè)價(jià)值的提升,并提升企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)價(jià)值,更好的為企業(yè)戰(zhàn)略開(kāi)展的需要效勞.3、專(zhuān)職處理商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)問(wèn)題,主動(dòng)為企業(yè)承當(dāng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn).商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在銷(xiāo)售、招商、營(yíng)運(yùn)、治理過(guò)程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)比擬復(fù)雜,涉及到大量的合同簽訂與相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn).通過(guò)物業(yè)責(zé)任對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng),可便利的協(xié)調(diào)和調(diào)控各方面的關(guān)系,處理可能發(fā)生的各種問(wèn)題,預(yù)防企業(yè)直接面對(duì)

7、工程物業(yè)治理與運(yùn)營(yíng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和不良影響的情況下.4、有利于打造專(zhuān)業(yè)治理團(tuán)隊(duì),為企業(yè)儲(chǔ)藏相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才資源和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn).現(xiàn)階段市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏,企業(yè)要大力開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)工程,除了“引進(jìn)人才之外,培養(yǎng)自己的商業(yè)地產(chǎn)人才勢(shì)在必行.通過(guò)物業(yè)責(zé)任有限公司的組建,不斷通過(guò)工程實(shí)操積累經(jīng)驗(yàn),才更鍛煉員工在商業(yè)地產(chǎn)工程招商、運(yùn)營(yíng)、治理方面的把握力與判斷力,培養(yǎng)屬于自己的人才.3.2 成立物業(yè)責(zé)任對(duì)明晰股權(quán)的重要意義1、成立物業(yè)責(zé)任可使得該工程股權(quán)清楚化,改善股東互相依賴(lài),在位而不作為,企業(yè)內(nèi)部人浮于事的現(xiàn)狀,預(yù)防企業(yè)資產(chǎn)縮水；2、成立的物業(yè)責(zé)任可定義嚴(yán)格的制度,使企業(yè)上下統(tǒng)一思想,提高職工執(zhí)行力,

8、最大限度地預(yù)防物料浪費(fèi),維修、維保費(fèi)用逐年增加的可能性；3、成立的物業(yè)責(zé)任可以從根本上影響企業(yè)收益增減,物業(yè)效勞質(zhì)量獲得大幅度提升,預(yù)防物產(chǎn)價(jià)值縮水的嚴(yán)重后果.一個(gè)好的物業(yè)責(zé)任能夠提升商業(yè)地產(chǎn)工程整體價(jià)值,明確股權(quán)歸屬不僅可有效挽回收益流失,也可預(yù)防物產(chǎn)進(jìn)一步縮水.綜上所述,具體到本工程：工程現(xiàn)狀本工程物業(yè)條件較陳舊,各方面都需要修繕,設(shè)施、設(shè)備及消防系統(tǒng)均到了疲勞期,有些局部已經(jīng)在“帶病工作,如不能進(jìn)行科學(xué)的治理,該工程的價(jià)值將大幅度下降,后期投入也將大幅攀升.因此,建立股權(quán)清楚的物業(yè)責(zé)任,適時(shí)地進(jìn)行股權(quán)析產(chǎn)是該工程的唯一出路.成立物業(yè)責(zé)任可有效預(yù)防現(xiàn)有運(yùn)作模式造成的人力浪費(fèi)、物力浪費(fèi)、收益

9、消失等危害.另外,物業(yè)公司成立初期可對(duì)工程進(jìn)行詳細(xì)深入的析產(chǎn).但是,析產(chǎn)只能是將現(xiàn)有面積除公共局部以外進(jìn)行析產(chǎn).在析產(chǎn)過(guò)程中,中央空調(diào)、客梯、手扶梯、配電、水、公共通道及法律要求不能分割的局部不能析產(chǎn).經(jīng)營(yíng)難度以現(xiàn)有模式運(yùn)作必然造成人力浪費(fèi)、物力浪費(fèi)和收益消失這三大浪費(fèi) 人力浪費(fèi)最突出的情況是,沒(méi)有將適宜的人放在適宜的崗位上,管理的各個(gè)模塊沒(méi)有有效整合,員工的崗位責(zé)任不明確,工作量不飽和,造成人浮于事,達(dá)不到人崗匹配的最根本要求； 企業(yè)關(guān)鍵物資被挪用或閑置,沒(méi)有被利用在關(guān)鍵事項(xiàng)中,造成物力資源被浪費(fèi)； 企業(yè)各項(xiàng)浪費(fèi)嚴(yán)重,導(dǎo)致企業(yè)正常收益縮水甚至消失,企業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán).3.3成立物業(yè)責(zé)任的前景展

10、望從市場(chǎng)角度看,中國(guó)現(xiàn)代商業(yè)開(kāi)展面臨全所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn),設(shè)立物業(yè)責(zé)任具有良好的經(jīng)濟(jì)效益,前景看好在經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的推動(dòng)下,現(xiàn)代商業(yè)的核心是以現(xiàn)代科技、治理和信息技術(shù)為支撐的綜合商業(yè)效勞.而以效勞業(yè)為核心的現(xiàn)代商業(yè)已開(kāi)展成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成局部.中國(guó)憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自身經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展根底,較早地制定了區(qū)域中央城市的開(kāi)展戰(zhàn)略,率先將開(kāi)展現(xiàn)代效勞業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè).經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展,我國(guó)現(xiàn)代效勞業(yè)已駛上了高速開(kāi)展的快車(chē)道.隨著城市商業(yè)的開(kāi)展,必將帶來(lái)對(duì)集中式商場(chǎng)、國(guó)際級(jí)寫(xiě)字間、高端酒店等商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模需求,工程的建立將改善周邊區(qū)域的現(xiàn)代商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施較為落后的局面

11、,有著巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益.企業(yè)成立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)責(zé)任有限公司,通過(guò)工程招商、運(yùn)營(yíng)和治理過(guò)程緊密銜接,立足于運(yùn)營(yíng)治理優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn),在為企業(yè)公司帶來(lái)一定經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),也將打造一支專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理精英團(tuán)隊(duì).四、物業(yè)責(zé)任的組建模式及投資方式4.1 物業(yè)責(zé)任的組建模式由原股東出資組建物業(yè)治理有限責(zé)任公司,出資具體數(shù)額由董事會(huì)決定,但出資總資本以不超過(guò)500萬(wàn)為宜.建議物業(yè)責(zé)任組織架構(gòu)為其中物業(yè)安保部負(fù)責(zé)保潔和警衛(wèi)的治理,但建議保潔和警衛(wèi)采取外包形式,以降低治理難度和法律風(fēng)險(xiǎn).財(cái)務(wù)稽核部由董事會(huì)直接任命,配合物業(yè)責(zé)任有限公司各項(xiàng)工作,向總經(jīng)理提供必要財(cái)務(wù)報(bào)表和數(shù)據(jù).4.2 工程的根本概況工程

12、經(jīng)營(yíng)面積為1.8萬(wàn)平方米,每年預(yù)算600萬(wàn)的費(fèi)用支出為宜人力本錢(qián)、維修、維保等費(fèi)用.4.3 公司投資方案三位股東按48%、32%口20%比例出資,成立董事會(huì).作為物業(yè)公司的出資方,董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任具有決策權(quán).五、物業(yè)責(zé)任的治理方式由三位股東按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行出資成立的物業(yè)治理有限責(zé)任公司,公司將在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)開(kāi)展工作.董事會(huì)對(duì)物業(yè)公司各項(xiàng)方向性決策具有絕對(duì)的權(quán)力,但物業(yè)公司也具有其日常治理權(quán)力.由于三股東同時(shí)又是業(yè)主,在日常治理中,股東作為業(yè)主單位,必須服從物業(yè)公司的治理.5.1 董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任的治理董事會(huì)不能參與物業(yè)責(zé)任的日常治理,但對(duì)其重大決策享有決定權(quán)物業(yè)責(zé)任及董事會(huì)各自的權(quán)限可參照下列

13、圖所示：類(lèi)別廳P授權(quán)事項(xiàng)下屬公司職能部門(mén)總經(jīng)理董事會(huì)備注方案管理1年度、季度經(jīng)營(yíng)方案編制及調(diào)整審核審核經(jīng)營(yíng)方案由下屬公司負(fù)責(zé)歸納治理,經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行員工聘免2下屬公司總經(jīng)理的聘免審核公司總經(jīng)理提名,董事會(huì)審批確定3總監(jiān)、副總經(jīng)理職位聘免審核批準(zhǔn)下屬公司提名,經(jīng)公司批準(zhǔn)后,由下屬公司卜文任命4總監(jiān)不含以下人員聘免備案、審核批準(zhǔn)5公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派總部委派,董事會(huì)批準(zhǔn)6財(cái)務(wù)治理人員聘免審核董事會(huì)批準(zhǔn)薪資福利7薪酬力榮及福利制度的制定審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的,董事會(huì)批準(zhǔn)8員工獎(jiǎng)勵(lì)方案審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的,董事會(huì)批準(zhǔn)9節(jié)日促銷(xiāo)、日常采購(gòu)審核3萬(wàn)以上,批準(zhǔn)3萬(wàn)以上需董事會(huì)批準(zhǔn)組織管理10

14、組織架構(gòu)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的,董事會(huì)批準(zhǔn)11止岡止編力殺審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的,董事會(huì)批準(zhǔn)財(cái)務(wù)管理12財(cái)務(wù)預(yù)算審核批準(zhǔn)13資金方案編制及調(diào)整審核審核年度、季度資金方案需董事會(huì)批準(zhǔn)14融資配合審核董事會(huì)批準(zhǔn)15財(cái)務(wù)治理制度審核審核董事會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)工程16改良維修、維保、裝修審核3萬(wàn)以下,批準(zhǔn)3萬(wàn)以上需董事會(huì)批準(zhǔn)5.2 物業(yè)責(zé)任的日常治理物業(yè)責(zé)任建議設(shè)立總經(jīng)辦、物業(yè)安保部、現(xiàn)管部、招商部和人力資源部幾個(gè)部門(mén),其中總經(jīng)辦分管采購(gòu)和企劃,物業(yè)安保部包含保潔、警衛(wèi)、中控、維修、配電、工程,人力資源局部管行政,具體的組織結(jié)構(gòu)圖如下：其中,保潔和警衛(wèi)建議外包,僅保存一個(gè)主管人員.根據(jù)以上組織結(jié)構(gòu)圖,建議

15、成立共61人的物業(yè)責(zé)任六、投資估算和資金籌措6.1 本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算范圍本工程主要為成立商業(yè)治理公司,不涉及建設(shè)內(nèi)容,前期主要投資為人員投資.參考當(dāng)前絕大多數(shù)商業(yè)公司注冊(cè)資本金在200-1000萬(wàn)區(qū)間,根據(jù)工程投資估算,建議本物業(yè)責(zé)任的注冊(cè)資本金取上限為人民幣500萬(wàn)元.6.2 投資估算范圍工程投資估算范圍主要包括以下內(nèi)容：1成立公司的人員工資及社保福利費(fèi)用；2 .公司開(kāi)辦費(fèi)用；3 .治理費(fèi)用；4 .購(gòu)置商務(wù)車(chē)5 購(gòu)置電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)；6 .推廣費(fèi)用；7稅費(fèi)6.3資金籌措物業(yè)責(zé)任由董事會(huì)以自有資金注資的方式設(shè)立.七、風(fēng)險(xiǎn)初評(píng)分析及對(duì)策7.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)不擅長(zhǎng),治理不善的風(fēng)險(xiǎn)

16、.物業(yè)責(zé)任的建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)模式屬于企業(yè)內(nèi)部首次,缺乏相應(yīng)治理經(jīng)驗(yàn),因此在團(tuán)隊(duì)組建以及運(yùn)營(yíng)治理方面存在風(fēng)險(xiǎn).針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決舉措：提升內(nèi)部員工專(zhuān)業(yè)知識(shí),組織專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),外請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行集中培訓(xùn),增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)水平.2、招商失利,導(dǎo)致物業(yè)閑置.工程具體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,存在招商失利,導(dǎo)致物業(yè)閑置,造成企業(yè)損失的風(fēng)險(xiǎn).針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決舉措：企業(yè)應(yīng)前期全面參與招商代理機(jī)構(gòu)招商工作,提升招商水平,增強(qiáng)客戶(hù)評(píng)估,儲(chǔ)藏客戶(hù)資源,專(zhuān)人對(duì)接效勞.并且強(qiáng)化招商,增強(qiáng)宣傳推廣,多途徑、多角度推進(jìn)招商工作的開(kāi)展.7.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、治理費(fèi)收繳存在困難.在收取相關(guān)治理費(fèi)時(shí),存在商家成心拖欠,引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決舉措：提升治理效勞水平,適度限制治理費(fèi)減免優(yōu)惠,減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題.2、代收代繳費(fèi)用收取困難問(wèn)題.由于部門(mén)收入以業(yè)態(tài)收入為基準(zhǔn)收取相關(guān)傭金,存在收取基數(shù)不真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn).針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決舉措：充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用有哪些,預(yù)防偷漏情