1、20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2 2項目定位思路項目定位思路市場定位市場定位產品及客群定位產品規(guī)劃設計營銷推廣策略三個維度分析調研成果匯總開發(fā)目標理解SWOT深入分析其他關鍵操作策略20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3 3綱綱要要一、理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略一、理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，

2、發(fā)現(xiàn)藍海分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產品滿足目標客群以創(chuàng)新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4 4本案開發(fā)目標的重新理解本案開發(fā)目標的重新理解開發(fā)目標開發(fā)目標利潤最大化社會效益最大化u 產品是基礎，產品要實現(xiàn)作品化；產品是基礎，產品要實現(xiàn)作品化；u 利潤最大化是終極目標；利潤最大化是

3、終極目標；u 社會效益最大化是重要保障。社會效益最大化是重要保障。產品作品化避免項目走政績工程的老路，創(chuàng)新政府關注項目的新開發(fā)模式，為鑫泰新帶來更大機會客戶眼中的作品政府眼中的作品企業(yè)眼中的作品20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5 5對于開發(fā)效果的合理預期對于開發(fā)效果的合理預期幫助鑫泰新成功定位為幫助鑫泰新成功定位為“新型產業(yè)園區(qū)開發(fā)商新型產業(yè)園區(qū)開發(fā)商”并進一步發(fā)展成為并進一步發(fā)展成為“成功的房地產開發(fā)商成功的房地產開發(fā)商”借助大學城、外語實驗學校、借助大學城、外語實驗學校、城灌高速，形成區(qū)域經濟新城灌高速，形成區(qū)域經濟新的增長點，超越政府預期的增長點，超越政府預期開發(fā)效果202

4、22022年年3 3月月思源顧問思源顧問6 6開發(fā)目標的實現(xiàn)戰(zhàn)略開發(fā)目標的實現(xiàn)戰(zhàn)略借勢、跳出、超越借勢、跳出、超越如何借勢周邊產業(yè)及城市功能環(huán)境？如何跳出項目本身，跳出紅光板塊、跳出郫縣，跳出成都新西區(qū)、跳出成都？如何突破和豐富產學研概念，全面超越目前的產業(yè)園區(qū)項目？確定本案開發(fā)方向20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7 7借勢借勢順勢而為，而非造勢順勢而為，而非造勢u項目發(fā)展可采用造勢和順勢兩種方式，對于總體規(guī)模項目發(fā)展可采用造勢和順勢兩種方式，對于總體規(guī)?！安淮蟛徊淮蟛恍⌒　钡谋景福詈线m的方法是借勢，即借市場之勢、借政府之的本案，最合適的方法是借勢，即借市場之勢、借政府之勢、借

5、環(huán)境之勢，為我所用；勢、借環(huán)境之勢，為我所用；u而造勢多為城市運營與營銷所采用的方法；本案造勢在企業(yè)行而造勢多為城市運營與營銷所采用的方法；本案造勢在企業(yè)行為中主要用于營銷，因此，本案定位上不能采用造勢。為中主要用于營銷，因此，本案定位上不能采用造勢。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問8 8跳出跳出放眼世界城市放眼世界城市跳出項目看項目跳出項目看項目不僅僅是一個項目，更應該把項目當做作品來做，做成不僅僅是一個項目，更應該把項目當做作品來做，做成精品。精品。跳出郫縣看項目跳出郫縣看項目本案不僅僅是成都郫縣一個工業(yè)地產項目，更是成都新本案不僅僅是成都郫縣一個工業(yè)地產項目，更是成都新西區(qū)

6、發(fā)展新型產業(yè)園區(qū)的示范和樣板。西區(qū)發(fā)展新型產業(yè)園區(qū)的示范和樣板。跳出成都看項目跳出成都看項目本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項目，它更是本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項目，它更是為成渝經濟區(qū)、為中國西部新極乃至全國市場服務的；為成渝經濟區(qū)、為中國西部新極乃至全國市場服務的；本案應立足大成都，胸懷大西部。本案應立足大成都，胸懷大西部。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問9 9超越超越全面提升項目價值全面提升項目價值超越工業(yè)用地超越工業(yè)用地充分挖掘本案所在的區(qū)域價值，超越工業(yè)用地性質，使充分挖掘本案所在的區(qū)域價值，超越工業(yè)用地性質，使土地價值最大化。土地價值最大化。超越產業(yè)地產

7、概念超越產業(yè)地產概念全面豐富和超越產業(yè)地產的概念，以豐富內涵提升項目全面豐富和超越產業(yè)地產的概念，以豐富內涵提升項目價值。價值。超越城市區(qū)域期望超越城市區(qū)域期望既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時還能既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時還能給政府帶來新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都給政府帶來新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都推廣新型現(xiàn)代產業(yè)園的示范和樣板。推廣新型現(xiàn)代產業(yè)園的示范和樣板。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1010價值最大化通過競爭分析形成核心競爭力充分考慮各種開發(fā)限制條件開發(fā)目標的實現(xiàn)策略開發(fā)目標的實現(xiàn)策略三維策劃實現(xiàn)價值最大化三維策劃實現(xiàn)

8、價值最大化現(xiàn)有條件現(xiàn)有條件土地屬性土地屬性政府預期政府預期開發(fā)資金開發(fā)資金20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1111綱綱要要一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性

9、分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產品滿足目標客群以創(chuàng)新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1212二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總1 1、大環(huán)境調研工作成果匯總、大環(huán)境調研工作成果匯總2 2、小環(huán)境調研工作成果匯總、小環(huán)境調研工作成果匯總3 3、市場供需調研工作成果匯總、市場供需調研工作成果匯總20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1313成都打造世界城

10、市，全面提升城市核心價值成都打造世界城市，全面提升城市核心價值集散中心集散中心信息中心信息中心休閑城市、魅力之都休閑城市、魅力之都生產中心生產中心城市能級提升城市能級提升規(guī)模力規(guī)模力輻射力輻射力外向力外向力西南貿易中心西南貿易中心會展中心會展中心綜合服務綜合服務中心中心本案面臨的城市宏觀背景20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1414成都重點發(fā)展三大產業(yè)，改善產業(yè)結構成都重點發(fā)展三大產業(yè)，改善產業(yè)結構u成都市堅持成都市堅持“三、二、一三、二、一”產業(yè)發(fā)展方針，以產業(yè)發(fā)展方針，以2.52.5產業(yè)為產業(yè)為階段發(fā)展重點，堅持二、三階段發(fā)展重點，堅持二、三產業(yè)共同推進經濟發(fā)展，同產業(yè)共同推進

11、經濟發(fā)展，同時逐步實施時逐步實施“退二進三退二進三”的的發(fā)展戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略?，F(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)代會展業(yè)現(xiàn)代會展業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)“三管齊下三管齊下”，擴大第三產業(yè)，擴大第三產業(yè)“短腿短腿”問題問題20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1515三大城市功能定位，增強對高端企業(yè)的吸引三大城市功能定位，增強對高端企業(yè)的吸引世界城市世界城市西部中心城市西部中心城市服務城市服務城市增強對高端產業(yè)和處于價值鏈高端的企業(yè)的吸引力，并促使它們向成都形成集聚。城市功能定位城市功能定位u成都以世界城市、西部中心城成都以世界城市、西部中心城市、服務城市為三大功能定位，市、服務城市為三大功能定位，通過

12、重點發(fā)展第三產業(yè)來提升通過重點發(fā)展第三產業(yè)來提升城市能級，以吸引第三產業(yè)中城市能級，以吸引第三產業(yè)中的各類企業(yè)以及其他產業(yè)鏈高的各類企業(yè)以及其他產業(yè)鏈高端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首腦端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首腦功能向成都集聚，從而增強成功能向成都集聚，從而增強成都的集聚輻射能力。都的集聚輻射能力。u同時使各類第二產業(yè)企業(yè)向成同時使各類第二產業(yè)企業(yè)向成都周邊轉移。都周邊轉移。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1616二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總1 1、大環(huán)境調研工作成果匯總、大環(huán)境調研工作成果匯總2 2、小環(huán)境調研工作成果匯總、小環(huán)境調研工作成果匯總3

13、3、市場供需調研工作成果匯總、市場供需調研工作成果匯總20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1717成都調整城市功能布局，以多中心布局為特點成都調整城市功能布局，以多中心布局為特點單核單中心城市布局多核多中心城市布局成都城市布局從單核單中心向多核多中心調整，為郫縣區(qū)域成為城市功能中心之一創(chuàng)造了條件，而本案也有可能成為城市功能中的一部分，如產業(yè)基地、總部辦公等20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1818郫縣郫縣“工業(yè)強縣工業(yè)強縣”政策為本案提供重要的政策支撐政策為本案提供重要的政策支撐工業(yè)港總部經濟工業(yè)港總部經濟現(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)樓宇經濟樓宇經濟郫縣重點發(fā)展產業(yè)郫縣重點發(fā)展產

14、業(yè)郫縣未來重點發(fā)展工業(yè)港總部經濟和現(xiàn)代服務業(yè)，這是本案開發(fā)應重點郫縣未來重點發(fā)展工業(yè)港總部經濟和現(xiàn)代服務業(yè)，這是本案開發(fā)應重點考慮和利用的產業(yè)政策?？紤]和利用的產業(yè)政策。根據(jù)郫縣“十一五”規(guī)劃：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設是未來五年經濟工作的重中之重 20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問1919郫縣郫縣“三個集中三個集中”戰(zhàn)略提升項目競爭力戰(zhàn)略提升項目競爭力 工業(yè)向園區(qū)集中農民向城鎮(zhèn)集中土地向業(yè)主集中“三個集中三個集中”戰(zhàn)略戰(zhàn)略在郫縣的在郫縣的“十一五十一五”規(guī)劃規(guī)劃中，政府明確提出了中，政府明確提出了“三個三個集中集中”的經濟發(fā)展戰(zhàn)略。的經濟發(fā)展戰(zhàn)略。政府規(guī)劃對產業(yè)發(fā)展起著政府規(guī)劃對產業(yè)發(fā)展

15、起著非常重要的指導作用，而非常重要的指導作用，而“工業(yè)向園區(qū)集中工業(yè)向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略的戰(zhàn)略無疑將提升項目競爭力。無疑將提升項目競爭力。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2020郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向機械電子食品飲料印務包裝基礎工業(yè)“三有一無三有一無”（有市場需求、有經濟效益、（有市場需求、有經濟效益、有就業(yè)容量和無污染）有就業(yè)容量和無污染）工業(yè)項目工業(yè)項目20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2121現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產業(yè)環(huán)境助推項目發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產業(yè)環(huán)境助推項目發(fā)展北區(qū)北區(qū)南區(qū)南區(qū)

16、安德川菜園區(qū)安德川菜園區(qū)占地面積：起步區(qū)3平方公里，拓展區(qū)5.5平方公里園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多，園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多，產業(yè)發(fā)展最成熟產業(yè)發(fā)展最成熟占地面積：3平方公里園區(qū)定位：現(xiàn)代化川菜產業(yè)基地占地面積：3.5平方公里主要產業(yè)：機械制造、印務包裝、食品飲料本案所在園區(qū)，產業(yè)聚集度高本案所在園區(qū)，產業(yè)聚集度高現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2222高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競爭關系高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競爭關系高新西區(qū)電子信息現(xiàn)代中藥高科技軟件研發(fā)生產基地生物制藥研發(fā)生產基地空吸輻射輻射現(xiàn)代工

17、業(yè)港（北區(qū)）與北區(qū)相比，南區(qū)產業(yè)規(guī)劃類似，但發(fā)展相對滯后，存在一定的“空吸效應”。北區(qū)作為高新西區(qū)的配套產業(yè)基地，“輻射效應”明顯?，F(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）機械制造、印務包裝、食品飲料20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2323國道國道317317線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利雙流機場火車北站本案本案25分鐘車程30分鐘車程距成都市中心城區(qū)僅10公里20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2424小環(huán)境影響總結分析小環(huán)境影響總結分析大背景：世界城市、首腦城市、服務城市郫縣郫縣“工業(yè)向園區(qū)集工業(yè)向園區(qū)集中中”戰(zhàn)略戰(zhàn)略郫縣郫縣“工業(yè)強縣工

18、業(yè)強縣”政政策策現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）產業(yè)環(huán)境成熟產業(yè)環(huán)境成熟高新西區(qū)配套產業(yè)基地高新西區(qū)配套產業(yè)基地改善區(qū)域交通條件、提升區(qū)域配套水平增強本案所在區(qū)域及本案對各類潛在客戶的吸引力20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2525二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總1 1、大環(huán)境調研工作成果匯總、大環(huán)境調研工作成果匯總2 2、小環(huán)境調研工作成功匯總、小環(huán)境調研工作成功匯總3 3、市場供需調研工作成果匯總、市場供需調研工作成果匯總20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2626市場需求調研歸類總結市場需求調研歸類總結需求類型需求類型需求特征需求

19、特征客戶關注點客戶關注點典型項目典型項目總部辦公總部辦公滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運營、人力資源等形象好、獨棟、生態(tài)、商務感龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、天府創(chuàng)意軟件園天府創(chuàng)意軟件園等SOHOSOHO辦公辦公滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現(xiàn)代城、東方廣場等郊區(qū)生態(tài)辦公郊區(qū)生態(tài)辦公滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求交通、環(huán)境、商務配套、產業(yè)配套南光CRM中心、攀鋼技術中心集聚區(qū)市區(qū)辦公市區(qū)辦公滿足各類中高端商貿、咨詢、法務、金融、會計、律師等辦公商業(yè)商務氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時代廣場、力寶大廈、正熙國際、豐德國際等廠房辦公廠房辦公滿足制造類企業(yè)的生產服務部門辦公就近辦公

20、，便于生產管理與服務各工業(yè)園區(qū)內的生產制造企業(yè)商務居住商務居住滿足企業(yè)高層商務居住和休閑辦公需求生態(tài)環(huán)境、商務配套、產品質量、交通便利芯境界等項目20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2727滿足總部辦公需求的典型項目分析滿足總部辦公需求的典型項目分析項目名稱項目名稱占地規(guī)模占地規(guī)模（畝）（畝）總建面總建面（萬平米）（萬平米）產品形態(tài)產品形態(tài)面對客戶面對客戶平均售價平均售價（元（元/ /平米）平米）龍?zhí)端鹿執(zhí)端鹿I(yè)園一、業(yè)園一、二期二期1006.23獨棟別墅以IBM為代表的高新技術企業(yè)金牛產業(yè)金牛產業(yè)工業(yè)園工業(yè)園50012.34獨棟總部樓與辦公樓均在500平方米以上科技創(chuàng)投企業(yè)、現(xiàn)代

21、服務性企業(yè)、高新技術研發(fā)中心、企業(yè)總部等獨棟：6100元；辦公樓：3800元芯境界芯境界65獨棟別墅大型企業(yè)總部6800元/平方米20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問2828滿足總部辦公需求的典型項目總結滿足總部辦公需求的典型項目總結u除了以上三個滿足成都總部辦公需求的四個典型項目以外，還除了以上三個滿足成都總部辦公需求的四個典型項目以外，還存在若干個潛在供給項目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競爭項目。存在若干個潛在供給項目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競爭項目。趨勢：滿足總部辦公需求的市場競爭將會越來越激烈！趨勢：滿足總部辦公需求的市場競爭將會越來越激烈！20222022年年3 3月月思源顧問

22、思源顧問2929滿足滿足SOHOSOHO辦公需求的典型項目分析總結辦公需求的典型項目分析總結 總結：總結：SOHOSOHO辦公樓基本處于相對成熟區(qū)域，要求生活、商務配套齊全、交通便辦公樓基本處于相對成熟區(qū)域，要求生活、商務配套齊全、交通便利，主要以滿足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結合本案地塊、區(qū)域等條件，本利，主要以滿足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結合本案地塊、區(qū)域等條件，本案并不適合發(fā)展案并不適合發(fā)展SOHOSOHO辦公樓。辦公樓。項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（萬平米）（萬平米）產品形態(tài)產品形態(tài)面對客戶面對客戶平均租售平均租售價價現(xiàn)代城現(xiàn)代城15以上高層SOHO建筑中小科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)租

23、金：3.5元/天平米東方廣場東方廣場19,其中SOHO占5萬平米小高層SOHO辦公中小型企業(yè)與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)售價：8000元/平米20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3030滿足廠房辦公需求的典型項目分析滿足廠房辦公需求的典型項目分析項目名稱項目名稱占地規(guī)模占地規(guī)模（畝）（畝）總建筑面總建筑面積（萬平積（萬平米）米）產品形態(tài)產品形態(tài)面對客戶面對客戶平均售價平均售價（元（元/ /平米）平米）大唐電信大唐電信23.125.1低密度辦公樓公司總部、營銷中心、研發(fā)機構、制造中心等 自建鑫福達電鑫福達電器制造有器制造有限公司限公司16.723.32-3層辦公制造業(yè)加工基地不詳細20222022年年

24、3 3月月思源顧問思源顧問3131滿足廠房辦公需求的典型項目總結滿足廠房辦公需求的典型項目總結u成都市政府重點以廠房辦公形式來推進生產性服務業(yè)的發(fā)展，成都市政府重點以廠房辦公形式來推進生產性服務業(yè)的發(fā)展，并明確提出，將重點規(guī)劃建設并明確提出，將重點規(guī)劃建設2020個左右現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，個左右現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)， 20062006年全面建設啟動，年全面建設啟動，20072007年取得階段性成果，年取得階段性成果，20102010年基本年基本完成。完成。 趨勢：廠房辦公大量的需求成為成都生產性服務業(yè)集聚區(qū)重要趨勢：廠房辦公大量的需求成為成都生產性服務業(yè)集聚區(qū)重要需求方向和形式之一。同時，我們也可以

25、清楚的看到，成都廠需求方向和形式之一。同時，我們也可以清楚的看到，成都廠房辦公隨著供給量的大量增加，其市場競爭也會越來越激烈，房辦公隨著供給量的大量增加，其市場競爭也會越來越激烈，并對其他廠房辦公市場形成強烈的競爭態(tài)勢。并對其他廠房辦公市場形成強烈的競爭態(tài)勢。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3232滿足商務居住需求的典型項目分析總結滿足商務居住需求的典型項目分析總結u 臨近商務交通樞紐、距離產業(yè)中心不遠，形成了一定的商務別墅市場；而商務別臨近商務交通樞紐、距離產業(yè)中心不遠，形成了一定的商務別墅市場；而商務別墅同時兼具商務辦公和商務居住功能。墅同時兼具商務辦公和商務居住功能。由于受

26、商務別墅形成的條件限制，這個市由于受商務別墅形成的條件限制，這個市場雖然出現(xiàn)，但是并沒有出現(xiàn)大量供給，因而沒有形成激烈競爭局面。場雖然出現(xiàn)，但是并沒有出現(xiàn)大量供給，因而沒有形成激烈競爭局面。u 因此，商務居住仍然是一個值得本案關注的發(fā)展方向。因此，商務居住仍然是一個值得本案關注的發(fā)展方向。項目名稱項目名稱占地規(guī)模占地規(guī)模（畝）（畝）總建筑面總建筑面積（萬平積（萬平米）米）產品形態(tài)產品形態(tài)面對客戶面對客戶平均售價（元平均售價（元/ /平米）平米）芯境界芯境界 400-600平米的獨棟別墅企業(yè)商務商貿部門、營銷總部等680020222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3333綱綱要要一、重新理解

27、開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產品滿足目標客群以創(chuàng)新型產品滿足

28、目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3434本案本案SWOTSWOT分析分析S S 優(yōu)勢優(yōu)勢WW劣勢劣勢土地成本優(yōu)勢土地成本優(yōu)勢現(xiàn)代工業(yè)港運作，使區(qū)域成熟現(xiàn)代工業(yè)港運作，使區(qū)域成熟與政府的良好關系與政府的良好關系距離市中區(qū)較遠、缺乏配套距離市中區(qū)較遠、缺乏配套無產業(yè)中心及商務中心基礎無產業(yè)中心及商務中心基礎OO機會機會T T威脅威脅成都工業(yè)向外發(fā)展帶來的機會成都工業(yè)向外發(fā)展帶來的機會郫縣新行政中心新城的建設郫縣新行政中心新城的建設地鐵地鐵2 2號線規(guī)劃修建號線規(guī)劃修建成都產業(yè)園區(qū)發(fā)展競

29、爭激烈成都產業(yè)園區(qū)發(fā)展競爭激烈其他競爭性項目的出現(xiàn)其他競爭性項目的出現(xiàn)20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3535本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢S SStrengthStrength優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析S1.S1.土地價格優(yōu)勢，以工業(yè)用地性質獲取的土地成本優(yōu)勢明顯；土地價格優(yōu)勢，以工業(yè)用地性質獲取的土地成本優(yōu)勢明顯；S2.S2.與政府良好的合作關系，這為項目的開發(fā)建設提供了重要的政策保證；與政府良好的合作關系，這為項目的開發(fā)建設提供了重要的政策保證；S3.S3.與金融行業(yè)良好的關系，成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要資金支撐；與金融行業(yè)良好的關系，成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要資金支撐；S

30、4.S4.區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目緊挨高新西區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目緊挨高新西區(qū)本案最大的優(yōu)勢在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。本案最大的優(yōu)勢在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3636本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析劣勢劣勢WWWeaknessWeakness劣勢分析劣勢分析W1. W1. 地塊處于城郊結合部，距中心城區(qū)有一定距離；地塊處于城郊結合部，距中心城區(qū)有一定距離；W2.W2.基地周邊缺少產業(yè)中心和商務中心，配套不齊全；基地周邊缺少產業(yè)中心和商務中心，配套不齊全；W3.W3.產學研用地限制，而政府期望則較高；產學研用地限制，而政府

31、期望則較高；W4.W4.用地規(guī)模與開發(fā)規(guī)模不大不小，競爭關系微妙。用地規(guī)模與開發(fā)規(guī)模不大不小，競爭關系微妙。本案最大的劣勢主要是：本案最大的劣勢主要是：距離中心城區(qū)較遠，辦公交通成本較高，而且目前缺少距離中心城區(qū)較遠，辦公交通成本較高，而且目前缺少各種配套。各種配套。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3737本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析機會機會OOOpportunityOpportunity機會分析機會分析O1. O1. 成都打造世界城市，第二產業(yè)向東西方南發(fā)展；成都打造世界城市，第二產業(yè)向東西方南發(fā)展；O2.O2.現(xiàn)代工業(yè)港的建設，將會帶動周邊產業(yè)形成集聚，最終與高新西區(qū)

32、形成成都的工業(yè)中現(xiàn)代工業(yè)港的建設，將會帶動周邊產業(yè)形成集聚，最終與高新西區(qū)形成成都的工業(yè)中心，本案正好處于工業(yè)中心的輻射區(qū)域范圍內；心，本案正好處于工業(yè)中心的輻射區(qū)域范圍內；O3.O3.郫縣新的行政政務中心建設，將促進區(qū)域內產業(yè)集聚，并對本案所在區(qū)域形成一定輻郫縣新的行政政務中心建設，將促進區(qū)域內產業(yè)集聚，并對本案所在區(qū)域形成一定輻射帶動作用；射帶動作用；O5.O5.未來地鐵二號的開通，將減小項目所在區(qū)域與市中心的交通距離。未來地鐵二號的開通，將減小項目所在區(qū)域與市中心的交通距離。本案開發(fā)的最大機會來源于：本案開發(fā)的最大機會來源于：地鐵地鐵2號線的開通與成都工業(yè)中心的輻射。號線的開通與成都工業(yè)

33、中心的輻射。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3838本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析威脅威脅T TThreatThreat威脅分析威脅分析T1.T1.成都三環(huán)以外區(qū)域總部辦公項目的出現(xiàn)，對本案形成直接競爭，分流相當一部分在成都三環(huán)以外區(qū)域總部辦公項目的出現(xiàn)，對本案形成直接競爭，分流相當一部分在蓉企業(yè)；蓉企業(yè)；T2.T2.周邊其他工業(yè)園區(qū)廠房及辦公項目的潛在競爭。周邊其他工業(yè)園區(qū)廠房及辦公項目的潛在競爭。本地塊開發(fā)的外部威脅主要來自：本地塊開發(fā)的外部威脅主要來自：其他工業(yè)園區(qū)內辦公物業(yè)的同步推出。其他工業(yè)園區(qū)內辦公物業(yè)的同步推出。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問3

34、939提出問題提出問題是否能夠有效優(yōu)化本案是否能夠有效優(yōu)化本案SWOTSWOT？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4040定位工作的方向定位工作的方向發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避劣勢發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避劣勢u從項目實際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋從項目實際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋找潛在的市場機會，實現(xiàn)價值提升；找潛在的市場機會，實現(xiàn)價值提升；u有效規(guī)避劣勢、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢、把握機遇；有效規(guī)避劣勢、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢、把握機遇；對于本項目而言，發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢的最好方法就是尋找看重本項目優(yōu)點，并對項目缺點不敏感的潛在客群。20222022年年3 3月月思

35、源顧問思源顧問4141關于優(yōu)化本案關于優(yōu)化本案SWOTSWOT的初步思考的初步思考以時間換空間，等待區(qū)域以時間換空間，等待區(qū)域配套的完善配套的完善定位差異化產品定位差異化產品123w 項目基地距離中心城區(qū)項目基地距離中心城區(qū)較遠，缺少各種配套；較遠，缺少各種配套；w 項目基地通達性差，周項目基地通達性差，周邊產業(yè)園區(qū)檔次低；邊產業(yè)園區(qū)檔次低；w 其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)等項目形成潛在競爭；等項目形成潛在競爭；轉化劣勢轉化劣勢規(guī)避威脅規(guī)避威脅升級后的企業(yè)客群設置升級后的企業(yè)客群設置班車或自駕車班車或自駕車轉化劣勢轉化劣勢20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4242綱綱要

36、要一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產品滿足目標客群以

37、創(chuàng)新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4343第一維度分析第一維度分析價值最大化價值最大化價值最大化通過競爭分析形成核心競爭力充分考慮各種開發(fā)限制條件現(xiàn)有條件現(xiàn)有條件土地屬性土地屬性政府預期政府預期開發(fā)資金開發(fā)資金20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4444價值最大化企業(yè)需求細分市場價值勢差尋求價值最大化的兩個方向尋求價值最大化的兩個方向20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4545對企業(yè)需求進行麻雀式解剖對企業(yè)需求進行麻雀式解剖如何尋找滿足企業(yè)需求的價值

38、最大化方向？如何尋找滿足企業(yè)需求的價值最大化方向？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4646市場需求調研歸類市場需求調研歸類需求類型需求類型需求特征需求特征客戶關注點客戶關注點典型項目典型項目總部辦公總部辦公滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運營、人力資源等形象好、獨棟、生態(tài)、商務感龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、天府創(chuàng)意軟件園天府創(chuàng)意軟件園等SOHOSOHO辦公辦公滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現(xiàn)代城、東方廣場等郊區(qū)生態(tài)辦公郊區(qū)生態(tài)辦公滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求交通、環(huán)境、商務配套、產業(yè)配套南光CRM中心、攀鋼技術中心集聚區(qū)市區(qū)辦公市區(qū)辦公滿足各類中高端商貿、咨

39、詢、法務、金融、會計、律師等辦公商業(yè)商務氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時代廣場、力寶大廈、正熙國際、豐德國際等廠房辦公廠房辦公滿足制造類企業(yè)的生產服務部門辦公就近辦公，便于生產管理與服務各工業(yè)園區(qū)內的生產制造企業(yè)商務居住商務居住滿足企業(yè)高層商務居住和休閑辦公需求生態(tài)環(huán)境、商務配套、產品質量、交通便利芯境界等20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4747案例案例1 1：波音領導中心：波音領導中心企業(yè)領導力培訓細分市場企業(yè)領導力培訓細分市場u 地點美國密蘇里州圣路易斯u 業(yè)主波音公司u 竣工2000年u 建筑規(guī)模包括寬敞的工作室、餐廳、健身房，并擁有120個房間。u 職員不定（最多50人）u

40、 目標：創(chuàng)建靈活機動、專業(yè)化的一流培訓中心。u 宗旨：創(chuàng)造高度合作的工作環(huán)境，并成為整個波音公司的聚會熱點。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問4848案例案例2 2：海南三亞：海南三亞COTELCOTEL企業(yè)使館區(qū)企業(yè)使館區(qū)主題：企業(yè)使館COTEL是一個自創(chuàng)的英文組合詞，由CO+TEL組成，來源于英文單詞Corporation/company 和hotel縮寫的合成。 “COTEL”是對企業(yè)行為平臺的打造，其理念來源是建立在對企業(yè)行為研究的基礎之上，作為企業(yè)的新平臺，“COTEL”具備了三大核心的功能：1）企業(yè)形象展示功能；2）公共關系經營功能；3）資產經營功能。20222022年

41、年3 3月月思源顧問思源顧問4949案例案例3 3：惠普轉型：惠普轉型“腦體分離腦體分離”u 在浦東外高橋，惠普打印機生產基地的產量一度在浦東外高橋，惠普打印機生產基地的產量一度占到全球的三分之一。占到全球的三分之一。u 進入新世紀，惠普逐漸把制造業(yè)務外包到蘇州等進入新世紀，惠普逐漸把制造業(yè)務外包到蘇州等長江三角洲其他城市，自身卻轉化為一個融組織長江三角洲其他城市，自身卻轉化為一個融組織訂單、全球采購、物流分撥、技術服務等功能于訂單、全球采購、物流分撥、技術服務等功能于一爐的亞太營運中心一爐的亞太營運中心u 形成形成頭腦機構和利潤中頭腦機構和利潤中 心在浦東、制造心在浦東、制造加工在蘇州的加工

42、在蘇州的“前店后廠前店后廠”式式的產業(yè)格局。的產業(yè)格局。 20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5050案例案例4 4：寧波杉杉集團總部移師上海：寧波杉杉集團總部移師上海u寧波杉杉集團1999年初將總部從寧波遷到上海浦東，僅4年時間，就從單一的服裝業(yè)進入服裝、科技和投資三業(yè)并舉，通過“品牌經營、資本運作”，資產規(guī)模翻了一番，達38億元，企業(yè)實現(xiàn)了全面升級。u該集團總裁鄭永剛說：“浦東的區(qū)位優(yōu)勢、人才資源、信息平臺、市場空間和商業(yè)機會是得天獨厚的。企業(yè)要做大做強，必須借助這個舞臺。在這里，一定能夠產生像新鴻基、長江實業(yè)這樣的跨國公司?！?0222022年年3 3月月思源顧問思源顧問515

43、1發(fā)現(xiàn)新市場、創(chuàng)造新產品、滿足新市場發(fā)現(xiàn)新市場、創(chuàng)造新產品、滿足新市場該模型證明：組合策略優(yōu)越于其他三種策略，并促成市場戰(zhàn)略最優(yōu)化。因此，走組合策略的道路，發(fā)現(xiàn)新市場，創(chuàng)造新產品，從而滿足新市場是本案市場定位的總體思路。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5252如何細分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？如何細分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5353企業(yè)行為形成需求市場企業(yè)行為形成需求市場企業(yè)內部行為企業(yè)內部行為內部進行的經營、管理、研發(fā)、培訓、生產等行為企業(yè)外部行為企業(yè)外部行為在企業(yè)外部進行的營銷、公關、交際、展示等行為需求市場需求市場 2

44、0222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5454市場細分模型市場細分模型20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5555企業(yè)行為市場細分企業(yè)行為市場細分所有活動內部活動內部活動內部活動分部活動公關接待分部活動外部活動外部活動公關接待資本運營戰(zhàn)略決策行政管理人力資源生產研發(fā)營銷推廣區(qū)域營銷會議論壇企業(yè)采購20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5656企業(yè)內部行為企業(yè)內部行為決策管理層面決策管理層面運營管理層面運營管理層面發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流戰(zhàn)略培訓（高層會議）戰(zhàn)略培訓（高層會議）資本運營資本運營領導力培養(yǎng)領導力培養(yǎng)高級公關高級公關高層接待高層接待總部運營總部運營

45、資源整合資源整合戰(zhàn)略會議戰(zhàn)略會議行政辦公行政辦公技術研發(fā)技術研發(fā)產品中試產品中試生產運營生產運營物流倉儲物流倉儲市場營銷市場營銷管理培訓管理培訓員工培訓員工培訓20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5757企業(yè)外部行為企業(yè)外部行為決策管理層面決策管理層面運營管理層面運營管理層面政府公關政府公關高層公關高層公關高級接待高級接待對外聯(lián)絡對外聯(lián)絡新市場開拓新市場開拓重要合同簽約重要合同簽約產品營銷產品營銷市場推廣市場推廣產品展示產品展示新聞發(fā)布新聞發(fā)布商務談判商務談判教育培訓教育培訓公關接待公關接待形象展示形象展示20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5858企業(yè)行為所形成的需求市場

46、企業(yè)行為所形成的需求市場市市場場生產加工生產加工物流倉儲物流倉儲技術研發(fā)技術研發(fā)戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理經營管理經營管理營銷推廣營銷推廣會議培訓會議培訓公關展示公關展示商務居住商務居住市市場場細細分分原料加工原料加工半成品加半成品加工工產成品加產成品加工工物流倉儲物流倉儲產品研發(fā)產品研發(fā)技術研發(fā)技術研發(fā)工藝研發(fā)工藝研發(fā)市場研發(fā)市場研發(fā)管理研發(fā)管理研發(fā)戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略討論戰(zhàn)略討論戰(zhàn)略決策戰(zhàn)略決策資本管理資本管理生產管理生產管理人力管理人力管理財務管理財務管理行政管理行政管理營銷管理營銷管理營銷組織營銷組織營銷運作營銷運作商務會議商務會議行政會議行政會議培訓會議培訓會議新聞發(fā)布新聞發(fā)布

47、高級公關高級公關商務休閑商務休閑政府公關政府公關形象展示形象展示產品展示產品展示休閑居住休閑居住休閑辦公休閑辦公首腦決策首腦決策商務接待商務接待公關交際公關交際企業(yè)內部行為企業(yè)內部行為企業(yè)外部行為企業(yè)外部行為20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問5959市場需求方向處于價值鏈微笑曲線的中低端市場需求方向處于價值鏈微笑曲線的中低端價值鏈價值會議培訓會議培訓生產加工生產加工物流倉儲物流倉儲價值鏈微笑曲線企業(yè)行為細分后潛在的可能需求方向處于價值鏈的低端，符合項目發(fā)展主題。技術研發(fā)技術研發(fā)營銷推廣營銷推廣商務居住商務居住20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6060根據(jù)微笑曲線得出處于

48、價值鏈中低端的種企業(yè)行為根據(jù)微笑曲線得出處于價值鏈中低端的種企業(yè)行為1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、產成品加工、產成品加工4 4、物流倉儲、物流倉儲5 5、產品研發(fā)、產品研發(fā)6 6、技術研發(fā)、技術研發(fā)7 7、培訓會議、培訓會議8 8、商務居住、商務居住20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6161價值最大化企業(yè)需求細分市場價值勢差尋求價值最大化的兩個方向尋求價值最大化的兩個方向市場價值勢差市場價值勢差20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6262u 加工制造基地，生產中心。加工制造基地，生產中心。u 以標準廠房為主，建筑品以標準廠房為主，建筑品質

49、不高，缺少商務配套。質不高，缺少商務配套。u 環(huán)境較差，不生態(tài)。環(huán)境較差，不生態(tài)。綜合辦公綜合辦公 純產業(yè)純產業(yè)u 結合了商業(yè)、居住等功能結合了商業(yè)、居住等功能的普通辦公中心。的普通辦公中心。u 建筑品質相對較好，辦公建筑品質相對較好，辦公智能化程度較高高。智能化程度較高高。u 具有一定的休閑、生態(tài)特具有一定的休閑、生態(tài)特性。性。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6363別墅型住宅別墅型住宅 VS VS 辦公辦公南匯區(qū)別墅名稱均價（元/平米）今日田園6200芯境界6800在南匯區(qū)，所以我們可以看到很多的住宅類產品，尤其是別墅，將近有10多個別墅，而且均價接近6500元/平米。在別墅

50、中營造辦公場所顯然比建造純寫字樓的價值高，因此，類住宅辦公產品就成為一種創(chuàng)新產品，形成藍海市場。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6464同區(qū)域不同性質產品之間價值勢差同區(qū)域不同性質產品之間價值勢差郫縣今日田園今日田園（別墅）（別墅）現(xiàn)代工業(yè)港現(xiàn)代工業(yè)港（工廠）（工廠）6200元/平米2500元/平米銷售均價通過今日天園和現(xiàn)代工業(yè)港的銷售均價比較，可以看出別墅類住宅產品與寫字樓之間存在較大的價值差，這個價值勢差也是正是本案可以借用的。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6565住宅住宅 辦公辦公寫字樓價值 住宅價值類住宅：類住宅：能居住的能居住的寫字樓寫字樓成都成都成都住

51、宅VS寫字樓類住宅20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6666符合市場價值勢差的價值最大化方向符合市場價值勢差的價值最大化方向低密度產品高密度產品住宅綜合辦公綜合辦公純產業(yè)低密度類復合辦公成為符合本案地塊性質的價值最大化方向20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6767符合市場價值勢差的價值最大化方向符合市場價值勢差的價值最大化方向純產業(yè)綜合辦公類住宅低價值中高價值高價值高價值低價值低密度高密度低密度復合辦公20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6868綱綱要要一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場調研工作成果

52、匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產品滿足目標客群以創(chuàng)新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超

53、越？20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問6969第二維度分析第二維度分析競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢價值最大化通過競爭分析形成核心競爭力充分考慮各種開發(fā)限制條件現(xiàn)有條件現(xiàn)有條件土地屬性土地屬性政府預期政府預期開發(fā)資金開發(fā)資金20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7070競爭項目樣本選取的標準競爭項目樣本選取的標準1 1、位于成都郊區(qū)，郫縣未來新行政中心旁；、位于成都郊區(qū)，郫縣未來新行政中心旁；2 2、土地性質以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為、土地性質以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為主；主；20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7171當前市場已經出現(xiàn)或潛在的項目競爭分析當前市場已

54、經出現(xiàn)或潛在的項目競爭分析20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問72721 1、天府創(chuàng)意軟件園、天府創(chuàng)意軟件園 項目位置成都市高新西區(qū)西芯大道30號占地面積75065平米建筑面積62217平米投資密度248萬元/畝綠地率40%容積率0.83售價3800-4200元/平方米水費未定20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7373軟件園總戶數(shù)為104套。項目總平圖最下方為聯(lián)排別墅，價格在4500元/平米左右。中部為獨棟別墅（三套一戶），價格估計在50005700元/平米左右。上方為雙拼別墅，價格預計在5000元/平米左右，具體價格還未確定。天府創(chuàng)意軟件園現(xiàn)狀天府創(chuàng)意軟件園其他情況該項

55、目要求一次性付款，無按揭，每次付款額度為30%、30%、30%、10%，購買簽約方為企業(yè)或者個人均可。該項目在下個月開盤，預計在2008年下旬交房，交房后約半年可拿到產權。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問74742 2、芯境界科技園、芯境界科技園 總建筑面積：44270.92平方米 建筑用地面積30673.08平方米 總建筑面積：35200平方米 一期科技園建筑面積：4600平方米 二期科技園建筑面積：30600平方米 建筑基底面積：11310平方米容積率：1.15項目建筑密度：36.9%項目綠化率：37.3%停車位：202個總戶數(shù)：94戶20222022年年3 3月月思源顧問思

56、源顧問7575產品介紹：該項目產品分布有聯(lián)排別墅與疊拼別墅良種產品形態(tài)，其產品有三種戶型： A戶型：220平方米 B戶型：300平方米 C戶型：400平方米銷售價格分析：起價4500元/平方米，銷售均價為5500平方米，最高價格為6100元/平方米。銷售進度分析：截止現(xiàn)在，其銷售過半。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7676主要企業(yè)名單主要企業(yè)名單主要經營產業(yè)主要經營產業(yè)擁有員工人數(shù)擁有員工人數(shù)摩托羅拉手機生產、軟件等1200-1500人IBM軟件、電腦等800人以上大唐電信電信相關業(yè)務200人以上迪康藥業(yè)醫(yī)藥400人以上 英特企業(yè)軟件、電腦等300人以上國騰電子電子及相關產品5

57、00人以上 除上述高新西區(qū)進駐的企業(yè)集團外，高新西區(qū)還大致分布著近1100家中小企業(yè)，該部門企業(yè)主要從事軟件產業(yè)外包業(yè)務、軟件生產物流，部分為中小型醫(yī)藥生產企業(yè)或代理企業(yè)。3 3、高新西區(qū)代表企業(yè)生產基地分析、高新西區(qū)代表企業(yè)生產基地分析 20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7777泛郫縣區(qū)域內辦公市場發(fā)展結論泛郫縣區(qū)域內辦公市場發(fā)展結論 1、 現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域辦公市場價格相對城區(qū)寫字樓市場價格較便宜，市場價格在2800元/平方米，未來時間價格上漲空間較大； 2、伴隨高新西區(qū)IBM、英特等國家著名企業(yè)的落戶與西區(qū)地產市場開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了項目所在區(qū)域內復合辦公市場價格的上漲，估計未

58、來還有較大的漲幅； 3、伴隨地產住宅投資的大壓，項目所在區(qū)域內的辦公投資市場將被人越來越看中，未來區(qū)域市場將改變現(xiàn)有的自用為主的模式，投資比例將得到大幅度提升； 4、項目區(qū)域市場目前的產品形態(tài)多以企業(yè)聯(lián)合自建為主，其次是購買別墅等，估計在未來時間，在區(qū)域內工業(yè)地產產品形態(tài)分布結構中，別墅等產品形態(tài)將會越來越多； 5、在未來時間內，項目區(qū)域內的辦公需求市場客戶在現(xiàn)有的中小型成長企業(yè)為主的需求形式會得到繼續(xù)發(fā)展，其主要會集中的投資、高新科技及三產業(yè)相關企業(yè)等方面。20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7878根據(jù)競爭態(tài)勢，對位于價值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿足度進行分析根據(jù)競爭態(tài)勢，對位于

59、價值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿足度進行分析企業(yè)行為需求企業(yè)行為需求滿足項目滿足項目需求滿足度需求滿足度原料加工原料加工現(xiàn)代工業(yè)港、錦江工業(yè)園技術研發(fā)技術研發(fā)天府軟件產業(yè)園、高新西區(qū)部分產業(yè)基地生態(tài)辦公生態(tài)辦公天府產業(yè)園、溫江海峽新城半成品加工半成品加工現(xiàn)代工業(yè)港、西區(qū)自建廠房產成品加工產成品加工現(xiàn)代工業(yè)港灣、錦江工業(yè)園、西區(qū)企業(yè)物流倉儲物流倉儲高新西區(qū)企業(yè)、龍?zhí)端鹿I(yè)園等商務居住商務居住新境界、溫江花博會區(qū)域企業(yè)培訓會議培訓會議南光CRM中心、等20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問7979通過競爭項目分析，技術研發(fā)供應量和需求滿足度較高，通過競爭項目分析，技術研發(fā)供應量和需求滿足度較

60、高，存在較大的市場風險存在較大的市場風險1 1、技術研發(fā)、技術研發(fā)2 2、生態(tài)辦公、生態(tài)辦公3 3、原料加工、原料加工4 4、半成品加工、半成品加工5 5、會議培訓、會議培訓6 6、商務居住、商務居住7 7、物流倉儲、物流倉儲8 8、產成品加工、產成品加工20222022年年3 3月月思源顧問思源顧問8080綱綱要要一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向細分企業(yè)需