1、五星級酒店整改運(yùn)營計(jì)劃書某五星級酒店位于*有商業(yè)長廊之稱的*國道*地段，*快道從*到該酒店只需50分鐘車程，距*市城區(qū)只一橋之隔，地理位置十分優(yōu)越，近在咫尺的*高鐵站，直通豪華巴士穿梭往返*、*、*之間，交通十分便利，酒店功能齊全，集住宿、娛樂、休閑、飲食于一體。一、酒店概況該酒店第一期五層裙樓面積13739平方米，竣工于二。二年，酒店正式在二00三年開業(yè)。第二期于二OO七年竣工，建筑面積24682平方米，酒店總用地面積為8000平方米，建筑占地4697.1平方米，辦理房產(chǎn)證面積38421平方米（實(shí)際建筑面積約為42000平方米），房產(chǎn)用途為綜合（即商業(yè)、商住、居?。?，目前已辦房產(chǎn)權(quán)證1373

2、9平方米，正在辦理24682平方米。酒店目前經(jīng)營的項(xiàng)目有：1、一樓大堂，面積為600平方米。2、一樓至二樓及五樓（部份）約5000平方米為中餐廳，中餐有包房18間，小廳三個(gè)，國際宴會廳設(shè)在五樓，面積為1500平方米，可同時(shí)容納1000人用餐。3、二樓至四樓（部份）約8000平方米為*俱樂部，俱樂部二樓大堂表演廳，有250個(gè)座位，卡拉OK包房73間，豪華大房8間（復(fù)式），大房30間，中房35間，小房10間。4、三樓（部份）約3000平方米為沐足休閑，沐足房間50個(gè),一次性可容納300位客人進(jìn)行沐足休閑5、六樓、七樓、八樓整層為健康中心，套間豪華房60間。6、四樓部分、五樓部分、九樓為客房，共13

3、0間，其中套房16間，雙人房57間，單人房57間（九樓27間房是于二OO七年開業(yè)）。酒店一樓大堂，后面有一個(gè)室內(nèi)停車場面積為2100平方米，酒店前面為室外停車場面積為2000平方米，可停車100臺，在酒店右側(cè)擁有專用停車場，可停車100臺，目前固定停車位合計(jì)200個(gè)。且周邊停車較為寬松，停車問題不緊張。酒店配電房設(shè)備十分理想，供電分類分層配送，備用發(fā)電機(jī)一臺，功率1000千瓦,整座酒店只有俱樂部大堂，國際宴會廳，酒店大堂為中央空調(diào)，其它全部是分體或柜機(jī)?？陀秒娞萑_，貨梯一臺。酒店經(jīng)營所需的證照基本齊全。1、該酒店?duì)I業(yè)執(zhí)照。2、該俱樂部娛樂經(jīng)營許可證。3、健康中心營業(yè)執(zhí)照。4、沐足休閑營業(yè)執(zhí)照

4、。5、酒店特種行業(yè)許可證。6、酒店消防安全合格證。7、公共場所衛(wèi)生許可證。8、食品衛(wèi)生許可證。二、現(xiàn)狀分析*市政府在“筑巢引凰”的政策下，吸引了大批的企業(yè)，隨后*市政府又實(shí)行“騰籠換鳥”的措施，對“三來一補(bǔ)”的外資企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，特另U對勞動密集型的企業(yè)，對科技含量不高的企業(yè)、對污染較大的企業(yè)都作出了相應(yīng)的措施一一調(diào)整、轉(zhuǎn)型，就在這轉(zhuǎn)型調(diào)整期階段，整個(gè)*市的企業(yè)及商業(yè)都經(jīng)受一場考驗(yàn)，各方面都不同程度地受到影響，*酒店也不例外。加之烽酒店的布局設(shè)計(jì)不理想，給人覺得一座那么大的建筑物，項(xiàng)目的安排太亂，使目前的經(jīng)營面臨底谷。特別是如下幾點(diǎn)，造成目前該酒店經(jīng)營的難點(diǎn)。1、一樓大堂布局不夠氣派，大堂上二樓

5、的樓梯及接駁通道給整個(gè)大堂造成給人一個(gè)壓抑感，不夠通暢，不夠富麗堂皇，本來用了二層的空間作為大堂的高度，但沒有體現(xiàn)出這一效果，反而給人走進(jìn)大堂就有一種不合理、凌亂、不舒服的感覺。2、中餐布局安排脫節(jié)，海鮮池、大廳、房間配套安排不恰當(dāng)，沒有上規(guī)模、上檔次餐廳應(yīng)有的風(fēng)范。中餐大廳和房間餐位太少，就算餐位坐滿，亦無法達(dá)到理想的營業(yè)額，只是靠宴會廳的餐位來滿足餐位數(shù)，但宴會廳的圍餐是階段性且個(gè)別性。是不能作為餐廳的穩(wěn)定經(jīng)營，而是配套經(jīng)營。3、俱樂部面積及房間數(shù)目都屬大型的夜總會，但目前生意不理想，原因有三，第一，多年沒有改變，裝修風(fēng)格陳舊，無論是客人或是從業(yè)人員都沒有新鮮感。第二，大堂表演廳營業(yè)對象是

6、年輕人，會造成與包房客人隔隔不入的矛盾，因?yàn)椋筇脽狒[非凡，給人一種十分亂的感覺，且消費(fèi)不高，包房才是高消費(fèi)，高消費(fèi)者一是身份特殊，二是年紀(jì)較大，他們既想減壓、放松，又不想場面太亂。第三，音響不夠好，無法達(dá)到一種歌唱表演的氣氛。4、健康中心是酒店目前的主打賺錢項(xiàng)目，但政策性強(qiáng)，受社會形勢影響較大，始終是不穩(wěn)定的因素。一定要完善手續(xù)，突出健康才能擴(kuò)大經(jīng)營。5、四樓、五樓、九樓是客房，房間裝修過于陳舊，地毯、墻紙、洗手間都很差，硬件差，管理跟不上。使到九樓（新裝修）本來是不錯(cuò)的硬件，造成讓客人無意識地隨便糟蹋了。一種受環(huán)境影響的自然習(xí)慣就形成了。給客人沒有一種星級酒店管理的自我要求感。綜合上述，酒

7、店的布局將給酒店帶來不同的形象，酒店的格局，酒店的裝修，將定位酒店的檔次，并直接影響酒店的經(jīng)營，要想將酒店在經(jīng)營上一個(gè)臺階，必須要將酒店的格局徹底改造，調(diào)整項(xiàng)目的經(jīng)營思路，重新布局，重新裝修，重新定位，充分利用酒店現(xiàn)有的建筑特點(diǎn)，建筑面積，合理布局項(xiàng)目，使到酒店每個(gè)角落都能給客人留下一個(gè)好印象。三、整改計(jì)劃（一）一樓1、一樓為酒店大堂，將大堂左側(cè)上二樓的樓梯及連通的過渡區(qū)域全部拆除。2、一樓大堂右側(cè)的海鮮池拆除，中餐廚房拆除。3、一樓大堂右后面靠中央的一座樓梯拆除。4、一樓大堂后面的配電房調(diào)整到變電房右側(cè)。5、保留大堂左側(cè)的一座樓梯。大堂左側(cè)為大堂吧。6、大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)。7、主樓二臺電梯保留

8、，并排加裝一臺電梯，背靠背加裝四臺電梯。8、大堂后面停車場右側(cè)一排倉庫全部拆除，左側(cè)消防控制中心，工程工具房調(diào)整。9、一樓右側(cè)夜總會門樓拆除。10、裙樓與主樓之間的中縫，將用混凝土加建連成一體，夜總會門樓拆除后，用鋼架結(jié)構(gòu)搭建二層，第一層使之與一樓停車場連接，第二層與夜總會大門口連廊連接。注釋：一樓大堂拆除后，大堂中央二層高的中空面積達(dá)600平方米，大堂左側(cè)為大堂吧，大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)，大堂后面停車場整改為中餐大廳。大堂左側(cè)大堂吧前面有200平方米的緩沖區(qū)，通往左側(cè)三臺電梯，使客房、桑拿的客人集中于左側(cè)三臺電梯出入。大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)，銀行網(wǎng)點(diǎn)，商場，商務(wù)中心，美容美發(fā)均安排在最靠右一排，商務(wù)區(qū)前

9、面有著400平方米的長廊緩沖區(qū)通道，使中餐客人、夜總會客人、沐足客人、茶藝棋牌客人、西餐客人集中于大堂右邊四臺電梯出入。中餐改在一樓原停車場，使就餐的客人更加方便且布置較為合理，中餐大廳有1680平方米，廚房安排在最后段，原材料的進(jìn)出，廢氣的排放處理，都十分方便。中廚、點(diǎn)心、油雞、明檔、海鮮池、洗碗間，合計(jì)面積達(dá)800平方米，有足夠的場地給予安排制作產(chǎn)品。原員工宿舍樓下的二條車道，將右邊一條整改為消防控制中心，酒店監(jiān)控中心，左邊車道保留，用作酒店所有的物品，員工出入的總通道，有利于酒店的管理。（二）二樓1、二樓原中餐房間全部拆除。2、拆除后的二樓近1000平方米，為西餐廳。注釋：西餐廳為敞開式

10、，配合客房早餐、自助餐。敞開式的西餐廳為一樓大堂的中空顯得更大，更開陽。（三）三樓1、三樓的沐足基本不變，只是擴(kuò)大從電梯往夜總會的連廊。（四）四樓1、原四樓客房全部拆除，整改為茶藝、棋牌室。2、擴(kuò)大四樓電梯往夜總會連廊。注釋：四樓改為茶藝棋牌室后，并可以配合五樓的中餐房間，如五樓中餐房間的確不夠用時(shí)，四樓的茶藝棋牌室面積夠大，同樣可作為中餐房間。（五）五樓1、五樓原客房全部拆除，整改為中餐房間。2、五樓國際宴會廳最左邊整改為中餐房間。3、五樓國際宴會廳內(nèi)左右兩邊整改為中餐房間，采用活動屏風(fēng)，可隨意折疊，使大廳變成房間，又可以將房間變回大廳。注釋：五樓用作中餐房間，主要是考慮配合五樓的國際宴會廳

11、，使到中餐大廳接待圍餐時(shí)，不影響一樓大廳的散客。平時(shí)沒有圍餐，可以作為房間用。有圍餐時(shí)，房間就變少了，平時(shí)管理這些房間的服務(wù)員。在圍餐時(shí)，就服務(wù)圍餐工作，解決了圍餐用人問題。五樓的中餐房間，雖然距一樓的廚房有點(diǎn)遠(yuǎn)，但可采用三臺傳菜電梯進(jìn)行解決，經(jīng)計(jì)算，每上一道菜增加時(shí)間不會超過3分鐘，只是地哩多幾個(gè)。（六）六樓至八樓1、六樓至八樓按摩房基本不變。2、增加五樓天面的水療區(qū)。注釋：六樓至八樓的按摩房有60個(gè)，為使桑拿按摩不受政策性的影響，增設(shè)一個(gè)水療大堂是十分必要，水療大堂包括干蒸、濕蒸、泡水、休息區(qū)、康樂區(qū)、活動區(qū)、會議區(qū)、閑聊區(qū)、飲食區(qū)、保健服務(wù)等等。這樣可將六樓至八樓的休息區(qū)改為房間，又增加

12、十多間房。且整個(gè)桑拿的配套、格局、氣勢就顯現(xiàn)出來了。桑拿的經(jīng)營策略就明確了，經(jīng)營就走向穩(wěn)定。（七）九樓至十五樓1、九樓至十五樓，按布局為客房，原來的客房布局是合理的，只作裝修就可以了。2、目前不作中央空調(diào)的布局。注釋：九樓至十五樓，按四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修成189間客房，其中每層可裝成2個(gè)套房，如果不裝套房，可裝成213間雙人或單人房。客房不擺設(shè)麻將臺，只為住宿提供應(yīng)有的方便，這樣對客房的管理就有了基本的保證。（八）十六樓1、十六樓采用鋼架結(jié)構(gòu)搭建1500平方米。2、按酒店原來的外立面配套裝飾玻璃窗及墻面和封頂。注釋：十六樓加建后，電梯可直達(dá)，亦可從十五樓上一層，從十五樓上一層，會有更完善的管理和安排

13、。十六樓可安排為酒店辦公室，亦可安排為貴賓區(qū)。四、投資預(yù)算（一）酒店房產(chǎn)物業(yè)辦證費(fèi)用：1200萬元。1、酒店完成整合后，將物業(yè)變更到酒店名下，并且將原已辦及申辦的房產(chǎn)物業(yè)面積38421平方米，爭取按實(shí)際建筑面積42000平方米進(jìn)行辦理。2、房產(chǎn)38421平方米辦理費(fèi)用為1000萬元，超過部分房產(chǎn)的辦理費(fèi)預(yù)計(jì)200萬元。（二）、布局改造，翻新裝修，設(shè)備更換。1、一樓大堂：投入300萬元拆除大堂左側(cè)上二樓餐廳的半圓樓梯及接駁通道，將二樓天花與第二條柱平齊，將大堂分作二段天花，前半段為兩層樓高，后半段為一層樓高，前后段的分隔墻上方采用欄桿手法裝飾青玻作為飾面，用不銹鋼扣件進(jìn)行連接。服務(wù)總臺擺放在大堂

14、正門正中。大堂左邊設(shè)置大堂吧。大堂左邊大堂吧旁留通道往三臺主樓電梯。大堂右邊目前海鮮池拆除，留通道往大堂右邊四臺電梯及樓梯，使之進(jìn)入餐廳、沐足、棋牌、夜總會的客人與住宿、桑拿的客人分隔開。大堂前段二層空間，大堂中間二根柱子為中心，吊大水晶燈。大堂后段一層空間為服務(wù)總臺及左右兩邊為緩沖通道。服務(wù)臺后面設(shè)行李保管間，商務(wù)中心，衛(wèi)生間。2、安裝電梯、緩沖區(qū)、商務(wù)區(qū)：投入300萬元拆除海鮮池。將大堂正面電梯移至右邊，加安裝三臺電梯至五樓，共四臺電梯將右邊一至五樓樓梯裝修好。一樓右邊的四臺電梯及樓梯，將裙樓二至五樓的客人全部由此上落。五樓餐廳房間、國際宴會廳、夜總會、沐足休閑、棋牌、茶藝。將一樓的通道改

15、造、裝修具有特色。樓右邊商場、銀行網(wǎng)點(diǎn)、商務(wù)中心、美容美發(fā)。3、二樓西餐廳：投入250萬元。將二樓18間中餐用房全部拆除，改造成敞開式的西餐廳。4、三樓“沐足”不變。5、四樓為茶藝、棋牌室：投入250萬元將四樓原客房全部拆除，裝修成18間茶藝棋牌室。6、主一樓、五樓為*餐廳；投入800萬元。為配合五樓國際宴會廳的運(yùn)營，五樓為中餐房間，將原五樓50間客房及宴會廳左右兩側(cè)改造為中餐房間31間。中餐大廳、中餐廚房、海鮮池設(shè)在一樓的主樓（原停車場），中餐大廳（食街）擺放54張6人臺，37張8人臺，14個(gè)4人位卡座，合計(jì)800個(gè)餐位。7、六樓、七樓、八樓健康中心不變。8、九樓至十五樓客房整改裝修：投入1

16、000萬元。共7層，每層27間房，臺共189間房，裝修配置準(zhǔn)四星，每間房投入4.2萬元。公共區(qū)域裝修100萬元。9、主樓二樓至四樓：該*俱樂部：投入1000萬元。整改走廊及燈飾。整改一樓大堂及燈飾。整改大門口及燈飾。房間燈飾、電視機(jī)、墻布、沙發(fā)。整改音響。10、中央冷氣改造：投入500萬元。將原有的*俱樂部大堂，國際宴會廳的中央冷氣系統(tǒng)并聯(lián)使用、改造。將一樓大堂、全部改為中央冷氣。其余的客房、沐足、棋牌茶藝、健康中心安裝分體。11、外墻及外墻燈飾投入500萬元。外墻翻新、招牌燈飾。外墻搭排柵。12、加建十六樓：投入200萬元。酒店設(shè)計(jì)為16層（最頂層）已建4條立柱及其中一面墻建好，建成后面積1

17、500平方米。13、加建原夜總會門樓：投入200萬元將原夜總會門樓拆除后，建造二層，每層700平方米，每平方米為850元。裝修投資6500萬元。整合酒店：18000萬元。五樓天面水療大堂沒有預(yù)算。綜合上述兩項(xiàng)合計(jì)投資為：24500萬元。五、回報(bào)預(yù)測調(diào)整后的酒店布局，將相對合理，裝修后的酒店，使酒店的檔次提升，酒店的配套亦更為全面，項(xiàng)目將并駕齊駒，經(jīng)營者的信心就將越來越足。良性得到循環(huán)，經(jīng)營相對穩(wěn)定，回報(bào)也將有把握。1、客房回報(bào)預(yù)測：客房189間：其中：豪華套房：14間380元/間套房：28間300元/間雙人房：87間260元/間單人房：60間220元/間380元X14間=5,320元X30天=

18、159,600元300元X28間=8,400元X30天=252,000元260元X87間=26,100元X30天=783,000元220元X60間=13,200元X30天=396,000元合計(jì):159,600+252,000+783,000+396,000=1,486,200元/月按7折計(jì)：1,486,200元X70%=1,040,340元開房率70%:1,040,340元X70%=728,238元客房純利率為70%:728,238元X70%=509,766元2、中餐回報(bào)預(yù)測一樓大廳（食街）：105張臺500個(gè)餐位500人X2個(gè)飯市=1000人次每人60元計(jì)：1000人次X60元=60,000

19、元按7折計(jì)：60,000元X70%=42,200元按30天計(jì)：43,000元X30天=1,260,000元早茶：10,000元按30天計(jì)：10000元X30=300,000元五樓房間：31間31間房以每間500元消費(fèi)：31間X500元=15,500元15,500元X2個(gè)飯市=31,000元按7折計(jì)：31,000元X70%=21,700元按30天計(jì)：21,700元X30天=651,000元宴會廳酒席：按月2次：80席X2=160席X1,500元=240,000元合計(jì)中餐營業(yè)額：126,000元+300,000元+651,000元+240,000元=2,451,000純利率35%:2,451,00

20、0元X35%=857,850元3、西餐廳：200位200位每人40元：200人X40元=8,000元X3次=24,000元按7折計(jì)：24,000元X70%=16,800元按30天計(jì)：16,800元X30天=504,000元純利率：50%:504,000元X50%=252,000元4、沐足：300位按6折計(jì)：300位X50元X60%=9,000元按30天計(jì)：9,000元X30天=270,000元純利率70%:270,000元X70%=189,800元5、*俱樂部：73間房：豪華大房8間：2,000元X8間=16,000元大房30間：1,200元X30間=36,000元中房35間：800元X35間

21、=28,000元小房10間：500元X10間=5,000元合計(jì):16,000元+36,000元+28,000元+5,000元=85,000元按7折計(jì)：85000元X70%=59,500元按30天計(jì)：59,500元X30天=1,785,000元純利率60%:1,785,000元X60%=1,071,000元6、健康中心：60間房：每間房200元3人次。60間X200元X3人次=36,000元按30天計(jì)：36,000元X30天=1,080,000元純利率80%:1,080,000元X80%=864,000元7、棋牌、茶藝：18間房18間房每間200元：18間X200元=3,600元按30天計(jì)：3,

22、600元X30天=108,000元按7折計(jì)：108,000元X70%=75,600元純利率70%:75,600元X70%=52,920元項(xiàng)目收益合計(jì)：客房：509,766元+中餐857,850元+西餐252,000元+沐足189,000元+俱樂部1,071,000元+健康中心864,000元+棋牌、茶藝52,920元=3,796,536元總收益：3,796,536元/月年回報(bào)：3,796,536元X12個(gè)月=45,568,432元六、投資回報(bào)1、總投資：24,500萬元2、年回報(bào)：4,556萬元3、回報(bào)率：18.5%七、還息歸本1、按融資20,000萬元的利息10%=2,000萬元/年2、20,000萬元的歸本按10年=每年2,000萬元合計(jì):2,000萬