1、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)策劃及探討論述和背景稅務(wù)籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他 相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動(dòng)或 投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀 劃活動(dòng)。納稅人在不違反法律、政策規(guī)定的前提下，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng) 的參排和籌劃，盡可能減輕稅收負(fù)擔(dān)，以獲得“節(jié)稅”（tax savi ngs） 利益的行為很早就存在。稅務(wù)籌劃在西方國家的研究與實(shí)踐起步較早，在20世紀(jì)30年代就引起社會(huì)的關(guān)注，并得到法律的認(rèn)可。1935年英國上議院議員湯姆林對稅務(wù)籌劃提出：“任何一個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)，依據(jù)法律

2、這樣做可以少 繳稅。為了保證從這些安排中謀到利益不能強(qiáng)迫他多繳稅”。他的觀念贏 得了法律界的認(rèn)同，英國、澳大利亞、美國在以后的稅收判例中經(jīng)常援引這一 原則精神。近30年來，稅務(wù)籌劃在許多國家都得以迅速發(fā)展，日益成為納稅人 理財(cái)或經(jīng)營管理決策中必不可少的一個(gè)重要部分。許多企業(yè)、公司都聘請專門 的稅務(wù)籌劃高級人才或委托中介機(jī)構(gòu)為其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。在我國，稅務(wù)籌 劃自20世紀(jì)90年代初引入以后，其功能和作用不斷被人們所認(rèn)識、所接受、 所重視，已經(jīng)成為有關(guān)中介機(jī)構(gòu)一項(xiàng)特別有前景的業(yè)務(wù)。稅務(wù)策劃”是智慧型的理財(cái)工程。隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛，中國的 入世”，各個(gè)行業(yè) 的稅收問題也被做為一道難啃的大餐”，擺到了各

3、企業(yè)老總面前。避稅”就象日本吃河豚，誘人而又可能致命。近幾年，圍繞著稅收問題出現(xiàn)了不少名詞， 如：合理避稅、稅收籌劃、稅收策劃等等，尤其是稅務(wù)策劃”更是經(jīng)常出現(xiàn)在各行業(yè)老總和財(cái)務(wù)人員的口中，是一個(gè)相當(dāng)敏感的話題。一般來說，稅務(wù)策劃 是指納稅人根據(jù)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，通過對自身或關(guān)聯(lián)企業(yè)的經(jīng)營、投資的 各個(gè)環(huán)節(jié)預(yù)先進(jìn)行的統(tǒng)一策劃和安排，并對多種納稅方案進(jìn)行比對分析和優(yōu)化 選擇，以最大限度地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)稅負(fù)相對最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化目 的一系列理財(cái)管理活動(dòng)。 第二章；我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)越來越被國家有關(guān)部認(rèn)定是高利潤的行業(yè)。國

4、家也出臺(tái)了相關(guān)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)的政策調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理也越來越嚴(yán)格， 如此房地產(chǎn)納稅策劃就越來越受多的重視。據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)多到 20多種、涉及土地使用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅等，企業(yè)通過納 稅策劃可以節(jié)省大量的資金，也可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)核算能力和經(jīng)營管理水 平。要想達(dá)到節(jié)稅的目的，企業(yè)必須站在戰(zhàn)略的高度，認(rèn)識到稅務(wù)策劃的戰(zhàn)略意義，并在實(shí)際經(jīng)營中指導(dǎo)企業(yè)的各種行為。第三章房地產(chǎn)公司各階段稅收策劃分析1房地產(chǎn)公司各階段各階段情況房地產(chǎn)項(xiàng)目公司分為項(xiàng)目公司成立期，項(xiàng)目公司建設(shè)期、項(xiàng) 目公司銷售期、項(xiàng)目公司結(jié)算期，項(xiàng)目公司期上述環(huán)節(jié)。下面就 個(gè)項(xiàng)目公司各個(gè)時(shí)期進(jìn)行納稅策劃

5、。2 、房地產(chǎn)公司的成立期； 房地產(chǎn)公司在成立初應(yīng)該分析公司采用那種 組織形式才能最大程度的節(jié)省企業(yè)是稅務(wù)優(yōu)惠。1）如采用子公司形式還是分公司形式開發(fā)項(xiàng)目、因?yàn)榉康禺a(chǎn)子公司不 是獨(dú)立的法人不需要在當(dāng)?shù)芈男薪患{稅收、 而房地產(chǎn)分公司是獨(dú)立的法人需 要在當(dāng)?shù)亟欢悺Ｈ绾萎?dāng)?shù)氐亩愗?fù)高于公司注冊地的稅務(wù)就應(yīng)該采用子公司的 形式繳納、如當(dāng)?shù)氐亩愗?fù)低于公司注冊地應(yīng)該在當(dāng)?shù)卦O(shè)立分公司。2）房地產(chǎn)企業(yè)對外開發(fā)的優(yōu)惠政策和稅率，如何開發(fā)項(xiàng)目地區(qū)的優(yōu)惠 政策很少，就應(yīng)該設(shè)立子公司，減少總公司的虧損、如何優(yōu)惠多，就應(yīng)該設(shè) 立分公司。3）法律責(zé)任不同 ，如果出現(xiàn)債務(wù)問題、分公司只承擔(dān)公司注冊資金的 的法律責(zé)任，不會(huì)影響

6、總公司。子公司不具有法人資格、會(huì)對總公司影響很 大。4）房地產(chǎn)項(xiàng)目如何是獨(dú)立為某個(gè)單位建設(shè)、采用代建和自建、稅收政 策上也有不同。如是代建項(xiàng)目土地使用權(quán)是 開發(fā)企業(yè)的、代建收入就應(yīng)該 應(yīng)該進(jìn)入增值稅核算，如果不是 開發(fā)企業(yè)所有，按服務(wù)業(yè)稅率征收。3 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)期納稅分析1）建設(shè)合同分析和策劃：根據(jù)建設(shè)合同和采購合同的不同。在簽訂合 同時(shí)簽訂不同的合同， 稅率是不一樣的。 建設(shè)合同是 3% 、采購合同是 17% 的增值稅。假如一公司開發(fā)一樓盤，簽訂總承包合同、那么他的所有材料、設(shè)備都要交 營業(yè)稅。如果把設(shè)備分出來、單獨(dú)簽一個(gè)合同。根據(jù)稅法 的規(guī)定 ?？梢悦?交這部分設(shè)備的營業(yè)稅。2）開發(fā)成本

7、構(gòu)成的納稅策劃：房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用組成包括，工資、修 理費(fèi)、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。合理分?jǐn)偢黜?xiàng)費(fèi)用可以增 加開發(fā)成本降低稅負(fù)。如現(xiàn)場開發(fā)人員的工資可以進(jìn)入開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)人員 的福利費(fèi)用可以進(jìn)人開發(fā)間接費(fèi)用。 凡為現(xiàn)場開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用都可以進(jìn)入開發(fā)間接費(fèi)用。3) 借款費(fèi)用的納稅策劃 借款費(fèi)用利息化和資本化影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 當(dāng)資本化是應(yīng)該測算 開發(fā)成本加計(jì)扣除的費(fèi)用。 如何加計(jì)扣除數(shù)大于利息應(yīng)按加計(jì)扣除數(shù)計(jì)算開 發(fā)成本。如何小于利息費(fèi)用、應(yīng)按利息計(jì)算開發(fā)成本3 房地產(chǎn)公司銷售期納稅策劃 設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出 來，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地

8、產(chǎn)銷售子公司， 則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的 價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售， 同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。 舉 例企業(yè)原計(jì)劃以 2400元/ 平方米的價(jià)格出售 5000平方米的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金 額為 840萬元，同理可知增值率為 42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅 108 萬 元，還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅 2400X 5000X 5滄60 (萬元)，城市 維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60X( 7曲3% = 6 (萬元)，印花稅忽略不計(jì)， 合計(jì)繳納稅款 174萬元， 企業(yè)的稅后凈利潤為 186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立 獨(dú)立核算的銷售子公司， 甲企業(yè)首先將該商品房以 2000元/平方米的價(jià)格銷

9、售給該銷售公司， 銷售公司再以 2400元/ 平方米的價(jià)格對外銷售， 則對于甲 企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為 160萬元，但是需要繳納營業(yè) 稅 50萬元，城建稅及教育附加 5萬元，稅后利潤為 105萬元；其銷售子公 司實(shí)現(xiàn)銷售利潤 200萬元，因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能加計(jì) 20%扣除，且不 能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率 20%之內(nèi)免稅政策， 需繳納營業(yè)稅(24002000) X 5000X 5滄10 (萬元)，城建稅及教育費(fèi)附加 1萬元，共計(jì)11萬元。其 增值率為(1200- 1000- 11)-( 1000+ 11)= 18.69%,需繳納土地增值稅 為：(1200- 1000- 1

10、1)X 30%= 56.7 (萬元)，其稅后凈利潤為 132.3萬 元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤 237.3 萬元，通過設(shè)立銷售子公司 比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤 51.3 萬元。變房地產(chǎn)銷售為投資 按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配， 共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅，而且自 2003年1月1日起，對于 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為， 不再繳納營業(yè)稅。 這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例， 甲企業(yè)欲出售5000平方米的住

11、房給乙企業(yè)，如前所述，如果以 2400元/平 方米的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元, 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié) 議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了 60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城 市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極 性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng) 以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。房地產(chǎn)代收費(fèi)用的策劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常要代有關(guān)部門向購房者收取一些價(jià) 外費(fèi)用。所謂價(jià)外費(fèi)用是

12、指納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)向購買方收取 的價(jià)款以外的各種費(fèi)用、租金、補(bǔ)貼等。如煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集 資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用（房屋交易手續(xù)費(fèi)、 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、 房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費(fèi)用通 常由房地產(chǎn)公司先代收，然后再轉(zhuǎn)交給委托單位。那么這些代收的費(fèi)用是否 該，國家規(guī)定都要交稅。國家規(guī)定物業(yè)公司收取的各項(xiàng)費(fèi)用可以免交營業(yè)稅。開發(fā)公司成立物業(yè)公司也是一種避稅是手段。房地產(chǎn)精裝修納稅策劃房地產(chǎn)公司將裝修合同和銷售合同分開來做。根據(jù)增值稅規(guī)定，裝修合 同不需要交增值稅，在

13、于客戶簽訂購房合同是、簽兩分合同就可以不用交精 裝修這部分的價(jià)款的增值稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目清算的稅務(wù)策劃按照現(xiàn)行土地增值稅暫行條例，土地增值稅是以土地和地上建筑 物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照 30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項(xiàng)目繁多，核算起來難度很大，因此土地 增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入預(yù)征，然后在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行清算。但由于預(yù)征率較低，預(yù)征的稅款只占清算稅款很 小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。1清算時(shí)間房地產(chǎn)清算納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整

14、體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng) 目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建 筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的：（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅 清算企業(yè)可以根據(jù)以上規(guī)定合理策劃推遲清算時(shí)間。如何根據(jù)第一條項(xiàng)目全部竣工。企業(yè)可以適當(dāng)?shù)耐七t竣工時(shí)間。2剩余資產(chǎn)的清算企業(yè)在清算時(shí)不是全部都銷售完成了的，當(dāng)企業(yè)還有剩余資產(chǎn)是如何處理這一部分資產(chǎn)也是企業(yè)考慮的范圍之一。舉例。一項(xiàng)目在清算時(shí)還有成本沒有銷售，假如車庫成本100萬元一個(gè)。 而銷售價(jià)格是110萬元一個(gè)。而企業(yè)銷售房子收入是 1000萬，成本是600 萬。計(jì)算 車庫銷售時(shí) 項(xiàng)目成本（600+100）*0.2+700=840,不銷售時(shí)60