1、2013年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試大綱第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。考試內(nèi)容第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資一、投資概述(一)投資的概念(二)投資的分類1.短期投資和長期投資2.直接投資和間接投資3.金融投資和實物投資4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資(三)投資的特性(四)投資的作用1.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往二、房地產(chǎn)投資概述(一)房地產(chǎn)投資的概念(二)房地產(chǎn)投資的分類1.按投資主體劃分2.按經(jīng)濟(jì)活動類型

2、劃分3.按物業(yè)類型劃分(三)房地產(chǎn)投資的特性1.區(qū)位選擇異常重要2.適于進(jìn)行長期投資3.需要適時的更新改造投資4.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險5.變現(xiàn)性差6.易受政策影響7.依賴專業(yè)管理8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移(四)房地產(chǎn)投資的作用第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊一、房地產(chǎn)直接投資(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資二、房地產(chǎn)間接投資(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金(三)購買住房抵押支持證券三、房地產(chǎn)投資的利弊(一)房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持3.能抵消通貨膨脹的影響4.提高投資者的資信等級(二)房地產(chǎn)投資之弊1.投資數(shù)額巨大2.投資回收期較長3

3、.需要專門的知識和經(jīng)驗第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念(一)風(fēng)險的定義(二)風(fēng)險分析的目的二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(一)通貨膨脹風(fēng)險(二)市場供求風(fēng)險(三)周期風(fēng)險(四)變現(xiàn)風(fēng)險(五)利率風(fēng)險(六)政策風(fēng)險(七)政治風(fēng)險(八)或然損失風(fēng)險三、房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(二)未來運營費用風(fēng)險(三)資本價值風(fēng)險(四)機(jī)會成本風(fēng)險(五)時間風(fēng)險(六)持有期風(fēng)險四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響第四節(jié)風(fēng)險與投資組合一、投資組合理論二、資本資產(chǎn)定價模型考試要求1.了解投資的概念、分類、特性和作用;2.掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類、特性及作用;3.掌握房地產(chǎn)直接投資;4.掌握房地產(chǎn)間

4、接投資;5.熟悉房地產(chǎn)投資的利弊;6.掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險;7.了解風(fēng)險與投資組合。第二章房地產(chǎn)市場與市場運行考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的含義二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量(一)金融業(yè)的發(fā)展(二)信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變(四)人文環(huán)境的變化(五)自然環(huán)境的變化(六)政治制度的變遷四、房地產(chǎn)市場的參與者(一)土地所有者或當(dāng)前的土地使用者(二)開發(fā)商(三)政府及政府

5、機(jī)構(gòu)(四)金融機(jī)構(gòu)(五)建筑承包商(六)專業(yè)顧問1.建筑師2.工程師3.會計師4.造價工程師或經(jīng)濟(jì)師5.房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人6.律師(七)消費者或買家第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)(一)房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系(二)房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關(guān)系二、房地產(chǎn)市場細(xì)分(一)按地域范圍細(xì)分(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分(三)按增量存量細(xì)分(四)按交易方式細(xì)分(五)按目標(biāo)市場細(xì)分三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)(一)供給指標(biāo)(二)需求指標(biāo)(三)市場交易指標(biāo)(四)市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性(一)市場供給的壟斷性(二)市場需求的廣泛性和多樣性(三)市場交易的復(fù)雜性(四)房地

6、產(chǎn)價格與位置密切相關(guān)(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性(六)市場信息的不對稱性二、房地產(chǎn)市場的功能(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益(二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場(一)房地產(chǎn)空間市場(二)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(三)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義(二)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因(三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容(四)分

7、析房地產(chǎn)周期運動的新觀念(五)房地產(chǎn)市場的自然周期(六)房地產(chǎn)市場的投資周期(七)房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系三、房地產(chǎn)泡沫與過熱(一)房地產(chǎn)泡沫及成因1.房地產(chǎn)泡沫的定義2.房地產(chǎn)泡沫的成因(二)“過度開發(fā)”及誘因1.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)2.過度開發(fā)的誘因(三)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系(四)房地產(chǎn)泡沫的衡量第五節(jié)房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性(一)房地產(chǎn)市場失靈(二)住房問題和住房保障(三)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)(四)房地產(chǎn)價格劇烈波動(五)房地產(chǎn)市場非均衡二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段(一)土地供應(yīng)

8、政策(二)金融政策(三)住房政策(四)城市規(guī)劃(五)地價政策(六)稅收政策(七)租金控制三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施(一)健全市場準(zhǔn)入制度(二)推動行業(yè)誠信體系建設(shè)(三)規(guī)范交易程序(四)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理考試要求1.掌握房地產(chǎn)市場的含義、運行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量和房地產(chǎn)市場的參與者;2.掌握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo);3.掌握房地產(chǎn)市場特性與功能;4.熟悉房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場;5.掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán);6.了解房地產(chǎn)泡沫與過熱;7.了解房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)。第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對獲取土地、建設(shè)過程

9、中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)房地主開發(fā)程序概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序第二節(jié)投資機(jī)會選擇與決策分析一、投資機(jī)會選擇二、投資決策分析第三節(jié)前期工作一、獲取土地(一)土地儲備與土地一級開發(fā)1.土地儲備2.土地開發(fā)3.土地儲備資金(二)開發(fā)商獲取土地的途徑1.土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)劃撥3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作二、項目核準(zhǔn)和開工計劃(一)項目核準(zhǔn)申請材料(二)項目申請報告的主要內(nèi)容(三)項目核準(zhǔn)評估的重點三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可(一)開發(fā)項目選址、定點審批階段(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)階

10、段(三)設(shè)計方案審查階段(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請階段四、工程建設(shè)招標(biāo)(一)招標(biāo)方式1.公開招標(biāo)2.邀請招標(biāo)(二)招標(biāo)機(jī)構(gòu)1.招標(biāo)過程中的決策活動2.招標(biāo)中的日常事務(wù)工作3.招標(biāo)工作小組組成人員(三)招標(biāo)程序1.申請招標(biāo)2.編制招標(biāo)文件3.確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函4.投標(biāo)人資格審查5.投標(biāo)6.開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)7.簽訂合同五、開工申請與審批(一)申請領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證應(yīng)具備的條件(二)申請辦理建沒工程施工許可證的程序六、前期工作的其他環(huán)節(jié)第四節(jié)建設(shè)階段一、質(zhì)量控制(一)對原材料的檢驗(二)對工程采用的配套沒備進(jìn)行檢驗(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施(四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔

11、案制度二、進(jìn)度控制(一)工程進(jìn)度計劃的編制(二)進(jìn)度管理及計劃調(diào)整1.橫道圖法2.網(wǎng)絡(luò)圖法(三)其他配套進(jìn)度計劃(四)進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素三、成本控制(一)成本控制的主要工作內(nèi)容1.編制成本計劃，確定成本控制的日標(biāo)2.審查施工組織設(shè)計和施工方案3.控制工程款的動態(tài)結(jié)算4.控制工程變更(二)控制工程成本的做法和手段1.強(qiáng)化“成本”意識，加強(qiáng)全面管理2.確定成本控制的對象3.完善成本控制制度4.制定有效的獎勵措施四、合同管理(一)合同管理的作用(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系(三)合同管理的主要工作內(nèi)容五、安全管理六、竣工驗收(一)竣工驗收的要求(二)竣工驗收的依據(jù)(三)竣工驗收的工作程序1.

12、單項工程竣工驗收2.綜合驗收3.竣工驗收備案(四)竣工結(jié)算(五)編制竣工檔案1.技術(shù)資料的內(nèi)容2.繪制竣工圖第五節(jié)租售階段一、選擇物業(yè)銷售形式(一)開發(fā)商自行租售(二)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式(三)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題1.充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)2.了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場營銷工作的資源3.考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績4.針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)5.認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同二、制定租售方案(一)出租還是出售(二)租售進(jìn)度(三)租售價格1.成本導(dǎo)向定價2.購買者導(dǎo)向定價3.競爭導(dǎo)向定價三、制定宣傳與廣告策略

13、(一)市場宣傳策略1.確定宣傳目標(biāo)2.選擇宣傳的信息與工具3.實施宣傳方案4.評價宣傳效果(二)廣告策略考試要求1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念及其一般程序;2.熟悉投資機(jī)會選擇與決策分析;3.了解獲取土地;4.了解項目核準(zhǔn)和開工計劃;5.熟悉確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可;6.熟悉建設(shè)工程招標(biāo);7.熟悉開工申請與審批;8.了解前期工作的其他環(huán)節(jié);9.熟悉建設(shè)階段;10.掌握選擇物業(yè)租售形式;11.掌握制定租售方案;12.了解制定宣傳與產(chǎn)告策略。第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測、細(xì)分以及選擇目標(biāo)市場的實際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程

14、度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)市場調(diào)查一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容(一)市場調(diào)查的重要性(二)市場調(diào)查內(nèi)容1.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查2.市場需求容量調(diào)查3.消費者和消費者行為調(diào)查4.競爭情況調(diào)查5.市場營銷因素調(diào)查二、市場調(diào)查的步驟(一)確定問題和調(diào)查目標(biāo)(二)制定調(diào)查計劃1.資料來源2.調(diào)查方法3.調(diào)查手段4.抽樣方案5.聯(lián)系方法(三)收集信息(四)分析信息(五)報告結(jié)果三、對市場調(diào)查的分析與評估第二節(jié)市場分析的手段與方法一、市場規(guī)模的估計(一)市場需求分析的基本概念1.市場規(guī)模2.市場總需求(二)市場需求預(yù)測二、市場趨勢分析(一)購買者意圖調(diào)查法(二)銷售人員意見綜合法(三)專家意見法(四)時間序列分析法1.

15、簡單平均法2.移動平均法3.加權(quán)移動平均法4.指數(shù)平滑法(五)相關(guān)分析法1.回歸分析法2.市場因子推演法笫三節(jié)目標(biāo)市場的細(xì)分與選擇一、市場細(xì)分(一)市場細(xì)分與細(xì)分市場(二)市場細(xì)分的依據(jù)(三)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)(四)消費者偏好模式與市場細(xì)分1.同質(zhì)偏好2.分散偏好3.集群偏好(五)市場細(xì)分的程序二、目標(biāo)市場選擇(一)市場集中化(二)選擇專業(yè)化(三)產(chǎn)品專業(yè)化(四)市場專業(yè)化(五)全面覆蓋(六)大量定制三、市場定位(一)市場定位的含義和方式(二)市場定位的步驟(三)市場定位戰(zhàn)略第四節(jié)競爭者分析一、識別競爭者(一)產(chǎn)業(yè)競爭觀念(二)市場競爭觀念二、確定競爭者的目標(biāo)三、確定競爭者的戰(zhàn)略四、判斷競爭者的反

16、應(yīng)模式(一)從容不迫型競爭者(二)選擇型競爭者(三)兇猛型競爭者(四)隨機(jī)型競爭者五、企業(yè)應(yīng)采取的對策(一)競爭者的強(qiáng)弱(二)競爭者與本企業(yè)的相似程度(三)競爭者表現(xiàn)的好壞第五節(jié)消費者購買行為分析一、消費者市場及其購買對象(一)消費者市場及其特性(二)消費者市場的購買對象1.便利品2.選購品3.特殊品二、影響消費者購買行為的主要因素(一)社會文化因素1.文化因素2.社會因素(二)個人因素1.年齡2.性別、職業(yè)、受教育程度3.經(jīng)濟(jì)狀況4.生活方式5.個性和自我形象(三)心理因素1.動機(jī)2.感覺3.學(xué)習(xí)4.信念和態(tài)度三、消費者購買決策過程(一)參與購買的角色(二)購買行為類型1.習(xí)慣性購買行為2.

17、尋求多樣化購買行為3.化解不協(xié)調(diào)購買行為4.復(fù)雜購買行為(三)購買決策過程1.引起需要2.信息收集3.方案評價4.購買決策5.購后行為四、住房市場中的消費者行為第六節(jié)房地產(chǎn)市場分析與市場分析報告一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用(一)房地產(chǎn)市場分析的概念(二)房地產(chǎn)市場分析的層次(三)房地產(chǎn)市場分析的作用1.開發(fā)商2.投資者和金融機(jī)構(gòu)3.設(shè)計人員4.營銷經(jīng)理5.地方政府6.租戶和購房者(四)市場區(qū)域的確定1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2.物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響(一)宏觀因素分析(二)市場狀況分析1.供給分析2.需求分析3.競爭分析4.市場占有率分析(三)相關(guān)岡素分析1.住

18、宅項目2.寫字樓項目3.商業(yè)購物中心項目4.工業(yè)或倉儲項目考試要求1.了解市場調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟;2.了解對市場調(diào)查的分析與評估;3.熟悉市場規(guī)模的估計;4.熟悉市場趨勢分析中的購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、專家意見法和時間序列分析法;5.了解市場趨勢分析中的相關(guān)分析法;6.熟悉市場細(xì)分;7.熟悉目標(biāo)市場選擇;8.掌握市場定位;9.了解競爭者分析;10.熟悉消費者購買行為分析;11.住房市場中的消費者行為;12.掌握房地產(chǎn)市場分析與市場分析報告。第五章現(xiàn)金流量與資金時間價值考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對現(xiàn)金流量、資金時間價值及相關(guān)概念、復(fù)利計算公式、復(fù)利系數(shù)的了解、熟悉和

19、掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念二、現(xiàn)金流量圖三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量(一)開發(fā)-銷售模式現(xiàn)金流量圖(二)開發(fā)持有出租出售模式現(xiàn)金流量圖(三)購買持有出租出售模式現(xiàn)金流量圖(四)購買更新改造出售模式現(xiàn)金流量圖(五)購買更新改造出租出售模式現(xiàn)金流量圖第二節(jié)資金時問價值一、資金時間價值的概念二、利息與利率(一)利息(二)利率(三)利率的決定和影響因素1.古典學(xué)派的儲蓄投資決定理淪2.流動性偏好利率理論3.可貸資金利率理論1.IS-LM曲線模型的利率理淪5.馬克思的利率決定理論6.影響利率的其他因素三、單利計息與得利計息(一)單利計息(二)復(fù)利計息四、名義利率與實際利率(一)

20、名義利率與實際利率的概念(二)名義利率與實際利率的關(guān)系式第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計算一、資金等效值的概念二、復(fù)利計算(一)常用符號(二)公式與系數(shù)1.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)2.等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)3.等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)4.等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)5.等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)(三)復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用考試要求1.掌握現(xiàn)金流量;2.掌握資金時間價值的概念;3.掌握利息與利率;4.了解古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論、流動性偏好利率理論、可貸資金利率理論、ISLM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論;5.熟悉影響利率的其他因素;6.掌

21、握單利計息與復(fù)利計息;7.掌握名義利率與實際利率;8.掌握資金等效值與復(fù)利計算。第六章經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效果、各類經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本(一)廣義投資與成本的概念1.投資2.成本(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本1.開發(fā)項目總投資2.開發(fā)產(chǎn)品成本3.營業(yè)成本4.期間費用5.運營費用二、營業(yè)收入、利潤和稅金(一)營業(yè)收入(二)利潤(三)稅金1.營業(yè)稅金及附加2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3.土地增值稅4.企業(yè)所得稅三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式(一)置業(yè)投資(二)開發(fā)投資第

22、二節(jié)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)一、投資回收與投資回報二、經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系三、全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異四、通貨膨脹的影響第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算一、財務(wù)凈現(xiàn)值二、財務(wù)內(nèi)部收益率三、動態(tài)投資回收期第四節(jié)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算一、成本利潤率與銷售利潤率(一)成本利潤率(二)銷售利潤率二、投資利潤率三、資本金利潤率和資本金凈利潤率(一)資本金利潤率(二)資本金凈利潤率四、靜態(tài)投資回收期五、現(xiàn)金回報率與投資回報率(一)現(xiàn)金回報率(二)投資回報率第五節(jié)清償能力指標(biāo)及其計算一、利息二、借款償還期三、利息備付率四、償債備付率五、資產(chǎn)負(fù)債率六、流動比率七、速動比率第六節(jié)房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其

23、作用(一)方案經(jīng)濟(jì)比選(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類型(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則1.備選方案差異原則2.最低可接受收益率原則3.不行動原則二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法(一)凈現(xiàn)值法(二)差額投資內(nèi)部收益率法(三)等額年值法(四)費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法(五)其他經(jīng)濟(jì)比選方法三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇(一)比選方法選擇規(guī)則(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項考試要求1.掌握效益和費用識別;2.掌握投資回收與投資回報;3.掌握經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系;4.全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異5.了解通貨膨脹的影響;6.掌握動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算;7.掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算;8.掌握利息

24、、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計算;9.熟悉資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率指標(biāo)及其計算;10.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用;11.掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法;12.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。第七章風(fēng)險分析與決策考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對風(fēng)險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要不確定性因素(一)土地費用(二)建筑安裝工程費(三)租售價格(四)開發(fā)期與租售期(五)容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)(六)資本利率(七)貸款利率二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素(一)購買價格(二)權(quán)益投資比率(

25、三)空置率(四)運營費用三、不確定性因素的相互作用第二節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析(一)最低租售價格分析(二)最低租售數(shù)量分析(三)最高土地取得價格(四)最高工程費用(五)最高購買價格(六)最高運營費用比率(七)多因素臨界點組合三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例(一)保本點分析(二)臨界點分析第三節(jié)敏感性分析一、敏感性分析的概念二、敏感性分析的步驟三、單因素與多因素敏感性分析四、敏感性分析的“三項預(yù)測值”法第四節(jié)風(fēng)險分析一、風(fēng)險分析的界定二、風(fēng)險分析的一般過程和方法(一)風(fēng)險辨識(二)風(fēng)險估計與評價常用方法1.調(diào)查和專家打分法2.解析方法3.蒙特卡洛模

26、擬法三、概率分析的步驟與概率確定方法(一)概率分析的步驟(二)概率的確定方法四、概率分析中的期望值法(一)期望值法的步驟(二)期望值法應(yīng)用示例五、蒙特卡洛模擬法第五節(jié)決策的概念與方法一、決策的概念(一)決策及其特征(二)決策的原則與評價標(biāo)準(zhǔn)(三)決策理論二、決策的方法(一)確定型決策方法(二)風(fēng)險型決策方法(三)不確定型決策方法三、房地主投資決策(一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟(二)房地產(chǎn)投資決策的類型(三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)三、實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策(一)關(guān)于實物期權(quán)方

27、法及適用范圍(二)實物期權(quán)方法投資決策的一般過程(三)房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題1.確定合理的開發(fā)時機(jī)(等待投資型期權(quán))2.決定是否放棄投資機(jī)會或項目(放棄型期權(quán))3.決定是否開發(fā)一些成長型項目(成長型期權(quán))四、實物期權(quán)方法的實際應(yīng)用五、應(yīng)用實物期權(quán)方法的實際應(yīng)用(一)注意實物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策填報有機(jī)結(jié)合(二)注意實物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件(三)注意實物期權(quán)方法自身存在的局限性考試要求1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素;2.掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素;3.熟悉不確定性因素的相互作用;4.掌握盈虧平衡分析;5.掌握敏感性分析的概念和步驟;6.掌握單因素與

28、多因素敏感性分析;7.了解敏感性分析的“三項預(yù)測值”法;8.掌握風(fēng)險分析的界定;9.了解風(fēng)險分析的一般過程和方法;10.熟悉概率分析的步驟與概率確定方法;11.掌握概率分析中的期望值法;12.了解蒙特卡洛模擬法;13.掌握決策的概念;14.了解決策的方法;15.掌握房地產(chǎn)投資決策;16.掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性;17.了解房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì);18.了解實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策;19.熟悉實物期權(quán)方法的實際應(yīng)用;20.了解應(yīng)用實物期權(quán)方法決策時需注意的問題。第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟

29、悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的二、可行性研究的作用(一)申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)(二)項目投資決策的依據(jù)(三)籌集建設(shè)資金的依據(jù)(四)開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)(五)下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)三、可行性研究的依據(jù)四、可行性研究的工作階段(一)投資機(jī)會研究(二)初步可行性研究(三)詳細(xì)可行性研究(四)項目評估與決策第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容(一)項目概況(二)開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查(三)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定(四)規(guī)劃設(shè)計方案的選擇(五)資源供給條件分析(六)環(huán)境影響評價(七)項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費用的研究(八)開發(fā)建設(shè)計劃的編制(

30、九)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析(十)結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟(一)接受委托(二)調(diào)查研究(三)方案選擇和優(yōu)化(四)財務(wù)評價和綜合評價(五)編制可行性研究報告第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃(一)區(qū)位分析與選擇(二)開始內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇(三)開發(fā)時機(jī)的分析與選擇(四)合作方式的分析與選擇(五)融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇(六)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇二、構(gòu)造評價方案三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)(一)時間類參數(shù)(二)融資相關(guān)參數(shù)(三)收益相關(guān)指標(biāo)(四)評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算一、投資估算(一)土地費用1.征收補(bǔ)償費2.土地出讓價款3.土地轉(zhuǎn)讓費4.

31、土地租用費5.土地投資折價(二)勘察設(shè)計和前期工程費(三)房屋開發(fā)費1.建筑安裝工程費2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(四)其他工程費(五)開發(fā)期間稅費(六)管理費用(七)銷售費用(八)財務(wù)費用(九)不可預(yù)見費二、資金使用計劃三、收入估算與資金籌措(一)收入估算1.租售方案2.租售價格3.租售收入4.收款方式(二)資金籌措第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制一、基本報表(一)現(xiàn)金流量表1.項目投資現(xiàn)金流量表2.資本金現(xiàn)金流量表3.投資者各方現(xiàn)金流量表(二)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表(三)利潤表(四)資產(chǎn)負(fù)債表二、輔助報表三、財務(wù)報表的編制第六節(jié)可行性研究報告的撰寫一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

32、(一)封面(二)摘要(三)目錄(四)正文(五)附表(六)附圖二、項目可行性研究報告正文的寫作要點(一)項目總說明(二)項目概況(三)投資環(huán)境研究(四)市場研究(五)項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目(六)規(guī)劃方案及建設(shè)條件(七)建設(shè)方式及進(jìn)度安排(八)投資估算及資金籌措(九)項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定(十)項目經(jīng)濟(jì)效益評價(十一)風(fēng)險與不確定性分析(十二)可行性研究的結(jié)論考試要求1.熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段;2.熟悉可行性研究的內(nèi)容;3.了解可行性研究的步驟;4.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃;5.掌握構(gòu)造評價方案;6.掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù);7.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

33、;8.掌握基本報表;9.熟悉輔助報表;10.掌握財務(wù)報表的編制;11.熟悉可行性研究報告的撰寫。第九章房地產(chǎn)金融與項目融資考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)資本市場及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場二、房地產(chǎn)權(quán)益融資(一)房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(二)中國房地產(chǎn)權(quán)益融資需求(三)房地產(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展三、房地產(chǎn)債務(wù)融資(一)債務(wù)融資的特點(二)債務(wù)融資的類型結(jié)構(gòu)1.銀行信貸2.商業(yè)信用3.企業(yè)債券4.租賃融資(三)房地產(chǎn)債務(wù)融資來源第二節(jié)公開資本市場融資一、證券市場概述(一)證券市場的分類1.證券發(fā)行市場和證券交易市場2.股票市場

34、和債券市場(二)證券市場的構(gòu)成要素1.證券市場參與者2.證券市場交易工具3.證券交易場所(三)證券市場的功能1.籌資功能2.定價功能3.資本配置功能(四)我國證券市場及發(fā)展概況二、房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式(一)股票市場融資1.首次公開發(fā)行2.配股和增發(fā)(二)債券市場融資1.公司債券2.可轉(zhuǎn)換債券3.分離交易的可轉(zhuǎn)公司債券三、公開資本市場融資中的定價問題(一)企業(yè)或資產(chǎn)估值模型(二)股票發(fā)行價格定價第三節(jié)銀行信貸融資一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類1.地產(chǎn)開發(fā)貸款2.房產(chǎn)開發(fā)貸款(二)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險1.政策風(fēng)險2.市場風(fēng)險3.經(jīng)營風(fēng)險4.財務(wù)風(fēng)險5.完工風(fēng)險6.抵押物估價

35、風(fēng)險7.貸款保證風(fēng)險(三)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理二、土地儲備貸款(一)土地儲備貸款的發(fā)放(二)土地儲備貸款的風(fēng)險(三)土地儲備貸款的風(fēng)險管理三、房地產(chǎn)抵押貸款(一)房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀(二)房地產(chǎn)抵押貸款的種類1.個人住房抵押貸款2.商用房地產(chǎn)抵押貸款3.在建工程抵押貸款(三)個人住房貸款的風(fēng)險1.操作風(fēng)險2.信用風(fēng)險3.市場風(fēng)險4.管理風(fēng)險5.法律風(fēng)險(四)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求1.合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)2.擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)3.合理確定抵押率4.處置抵押物的渠道暢通(五)個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理四、抵押貸款二級市場(一)抵押貸款二級市場的發(fā)展(二)抵押貸款二級市場發(fā)展的

36、條件(三)抵押貸款支持證券的類型第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金一、房地產(chǎn)投資信托基金概述(一)房地產(chǎn)投資信托基金的概念(二)房地產(chǎn)投資信托基金的概念1.提供了收益較高的投資工具2.提高了房地產(chǎn)投資的流動性3.為投資者有效規(guī)避風(fēng)險4.給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道(三)房地產(chǎn)投資信托基金的特征1.流動性好2.市場價值穩(wěn)定3.高現(xiàn)金回報4.有效分散投資風(fēng)險5.抵御通貨膨脹(四)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況二、房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)(一)房地產(chǎn)投資信托基金的分類(二)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式(三)房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)(四)估價在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用三、房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行

37、流程四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理(一)房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險1.經(jīng)營風(fēng)險2.市場風(fēng)險3.利率風(fēng)險(二)房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險管理1.提升專業(yè)化經(jīng)營水平2.提升規(guī)模經(jīng)營水平3.吸引機(jī)構(gòu)投資者參與4.制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略5.建立優(yōu)秀的管理隊伍第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資一、房地產(chǎn)項目融資的概念(一)房地產(chǎn)投資項目使用資金特性(二)房地產(chǎn)項目融資的含義(三)房地產(chǎn)項目融資的意義二、房地產(chǎn)項目融資方案(一)融資組織形式選擇(二)資金來源選擇(三)資本金籌措(四)債務(wù)資金籌措1.信貸融資2.債券融資(五)預(yù)售或預(yù)租(六)融資方案分析1.資金來源可靠性分析2.融資結(jié)構(gòu)分析3.融資成本分析4.融資風(fēng)險分

38、析三、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查(一)企業(yè)資信等級評價(二)貸款項目評估(三)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價1.保證2.抵押3.質(zhì)押(四)貸款綜合評價考試要求1.了解房地產(chǎn)市場與資本市場;2.熟悉房地產(chǎn)權(quán)益融資與債務(wù)融資;3.了解證券市場的分類、構(gòu)成要素、功能，及我國證券市場及發(fā)展概況;4.熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式;5.熟悉公開資本市場融資中的定價問題;6.掌握房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類;7.了解房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險及其管理;8.熟悉土地儲備貸款;9.掌握房地產(chǎn)抵押的概念與發(fā)展現(xiàn)狀;10.掌握房地產(chǎn)抵押貸款的各類;11.了解個人住房貸款的風(fēng)險;12.熟悉金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求;13.了解

39、個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理;14.了解抵押貸款二級市場;15.掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況;16.了解房地產(chǎn)投資信托資金分類與組織形式和結(jié)構(gòu);17.了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程;18.了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理;19.掌握房地產(chǎn)項目融資的概念;20.熟悉房地產(chǎn)項目融資方案;21.熟悉金融機(jī)構(gòu)對項目貸款的審查。第十章物業(yè)資產(chǎn)管理考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。考試內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵一、物業(yè)管理二、設(shè)施管理三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理四、房地產(chǎn)組合投資管理第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容一、制定物業(yè)管理計劃(一)確立目標(biāo)(二)檢查物業(yè)質(zhì)量狀況(三)形成租金方案和出租策略(四)提出預(yù)算(包括管理費)(五)簽訂物業(yè)服務(wù)合同(六)物業(yè)管理記錄和控制二、加強(qiáng)市場宣傳三、制定租金收取辦法四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)五、安全保衛(wèi)六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制.第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理一