1、Centaline Consultants2021/4/2321項目所在區(qū)域分析項目所在區(qū)域分析陽光海濱項目介紹陽光海濱項目介紹海海境界項目介紹境界項目介紹4太古城項目客戶分析太古城項目客戶分析Code of this report | 3PART 1PART 1項目區(qū)域分析項目區(qū)域分析Code of this report | 4深圳灣口岸區(qū)深圳灣口岸區(qū)南山商業(yè)文化區(qū)南山商業(yè)文化區(qū)海境界海境界陽光海濱陽光海濱濱海住宅區(qū)濱海住宅區(qū)深圳灣金深圳灣金融商務區(qū)融商務區(qū)區(qū)域屬性1 1地理位置：地理位置：位于南山后海核心位置，隸屬濱海住宅區(qū)位于南山后海核心位置，隸屬濱海住宅區(qū)。是深圳最后一個大型濱海高尚

2、住宅區(qū)。是深圳最后一個大型濱海高尚住宅區(qū)。u 海境界和陽光海濱皆位于南山后海灣核心位置，該區(qū)域東、南臨深圳灣，北接深圳灣金融商務區(qū)，緊鄰香港西部通道，是深圳最后一個大型濱海高尚住宅區(qū)。 u 地鐵蛇口線以及后海大道等城市干道縱貫片區(qū)，交通優(yōu)勢明顯。同時，后海灣以高端完善的配套，奠定了片區(qū)內高檔物業(yè)居住和投資價值基礎。后海灣年內多達十幾個新盤項目，更使得這里成為深圳豪宅主要供應區(qū)。后海大道后海大道地鐵二號線地鐵二號線Code of this report | 5321項目所在區(qū)域分析項目所在區(qū)域分析陽光海濱項目介紹陽光海濱項目介紹海海境界項目介紹境界項目介紹4海海境界境界VS陽光海濱陽光海濱Cod

3、e of this report | 6PART 2PART 2海海境界項目分析境界項目分析Code of this report | 7后海片區(qū)1 1海海境界總體情況（境界總體情況（1/21/2）項目位置南山蛇口后海大道與招商東路交匯處東南（創(chuàng)業(yè)大廈旁）規(guī)模項目總占地12892.96平方米 ，總建筑面積85282.44平方米 ，容積率5.14開發(fā)商深圳市蛇口灣廈實業(yè)股份有限公司物業(yè)類型住宅建筑類別塔樓 、板塔結合、高層周邊及內部配套項目周邊有花園城中心、沃爾瑪購物廣場；毗鄰育才二小、育才二中、QSI國際學校、蛇口人民醫(yī)院等教育醫(yī)療配套主力戶型主力戶型為73-832房、86-1233房、138

4、-1484房價格區(qū)間三房均價33000/平米，四房均價3500元/平米銷售情況現在售2、4號樓開盤時間2012年1月裝修情況精裝修Code of this report | 8 項目總戶數：項目總戶數：632戶，目前在售2、4棟；3、5棟已經售罄，1棟還未開放。 停車位：停車位：共420個 產品情況：產品情況：采用現代簡約式風格，整體形象大氣，盡顯高貴。全南北通透，戶型主要為二、三、四房，包含74-78的二房、106-142的三房及四房； 價格情況：價格情況：三房住宅均價33000元/平米，四房均價為35000元/平米。 銷售情況：銷售情況：3、5棟的二房全部售罄，目前僅余2、4棟部分106-

5、142的三房和四房； 客戶情況：客戶情況：項目定位高端，主要客戶都來自于深圳本地有錢的高端客戶，剛需用戶比例較大，其中還有一些來自香港的投資者。后海片區(qū)2 2海海境界總體情況（境界總體情況（2/22/2）Code of this report | 9露天泳池和人工濕地給業(yè)主帶來奢華的生活享受露天泳池和人工濕地給業(yè)主帶來奢華的生活享受游泳池：近1000平米無邊際泳池，四周點綴著使君子、柵單竹。仿佛遠離了城市置身于深山之中。 人工濕地：人工濕地生態(tài)系統(tǒng)將產生的污水通過植物、微生物降解凈化達到凈化環(huán)境的效果。無邊際泳池人工濕地項目自有配套分析3 3Code of this report | 10項目

6、主力戶型為兩房和三房，占總套數的項目主力戶型為兩房和三房，占總套數的82.6%82.6%項目整體戶型配比4 4戶型配比戶型配比總套數總套數套數比套數比戶型戶型面積面積( (平方米平方米) )兩房738320532.4%三房86-12331750.2%四房138-14811017.4%合計632100%Code of this report | 11321項目所在區(qū)域分析項目所在區(qū)域分析陽光海濱項目介紹陽光海濱項目介紹海海境界項目介紹境界項目介紹4海海境界境界VS陽光海濱陽光海濱Code of this report | 12PART 3PART 3陽光海濱項目分析陽光海濱項目分析Code of

7、 this report | 13片區(qū)樓盤陽光海濱總體情況（陽光海濱總體情況（1/21/2）項目位置 南山蛇口東填海區(qū)后海濱路與藍天路交匯處東南側（皇庭港灣以西）規(guī)模項目總占地32082.52平方米，總建筑面積120957.00平方米，容積率3.8開發(fā)商深圳市陽光海濱投資有限公司物業(yè)類型住宅建筑類別高層周邊及內部配套 享受北師大附小，北師大南山附屬中學，南山外國語學校等教育資源。毗鄰海岸城、南山茂業(yè)百貨、花園城中心等購物場所。同時毗鄰南油醫(yī)院、南山區(qū)人民醫(yī)院、南山區(qū)婦幼保健院、蛇口人民醫(yī)院、聯合醫(yī)院等醫(yī)療資源。主力戶型主力戶型為75125平米三房和四房，并有少量135175平米四房和五房價格區(qū)

8、間均價36000元/平米銷售情況目前各棟中層基本售罄，大概30%的銷售率開盤時間2011年12月18日裝修情況毛胚后海片區(qū)1 1Code of this report | 14 項目總戶數：項目總戶數：總戶數1339戶，當期896戶 停車位：停車位：共1200個 產品情況：產品情況： 2萬現代濱海園林社區(qū)，多元化產品組合，具有超高的實用空間。南、北人性化設計雙主入口，以及豪華雙入戶大堂。 價格情況：價格情況：主力戶型為75125平米三房和四房，住宅均價36000元/平米。 銷售情況：銷售情況：各棟的中、低層基本售罄，銷售情況一般，客戶多為深圳本地客戶，剛需為主，香港客戶很少； 營銷活動：營銷活

9、動：購房享受全款96折、按揭97折優(yōu)惠。 。陽光海濱總體情況（陽光海濱總體情況（2/22/2）后海片區(qū)2 2Code of this report | 15風情商業(yè)街和風情商業(yè)街和2 2萬現代濱海園林給業(yè)主帶來高品位萬現代濱海園林給業(yè)主帶來高品位的生活享受的生活享受自有配套：8000國際濱海風情商業(yè)街讓業(yè)主享受足不出戶的一站式購物體驗。南、北人性化設計雙主入口，豪華雙入戶大堂?，F代濱海園林：以“返璞歸真”為設計理念。園林中間用綠化帶靈活間隔，有效劃分人流方向，體現以人為本。并且設有文化廣場、太極生態(tài)廣場，讓健身方式融入自然。8000國際濱海風情商業(yè)街現代濱海園林項目自有配套分析3 3Code

10、of this report | 16項目主力戶型為兩房和三房，占總套數的項目主力戶型為兩房和三房，占總套數的82.6%82.6%項目整體戶型配比4 4戶型配比戶型配比總套數總套數套數比套數比戶型戶型面積面積( (平方米平方米) )二房三房738320532.4%四房86-12331750.2%五房138-14811017.4%合計632100%Code of this report | 17321項目所在區(qū)域分析項目所在區(qū)域分析陽光海濱項目介紹陽光海濱項目介紹海海境界項目介紹境界項目介紹4海海境界境界VS陽光海濱陽光海濱Code of this report | 18Part 4.1基本情況

11、對比Code of this report | 191 1概況對比陽光海濱兩者同屬于區(qū)域規(guī)模性大盤兩者同屬于區(qū)域規(guī)模性大盤,距離之近僅一路之隔距離之近僅一路之隔, 但兩者定位和賣點卻有較大差異但兩者定位和賣點卻有較大差異海境界海境界產品：定位于濱海地標級跨界綜合體，主賣點是產品的綠色生活、未來的都會綜合體。陽光海濱產品：定位為“高實用率豪宅”，主賣點是生態(tài)環(huán)境以及自身商業(yè)配套。陽光海濱陽光海濱海海境界境界Code of this report | 202 2基本指標對比海境界陽光海濱開發(fā)商深圳市蛇口灣廈實業(yè)股份有限公司深圳市陽光海濱投資有限公司容積率5.143.8占地/建筑面積1.3萬/8.5

12、萬3.2萬/12萬均價3.5萬元/（精裝修）3.6萬元/（毛胚）綠化率30%35%物業(yè)類型高層豪宅總房源632戶1339戶片區(qū)后海灣填海區(qū)后海灣填海區(qū)是否為地鐵物業(yè)地鐵連通物業(yè)距離地鐵口不遠物業(yè)公司深圳灣廈物業(yè)管理公司 深圳市新一代物業(yè)管理有限公司在相同的區(qū)域背景前提下在相同的區(qū)域背景前提下:以不同的容積率打以不同的容積率打造不同物業(yè)類型組合造不同物業(yè)類型組合,實現較有差距的價格實現較有差距的價格Code of this report | 21海境界陽光海濱從規(guī)劃布局來看東西分區(qū),西區(qū)全為住宅區(qū),二期規(guī)劃有高層住宅和學校。東區(qū)二期規(guī)劃為綜合體物業(yè)，規(guī)劃有130米的超高住宅，140米的甲級寫字樓

13、和高級公寓。住宅區(qū)圍著園林,在售產品包括已推出產品均為140以上的大戶,規(guī)劃有近400套公寓目前產品未定.首層地面抬高形成架空.從園林景觀來看以常綠灌木為主，輔助藤蔓、盆栽植物，依據初始地貌，高低措置，塑造出層次感。2萬m2生態(tài)園林，三大廣場，讓健身方式融入自然，讓運動成為景觀體系中不可或缺的一部分.從配套來看臨近沃爾瑪購物廣場、海岸城、花園城等大型購物商場，二期規(guī)劃2800平米的社區(qū)商業(yè)。項目自有8000國際濱海風情商業(yè)街，且臨近沃爾瑪購物廣場、海岸城、花園城等大型購物商場。從建筑來看現代簡約風格建筑,建筑底層架空.全部為南北朝向?，F代簡約風格建筑,建筑底層架空.建筑大都為東南朝向。從戶型來看二、三、四房,主力戶型是73-83二房、86-123的三房三房、四房、五房,主力戶型是75-125三房和四房。1 1產品對比規(guī)劃上有相似之處，但產品定位相差甚遠規(guī)劃上有相似之處，但產品定位相差甚遠Code of this report | 22Part 4.2銷售情況對比Code of this report |