1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 （包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán) 兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值 計(jì)入該項(xiàng)目的成本。結(jié)合以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在交付開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，分 解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入 存貨兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將購入存貨的價(jià)值計(jì) 入該項(xiàng)目的成本，該存貨的計(jì)稅成本即所換出的開發(fā)產(chǎn)品的 市場(chǎng)公允價(jià)值。案例分析A 房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國(guó)有土地并符合 該塊土地上的拆遷安置工

2、作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該 房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè) 30 萬平方的安置房用于和 被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶 的具體情況來舉例。該被拆遷戶B （個(gè)人）原有房屋的建筑面積為 65 平方米。案例分析 經(jīng)市拆遷辦聘請(qǐng)的第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，被拆遷 戶房屋的評(píng)估價(jià)格為 4600元/ 平方米。考慮到調(diào)換房屋和被 拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷 戶達(dá)成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行產(chǎn) 權(quán)調(diào)換；二等面積補(bǔ)償部分，被拆遷戶應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 支付 200元/ 平方米的結(jié)構(gòu)差價(jià)；案例分析三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的， 房地產(chǎn)企業(yè)按 4600

3、 元/ 平方米向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償；四、超面積部分， 10 平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/ 平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過 10 平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格6100元/ 平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。 最終， 該被拆遷戶 B 通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋， 根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定， B 向房地產(chǎn)企業(yè) A 支付了 98500 元。經(jīng)核定，同類 房屋的建造成本為 2100元/ 平方米(不含地價(jià))，含地價(jià)成本 為 3600 元 / 平方米。 營(yíng)業(yè)稅根據(jù)國(guó)稅函 1995549、國(guó)稅函 2007768 號(hào)的文件規(guī)定， 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以取得經(jīng)濟(jì)利益的行為屬 于營(yíng)業(yè)稅

4、“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的征稅范圍，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)：等面積部分： 65平方米。 根據(jù)國(guó)稅函 1995549號(hào)文的規(guī) 定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī) 關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。這里對(duì)于成本 價(jià)的理解有兩種：一種是不含地價(jià)的工程建造成本即 2100 元/平方米，二是含地價(jià)的房屋完全成本3600元/ 平方米。從目前的征稅實(shí)踐來看，大多數(shù)也是采用的不含地價(jià)的工程建 造成本作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)?？紤]到等面積部分還有 200元/ 平方米的結(jié)構(gòu)價(jià)差， 對(duì) 于這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差我們認(rèn)為也應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。這樣，等面積部 分的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)就是149500元(65X 210

5、0 +65 X 200)超面積部分：根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議， 10 平方米以內(nèi)的， 被拆遷戶按 5500元/ 平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過 1 0平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格6100元/ 平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。因此，超面積部分的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為85500 元（10X 5500+ 5 X 6100）?？傮w營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為 235000元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 11750 元。 土地增值稅：實(shí)行預(yù)征，計(jì)稅依據(jù)同營(yíng)業(yè)稅，最 終按項(xiàng)目進(jìn)行清算。應(yīng)預(yù)征土地增值稅 2350元（按 1%進(jìn)行 預(yù)征）。 企業(yè)所得稅 這里對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的。在企 業(yè)所得稅上應(yīng)作為視同銷售處理。對(duì)于等面

6、積補(bǔ)償部分，由于在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，我們 對(duì)雙方房屋的價(jià)格都是有一個(gè)評(píng)估的，當(dāng)時(shí)被拆遷戶房屋的 評(píng)估價(jià)格為 4600元/ 平方米，考慮到結(jié)構(gòu)價(jià)差，等面積部分 也就是 4800元/平方米， 不超過 1 0平方部分按 5500元/平方 米，超過 10 平方按 6100/ 平方米，因此，該 80 平方米房屋 的企業(yè)所得稅視同銷售價(jià)格為397500元（ 65X 4800 +10X 5500 +5X 6100）（二）作價(jià)補(bǔ)償方式下的涉稅處理在這種方式下， 按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 可 計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本 扣除。另一種情況：在簽署拆遷協(xié)議時(shí)，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償 的

7、金額；但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議。這種情況，從稅 務(wù)上應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組，按照如下規(guī)定進(jìn)行處理：（二）作價(jià)補(bǔ)償方式下的涉稅處理國(guó)家稅務(wù)總局令第六號(hào)第四條規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)） 以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外， 應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn) 公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處 理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得 （或損失）； 債權(quán)人（企業(yè)）取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該有關(guān)資產(chǎn)的 公允價(jià)值（包括與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)）確定其計(jì)稅成本， 據(jù)以計(jì)算可以在 企業(yè)所得稅 稅前扣除的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、 無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用或者結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本等。上述規(guī)定中公允價(jià)值的確定建議借鑒國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)文件的方法和順序國(guó)稅發(fā)2009131號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn) 作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、 贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè) 人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán) 或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng) 銷售價(jià)格確定；（二）由主管