1、市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作操作流程示意圖市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)招投標(biāo)資格預(yù)審?fù)稑?biāo)資格預(yù)審序號(hào)預(yù)審條件1近三年無(wú)、違紀(jì)、被責(zé)令停也、財(cái)產(chǎn)凍結(jié)、接管等情況2招標(biāo)時(shí)沒(méi)有拖欠政府土地地價(jià)款3招標(biāo)時(shí)沒(méi)有拖欠土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款4若目前已有作為主體的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)度沒(méi)有延滯情況5若近期已有作為主體的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)發(fā)甩項(xiàng)問(wèn)題6近兩年開(kāi)發(fā)或建設(shè)中，無(wú)重大上訪、安全責(zé)任等事件發(fā)生7有銀行出具的企業(yè)自有資金證明8具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于 萬(wàn)元9市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法評(píng)分方法 綜合打分法，滿分100分 具體打分標(biāo)準(zhǔn)如下序號(hào)因素滿分評(píng)標(biāo)具體因素及標(biāo)準(zhǔn)分值備注1企業(yè)綜合實(shí)力201、資金證明和銀行授信

2、2、財(cái)務(wù)方案3、房地產(chǎn)資質(zhì)4、企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)2投標(biāo)報(bào)價(jià)303投入監(jiān)管資金204實(shí)施方案251、總體方案2、成本控制3、進(jìn)度控制4、風(fēng)險(xiǎn)控制5綜合印象5土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告模板目錄土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行研究報(bào)告目錄摘要編寫說(shuō)明一、項(xiàng)目總說(shuō)明二、項(xiàng)目的界定與描述 1 待開(kāi)發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系 2 宗地自然特征和區(qū)位特征 3 宗地圍地上地下物狀況 4 宗地所處的環(huán)境 5 宗地實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)三、投資環(huán)境研究四、市場(chǎng)研究五、項(xiàng)目策劃 1 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)深度 2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 3 項(xiàng)目組織與實(shí)施方式 4 項(xiàng)目融資方式 5 項(xiàng)目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營(yíng)管理六、投

3、資與成本費(fèi)用估算七、項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)九、社會(huì)評(píng)價(jià)十、風(fēng)險(xiǎn)分析十一、 結(jié)論附表基本報(bào)表1 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表基本報(bào)表2 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表基本報(bào)表3 投資者各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表基本報(bào)表4 資金來(lái)源與運(yùn)用表 基本報(bào)表5 損益表 基本報(bào)表6 資產(chǎn)負(fù)債表 基本報(bào)表7 效益費(fèi)用分析表 輔助報(bào)表1 項(xiàng)目總投資估算表 輔助報(bào)表2 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 輔助報(bào)表3 經(jīng)營(yíng)成本估算表 輔助報(bào)表4 土地取得費(fèi)用估算表輔助報(bào)表5 前期工程費(fèi)估算表 輔助報(bào)表6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 輔助報(bào)表7 公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 輔助報(bào)表8 其它費(fèi)用估算表 輔助報(bào)表9 銷售收入與經(jīng)

4、營(yíng)稅金及附加估算表輔助報(bào)表10 出租收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算表 輔助報(bào)表11 投資計(jì)劃與資金籌措表附圖附件編制土地開(kāi)發(fā)綜合策劃（規(guī)劃、土地、運(yùn)營(yíng).）主要容：1. 項(xiàng)目概況,包括:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地圍、現(xiàn)狀調(diào)查、地上地下物狀況、交通、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及擬開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)布局等。2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性分折,包括:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與實(shí)施城市總體規(guī)劃的關(guān)系;與調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系;與緩解中心區(qū)交通壓力,改善城市環(huán)境的關(guān)系等。3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案,包括:項(xiàng)目總平面方案、功能布局、路網(wǎng)、市政管線、能源、配套設(shè)施、環(huán)境建設(shè)、地下空間綜合利用、城市形態(tài)設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市大市政、能源、

5、管網(wǎng)、交通、環(huán)境、城市安全的關(guān)系等。4. 項(xiàng)目交通影響分折,包括:公共交通、城鐵、地鐵、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車交通、步行系統(tǒng)、地下、地上交通組織、停車系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、緊急事故處理系統(tǒng)。5. 項(xiàng)目環(huán)境影響分折,包括:項(xiàng)目車流、物流、人流、雨水、污水處理,中水回用,拉圾處理,園林綠化、水系、雕塑、小品,燈光、節(jié)日照明、節(jié)約能源等。6. 項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案,包括:項(xiàng)目紅線和項(xiàng)目代征土地的征用,項(xiàng)目地上地下現(xiàn)狀物調(diào)查,單位、居民調(diào)查,拆遷方案,補(bǔ)償方案,場(chǎng)地平整,三通一平等。7. 項(xiàng)目成本測(cè)算方案和項(xiàng)目效益分折,包括:前期成本、直接成本、間接成本、管理成本、資金財(cái)務(wù)成本、稅金綜合成本以及項(xiàng)目建成后的效益分

6、折。8. 項(xiàng)目投融資方案,包括:一級(jí)土地開(kāi)發(fā)主體直接投資,各功能地塊招商、推廣、招標(biāo)回收土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,政府財(cái)政,政策性銀行商業(yè)銀行貸款,項(xiàng)目合作等。9. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)要求,包括:項(xiàng)目實(shí)施各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的速度、品質(zhì)、成本的控制目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),能量化、能考核、能評(píng)價(jià)等。10. 項(xiàng)目進(jìn)度與實(shí)施方案,包括:編制開(kāi)發(fā)方案、獲取一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)、組織拆遷補(bǔ)償、場(chǎng)地平整、市政配套工程、招商推廣、投融資等各階段、各專業(yè)的進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖和實(shí)施方案,選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)商。11. 項(xiàng)目建設(shè)期和建成后的經(jīng)營(yíng)管理方案,包括:建設(shè)期一級(jí)開(kāi)發(fā)主體對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、安全管理全過(guò)程負(fù)責(zé),將協(xié)調(diào)管理融合在為各開(kāi)發(fā)地塊的二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)中。同時(shí),在一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程研究并提出項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)管理方案,包括:政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理的職能與管理,以及市政、交通、環(huán)境、公共配