1、歐羅巴小鎮(zhèn)商業(yè)定位參考建議報告ContentsPart 1. / 項目商業(yè)指標(biāo)統(tǒng)計Part 2. / 項目商業(yè)租售分析Part 3. / 項目商業(yè)自持參考建議Part 4. / 項目商業(yè)銷售分割參考建議Part 1. / 項目商業(yè)建筑指標(biāo)統(tǒng)計銷售區(qū)商業(yè)（三層）（二層）（二層）12806756154.323-145.92=18317.044596.82-1262=8941.6（675 ）2=3910銷售區(qū)商業(yè)面積：18317.04 .6 =31168.64安置區(qū)商業(yè)4563.2715.574523-190=221664563.22-1262=8874.4（715.5 ）2=42511632.4

2、2=3264.8安置區(qū)商業(yè)面積：38556.2項目商業(yè)規(guī)劃特征總結(jié)：特征一：社區(qū)底商的建筑形式社區(qū)底商的建筑形式使商業(yè)無法出現(xiàn)面積集中的大型集中商業(yè)；特征二：安置商業(yè)與銷售商業(yè)項目并存與影響如何充分利用安置商業(yè)，促進銷售商業(yè)的價值實現(xiàn)，成為重要的定位思考點；特征三：商業(yè)與住宅在建筑結(jié)構(gòu)上并存與影響住宅與商業(yè)建筑空間的相互影響，使得商業(yè)定位要充分考慮商業(yè)面積分割的可實現(xiàn)性。項目商業(yè)開發(fā)需要在整體商業(yè)開發(fā)目標(biāo)的前提下進行商業(yè)定位思考。Part 2. / 項目商業(yè)租售分析自持？還是銷售？商業(yè)操作的一個終極問題商業(yè)地產(chǎn)的三種基本操作模式：全自持 / 全銷售 / 部分自持+部分銷售。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)常規(guī)

3、操作模式常規(guī)操作模式全部持有優(yōu)勢：能夠較有效控制業(yè)態(tài)可實現(xiàn)長期高額回報劣勢：運營難度大、風(fēng)險高利潤的回報周期較長部分自持部分銷售優(yōu)勢：通過控制核心業(yè)態(tài)，引導(dǎo)商業(yè)合理發(fā)展。劣勢：短期見效較慢，運營難度增加。全部銷售優(yōu)勢：便于快速回款；操作相對簡單；劣勢：不能有效控的制業(yè)態(tài)不利于挖掘潛在價值案例解析1上海新天地全部自持北里南里規(guī)劃布局北里北里 南里南里 分區(qū)名稱分區(qū)名稱建筑形式建筑形式物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)建筑面積建筑面積面積占比面積占比北里北里以石庫門舊建筑為主街鋪3.5萬58.3%南里南里以新建筑為主購物中心2.5萬41.6%20253540354012家 主要為酒吧、藝術(shù)工作室等24家 主要為工藝

4、品、飾品、家居用品22家其中11家為歐美風(fēng)味0.70.88萬平米1.21.4萬1.21.4萬平米藝術(shù)休閑娛樂零售/服務(wù)餐飲北里：業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂，共計3.5萬南里：一座2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。0.4萬平米18藝術(shù)休閑娛樂45371萬平米0.82萬平米零售/服務(wù)餐飲業(yè)態(tài)配比整體業(yè)態(tài)配比購物、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例約為4：4：2采取只租不售模式，后續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營保證品質(zhì)，同時招商階段嚴(yán)格挑選品牌。盈利模式： 經(jīng)營者和管理者分離，采取只租不售模式，后續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營保證品質(zhì)（開發(fā)商資金實力、商業(yè)管理經(jīng)驗）品牌選擇： 對租戶嚴(yán)格挑選，85來自內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。菜式來自

5、法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。 盈利模式結(jié)論： 只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，部分商戶利潤分成，在招商階段嚴(yán)格挑選品牌，實現(xiàn)穩(wěn)定長期收益。上海新天地平均租金為：200美元/月/以現(xiàn)行租金為例，開發(fā)商租賃6.5年就可收回售價，回報率達到15.4%，對于每年穩(wěn)定的9.1億的現(xiàn)金流，開發(fā)商如果銷售無疑是殺雞取卵?？偯娣e月租金年租金收益假定銷售價格假定總價6萬200美金/即9.1億人民幣10萬/60億（1260人民幣/）西安民樂園萬達廣場全部（步行街）銷售案例解析2 西安民樂園萬達廣場是繼雁塔路萬達廣場后，中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌萬達集團第四代城市綜合體（大商+

6、商業(yè)步行街），而西安為全國四代城市綜合體的試點項目，其意義格外重要，總建筑面積近30萬平方米，總投資35億元人民幣。 西安民樂園萬達廣場是解放路標(biāo)志性項目，也是萬達第一個商業(yè)步行街的銷售項目NoImage 民樂園萬達廣場商業(yè)步行街位于解放路-五路口的東南角，區(qū)域范圍是：尚儉路(東新街至東五路段全長約630米，街寬20米)、東二路、東三路、東四路(解放路至尚勤路段分別全長約371米），面積25650。步行街共有商鋪411套(大商業(yè)底商62套、住宅底商349套)，總建面約為4.3萬平米?？傮w量建筑形式商鋪套數(shù)銷售均價總回款額4.3萬大商底商623.25萬元/14億元住宅底商349步行街商業(yè)基本信息

7、商業(yè)街實現(xiàn)全部銷售，但招商問題，成為萬達及業(yè)主最為尷尬的問題，現(xiàn)大商部分開始營業(yè)已經(jīng)3年，但步行街招商難的問題依然未得到解決。結(jié)論：采取全部出售的方式，可以實現(xiàn)快速回款的目的，但未來招商及運營卻無法得到保證，銷售3年來，商業(yè)街租賃一直不景氣，換手率高，出租率低，對開發(fā)商帶來諸多不利影響：1、一條商業(yè)內(nèi)街是需要經(jīng)營的，全部出售后，導(dǎo)致招商混亂，各自為政，很難成活。如不進行統(tǒng)一經(jīng)營，商街氛圍很難形成；2、投資客信心降低，售價無法提升，影響后續(xù)物業(yè)增值空間；3、對開發(fā)商商譽及未來項目開發(fā)有負面影響 。三里屯 SOHO臨外街商鋪：150余套，上千米的臨街展示面，上萬平米的臨街旺鋪。商鋪地上1-5層平均

8、每層總建筑面積約為23000平米，位于地下一層至地上四層(局部五層)的零售商業(yè)由5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成總占地地上地下商業(yè)辦公公寓5.12萬3.16萬15萬12.8萬10.2萬11.5萬商業(yè)規(guī)劃為臨街復(fù)式商鋪：風(fēng)情商業(yè)街，實現(xiàn)銷售與回遷住宅區(qū)域的臨街面總長約2800米；按照進深10米，全部為兩層復(fù)式商鋪計算；則風(fēng)情商業(yè)街的總建筑面積為5.6萬平米實現(xiàn)商業(yè)回遷；實現(xiàn)商業(yè)回遷；黑色部分實現(xiàn)商業(yè)回遷；黃色部分銷售回款風(fēng)情商業(yè)街全部銷售：5.6萬+BIOCK街區(qū)2.4萬，共8萬開盤價格為：3,5萬/，開盤時間：2008年7月入住時間：2009年12月2011年對外報價為：6萬元/結(jié)論：1、全部銷售后

9、風(fēng)情街部分大面積商業(yè)空置；2、投資客對開發(fā)商產(chǎn)生了極大的不信任感，開發(fā)商一直麻煩連連；3、僅一路之隔的三里屯village卻經(jīng)營狀況良好，成為商業(yè)街標(biāo)桿；4、投資客對SOHO中國的商業(yè)運營產(chǎn)生質(zhì)疑，不利影響巨大。SOHO中國董事長潘石屹表示，要讓優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為永遠生金蛋的雞 關(guān)于三里屯SOHO，潘石屹也表示：在運營上確實欠缺經(jīng)驗。2012年8月SOHO中國開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”，其中北京約38萬平米、上海約112萬平米。預(yù)計，3年后租金收入將成為公司盈利的主要來源三里屯village部分自持+部分銷售案例解析3三里屯village以“33”服裝大廈為界分為南北兩區(qū)開業(yè)時間

10、：南區(qū)：2006年11月開始招商，2008年5月入住，2008年6月開業(yè)特點: 時尚，現(xiàn)代，前衛(wèi)，新穎，亮麗定位：中高檔品牌的開放式購物中心 ，客群主要為年輕人開發(fā)商：太古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面17.2萬，北區(qū)：8.23 萬m2；南區(qū)：9.06 萬m2建筑面積5.3萬占地臨近使館區(qū)緊鄰工體北路位置7棟+1棟精品酒店11棟單體數(shù)量較南區(qū)更高端中高檔國際及本地品牌定位09.1008.7開業(yè)時間有一定社會地位和一定消費實力的人群時尚運動的年輕一族目標(biāo)客群2-4層低密度建筑建筑形式北區(qū)南區(qū)基本情況 三里屯VILLAGE是由19座建筑物組成的街區(qū)式低密度綜合商業(yè)項目，分為南北兩部分，設(shè)有可進駐200余

11、個商店的零售空間及擁有99間客房的都會風(fēng)尚酒店瑜舍，總樓面面積13.5萬。街頭表演廣場活動內(nèi)地旗艦店400服裝品牌b+ab北京旗艦店1500休閑品牌uniqlo1000休閑品牌apple中國旗艦店1500休閑品牌Uniqlo中國旗艦店3000戶外裝備阿迪達斯亞洲旗艦店Nike1700個座位、八個屏幕 7000電影院MegaBox 首家旗艦店700珠寶周生生北京最大的專營店之一1400女裝高級成衣White-Collar2000高檔家電順電北京概念店375休閑品牌運動品牌Puma全球旗艦店3160（獨占1棟4層高樓）體育品牌Adidas說明規(guī)模類型名稱環(huán)球店和旗艦店拉動效應(yīng)明顯營業(yè)面積1000平

12、米以上的環(huán)球店和旗艦店拉動了全行業(yè)零售額增長。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中關(guān)美嘉歡樂影城、蘋果、順電、白領(lǐng)服裝等營業(yè)面積排在前8位的單位2009年上半年商品銷售總額1.7億元，占總銷售額的59.9%，對總銷售額的增長貢獻率為43.4%，這些品牌不僅能夠吸引更多的消費群體，而且還能帶動其他品牌的發(fā)展，為三里屯Village發(fā)展注入了活力。735環(huán)球店和旗艦店拉動效應(yīng)明顯 Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中關(guān)美嘉歡樂影城、蘋果、順電、白領(lǐng)服裝等營業(yè)面積排在前8位的單位2009年上半年商品銷售總額1.7億元業(yè)態(tài)組合與收益從行業(yè)類型來看，排在第一位是零

13、售業(yè)單位共99家，占三里屯Village所有行業(yè)總數(shù)的81.8%；其次是餐飲業(yè)單位共19家，占所有行業(yè)總數(shù)的15.7%。零售和餐飲業(yè)占三里屯Village單位總數(shù)的97.5%。38零售業(yè)單位業(yè)態(tài)占比餐飲業(yè)單位業(yè)態(tài)占比39租金水平租金水平2008 年初，三里屯北區(qū)租金報價在90-100美元/平方米月，而南區(qū)平均租價在70美元/平方米月。調(diào)整后對部分客戶報價55美元/平方米月，可見實際成交租金未達到預(yù)期水平，整個購物中心仍處于孵化期，隨著未來北區(qū)出租率進一步提高，商業(yè)氛圍逐步成熟，租金水平預(yù)計也將進一步提升。商業(yè)街售價在：4萬12萬之間客戶在網(wǎng)上的二手交易報價為：160，總價1500萬，單價在9萬

14、多/40運營情況2007年第一季度2007年2月，太古地產(chǎn)與北京國峰置業(yè)等達成協(xié)議，收購北京三里屯一個正進行興建工程的零售發(fā)展物業(yè)八成權(quán)益及零售區(qū)一家精品酒店全部權(quán)益，作價48億元；（零售中心預(yù)計2007年第三季度落成，零售及酒店部分預(yù)計2008年初啟用）2007年第三季度零售及精品酒店已大致完成興建工程，計劃于2008年間陸續(xù)啟用。2008年第三季度（金融危機爆發(fā)）南區(qū)酒店七月啟動（比預(yù)計推遲），主要租戶包括Adidas、Esprit及Apple等。北區(qū)零售露面預(yù)計于2009年初啟用（比預(yù)計推遲）2009年第一季度南區(qū)已租出90%，約71%店鋪已開業(yè)；北區(qū)零售部分預(yù)計在2009年4月逐步啟用

15、（再次推遲）2009年第三季度北區(qū)零售部分預(yù)計09年下半年逐步啟用（第三次推遲），在艱難的市場下，已租出43%的樓面。豪華酒店瑜舍的租用率在上半年繼續(xù)面對壓力，需求疲軟。2010年第一季度北區(qū)于2009年10月分階段啟用，已租出67%樓面；太古地產(chǎn)為加強三里屯Vilage的人流而進行投資于2009年年底南區(qū)租用率為92%。2010年第三季度于2010年6月30日，南區(qū)已有92%入駐，北區(qū)則以租出73%。2010年上半年三里屯Village租金收入總額為1.64億港元，較09年同期增加37%。結(jié)論：三里屯VILLAGE成功的原因：1、大面積自持，保證了經(jīng)營根本；2、自身強大的運營能力；3、街區(qū)的

16、特色定位及個性鮮明的建筑風(fēng)格；4、以文化創(chuàng)意為方向的不間斷活動；5、自身良好的地段，及周邊與項目貼合的消費客群。本項目該如何選擇？ 以上三種操作模式?jīng)]有好壞之分，結(jié)合項目自身情況，如果全部銷售：1/無法控制商戶質(zhì)素，商業(yè)街整體品質(zhì)無法保證；2/無法保證招商的統(tǒng)一性，商業(yè)街成活幾率低；2/投資客對項目商業(yè)運營前景期望值會低，影響售價。如果全部持有：1/資金沉淀大；2/成本壓力大；3/資金回籠時間長。最安全的方式：自持與銷售相結(jié)合。 理由：1/對外宣傳開發(fā)商自持，增強品牌入駐信心，對招商有利； 2/自持關(guān)鍵區(qū)域，對控制商業(yè)街品質(zhì)有利；3/可銷售部分，對緩解資金壓力有利；控制好自持的比例及位置，可銷

17、售部分推出的時間及策略，應(yīng)該是關(guān)鍵點。Part 3. / 項目商業(yè)自持參考建議住宅樓間距部分的商業(yè)，由于空間結(jié)構(gòu)完整，面積較大，受住宅剪力墻結(jié)構(gòu)影響小，建筑結(jié)構(gòu)滿足較大型商業(yè)的使用需求；因此，建議將銷售區(qū)的本部分商業(yè)自持；同時利用安置區(qū)的本部分商業(yè)，共同引進較大規(guī)模的品牌商業(yè)，提高商業(yè)價值，帶動其他銷售部分的商業(yè)進行銷售和招商。自持帶來的優(yōu)勢：1/每年穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益；2/商業(yè)物業(yè)逐年遞增的固定資產(chǎn)價值；3/可融資的平臺。專業(yè)賣場/中型餐飲專業(yè)賣場從經(jīng)營的商品類型上分，可以分為生活賣場、家居建材賣場、家電賣場、體育用品賣場等。商業(yè)自持部分的商業(yè)定位建議建筑要求:1、占地面積: 約 500020

18、000 平方米;2、賣場面積: 單層約 10000 平方米,如達不到,單層不低于 5000 平方米,總經(jīng)營面積1000015000 均可;3、停車場面積:提供約 10000 平方米獲 200 個地上專用免費車位.4、房屋：主體由鋼結(jié)構(gòu)或混凝土框架結(jié)構(gòu)建設(shè)均可；5、賣場：賣場臨街面與進深（即長寬）標(biāo)準(zhǔn)比例為 7：4，柱距 8-10 米，在當(dāng)?shù)叵啦块T及設(shè)計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化；6、層高：凈高不低于 3.54 米；7、地面：鋪設(shè)象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚；8、內(nèi)墻：白墻刷乳膠漆；9、照明：配大型超市及賣場要求亮度的照明設(shè)施（具體參考使用方工程部施工圖紙）；10.坡梯:賣場多

19、于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過 12 度);11.貨梯和卸貨區(qū)：兩部 3 噸以上的貨梯，地面一層不少于 500 平米的專用卸貨區(qū)，本商場周邊需有環(huán)形車道以方便購物車及貨車進出；12.標(biāo)識及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)及招牌。大型專業(yè)賣場的基本場地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：甲方向乙方移交的房屋和場地要滿足下述的條件：1、 按乙方設(shè)計方案要求和乙方書面確認(rèn)的施工圖紙反映的設(shè)計要求完成房屋和賣場地的建造工程；2、 房屋建筑主體結(jié)構(gòu)堅實、防水、保溫。各類電力、照明、供熱、中央空調(diào)、給排水、消防、天然氣和電訊系統(tǒng)等使用狀態(tài)良好，且均符合中國和當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護法的規(guī)定和設(shè)計要求，

20、施工質(zhì)量達到優(yōu)良；3、 照明系統(tǒng)的安裝、衛(wèi)生間的建造等；4、 房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供給 14001600 千伏安（不含空調(diào)用電）5、 房屋配備給水供應(yīng) 150 噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設(shè)施；6、 配置消防系統(tǒng)及設(shè)施，包括：防火分區(qū)設(shè)施、噴淋、監(jiān)控報警、控制室等；7、 場地室內(nèi)設(shè)計溫度：夏季 27 攝氏度、冬季 1618 攝氏度，完成可以獨立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)施，自控系統(tǒng)等；8、 房屋已配備獨立的水、電、天然氣計量表；9、 房屋中已配備可不少于 40 條電話線；10、完成符合設(shè)計要求的各類儲水池、隔油池、化糞池等；11、取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門頒發(fā)的建筑結(jié)構(gòu)驗收合格證書和各

21、項裝修、改造工程驗收合格證書；12、按設(shè)計規(guī)劃完成室外道路和停車場，并已獲有關(guān)部門批準(zhǔn)可投入使用；13、完成各類室外管線工程；14、完成路燈和綠化等室外工程；15、取得室外工程驗收合格證書。對商圈的要求：1、在項目1.5 公里范圍內(nèi)人口達到 10 萬以上為佳，2 公里范圍內(nèi)常住人口可達到 12-15 萬人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場5、核心商圈內(nèi)（距項目1.5 公里）無經(jīng)營面積超過 5000 平方米的同類

22、業(yè)態(tài)為佳對物業(yè)的要求：1、物業(yè)縱深在 50 米以上為佳，原則上不能低于 40 米，臨街面不低于 70 米2、層高不低于 5 米，對于期樓的層高要求不低于 6 米凈高在 4.5 米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）3、樓板承重在 800KG/平方米以上，對期樓的要求在 1000KG/平方米以上4、柱距間要求 9 米以上，原則上不能低于 8 米5、正門至少提供 2 個主出入口，免費外立面廣告至少 3 個6、每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接7、商場要求有一定面積的廣場對停車場的要求：1、至少提供 300 個以上地上或地下的顧客免費停車位2、必須為供應(yīng)商提供 20 個以上的免費貨車停車

23、位3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40 尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑 18 米其他：1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式，總用電量應(yīng)滿足商場營運及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明，收銀臺，冷庫，冷柜，監(jiān)控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強弱電井道及各回路獨立開關(guān)箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表，給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，儲水滿足市政府停水一天的商場用水需求3、安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達到

24、24 度正負度標(biāo)準(zhǔn)4、物業(yè)租賃期限一般為 20 年或 20 年以上，不低于 15 年并提供一定的免租期超市沃爾瑪建材賣場百安居1、 總平面凈用地面積 30 畝。建筑占地面積 8000-10000 平方米，單層。百安居建筑規(guī)模為 10,000 ，可以在地下一層（要裝 12 度坡梯，長 42 米），地面要有 500 平方米的入口處。根據(jù)百安居功能布局的要求，建筑物的長、寬分別要求達到 137m 和 77m 左右。建設(shè)場地要求平坦，至少一面緊臨城市主干道路，建筑物位置的布置必須滿足國家和當(dāng)?shù)氐貐^(qū)有關(guān)的規(guī)范和要求。建筑場地必須考慮綠化及機動車輛和非機動車輛的停放。停車數(shù)量必須在滿足國家和當(dāng)?shù)氐胤揭?guī)范的

25、基礎(chǔ)上，符合百安居的使用要求（不少于 300 個車位）。根據(jù)建筑場地及建筑物布置情況，商場主入口面向城市主干道，室外收貨區(qū)（300-400 平方米）一般設(shè)置于建筑物的背面（雨棚 10 米 X40 米），要求道路20 米寬，可以供送貨車輛轉(zhuǎn)彎，收貨區(qū)要求設(shè)專用的貨物出入通道與城市道路相接。2、建筑工程標(biāo)準(zhǔn)店輪廓尺寸：商場 137m（長）73.5m（寬）+門樓 41m4m。柱距：主要為 9m9m 為宜。 高度：層高 8m。梁：樓蓋梁的高度不大于 0.8m。最好采用井字梁或扁平梁的結(jié)構(gòu)形式。承重:樓板承重載荷為 2500 / 。收（卸)貨區(qū):樓板承載不小于 5000 / 。3、市政及公用事業(yè)電力供應(yīng)

26、：要求 2 路市政供電，每路供電電源負荷不小于 1600KVA,應(yīng)急電源負荷除保證房屋消防系統(tǒng)的供電以外，另向百安居物業(yè)提供 500KVA 的用電負荷(即有效負荷為 500KVA 的柴油發(fā)電機)。給排水：水源取自市政給水管網(wǎng)，且具有 2 路供水條件，給水壓力不小于0.25 Mpa，提供 2 根 DN50 給水管至百安居物業(yè)內(nèi)，預(yù)留排水管管徑不小于 DN150。選址標(biāo)準(zhǔn)：1周邊擁有快速公路或城市主干道網(wǎng)絡(luò)；2商場位置臨近主干道，擁有較佳的可視性；3周邊擁有較龐大的中高消費能力住宅社區(qū)；4周邊具有較濃的商業(yè)氛圍，臨近大型賣場尤佳；5擁有良好的公共交通網(wǎng)絡(luò)；6擁有大型停車場；7商場周邊可建設(shè)小型運動

27、場尤佳；8進入商場/停車場/卸貨區(qū)的交通便捷、通暢合作方式：1購買商業(yè)用途土地，迪卡儂自行設(shè)計，用地面積：4000 -20000 2租賃商業(yè)物業(yè)：由發(fā)展商根據(jù)迪卡儂標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)要求進行設(shè)計、施工，迪卡儂長期租賃?？勺赓U單層單體建筑，也可租賃商業(yè)群樓。經(jīng)營面積與樓層要求：1經(jīng)營面積：4000、8000、120002用地面積（適用于標(biāo)準(zhǔn)店）：10000-200003樓層要求：1 層主體建筑要求：1 標(biāo)準(zhǔn)店組成：商場、停車場、運動場2 樓板承重：600KG/ m23 給排水/排油/排污/煙道：生活用水日用水量 8 噸4 供配電負荷：兩路供電 2250kvA5 硬件設(shè)施要求：提供空調(diào)系統(tǒng)，確保室內(nèi)溫度：夏

28、季 25-28；冬季 19-23體育用品專業(yè)賣場迪卡儂家電類賣場蘇寧電器選址標(biāo)準(zhǔn)要求：產(chǎn)權(quán)：獨立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場：物業(yè)距街道的距離在 6 米以上，有開闊的停車場地和門前廣場設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨經(jīng)營面積與樓層：樓層要求為 1-3 層，經(jīng)營面積為 2500-5000 平米要求樓板承重：350Kg/平方米給排水/排油/排污/煙道：除給排水外無要求供配電負荷：150W/平方米硬件設(shè)施要求：要求提供中央空調(diào)、自動扶梯、貨梯、頂?shù)貕?/p>

29、裝修及合格的消防設(shè)備設(shè)施。物業(yè)形狀要求：方正實用。內(nèi)裝修要求石膏板或礦棉板吊頂，墻：刷白。租賃期：10-15 年（有一定的免租期）經(jīng)營方式：自營層高和柱距：層高3.5米以上，柱距8米以上Part 4. / 項目商業(yè)銷售分割參考建議商業(yè)銷售的重要參考依據(jù)：面積與總價！根據(jù)市場依據(jù)，建議銷售單鋪的總價不宜超過500萬元，按照單層商業(yè)15000元/價格計算。單鋪面積約控制在300以內(nèi)。因此銷售商業(yè)的主力店鋪面積應(yīng)為100-300之間。在大面積商業(yè)進行自持招商的前提下，對銷售商業(yè)進行細致分割，通過控制面積和總價，降低銷售壓力。因此，將銷售商業(yè)定位為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)類型；可將易于存活的餐飲類，作為主要的商

30、業(yè)形態(tài)。主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100 -200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較

31、好的展示面1層/2層500 -1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200 -1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100 500 ；西餐咖啡：200 800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100 -500便利超市主干道/主出入口1-3層6,00015,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他11020沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定

32、過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30 100地產(chǎn)中介2層皆可1層/2層100 -200生活家居1層30 60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50 -200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個1層/2層500 -1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200 -1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100 500 ；西餐咖啡：200 800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100 -500便利超市主干道/主出入口3層綜合超市位置經(jīng)營

33、樓層經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)指標(biāo)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)需求特點社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)需求特點普通餐廳：1商圈選擇普通餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類型。商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。2立店障礙開設(shè)餐廳須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審后，方可頒照經(jīng)營，周邊鄰居有異議而無法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開污染源 10 米以上，對較大餐廳，消防部門會提出設(shè)置疏散通道要求。商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于 1.8 米的綠化，以及直對大門的電線立桿均為選址所忌。3面積要求大眾型餐廳

34、80200 平方米，商務(wù)型餐廳 15010000 平方米均可。4建筑要求因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。5租金承受低層為 1.50 元/（平方米天）以上，視地段、商圈確定租價。樓上餐廳租金略低。6租期一般不少于 3 年。連鎖快餐店：1商圈選擇客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。2 立店障礙連鎖快餐業(yè)也屬餐飲業(yè)，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審，離污染源 10 米之內(nèi)不

35、得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無法排除，也會形成立店障礙。2002 年起我國部分省市按大氣污染防治法規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店。3 建筑要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于 4.5 米。配套設(shè)施：電力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。4 面積要求200500 平方米5 租金承受大眾化快餐店：24 元（平方米天）消費型快餐店：630 元（平方米天）6 租期一般不少于 5 年。休閑餐飲：做休閑餐飲（KFC 等）快餐店,對商業(yè)建筑一般有以下要求： 供電：由甲方無償提供供電量

36、 250 KW 至該房產(chǎn)供乙方使用，電纜選用 YJV4*185+1*95,一路入戶，接至乙方租賃區(qū)域內(nèi)乙方指定位置（租賃區(qū)域的一層規(guī)劃廚房區(qū)）；主進開關(guān)整定值 400A;乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)配電室和峰谷平計量電表，配電箱內(nèi)總閘以后的線路由乙方維修，總閘以前的線路由甲方維修。 供水：供水管線由甲方無償提供到乙方租賃區(qū)域，并需滿足：日供水指標(biāo)不小于 25 噸；供水壓力不小于 0.2Mpa，管徑不小于 DN50mm，乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)總閘門和計量水表，總閘門以后的管路由乙方維修，總閘門以前的管路由甲方維修。 結(jié)構(gòu)：甲方保證乙方租賃區(qū)域的樓板結(jié)構(gòu)承重：設(shè)計活荷載炸鍋及冷庫區(qū)不小于 450KG

37、/M2，其他區(qū)不小于 350KG/M2；如不能達到此要求，甲方同意乙方對原結(jié)構(gòu)進行加固；甲方同意乙方按需新設(shè)樓梯及貨梯并同意乙方進行由此引起的原結(jié)構(gòu)改造；乙方在屋面安放設(shè)備時，如該屋面不能滿足設(shè)備承載要求，甲方同意乙方對屋面進行加固。所有結(jié)構(gòu)改造、加固等施工由甲方負責(zé)協(xié)調(diào)全面關(guān)系及協(xié)助與原設(shè)計單位溝通。 衛(wèi)生間及其污水排放：在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)衛(wèi)生間供乙方單獨使用。污水管線由甲方無償提供到乙方租賃區(qū)域下方并保證管線暢通，管徑不小于 DN150MM。 隔油池及廚房廢水排放：甲方無償提供位置供乙方設(shè)置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大廈地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管道，管徑不小于 150

38、MM。 空調(diào)：甲方同意乙方自設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。甲方無償提供乙方空調(diào)室外機組的安放位置，甲方保證能隨時進入該區(qū)域?qū)照{(diào)室外機進行保養(yǎng)及維修，并保證該位置將不導(dǎo)致爭議或影響鄰里關(guān)系。 新風(fēng)、排風(fēng)：甲方無償提供乙方的新風(fēng)、排風(fēng)口位置：每個風(fēng)口尺寸 400600MM。中、小型火鍋店：1商圈選擇火鍋店是以大眾消費為主的餐飲業(yè)態(tài)形式，選址于人口不少于 5 萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。2立店障礙與餐廳相同。3建筑要求框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。4面積要求120500 平方米。5租金承受視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于 4 元/（平方米天）6租期2

39、 年以上。面館 ：1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過 10 人次的區(qū)域。2、建筑要求：同餐廳3、面積租期要求：80200 平方米。2 年以上。主題餐廳：主題餐飲業(yè)態(tài)是以特定喜好（文化、藝術(shù)、體育等）為主題糅合餐飲文化，形成餐飲企業(yè)獨特風(fēng)格、特點的一種業(yè)態(tài)，其銷售對象固定且消費能力較強。1. 商圈選擇文化、藝術(shù)類主題餐廳可開設(shè)在劇院、圖書館、公園、文化藝術(shù)故居；體育類主題餐廳，可開設(shè)在相關(guān)的體育場所附近。2. 建筑形式與主題相關(guān)3. 面積以設(shè)計特定對象的人群多少而定?？Х?、茶坊、酒吧：1、商圈選擇： 消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的輕松談話，這與進入其他餐飲業(yè)的動機不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、