1、物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容第一節(jié)、安全管理人們常說“安全第一”，安全管理工作的重要性由此可見，只有大廈的安 全有了切實(shí)的保證，客戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是大廈管理 的基石。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。一、治安管理1、治安工作的特點(diǎn)及主要工作內(nèi)容特點(diǎn)：1 ）以預(yù)防為主。2 ）大廈保安與社會治安緊密聯(lián)系。3 ）服務(wù)性強(qiáng)。4 ）“技防”與“人防”相結(jié)合。主要工作內(nèi)容：1 ）門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、 咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時應(yīng)注意進(jìn)出人員中的可疑人員，防止各 類案件的發(fā)生。2 ）安全巡檢。定時和不定時地對大廈內(nèi)外各個

2、部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不 安全的因素及時進(jìn)行解決。3 ）停車場管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時停車費(fèi)，進(jìn)行停 車場消防和安全管理。4 ）案件處理。對大廈內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件按有關(guān)規(guī) 定上報公安機(jī)關(guān)處理。5 ）消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立 義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。2、管理控制措施1）加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度A、人流出、入?yún)^(qū)控制圖門崗值勤進(jìn)入大廈業(yè)戶業(yè)戶問候詢問后、扌旨引辦理門禁卡詢問后、指引辦理門禁卡從速通門進(jìn)入大廈并跟蹤觀察）從消防電梯進(jìn)入大廈并跟蹤觀察）門崗值勤來訪客戶用門禁卡換回身份證件檢杳證件 出入證）大件貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)放

3、行其他人員放行B物流出區(qū)控制圖放行門崗值勤2）特勤服務(wù):執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行收回放行*確認(rèn)無誤，收回放行條 放行南區(qū)安管部將配備有一定數(shù)量的，來自于特警、特種兵部隊的保安人員, 公司特別為其進(jìn)行委托培訓(xùn)，在客戶需要的時候，這些員工組成臨時特勤隊, 為客戶的私人保衛(wèi)、重大活動、押運(yùn)和 VIP接待工作提供服務(wù)。3）禮賓服務(wù)：在沒有發(fā)生重大安全事故和安全隱患的時候，安管員更多是以形象展示的作用出現(xiàn)的：大門和大堂保安穿著高檔制服，配無線對講耳麥；大門和大堂固定崗統(tǒng)一為立正站姿，大堂崗遇到VIP客戶進(jìn)出時立正并問候 您好，請進(jìn)，再見，請慢走等）；具備日常英語會話能力4）實(shí)行 24 小時巡視巡

4、邏人員實(shí)行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏 人員采用徙步巡邏方式。5）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定 相應(yīng)的措施。6）季度安全評估 每季度對綜合安全狀況進(jìn)行評估，并形成評估報告。二、 消防管理 消防安全責(zé)任重大，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面：1、宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的 工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護(hù)員，將 采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄 相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)

5、人的事，而應(yīng)是大廈中全體人員的共同職責(zé)，對于大 廈的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1）大廈防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法。 管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：（1）遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)；（2）重要物資 貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。1、 日常檢查（1）防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞；（2）應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰 塵等；（3）各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等；（4）各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否

6、完好，氣體 壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等；（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。2、讓用戶參與大廈的消防管理（1）組織大廈人員開展消防演習(xí)；（2）請消防支隊做有關(guān)知識講座；（3）成立義務(wù)消防檢查隊，對大廈消防設(shè)施進(jìn)行檢查。3、消防報警特殊處理程序第二節(jié)、環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重 要標(biāo)志。物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為 磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物 業(yè)美觀。一、全面實(shí)施IS09001質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入IS014001環(huán)境管理體系 實(shí)施IS09001： 2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行

7、大廈規(guī)范化管理的保證，建立和 實(shí)施IS014000環(huán)境管理體系則保證南區(qū)成為生態(tài)綠色環(huán)保辦公大廈。1、環(huán)境管理的主要任務(wù)A負(fù)責(zé)大廈各個樓面和各部位公共區(qū)域，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求； B負(fù)責(zé)對保潔分包方進(jìn)行監(jiān)督和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； C負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。2、16小時保潔制度大廈實(shí)行16小時兩班組保潔制度，早晨 7: 00上班直至晚上11: 00時下 班。以保證大廈的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在大廈人流低谷時和下 班時進(jìn)行，盡量減少對用戶辦公的影響。3、噪音污染控制噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門 接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%

8、以上。南區(qū)，位于主要干道，噪音污染問題比較嚴(yán)重。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。我們的具體措施主要包括以下 兩個方面：A建議進(jìn)一步加強(qiáng)大廈周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少 噪音。B進(jìn)入大廈地下停車場車輛一律不能鳴喇叭，并限速15公里/小時內(nèi)行駛。4、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對辦公垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而 實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。處。2）分類回收的垃圾箱。3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)5 、殺

9、蟲滅鼠辦公區(qū)域內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。2）聘請專業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作。3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下 對人體無害。4）雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。5）在辦公區(qū)域內(nèi)定期進(jìn)滅蟲、滅鼠的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司 應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。6）實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉庫、消防控制中心、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、 食堂等部位 含餐廳廚房）以防鼠、蟑螂為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主。7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄 卡管理，做好簽字驗收工作

10、。8）對由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ棛z查工作予以配 合。、南區(qū)清潔主要工序場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)日常清掃外圍部分紅線外3M以內(nèi)）1.1地面清掃1.2外圍四周去污清掃1.3金屬類用清潔劑擦拭2.0貨物裝卸場要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃3.0室外煙灰筒、旗幟桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑 涂抹一遍隨時隨時1次/日隨時1次/日場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)1.0正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門便門）的門扇、隨時玻璃的清掃。2次/周2.0大堂石材地面打磨拋光。隨時2.1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重隨時的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。隨時2.2粘在硬地面上的

11、口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化2次/日學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤。1次/日一樓】正門大廳 電梯間3.0下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應(yīng)3次/日隨時用拖布擦凈。2次/日3.1雨天應(yīng)鋪腳墊，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時用拖布擦去。隨時各種門走廊樓梯天晴雨后，要立即對擦腳墊清潔，存放在規(guī)定的地方。隨時3.2對于擦鞋墊之類物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。1次/周3.3關(guān)于報紙箱、郵件箱、樓內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電 話、公用電話，應(yīng)干抹。金屬及金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧?劑擦拭。3.4大堂接待臺及其附屬物清掃。3.5扣板墻面用中性洗劑去污。3.6大理石墻面及其周邊的擦拭并注油保養(yǎng)。3.7

12、踢腳線用干 濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。3.8消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。3.9開關(guān)盤用干 濕）毛巾去污。隨時（2）、1方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰1次/日塵。同時要使倒伏的絨毛挺立起來。隨時各樓1、2在樓內(nèi)巡回進(jìn)行方格地毯的去污工作。隨時層】1、3根據(jù)方格地毯玷污情況，可以將玷污部分替換下來，隨時電梯間用適當(dāng)?shù)那逑磩┫慈ノ酃?。隨時走廊1、4方格地毯被香煙燒焦時，應(yīng)將該部分替換下來進(jìn)行修隨時附屬房間補(bǔ)。隨時樓梯2、1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小塵土。玷污嚴(yán)隨時重的地方要用清潔劑擦拭干凈。隨時2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀1次/日場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)和化學(xué)藥

13、品仔細(xì)地清除掉，留意不可損傷表面光澤。3、0花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養(yǎng)。4、0腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴(yán)重部分， 應(yīng)用清潔劑擦拭干凈。1、0樓梯扶手、墻面及臺階要進(jìn)行擦拭。2、0金屬部分的污點(diǎn)要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛簟?、0踢腳線要用干 濕）毛巾去污和中性清潔劑擦拭。4、0消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。5、0涂料墻面用細(xì)砂布去污除漬。 含開關(guān)、按紐）2次/日1次/日隨時洗手間1、0地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴(yán)重時，使用 中性洗滌劑擦拭干凈。2、0補(bǔ)充手紙及液體香皂。3、0清潔洗面臺、洗面盆，把鏡子擦拭干凈。4、0陶瓷便器連給水、排水各附屬物要用適當(dāng)洗滌劑擦

14、拭 干凈。5、0清理廢紙桶及穢物箱內(nèi)之廢棄物品。6、0門、腰壁、隔扇、各種揭示牌用清潔劑擦抹干凈。7、0墻面 含紙簍、洗液盒）擦拭。8 0不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。2次/日隨時隨時2次/日1次/2日隨時2次/日隨時1次/日開水室1、0地面清掃方法與衛(wèi)生間相同。2、0清掃水池和壁櫥之周圍，根據(jù)情況，對不銹鋼用清洗 劑進(jìn)行擦拭。3、0開水器用干 濕）毛巾擦拭涂抹光亮劑。4、0開關(guān)箱用干、濕毛巾擦拭。5、0墻面用細(xì)紗布去污。2次/日1次/日隨時1次/日1次/日電梯（4）0用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的 碎紙屑等物。（5）0電梯轎箱內(nèi)之金屬部位、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層指示燈要用

15、干抹布擦拭，根據(jù) 需要可以用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。（6）0各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵隨時5次/日1次/周場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)器將塵土雜物清除干凈。車場包括車道）6、0經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時清掃。7、0墻面去污。隨時隨時垃圾場 廚余垃圾要清理好垃圾和廚房垃圾。 排運(yùn)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)）1次/日廚余垃圾存放處2）0地面用水沖洗。3）0清除排水口的垃圾及雜物。1次/日隨時外圍之地面日常性清掃1、0用掃帚清掃。泥沙、垃圾、樹葉等）2、0臟污嚴(yán)重地方用水沖洗。隨時隨時院內(nèi) 綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。隨時標(biāo)志扶手等標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日其他暴風(fēng)雨時的清理等，要及時進(jìn)行，保證人

16、車通行無阻。包括前面大道路面）下過雨后的地面，要做到能安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火 災(zāi)，防范于未然。在大廈外圍范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及臟污現(xiàn)象，要做到適時清掃 處理。前面的道路及步行道，必要時也要進(jìn)行清掃）隨時定期清掃屋頂 陽臺 樓面6、0地面要清掃，玷污嚴(yán)重時用水沖洗。7、0清除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞。在下過大雨之后要隨時檢查）1次/周1次/周1次/周場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)8 0有必要保持清潔的金屬部分，要干抹及用清洗劑抹干 凈。停車場包括車道）0用掃帚清掃干凈。如有泥沙、油污，隨時用水沖洗或用適 當(dāng)洗滌劑清洗干凈。0清除排水溝之泥沙雜物，防止堵塞。0在上

17、下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。0墻面用細(xì)砂布去污。0天花、管道用干、濕毛巾擦拭。0燈具用干、濕毛巾擦拭。2次/天2次/周2次/周1次/季度1次/半年1次/2月外墻玻璃窗戶玻璃外面 室內(nèi)可視部分，包括花崗巖板），利用擦窗 機(jī)進(jìn)行。作業(yè)時注意下列事項：1 . 0作業(yè)要在白天進(jìn)行，在大風(fēng)天、下雨天要避免室外作 業(yè)。2 . 0作業(yè)盡量安排在節(jié)假日期間，不影響辦公室內(nèi)工作人 員辦公。3.1遵守勞動安全規(guī)則及各項作業(yè)規(guī)則，以保證作業(yè)安 全。3.2高空作業(yè)使用安全帶。3.3為了防止高空作業(yè)當(dāng)中掉落所使用的工具和器材，必 須設(shè)置預(yù)防柵欄。3.4必要時派保安人員疏導(dǎo)過路人。3.5移動作業(yè)地點(diǎn)時，必須確認(rèn)

18、安全之后才能行動。2次/年一樓大廳 的照明燈具把燈泡 燈管）取下來連同反光板一起用中性清洗劑去掉臟 污，用濕抹布抹過之后，用干抹布擦干，安上燈泡管）。對于塑料罩及塑料部分，洗干凈后要涂上帶電防止劑。2次/季度【一樓】 正門大廳電梯間各種門1、0天花、風(fēng)口、燈具用干 濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。2、0玻璃、高墻部分去污除塵。3、0電梯廳天花、燈具用干 濕）毛巾結(jié)合清潔劑去除污 漬。2次/季度1次/月1次/月場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)走樓衛(wèi)生間天花、燈具用干 濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。1次/月開水間門、腰壁及壁櫥門、照明器等要清除灰塵或用濕抹布擦抹。1次/周電梯1、0電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外

19、面要 用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。2、0各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。3、0天花、燈具用干 濕）毛巾結(jié)合清洗劑去污。1次/周1次/周1次/月中控室1、0天花、燈具用干 濕）毛巾除塵。2、0沙發(fā)、椅子的去塵除污。1次/月1次/月其余各房管道井地面、墻面、天花、設(shè)備、管道、橋架、燈具的清掃。清潔方式同上）4次/年或按甲方要求地毯的清潔地毯用專用地毯清潔劑進(jìn)行清洗。1次/季度對廢棄物設(shè)施的清理 日常性質(zhì)的）廚余垃圾 存放處對地面進(jìn)行消毒，撒脫臭劑。1次/周通用事項3、0清除墻壁灰塵。4、0清除照明器具的灰塵及擦拭燈泡。5、0各層機(jī)電設(shè)備房地面及墻面清掃。4次/年4次/年按需進(jìn)行外圍清掃場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)外圍

20、地面9、0定期清掃1、1地面用機(jī)器清洗1、2石頭、瓷磚鋪墊部分機(jī)器清洗1、3側(cè)墻部分用水沖洗1、4排水口、側(cè)溝要清除污泥2、0特別清掃：對照明器進(jìn)行擦拭清掃3、外圍部分，特別是正門前面大理石地面機(jī)器清洗。4、0上項的地面除用洗滌劑沖洗以外，根據(jù)材質(zhì)需要結(jié)晶 的要進(jìn)行結(jié)晶。5、0應(yīng)清除側(cè)溝排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而 發(fā)生溢水的現(xiàn)象。6、0大廈外部、招牌、揭示板等要用濕抹布抹試，對有必 要的物件要擦亮，消防連接送水口要用適當(dāng)?shù)那鍧崉┤?污。7、0花崗巖墻臺面用污漬劑擦拭。8 0雨天即時清潔。9、0室外綠地澆水。10.0室外燈具用干 濕）毛巾擦拭。1次/半月1次/半月1次/月2次/月2次/

21、季度2次/周1次/月1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作業(yè)棚架及工具擦拭1次/周標(biāo)志、扶手等除塵、濕擦、干抹。 玷污嚴(yán)重時，隨時進(jìn)行）、清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項目檢驗標(biāo)準(zhǔn)檢驗方法樓層 公區(qū) 衛(wèi)生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有 光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭 50CM無明顯灰塵，乳膠漆墻 面無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油 跡、無灰塵、無雜物。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。抽查垃圾桶外表

22、干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積 塵、無污跡、無斑點(diǎn)。目測天花、燈 罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測風(fēng)口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查各種設(shè)施 外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分 布牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查衛(wèi) 生 間大小便池內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生 球，噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、 鏡臺、鏡面內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點(diǎn)，無積水、無積塵。抽查墻九面地光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘 蛛網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃圾桶無陳積物，無臭味，外表干凈。檢杳樓 梯 及 門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、放火梯、電扶梯、欄

23、桿：無灰 塵及雜物。抽查扶手、欄 桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、 凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢杳樓外 衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn)地面和道 路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污 漬等，無臟物，無積水 指臟、臭水）、青苔。全面檢杳第三節(jié)、設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理中硬件管理的核心部分，是使物業(yè)保值增值的 核心手段。南區(qū)作為高智能化寫字樓，在做好日常物業(yè)管理工作的同時，制定 長期的房屋本體及設(shè)備養(yǎng)護(hù)計劃。此外，我們將在南區(qū)的物業(yè)管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn) 作成本的同時，盡可能為用戶

24、創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。一、機(jī)電設(shè)備管理的基本原則1 、大廈設(shè)備設(shè)施的管理采用安全而高效的管理模式1 ）建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進(jìn) 行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由項目部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定 期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。2 ）制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng) 和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由項目部，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均 由項目部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)設(shè)備管理規(guī)定和巡視檢 查記錄開展工作，并作相關(guān)記錄。3 ）實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分為小、中、大修。維修均應(yīng) 有記錄，

25、其中主要設(shè)均將建立設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡作為檔案性質(zhì)一直 保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理，對高 壓開關(guān)柜以及低壓配電柜和無功補(bǔ)償柜進(jìn)行年度保養(yǎng)。電梯的維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè) 電梯公司負(fù)責(zé)。2 、建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案1 ）根據(jù)大廈圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定設(shè)備編碼規(guī)則2 ）制定含有設(shè)備編碼編號的設(shè)備臺帳。3 ）依設(shè)備臺帳設(shè)立設(shè)備管理卡設(shè)備卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。4 ）機(jī)電的編號由公司項目部統(tǒng)一進(jìn)行。3 、建立設(shè)備臺賬1 ）設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡，將跟 蹤設(shè)備至報廢。2 ）利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡動智

26、 能高效以項目部為核心輻射所有管理處理的項目部門，接受公司的宏觀調(diào)控和 監(jiān)管。3 ）接受公司項目部綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯 誤，對新問題項目部專案協(xié)助解決。4 、建立完善的質(zhì)量記錄體系1 ）任何工作做到有據(jù)可查。2 ）以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。3 ）發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。4 ）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行。5 ）完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng) 商事項。6 ）將集團(tuán)商業(yè)管理公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成大廈 管理處有力的技術(shù)

27、后盾。5 、技術(shù)資料的管理1 ）對于技術(shù)資料管理，項目部資料部門掌握所有的一手資料，項目部對 于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件 或原有兩套則可留一套）存檔于本項目部資料柜 中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。2 ）項目部資料柜的鑰匙由專人管理。6 、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理1 ）設(shè)備類鑰匙是指所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。2 ）設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在項目調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井 道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。3 ）設(shè)立與本大廈相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞 及恐怖行為。二、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理1 、設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)提供部門負(fù)責(zé)，消防中心、停車場及大 廈

28、周圍由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由項目部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并 嚴(yán)格遵守各項制度和規(guī)程。2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù)保 養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分 級保養(yǎng)則由項目部負(fù)責(zé)。3、對電梯進(jìn)行專業(yè)化管理。充分發(fā)揮電梯維保專業(yè)公司的技術(shù)特長，要 求駐場人員工作及時、規(guī)范，可以有效節(jié)約管理成本。4 、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)大廈的圖紙資料制定 設(shè)備編碼規(guī)則和設(shè)備臺帳，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。5 、對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入萬達(dá)商業(yè) VI 視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示萬達(dá)商業(yè)的規(guī)范化管理模式

29、。6 、利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到智 能高效，以項目部為核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的項目管理工作中去，接受有 關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。7 、接受公司品質(zhì)管理部、項目部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在 的問題，并協(xié)助解決。8 、管理處項目部組織召開項目例會，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建 議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。三、提高管理水平，節(jié)約支出1 、增收節(jié)支措施1 ）經(jīng)常對員工進(jìn)行勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識，努力降低維修維護(hù)成 本。2 ）加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的 設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。3

30、 ）加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。4 ）大廈內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支 出。2 、提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。1 ）提高項目部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)項目部工作的領(lǐng)導(dǎo)。2 ）配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。3 ）繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。4 ）配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。5 ）加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的 督導(dǎo)作用。6 ）維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國優(yōu)大廈的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。7 ）建立激勵機(jī)制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵， 提高員工的積極性。

31、8 ）實(shí)行公司、管理處項目例會制度，及時溝通解決項目中的技術(shù)難題。9 ）成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。四、機(jī)電設(shè)備維修計劃項目方式萬案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效 果檢杳周 期內(nèi)容柴油發(fā)電機(jī)組日常維護(hù)每日機(jī)、柴油油位和水箱水位和 發(fā)電機(jī)清潔發(fā)電機(jī)運(yùn)行正 常、安全無故 障每星期起動一次充電，檢查機(jī)身滲 漏定期保養(yǎng)250H1年更換機(jī)、柴油和濾清器和發(fā) 電機(jī)AVR電壓調(diào)節(jié)器）檢 測變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達(dá)到絕緣要 求、設(shè)備運(yùn)行 正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測高 壓對地、高壓對低壓以及低 壓對地數(shù)據(jù)。停電）咼壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工 作正常，接地 刀

32、正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫 度及動作狀態(tài)使用正常，安 全無故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.98以上定期維護(hù)半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時維修和補(bǔ)漏暢通無滴漏定期維護(hù)1年檢修閥門和管道、刷漆公用水箱日常維護(hù)每周檢漏和維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù):半年清洗和消毒二次供水池日常維護(hù)每周及時維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù)1半年清洗和消毒生活泵日常維護(hù)每天檢查水圭寸是否滲水，電機(jī)同 軸度和運(yùn)行狀態(tài)水泵機(jī)組使用 正常，安全無 故障定期維護(hù)半年更換水封和電機(jī)軸承并加潤

33、 滑油閉路電視監(jiān)控日常維護(hù)每周檢查鏡頭和電路圖像清楚、工項目方式萬案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效 果作正常檢杳周 期內(nèi)容定期維護(hù)半年更換配件和檢測共用天線日常維護(hù)每天及時維修使用正常、信 號清晰定期維護(hù)半年檢測信號輸出音響設(shè)備日常維護(hù)每天及時維修輸入無噪聲、 輸出聲音正常定期維護(hù)每季度檢測功放和揚(yáng)聲器和話筒空調(diào)日常維護(hù)每日過濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運(yùn)行正 常、達(dá)到溫度 設(shè)定要求。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路消防監(jiān)控智能 系統(tǒng)日常維護(hù)每天每天抽檢煙感總數(shù)量的5%測試消防系統(tǒng)的煙 感和溫感達(dá)到 要求，系統(tǒng)運(yùn) 行正常定期維護(hù)1年測試系統(tǒng)的聯(lián)動功能和更換 配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動一次、檢查水封和電動 軸以及滿載電

34、流起動正常、無 故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測濕式報警器和檢查閥門報警動作正 常、系統(tǒng)聯(lián)動 正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測試五、房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計劃和實(shí)施項目萬式萬案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效 果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗 污跡無損壞、無污 跡定期保養(yǎng)1年翻新、清洗樓梯間及通道日常維修每天及時維修、更換整潔、無損壞定期保養(yǎng)1年粉刷、修補(bǔ)屋面日常維修1月及時維修、補(bǔ)漏無損壞、無滲 漏道路日常維修每天路面修補(bǔ)定期保養(yǎng)半年路面刷漆溝渠、池地下日常維修每月及時維修、清 理）破損和堵塞暢通、無損壞排水道定期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理六、南區(qū)智能化系統(tǒng)管理和維護(hù)1

35、、智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)針對南區(qū)智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理 及維護(hù)方案：1）、建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從管理處現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維 護(hù)隊伍，并邀請相關(guān)單位 如該系統(tǒng)的設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng) 化培訓(xùn)，確保每一個人都能熟諳該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。2）、對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將對業(yè)戶通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多 種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系

36、統(tǒng)的各種功能并熟練操作。3）、嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工項目首先，我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。4）、建立供應(yīng)商檔案我們將對所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使南區(qū)的智能化系統(tǒng)得到及時的完善。5）、處理好大廈使用初期的誤報警問題業(yè)戶對智能化系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成誤報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種

37、誤報警是管 理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實(shí)際情況，在入住初期設(shè)定一個N秒的滯后報警由軟件實(shí)現(xiàn)），當(dāng)住戶誤操作時，可通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報 警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的 問題。6）、日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決 軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備 安全運(yùn)行。具體計劃見表：2、南區(qū)智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃項目內(nèi)容周期攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢杳一周保養(yǎng)半年紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖 系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報警系統(tǒng)巡

38、視、檢杳一月保養(yǎng)半年其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢杳第四節(jié)、客戶服務(wù)和客戶關(guān)系管理2、客戶服務(wù)主要內(nèi)容（1）提供24小時客戶服務(wù)熱線；（2）接收客戶的咨詢、報修、投訴等信息，負(fù)責(zé)將相關(guān)信息傳達(dá)至責(zé)任部 門，并對處理情況進(jìn)行跟蹤和回訪；（3）提供郵件收發(fā)、物品寄放、行李搬運(yùn)、雨傘借用等增值服務(wù)；（4）提供會議預(yù)訂、入室清潔、快遞、花卉養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)3、客戶服務(wù)中心和大堂前臺管理處將在管理處設(shè)客戶服務(wù)中心和大堂設(shè)前臺。1）大堂前臺的設(shè)施上將配備液晶屏電腦、電話等必需的辦公設(shè)備。客戶服 務(wù)人員可通過電話、網(wǎng)絡(luò)和物業(yè)管理軟件等方式與客戶服務(wù)中心進(jìn)行無障礙信 息傳遞；2) 管理處設(shè)立的客戶服務(wù)中心，接待來訪客戶以及處理來自各大堂前臺和 各工作點(diǎn)的信息。而在對客戶的信息反饋上，將以“誰接待、誰負(fù)責(zé)”，即首