1、LOGO公共產(chǎn)品與公共經(jīng)濟政策公共產(chǎn)品與公共經(jīng)濟政策 中國房價與政府調(diào)控中國房價與政府調(diào)控 （案例分析）（案例分析） 公共經(jīng)濟學(xué)作業(yè)公共經(jīng)濟學(xué)作業(yè) 2013 2013級級MPAMPA班班指導(dǎo)老師：賈明琪指導(dǎo)老師：賈明琪 教授教授小組小組基本情況基本情況（第五組）（第五組）v 本課題名稱：房價需不要政府調(diào)控v 課題起始時間：2013年4月14日至2013年4月19日v 組 長：劉 昉 v 組 員：任富麗、武云霞、柳曉霞、張曉英中國房價現(xiàn)狀中國房價現(xiàn)狀 中國政府房價調(diào)控政策中國政府房價調(diào)控政策 支持調(diào)控支持調(diào)控VS反對調(diào)控反對調(diào)控國外房價現(xiàn)狀及政策國外房價現(xiàn)狀及政策 本組觀點本組觀點 我國房地產(chǎn)調(diào)

2、控建議我國房地產(chǎn)調(diào)控建議內(nèi)容提要內(nèi)容提要一、中國房價現(xiàn)狀1、房價現(xiàn)狀、房價現(xiàn)狀2、房價上漲的成因分析、房價上漲的成因分析1 1、中國、中國房價現(xiàn)狀房價現(xiàn)狀 近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。 20042007年房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻一直穩(wěn)定在15%以上，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的絕對支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求下的投機炒作行為等促使房價高速上漲。 v 2012年中國十大城市房價年內(nèi)首現(xiàn)“雙漲” 預(yù)期上漲壓力增大。數(shù)據(jù)顯示，11月全國月全國100個城市個城市(新建新

3、建)住宅平均價格為住宅平均價格為8791元元/平方米平方米，環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴大0.09個百分點。此外，北京、上海、北京、上海、重慶、深重慶、深 圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價為均價為15686元元/平方米平方米，環(huán)比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、 重慶(主城區(qū))、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價格上漲0.15%。v 2013年2月份，中國70個 大中城市中，新建商品房價格環(huán)比來看，僅有一城市出現(xiàn)下降，有66個上漲城市房價上漲，3個城市持平，上

4、漲的城市中，最高漲幅為3.1%。同比來看，8成房價出現(xiàn)下降，其余62 個城市均在上漲，其中，上漲的城市最高漲幅達(dá)到了8.2%。v 蘭州房價連續(xù)兩月環(huán)比同比雙漲 進入2013年之后，蘭州房價已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)了環(huán)同比雙漲。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，蘭州新建商品房價格環(huán)同比上漲幅度分別為環(huán)比0.4%，同比0.5%。2月份，環(huán)同比上漲到了0.9%和1.4%，漲幅明顯擴大。不僅如此，在分類指數(shù)中，無論是小戶型還是大房子，蘭州新房價格都是環(huán)比同漲。與此同時，西北其他4個省會城市的新建商品房價格也是環(huán)同比一起上漲。 蘭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從蘭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2002年到年到2012年，蘭州商品房成交

5、年，蘭州商品房成交均價從每平方米不到均價從每平方米不到2000元漲到了近元漲到了近6000元，蘭州平均房價漲幅超元，蘭州平均房價漲幅超過了過了2倍，中心地段的房價甚至達(dá)到了倍，中心地段的房價甚至達(dá)到了10倍。倍。v浦東新區(qū)(25,693元/)徐匯區(qū)(32,535元/)長寧區(qū)(37,754元/)普陀區(qū)(23,980元/)閘北區(qū)(22,145元/)虹口區(qū)(26,056元/)楊浦區(qū)(22,797元/)黃浦區(qū)(36,922元/)盧灣區(qū)(42,610元/)靜安區(qū)靜安區(qū)(42,893元元/)閔行區(qū)(19,794元/)寶山區(qū)(17,260元/)嘉定區(qū)(15,429元/)松江區(qū)(15,567元/)青浦區(qū)(26

6、,442元/)奉賢區(qū)(11,433元/)崇明縣(10,593元/ )上海各區(qū)房價 北京華清嘉園房價走勢（北京華清嘉園房價走勢（2001年年-2013年）年）2 2、房價、房價上漲上漲的成因分析的成因分析（一）總體需求呈旺盛趨勢 近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，推動了房價快速上漲的，主要包括正常需求、超前需求、被動需求、投機需求。 （二）人口的高速增長 人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲?；谖覈叭硕嗟厣伲硕喾可佟被緡椋瑥亩诳陀^上導(dǎo)致了我國整體房價的不斷上漲。（三）資本和勞動力向中心城市流動

7、 我國在快速城市化和全球化的過程中，資本和勞動力向中心城市流動。資本和勞動力向中心城市流動，是導(dǎo)致這些城市房價上漲的重要原因。 （四）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理 商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續(xù)加劇的原因之一。（五）房地產(chǎn)資金可獲得性高且成本低 我國房地產(chǎn)業(yè)不管是從開發(fā)商的土地儲備還是土地開發(fā)，不管是從建筑商的流動資金還是從消費者的資金來源來看，這整個過程的所需資金絕大部分來自于銀行貸款，所占比例差不多達(dá)到全部房地產(chǎn)資金的80左右。我國自從1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上的最低位。一方面對房地產(chǎn)業(yè)來說，發(fā)商們盲目

8、的投資。另一方面對購房者來說，投機性需求增加。（六）土地資源嚴(yán)格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲。 房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系日趨緊張，使得未來房價上漲的壓力不斷增大，這是我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的直接原因。土地資源的有限性、土地占用的從嚴(yán)控制使得土地成本不斷提高，土地成本的提高決定了住房的高起點價，也是拉動土地價格不斷走高的成因。房價和地價兩者之間互相促進，互相提高對方的價格，使雙方價格都不斷攀升。 地價猛漲地價猛漲 建材價格攀升建材價格攀升v 通脹預(yù)期加大v 投資保值v 支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動搖,地方財政的主要收入來源v 媒體炒作面對畸形面對畸形發(fā)展的房發(fā)展的房價，

9、中國價，中國政府如何政府如何調(diào)控調(diào)控內(nèi)容提要內(nèi)容提要二、中國政府房價調(diào)控政策1、2011年中國政府房價調(diào)控政策年中國政府房價調(diào)控政策2、 2012年中國政府房價調(diào)控政策年中國政府房價調(diào)控政策3、 國五條與房價國五條與房價1、2011年全國房地產(chǎn)相關(guān)重要政策列表年全國房地產(chǎn)相關(guān)重要政策列表時間部門政策內(nèi)容1月20日中國人民銀行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。1月21日國務(wù)院在今后5年，將建設(shè)3600萬套保障性住房。1月26日國務(wù)院常務(wù)會議國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定了若干新政策措施，稱為“新國八條”。主要內(nèi)容是一要地方政府公布住房價格控制目標(biāo)；二要要

10、求對樓價升幅過快的城市，從嚴(yán)制定買樓政策，限制購房；三要實施差別化住房信貸政策，再次提高二套房首付比例。另外對保障房、稅收、土地等方面也作出規(guī)定。3月17日中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。個人住房公積金存款利率上調(diào)0.1個百分點，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點。5月12日發(fā)改委關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價專項檢查的通知8月17日住建部二三線城市限購五大標(biāo)準(zhǔn)10月7日銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，五年期以下(

11、含五年)個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點。10月28日國務(wù)院堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果，增加普通商品住房用地，促進房價合理調(diào)整。11月6日溫家寶下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。對房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，目標(biāo)是要使房價回歸合理的價格。2、2012年年全國房地產(chǎn)相關(guān)重要政策列表全國房地產(chǎn)相關(guān)重要政策列表時間時間部門部門政策內(nèi)容政策內(nèi)容1月7日央行2012年中國人民銀行工作會議部署了2012年人民銀行工作的主要措施：一是繼續(xù)實施好穩(wěn)健的貨幣政策，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)。1月7日國土部全國國

12、土資源工作會議特別指出，做好保障性住房和普通商品房用地供應(yīng)，2012 年將從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計劃指標(biāo)1月31日溫家寶 1月31日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院第六次全體會議上強調(diào)，2012年要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。2月10日溫家寶2月6日-10日，國務(wù)院總理溫家寶在中南海主持召開的五次座談會上提出了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的兩個目標(biāo)：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2月16日發(fā)展改革委明確指出對高爾夫球場、大型主題公園、城市水源地的觀

13、光農(nóng)業(yè)等國家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項目，應(yīng)嚴(yán)格禁止或限制發(fā)放貸款。2月18日央行從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2月20日國家發(fā)改委關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知3月5日溫家寶溫家寶表示，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。4月1日央行密切關(guān)注國際國內(nèi)經(jīng)濟金融最新動向及其影響，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，進一步增強政策的針對性、靈活性和前瞻性。4月17日國土部一、對保障房用地應(yīng)保盡保，單獨報批，鼓勵使用存量

14、土地；二、合理增加普通商品住房用地供給，及時編制住房供地計劃并向社會公布；三、及時依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進已供土地盡快開發(fā)建設(shè)。5月12日央行從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20%。中小型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金降至16.5。5月18日溫家寶要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月23日國務(wù)院政府將“穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。同時要結(jié)構(gòu)性減稅，并加快現(xiàn)有重大項目

15、建設(shè)等刺激措施。 自2009年12月份開始以來，國家政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制;（二）堅決抑制投機投資性購房;（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng);（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè);（五）加強市場監(jiān)管。3、國五條與房價、國五條與房價v 專家觀點專家觀點龍斌：新政只能短期調(diào)控房價龍斌：新政只能短期調(diào)控房價 合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，本次國務(wù)院頒發(fā)的“新國五條”細(xì)則，無論是更明確二套房貸款收緊還是賣房征收20%的稅

16、，仍然是是按照此前調(diào)控的思路，在需求上做文章，抑制需求、增加交易成本，并不合理。短期內(nèi)確實能平穩(wěn)房價與穩(wěn)定預(yù)期，但幾個月后將沒有實質(zhì)性影響。韓世同：新政調(diào)控治標(biāo)不治本韓世同：新政調(diào)控治標(biāo)不治本 政策調(diào)控短時期內(nèi)不會達(dá)到預(yù)期的效果，房價在很難回歸到合理價位。主要原因在于各種制度的不合理，包括住房制度的不合理、土地制度的不合理、稅收制度的不合理、貨幣制度的不合理等。新政對房價調(diào)控只是治標(biāo)不治本。任志強：穩(wěn)中有升任志強：穩(wěn)中有升 今年房價總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，如果不能增加有效供應(yīng)，這種態(tài)勢是不會改變的?！皣鍡l”細(xì)則出臺已有一個多月，但目前來說影響并不大，不過不排除各地政府為了執(zhí)行“國五條”而陸

17、續(xù)出臺新的政策。 從以上的調(diào)控政策細(xì)則及近幾年的從以上的調(diào)控政策細(xì)則及近幾年的政府工作報告政府工作報告看，我國的房地產(chǎn)政看，我國的房地產(chǎn)政策是由支持發(fā)展轉(zhuǎn)向全面調(diào)控，轉(zhuǎn)為逐年趨緊。策是由支持發(fā)展轉(zhuǎn)向全面調(diào)控，轉(zhuǎn)為逐年趨緊。房價自1998-2007年來出現(xiàn)了大幅度的上漲，上漲的勢頭一直在持續(xù)，盡管國家緊縮“銀根”和“地根”等多種調(diào)控錯施下，但整體依然漲聲依舊。2009 年末至2010 年初，由于宏觀經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)需求等因素的共同影響，商品房價格大幅上漲，2010 年房地產(chǎn)政策主題轉(zhuǎn)為“遏制部分城市房價過快上漲”，主要是采用差別化信貸、稅收等手段抑制不合理需求及增加保障房供給。2011年嚴(yán)厲的

18、房地產(chǎn)政策調(diào)控，市場發(fā)生了積極變化，但是有些政策落實的還不夠好，2011 年政府工作報告房地產(chǎn)政策的主題是“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”。 Title in here稅收政策稅收政策Title in here信貸政策信貸政策Title in here土地政策土地政策三大宏觀三大宏觀政策政策v 我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控相當(dāng)我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控相當(dāng)積極活躍，通過這些調(diào)控，房積極活躍，通過這些調(diào)控，房價有沒有成效？價有沒有成效？v 顯而易見，房價有所波動，但顯而易見，房價有所波動，但并沒有顯著下降，那么，這種并沒有顯著下降，那么，這種政府干預(yù)房價的手段，各方的政府干預(yù)房價的手段，各方的觀點又是怎樣

19、呢？觀點又是怎樣呢？內(nèi)容提要內(nèi)容提要三、支持調(diào)控VS反對調(diào)控1、 支持方支持方2、 反對方反對方 v 1、支持方 A.學(xué)者觀點政府的調(diào)控目標(biāo)是規(guī)范市場 （1）以政府的強制力能加強房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運行。 （2）住宅的社會性要求政府介入房地產(chǎn)市場。住房既有商品屬性,也有一定的社會保障屬性。因此,既然市場無法按價格規(guī)律供給所有居民以住房,住房也就應(yīng)當(dāng)像養(yǎng)老、醫(yī)療一樣,在一定程度上,納入社會保障體系之中,借助政府的力量來保護弱勢群體的基本居住要求。 （3）作為影響國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，政府有必要加強對房地產(chǎn)行業(yè)包括土地轉(zhuǎn)讓、銷售價格、房屋轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的監(jiān)管和調(diào)控。 （4）房地產(chǎn)市場是區(qū)域性、壟斷性的

20、市場,需要政府進行必要干預(yù)。 （5）房地產(chǎn)具有虛擬特點,需要政府調(diào)控、監(jiān)管。 B.普通購房者希望房價下降，所以認(rèn)為政府應(yīng)該多多調(diào)控，提供更多的經(jīng)濟適用房，規(guī)范經(jīng)濟適用房的購買流程等。 v 2、反對方開發(fā)商 市場的泡沫不具普遍性，政府應(yīng)重在宏觀調(diào)控方面發(fā)揮作用，不宜對市場的微觀層面干預(yù)過多。 （1）房地產(chǎn)價格水平取決于市場，并非主要由開發(fā)商操控。 （2 ）投資行為的出現(xiàn)一方面與市場發(fā)展空間有關(guān)系，同時也與政府對普通住房調(diào)控、廉租房建設(shè)等方面的控制力度有關(guān)。 （3 ）政策關(guān)注的重點應(yīng)該是在明確界定市場流通性商品房和社會保障性住房之間差別的前提下，有針對性地進行調(diào)控。潘石屹潘石屹:十年調(diào)控證明行政手

21、段難以十年調(diào)控證明行政手段難以遏制房價遏制房價我們要用市場經(jīng)濟的手段去調(diào)控房地產(chǎn)，而不 要用計劃經(jīng)濟的、行政命令的辦法。今天的房地產(chǎn)像一列火車一樣，如果要用行政的手段，這根韁繩可以把馬勒得住，要勒住一列火車是勒不住的。十年的調(diào)控就證明了這一點。最近政府出臺了許多房地產(chǎn)政策，各城市都有，我在關(guān)注著。中國現(xiàn)在房子已經(jīng)不緊缺了，只是有人房子多，有人沒房住。政策的關(guān)鍵是疏導(dǎo)，讓房子流通起來。而不是相反，凍結(jié)流通。實名登記房子并公開查詢，是讓房子流通的巨大動力。如果市場流通了，在政府不濫發(fā)貨幣前提下，房價不會再漲了。 任志強：中國政府調(diào)控房價的方式是任志強：中國政府調(diào)控房價的方式是刻舟求劍刻舟求劍中國政

22、府已多次在調(diào)控中國“過快上漲”的房價了，但每次都只在舟上記錄下了房價上升或下降的位置，卻不知道舟是浮在水面上的，房子是蓋在出讓的土地上的。地的價格變了，舟自然會動，原有的刻在舟上的記錄已不再是原來的位置了。人們也永遠(yuǎn)不可能從舟上的刻痕位置上找到丟失的劍。回顧歷史的房價也永遠(yuǎn)只能是夢。中國政府所有對房價的調(diào)控中，一則打擊投資；中國政府所有對房價的調(diào)控中，一則打擊投資；二則抑制消費；三則增加稅費，卻沒有任何時二則抑制消費；三則增加稅費，卻沒有任何時候用任何措施來抑制土地的高價，反而出臺的候用任何措施來抑制土地的高價，反而出臺的都是都是“價高者得價高者得”的政策。地價越高越好，房的政策。地價越高越好

23、，房價越低越好。從經(jīng)濟學(xué)而言，這豈不是一種悖價越低越好。從經(jīng)濟學(xué)而言，這豈不是一種悖論嗎？論嗎？ 上述各方的觀點基本上都是圍繞著市場運行機制和政府調(diào)控深度兩方面上述各方的觀點基本上都是圍繞著市場運行機制和政府調(diào)控深度兩方面展開的。開發(fā)商作為市場主體之一，在按照市場運行規(guī)律開展一系列活動的展開的。開發(fā)商作為市場主體之一，在按照市場運行規(guī)律開展一系列活動的同時，充分強調(diào)市場化運營和政府職責(zé)之間的界限；政府基于目前市場現(xiàn)狀，同時，充分強調(diào)市場化運營和政府職責(zé)之間的界限；政府基于目前市場現(xiàn)狀，工作重點放在制度及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的完善，以及政府各部門之間的合作方面，工作重點放在制度及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的完善，以及

24、政府各部門之間的合作方面，以促進房地產(chǎn)市場整體的良性發(fā)展；而學(xué)者則堅持政府應(yīng)該發(fā)揮其作為政策以促進房地產(chǎn)市場整體的良性發(fā)展；而學(xué)者則堅持政府應(yīng)該發(fā)揮其作為政策制定和實施主體，對市場的規(guī)范化運作加強調(diào)控制定和實施主體，對市場的規(guī)范化運作加強調(diào)控的職能。的職能。內(nèi)容提要內(nèi)容提要四、國外房價現(xiàn)狀及各國政府政策介紹1、 國外房價現(xiàn)狀：國外房價現(xiàn)狀： 以美國、日本、新加坡、德國為例2、國外各國的房地產(chǎn)政策比較國外各國的房地產(chǎn)政策比較 以美國、日本、新加坡、德國為例3、國外房價與中國不同的原因國外房價與中國不同的原因v 美國美國 美國的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)八十年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場典范，

25、美國作為世界最發(fā)達(dá)的國家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅的國家，美國絕大部分居民是居住在二至三層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。 然而在進入二十一世紀(jì)后也開始了一個不太理性的高速增長期。隨著美國經(jīng)濟近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解的快速上漲，目前已有越來越多的美國經(jīng)濟界人士認(rèn)為：美國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，政府必須采取果斷的措施來應(yīng)對和抑制日益攀升的房地產(chǎn)價格。 1、國國外外房房價價現(xiàn)現(xiàn)狀狀v日本日本 日本經(jīng)過二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至今的半日本經(jīng)過二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至今的半個多世紀(jì)的潮起潮落，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展個多世紀(jì)的潮起潮落，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的培育已日趨理性和

26、規(guī)范。和房地產(chǎn)市場的培育已日趨理性和規(guī)范。 日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來自于日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來自于20世世紀(jì)紀(jì)80年代，當(dāng)時日本的房地產(chǎn)上漲速度飛年代，當(dāng)時日本的房地產(chǎn)上漲速度飛快，短時期內(nèi)漲價幅度巨大，很多投機者快，短時期內(nèi)漲價幅度巨大，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價飆升。產(chǎn)，導(dǎo)致房價飆升。 日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機者是財力雄厚的企業(yè)，它們在大量資金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡

27、沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補股市損失，促使股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。直到二十一日本的股市和樓市價格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。直到二十一世紀(jì)日本的股市和房市才得以恢復(fù)，進入新一輪的增長周期。世紀(jì)日本的股市和房市才得以恢復(fù)，進入新一輪的增長周期。v新加坡新加坡 新加坡是一個地少人多的城市國家，人們在收入增長的同時對改善住宅的要求也不斷增長，國家經(jīng)濟發(fā)展對資源的要求也不斷增長，有限的資源與持續(xù)發(fā)展之間的平衡是最大

28、的挑戰(zhàn)。在新加坡，民用住宅主要由政府祖屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟適用類似于中國經(jīng)濟適用房的政府組屋由政府投資修建，居民購買組屋價格低廉，也受到嚴(yán)格房的政府組屋由政府投資修建，居民購買組屋價格低廉，也受到嚴(yán)格的限制：的限制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。新加坡還規(guī)定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，防止投機多占。另外，業(yè)主出售購買時間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅，這對抑制炒房和商品房價格暴漲非常有效。v德國德國 近年來，德國房地產(chǎn)市場總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，大部分地區(qū)的房價基本平穩(wěn)，甚至有些

29、下降。 在1977年之后的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，普通住宅僅為每平方米10002000歐元（900018700人民幣）。德國房價完德國房價完全取決于市場供求關(guān)系，全取決于市場供求關(guān)系，政府并不直接對房地產(chǎn)市場進行政府并不直接對房地產(chǎn)市場進行干涉，但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序干涉，但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展。發(fā)展。為了防止開發(fā)商任意抬高房價，德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行 “指導(dǎo)價”制度。按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價超高房價”，構(gòu)成了違法行，構(gòu)成了違法行為。為。如果房

30、地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。v 美國美國利率稅收雙管齊下利率稅收雙管齊下v 美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運行。房屋的建設(shè)、銷美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運行。房屋的建設(shè)、銷售和價格均由市場供求這只售和價格均由市場供求這只“無形之手無形之手”操縱，政府并不直接干預(yù)。操縱，政府并不直接干預(yù)。不過，為避不過，為避免美國房價的大起大落，美國政府通過提高利率、增長稅收和調(diào)節(jié)市場來穩(wěn)定房免美國房價的大起大落，美國政府通過提高利率、增長稅收和調(diào)節(jié)市場來穩(wěn)定房價和平抑市場，以促使美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國經(jīng)濟的

31、發(fā)展以及人們收入增長價和平抑市場，以促使美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國經(jīng)濟的發(fā)展以及人們收入增長的水平同步。的水平同步。v 為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，比吹，美聯(lián)儲在2005年-2006年兩年里連續(xù)17次提息，導(dǎo)致住房市場從2005年底開始出現(xiàn)調(diào)整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。v 在稅收方面，對房地產(chǎn)消費和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國50個州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門每年定期對房地產(chǎn)價值進行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產(chǎn)價值增加，同時也意味著個

32、人必須繳納的稅款增加。2、國外各國的房地產(chǎn)政策比較、國外各國的房地產(chǎn)政策比較 v日本日本增加國債投入，放寬限制，調(diào)整建筑標(biāo)準(zhǔn)增加國債投入，放寬限制，調(diào)整建筑標(biāo)準(zhǔn)v 日本政府在吸取教訓(xùn)和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過程中，推出了三大符合市場發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設(shè)代價昂貴的公共配套通過增加國債來投入建設(shè)代價昂貴的公共配套項目項目恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟部門的活力和提高房地產(chǎn)的附加價值。二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟，日本開始放松對金融行業(yè)的諸多限制日本開始放松對金融行業(yè)的諸多限制，它幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，主要用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金。三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便

33、于開發(fā)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時間，并鼓勵節(jié)能建材的大量使用。v 實踐證明：這些改革措施的實施為日本的房地產(chǎn)市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發(fā)的難度，降低了市民進入房地產(chǎn)的門檻，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。v德國德國市場社會保障性住房制度市場社會保障性住房制度 德國及其他歐洲福利主義國家實行的是市場社會保障性住房制度。其德國及其他歐洲福利主義國家實行的是市場社會保障性住房制度。其特點是以市場配置住房資源為主體，實施比較廣泛的社會保障。特點是以市場配置住房資源為主體，實施比較廣泛的社會保障。v 德國，普遍成立了住宅互助儲金信貸社。凡加入該社

34、的社員，必須履行先儲蓄后貸款的義務(wù)，當(dāng)儲蓄達(dá)到所需貸款額的40%一50%時，才有資格得到貸款。v 德國解決住房問題的多種措施中，比較突出的是大力調(diào)控住房套型和對地價、房價、房租實行指導(dǎo)價管理對地價、房價、房租實行指導(dǎo)價管理。直至今日，德國每年新建住房平均套型大都低于100平方米。從1977年至2006年，德國房價上漲60%，平均每年遞增1%多一點，實現(xiàn)了房價的長期微漲。v新加坡新加坡科學(xué)、人性化的決策科學(xué)、人性化的決策v 新加坡政府經(jīng)過多年科學(xué)的決策，理性的規(guī)劃和有序的發(fā)展，使得新加坡政府經(jīng)過多年科學(xué)的決策，理性的規(guī)劃和有序的發(fā)展，使得該國在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步的發(fā)展。該

35、國在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步的發(fā)展。v 新加坡在城市建設(shè)中一向很重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來源主要是二個方面，一是財政撥款，二是通過招標(biāo)由投資者出資。v 新加坡在動拆遷方面有很多可供借鑒的對策和措施。具體而言，新新加坡在動拆遷方面有很多可供借鑒的對策和措施。具體而言，新加坡政府搞好動拆遷有兩方面成功的因素：加坡政府搞好動拆遷有兩方面成功的因素：其一是人們搬到新的地方，必須要比他們以前居住的地方好；其二是動拆遷的同時在老地方保留人們的一些記憶在那里，不完全毀壞它。當(dāng)市民看到自己生活的環(huán)境在不斷變好，而已有的往日記憶沒有消失的時候，即使傷感也會支持政府因為規(guī)劃而導(dǎo)致

36、的動拆遷行動，從而確保了新加坡房地產(chǎn)的健康和有序發(fā)展。 v 通過對美國、日本、新加坡、德國等國家的房地產(chǎn)發(fā) 展現(xiàn)狀和政府對房價上漲采取的相關(guān)調(diào)控政策的分析， 相比較而言，它們的方式對于我們國家的房價調(diào)控政策， 會有什么啟示呢？內(nèi)容提要內(nèi)容提要五、本組觀點1、市場調(diào)節(jié)是房價形成的基本形式2、住房的必需品特征要求政府進行必要調(diào)節(jié)3、市場的失靈（比如房產(chǎn)投機）也要求政府調(diào)控4、政府干預(yù)不足或過度者不可取政府干預(yù)不足或過度者不可取5、應(yīng)該合理界定政府與市場在房產(chǎn)供應(yīng)中的作用，理順市場關(guān)系v 目前，有些針對國家宏觀調(diào)控的意見是：推行市場經(jīng)濟，應(yīng)充分目前，有些針對國家宏觀調(diào)控的意見是：推行市場經(jīng)濟，應(yīng)充分

37、發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，政府不應(yīng)干預(yù)。許多西方國家政府就不干預(yù)市發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，政府不應(yīng)干預(yù)。許多西方國家政府就不干預(yù)市場和物價。我國政府對房地產(chǎn)市場和房價，也不應(yīng)干預(yù)。而且，通過場和物價。我國政府對房地產(chǎn)市場和房價，也不應(yīng)干預(yù)。而且，通過政府的調(diào)控管理是穩(wěn)定不住房價的。這些意見，已經(jīng)成為許多城市地政府的調(diào)控管理是穩(wěn)定不住房價的。這些意見，已經(jīng)成為許多城市地方政府這些年不干預(yù)房價等突出問題的方政府這些年不干預(yù)房價等突出問題的“理論依據(jù)理論依據(jù)”。v 然而西方國家就不干預(yù)經(jīng)濟和市場了嗎？v 在以上國外房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)查中，我們得知西方國家中，像美國政府曾經(jīng)基本上不干預(yù)經(jīng)濟和市場。但由于五花八門的“

38、市場病”總會不斷發(fā)生，因此，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，西方國家開始逐步加強對市場的管理。 理論理論 支撐：支撐：英國經(jīng)濟學(xué)家凱恩斯在他1936年發(fā)表的就業(yè)、利息和貨幣通論著作中，率先提出了一個防治經(jīng)濟危機的辦法，就是政府必須干預(yù)經(jīng)濟。其后，許多專家發(fā)文同意他的主張并提出補充意見，使得這一主張得到廣泛認(rèn)同。v 1、市場調(diào)節(jié)是房價形成的基本形式 只由市場調(diào)節(jié)房價的話，會因為信息不對稱和決策滯后等問題發(fā)生過量調(diào)節(jié)，使得房價大起大落。房價的大起大落對居民和企業(yè)都會帶來長期的不利影響，因此要依靠政府這一非市場調(diào)節(jié)者解決這些市場機制從來都沒有辦法解決的問題。v 2、住房的必需品特征要求政府進行必要調(diào)節(jié) 住房是人

39、類生活的必需品，“住有所居”既涉及公民的基本生存權(quán)利，又關(guān)系到社會穩(wěn)定和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。各國政府普遍將住房保障作為公共政策的一項重要內(nèi)容。 v 3、市場失靈（比如房產(chǎn)投機）也要求政府調(diào)控 市場有看不見的手會自行調(diào)節(jié)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價格高，利潤高，就會有更多的資本涌入地產(chǎn)市場從而競爭拉低價格利潤。v 4、政府干預(yù)不足或過度者不可取 （1）不足 a.房產(chǎn)投機與泡沫 目前政府對于市場火爆狀況可能存在的投機成分、泡沫 成分已經(jīng)到了忍耐極限了，將來政策上會以慣有的溫和程度來出，現(xiàn)在所有政策中央政府不斷的出優(yōu)惠政策，就是因為這種“打雞血”形式出現(xiàn)一個暴漲。 b.貧困階層流離失所 加快真正具有保障性質(zhì)的廉租房建設(shè)

40、步伐，確保最貧困階層不致流離失所。 （2）過度）過度 a.短缺，生活質(zhì)理下降；短缺，生活質(zhì)理下降；b.市場扭曲市場扭曲 政府的過度干預(yù)，實際上就是一種縱容，而無視道德、市場風(fēng)險。換句話講，有了政府的縱容，人們就會肆無忌憚地投機、造假，甚至是犯罪，越干預(yù)，中國將離市場越遠(yuǎn)，離法治也越遠(yuǎn)。 v5、應(yīng)該合理界定政府與市場在房產(chǎn)供應(yīng)中的作用，理順市場關(guān)系，減少扭曲，通過政府調(diào)控減少市場失靈，保障民生，使政府與市場相互補充，實現(xiàn)房價的合理回歸。內(nèi)容提要內(nèi)容提要六、我國房地產(chǎn)調(diào)控建議1、 房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性 2、房價調(diào)控與房地產(chǎn)政策、房價調(diào)控與房地產(chǎn)政策1、房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性、房地

41、產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性v 公共物品是指人們生來就有權(quán)享有的東西, 類似西方經(jīng)濟學(xué)中的天然產(chǎn)品, 比如, 陽光、水源、清潔的空氣和遷徙的自由等。而公共產(chǎn)品則是指應(yīng)當(dāng)由公共部門提供的旨公共產(chǎn)品則是指應(yīng)當(dāng)由公共部門提供的旨在提供和保護公共物品的產(chǎn)品和服務(wù)。在提供和保護公共物品的產(chǎn)品和服務(wù)。例如, 環(huán)境是公共物品, 而環(huán)境保護就是公共產(chǎn)品。土地作為人類生存的基本條件具有公共物品的屬性。 v 根據(jù)公共經(jīng)濟學(xué)關(guān)于政府的職能界定根據(jù)公共經(jīng)濟學(xué)關(guān)于政府的職能界定, 普通住房普通住房就具具有了準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)有了準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)。實際上, 正是住宅的這種公共產(chǎn)住宅的這種公共產(chǎn)品屬性才會引發(fā)全社會對高房價的關(guān)注品屬性才會引發(fā)全社會對高房價的關(guān)注, 并將高房價產(chǎn)生并將高房價產(chǎn)生的原因歸結(jié)為政府調(diào)控不利或者政府失靈。的原因歸結(jié)為政府調(diào)控不利或者政府失靈。v 當(dāng)今世界市場經(jīng)濟國家中，為應(yīng)對政府失靈和市場失靈問題，將政府和市場結(jié)合起來配置資源已成為通行方式，區(qū)別在于對不同的領(lǐng)域是政府多一些還是市場多一些。一般來說，公共產(chǎn)品應(yīng)由政府提供，私人產(chǎn)品應(yīng)由市場提供，準(zhǔn)公共產(chǎn)品應(yīng)由政府和市場共同提供。v 要在房地產(chǎn)領(lǐng)域有效規(guī)范政府職能，充分