1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上深圳城市更新項目排雷指引引言拿地，就是投資，就會存在投資失誤的風(fēng)險！我們土地拓展的人要做的，就是提前排查這些潛在的風(fēng)險，提前做好布局，準(zhǔn)備好化解風(fēng)險的路徑，把風(fēng)險降到最低。因此，拿地之前，首要任務(wù)就是先摸查項目基本情況，研判項目可行性，排查各種雷。有的雷暴露在外面，易于發(fā)現(xiàn)排查。而有的雷卻埋藏在深處，難以察覺；有的雷，能提前引爆，誤踩最多會讓你折騰半天，延誤你進(jìn)攻的時間。而有的雷，弄不好會讓你付出沉重代價，得不償失！一、核查權(quán)利人（業(yè)主）核查權(quán)利人，就跟買二手房是一樣的，得先要搞清楚房子是誰的！拿地也是一個理，你連真正的業(yè)主是誰都沒整明白，更別談跟業(yè)主接洽談合作了。二

2、、核查五類用地按照城市更新政策規(guī)定，申請拆除重建的，拆除范圍內(nèi)，合法權(quán)屬用地占比不低于60%。1、國有已出讓用地。2、城中村用地。城中村用地，原特區(qū)內(nèi)的幾乎都好說，原特區(qū)外的也幾乎好說。就是項目在出現(xiàn)五類用地占比不夠的情況下，需要增加合法用地面積解決（例如調(diào)入非農(nóng)、兩規(guī)用地確權(quán)、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理等），但原特區(qū)外各區(qū)都制定了各自的非農(nóng)管理辦法，對非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項目，大家規(guī)定各不相同。盡管有的社區(qū)，非農(nóng)臺賬上仍然有很多未使用的非農(nóng)指標(biāo)，但要按照所在區(qū)的非農(nóng)辦法，能調(diào)用的非農(nóng)用地就沒那么多了。所以在城市更新拿地時，要提前做好工作還是蠻多的，否則將會拖長項目納入計劃、規(guī)劃的時間。3

3、、舊屋村。在判斷項目可行性時，有的區(qū)已提前盤查了各街道的舊屋村的體量，可直接用于合法權(quán)屬五類用地中舊屋村用地面積的計算。38號文將舊屋村的范圍擴(kuò)大至原特區(qū)內(nèi)，原特區(qū)內(nèi)的幾個區(qū)，幾乎都沒有這樣的數(shù)據(jù)，那么就只能去項目現(xiàn)場走訪一下，結(jié)合衛(wèi)星圖及地形圖根據(jù)舊屋村認(rèn)定辦法來估算一下舊屋村用地的面積了。4、兩規(guī)用地。好像有些人對兩規(guī)用地是什么及為什么叫兩規(guī)用地不是很明白。所謂“兩規(guī)用地”，只是個簡稱，是根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房實施辦法、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑實施辦法處理的用地，因為是兩個規(guī)定，所以簡稱“兩規(guī)用地”，再分為兩規(guī)私房及兩規(guī)廠房。這部分要注意權(quán)利人是否確認(rèn)給原農(nóng)

4、村集體經(jīng)濟(jì)組織或其繼受單位的且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的，根據(jù)38號文地價有所不同。另外特別說明一下，38號文提到合法權(quán)屬不足60%但大于50%時可進(jìn)行簡易處理，簡易處理實則是對符合兩規(guī)處理條件的用地的一個處理，必須是原已申報過兩規(guī)處理且有申報編號的用地，其它的情況不在簡易處理范圍里，其它的就等“三規(guī)”實施辦法出臺再說了。關(guān)于兩規(guī)用地，要說的太多，不在此詳述！ 5、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的用地這部分地，可能很少人會關(guān)注，這也是增加五類用地合法比例的途徑之一，但該用地確權(quán)所需資料認(rèn)定要求較為嚴(yán)格，程序較為繁瑣，需要一定的時間，對急著申報城市更新項目立項的公司，不太會選擇，但前提得項目內(nèi)是符合此情況的，具體

5、還是視項目情況而定。這話又說回來了，市面上合法權(quán)屬足夠60%還未立項的項目，早就蕩然無存了；難道遇到不夠60%的就不拿嗎？2012年1月21日出臺的文件70%；2014年5月27日印發(fā)的8號文規(guī)定拆除重建不少于60%；2016年12月日印發(fā)的38號文規(guī)定合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)定申請簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑物及土地。同時還允許重點城市更新單元的合法權(quán)屬最低不得少于30%以及坪山中心區(qū)的50%。6、五類用地相關(guān)問題某更新部門的經(jīng)辦人員根據(jù)在辦理業(yè)務(wù)時碰到的問題向我們提供了寶貴的意見經(jīng)驗。在制作城市更新計劃申報資料時

6、，首先要劃定更新范圍和拆除范圍。然后劃分地塊，再按地塊來制作土地信息一覽表、更新意愿匯總表、建筑物信息表、拆除范圍圖、現(xiàn)狀權(quán)屬圖、建筑物信息圖等資料。所以劃分地塊是很關(guān)鍵的一步。像下面圖示的地塊劃分資料，特點是已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的和兩規(guī)處理的單棟住房按房屋占地面積劃分地塊。這樣以來所分的地塊非常多，有幾十個地塊。而且兩規(guī)證書上并無坐標(biāo)，地形圖上的房屋占地面積與兩規(guī)證書的用地面積存在誤差。九幾年的產(chǎn)權(quán)證上的用地面積還僅僅是房屋占地面積。這樣一來不僅地塊多而且地塊面積誤差大。經(jīng)辦人認(rèn)為，單棟的已有產(chǎn)權(quán)證的住房。落在舊屋村范圍內(nèi)的，已同時具備舊屋村特性?？芍苯觿澣肱f屋村地塊范圍。落在非農(nóng)建設(shè)用地外形成的

7、區(qū)域，已同時具備非農(nóng)建設(shè)用地外形成的區(qū)域特性。可直接劃入農(nóng)建設(shè)用地外形成的區(qū)域地塊范圍。單棟的已有產(chǎn)權(quán)證涉及的合法土地面積，是在列入計劃后進(jìn)行計算使用的。在申報時并沒有合法用地比例的填報項目。至于非單棟的已有產(chǎn)權(quán)或辦理過兩規(guī)處理的房屋需單獨劃分地塊。三、核查法定圖則1、規(guī)劃導(dǎo)向城市更新單元規(guī)劃的主導(dǎo)方向，要與法定圖則的主導(dǎo)方向保持一致。舉個例子，法定圖則的主導(dǎo)方向是工業(yè)，更新改造的主導(dǎo)方向就是工改工（含M0），若法圖為居住，則改造后的主導(dǎo)規(guī)劃功能就是居住。所以，法定圖則的規(guī)劃方向，基本上決定了更新改造的規(guī)劃導(dǎo)向。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于印發(fā)<關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作若干問題的處理意

8、見（一）>的通知（深規(guī)土2017214號）明確，計劃申報更新主導(dǎo)方向與已批法定圖則不相符的，應(yīng)先申請法定圖則個案調(diào)整。關(guān)于生效法定圖則，深圳做的相對非常規(guī)范，大家可以在市規(guī)劃國土委官網(wǎng)首頁中查詢。2、規(guī)劃二類、三類用地性質(zhì)兼容情況法圖對地塊規(guī)定了三類土地利用性質(zhì)（如圖），其中一類是指“規(guī)劃確定的土地利用性質(zhì)”；二類是指“須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”；三類是指“須經(jīng)市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”。由于強(qiáng)區(qū)放權(quán)，審批專項規(guī)劃的職權(quán)從市規(guī)劃國土部門，下放到各區(qū)城市更新職能部門。各區(qū)更新局若將法定圖則二類用地性質(zhì)作為更新主導(dǎo)方向的，應(yīng)先行征求規(guī)劃主管部門意見。若將三類用

9、地性質(zhì)作為主導(dǎo)功能，須走法定圖則個案調(diào)整程序明確地塊的規(guī)劃功能導(dǎo)向。舉個例子：某項目現(xiàn)狀工業(yè)，規(guī)劃為一類工業(yè)用地，二類兼容商業(yè)，那則有可能工改商方向，相對比三類兼容要簡單，可通過專項規(guī)劃落實。相關(guān)項目案例：沙井德普更新項目、沙井芙蓉工業(yè)區(qū)項目。兩個項目改造前現(xiàn)狀都為工業(yè)區(qū)，規(guī)劃為M1、二類兼容C，改造后結(jié)果為：德普項目改成M0+C、芙蓉工業(yè)則直接改成了C。3、規(guī)劃限高規(guī)劃限高主要是微波通道限高和機(jī)場航空限高。建筑物限制高度，注定會影響項目容積率，建筑高度撥不高，設(shè)計時就受到約束，從而間接影響項目算賬。限高是所有項目必須高度重視的問題，尤其是外來企業(yè)要留心。尤其是航空限高，對機(jī)場周邊影響那是一大

10、片的項目！隨著飛行技術(shù)的提高，機(jī)場凈空限高可做一點放寬，但絕非毫無條件突破。當(dāng)年，深圳為將前海打造成與紐約等高大上的世界灣區(qū)相媲美的大灣區(qū)，高容積率出讓土地，欲打造珠三角地標(biāo)群，結(jié)果企業(yè)在拿地后的項目報批時，民航中南局不予審批。深圳市政府也多次出面與民航中南局溝通，結(jié)果無功而返，此事后來冷處理了?？上攵?，不給批的原因很簡單，屁股決定腦袋，涉及公眾生命財產(chǎn)安全！不管是對政府還是對企業(yè)，一旦批準(zhǔn)了，萬一因為建筑高度引發(fā)了飛行事故，誰也背不起這個鍋！光明滑坡事件是深刻的教訓(xùn)！因航空限高而調(diào)整建筑設(shè)計高度的案例很多，深圳最高樓平安金融大廈同樣是因為高度影響到航空安全，建筑高度硬是從原設(shè)計667米被削

11、到600米；某禾在尖崗山高價拿的地也是因航空限高問題，導(dǎo)致網(wǎng)上流傳的“擎天柱”方案夭折，原設(shè)計方案要做重大調(diào)整，至今未見開賣。關(guān)于微波通道的規(guī)劃限高問題，同樣不能突破。不過可采取調(diào)整建筑物布局，避開通道！所以說，要特別留意限高問題，對受此影響的項目，不要過于樂觀、高估項目容積率和高度。另外，深圳并非內(nèi)地那樣毫無節(jié)操、讓你隨便突破！對待私企，深圳就是這么任性！4、高壓走廊高壓走廊，絕大多數(shù)都是在生態(tài)控制線里的山脊上穿越，但有極個別項目或周邊，有高壓電線的穿過，對項目申報城市更新沒有太大影響，但對項目建成后的售價存在影響。在專項規(guī)劃編制的過程中，可將高壓線改為地下，但在經(jīng)濟(jì)可行性分析時，要加大項目

12、成本估算。5、發(fā)展備用地發(fā)展備用地在法圖上代碼是E9，一般法圖中會備注用地發(fā)展導(dǎo)向功能，而且未來作為發(fā)展保障房及產(chǎn)業(yè)用地的較多，純住居和商業(yè)的少得可憐。也有部分發(fā)展備用地在法圖中未備注用地發(fā)展導(dǎo)向功能。對于更新項目范圍內(nèi)存在未明確規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向的發(fā)展備用地，須編制論證詳細(xì)的控制規(guī)劃并申請按照法定圖則個案調(diào)整程序確定地塊的規(guī)劃主導(dǎo)功能，通過審批后方可作為改造方向和規(guī)劃審批的依據(jù)。6、法定圖則未覆蓋的區(qū)域深圳自2012年開展法定圖則大會戰(zhàn)，對深圳大多數(shù)地區(qū)都編制有控制線詳細(xì)規(guī)劃法定圖則來明確片區(qū)和各個地塊的規(guī)劃條件，但也存在有極個別地區(qū)法定圖則仍未覆蓋。若有更新項目在法定圖則未覆蓋或法圖未公示的范圍

13、內(nèi)，可根據(jù)已批準(zhǔn)的分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃提出申請，編制論證詳細(xì)的控制規(guī)劃并申請按照法定圖則個案調(diào)整程序確定地塊的規(guī)劃主導(dǎo)功能。2017年7月6日，規(guī)土委<關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作若干問題的處理意見（二）>的征求意見稿第一條第二項：城市更新單元計劃更新方向的審批依據(jù)按照關(guān)于進(jìn)一步明確規(guī)劃管理依據(jù)的通知（深規(guī)土2014228號）執(zhí)行。其中，法定圖則未公示或不覆蓋地區(qū)，可根據(jù)已批準(zhǔn)的分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃提出申請，具體程序參照關(guān)于規(guī)范城市更新工作若干問題的處理意見（一）第一點第（五）條執(zhí)行。即是說：當(dāng)項目所在片區(qū)現(xiàn)階段沒有生效的法圖時除在生態(tài)線內(nèi)的，可參照分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃作為規(guī)劃審批依據(jù)，實際上深圳市城市更新單

14、元規(guī)劃制定計劃申報表中的填表說明中一直都有提示。四、各式各樣的控制線（要尤為注意）1、生態(tài)控制線若項目處在法定圖則未覆蓋地區(qū)，則十有八九是在生態(tài)線內(nèi)！生態(tài)線內(nèi)是除了科研教育、公園、重大設(shè)施用地等外，禁止一切開發(fā)建設(shè)活動，且生態(tài)控制線實行占補(bǔ)平衡（即調(diào)出同時得調(diào)入），最終優(yōu)化調(diào)整方案由市人大常務(wù)會批準(zhǔn)，調(diào)整程序難那是可見一斑。所以，準(zhǔn)備獲取的項目在生態(tài)控制線范圍內(nèi)，幾乎沒搞頭。深圳之所以與大工地般的內(nèi)地不一樣之處，就是因為劃定了嚴(yán)格的生態(tài)控制線保護(hù)制度。若生態(tài)控制線范圍內(nèi)的項目真有那么好搞，某科的溪之谷項目也不至于在市場上漂了這么久。不過有錢任性的那種企業(yè)，不反對你花點小錢去屯點類似的土地！自古

15、富貴險中求，說不定深圳哪天來了個大領(lǐng)導(dǎo)，咔咔咔地把生態(tài)控制線制度給廢了呢！政策嘛，都是人定的，朝令夕改的情況層出不窮，只是這朝夕，或許長達(dá)三十年。前三十年開發(fā)河?xùn)|，后三十年開發(fā)河西。2、水源保護(hù)區(qū)水源保護(hù)區(qū)分一級、二級、三級水源保護(hù)區(qū)，水源保護(hù)區(qū)嚴(yán)控程度與生態(tài)線相當(dāng)！在一級水源保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，是禁止、在二級水源保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，限制新增建設(shè)用地的開發(fā)。對于二級水源保護(hù)區(qū)，如果不涉及到匯水區(qū)域的話，根據(jù)指引要求，可以按照深標(biāo)基準(zhǔn)容積率取值。但是對于深圳的城市更新來說，基準(zhǔn)容積率是非常低的，居住不超過2.8，商業(yè)不超過3.23、橙線（重大危險設(shè)施管制區(qū)）、黃線（城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)）、紫線（歷史文化遺

16、產(chǎn)保護(hù)區(qū)）、藍(lán)線（水域河道、水源工程）等城市控制區(qū)域管制要求。這幾條線一般核查關(guān)注的較少，但其中影響也不容忽視，也是夠你折騰的，例如文物保護(hù)。4、工業(yè)區(qū)塊線從去年開始，寶安區(qū)優(yōu)先發(fā)布了深圳市寶安區(qū)工業(yè)控制線管理辦法（試行），對其轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)進(jìn)行一、二級工業(yè)區(qū)塊線分類處理，目的在于對產(chǎn)業(yè)的保護(hù)。同年年底，市規(guī)土委員會也發(fā)布了深圳市工業(yè)區(qū)塊線的征求意見。截止目前，從以往所批的工改工項目，都是掛羊頭賣狗肉，以產(chǎn)業(yè)升級為理由，到最后大部分都是做成類住宅產(chǎn)品，而真正做產(chǎn)業(yè)的屈指可數(shù)。因為拆除后不可再生，產(chǎn)業(yè)逐漸在流失，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，政府也意識到這個問題，以后不是想改M0就能改的，甚至在二級區(qū)塊

17、線內(nèi)的連改M1的機(jī)會都難，有可能十三五期間都沒法拆除重建，所以這個影響后續(xù)會顯現(xiàn)出來。五、核查城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃先說說城市總體規(guī)劃，我們簡稱城總規(guī)。城鄉(xiāng)規(guī)劃法將城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（又分控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃）兩個層次，城總規(guī)由國務(wù)院審批，主要內(nèi)容是用地規(guī)劃布局及量的確定，批復(fù)通過后強(qiáng)制性內(nèi)容不得修改。我們常說的法定圖則就是屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃，目的是落實城總規(guī)宏觀性內(nèi)容和剛性指標(biāo)，具體到規(guī)劃地塊的容積率、規(guī)劃功能、建筑限高、建筑覆蓋率、配套要求等指標(biāo)。前幾年各地一直不太當(dāng)回事的城總規(guī)，就在今年伊始，開始顯靈發(fā)威，住建部加大了對城總規(guī)執(zhí)行情況的督察力度！于是乎現(xiàn)在城

18、市更新項目立項時必須核查城總規(guī)情況，包括已經(jīng)立項列入計劃的也得過一遍，更甚至過了專項規(guī)劃的項目核查與城總規(guī)有部分沖突的都受到影響。受影響的主要為建成區(qū)綠地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地以及非建成區(qū)生態(tài)用地三大類。凡是與之不符的，先停停，待上頭點頭同意你的處理方案后再說。這當(dāng)中最倒霉的莫過于那些已經(jīng)快到后期實施的城市更新項目?？蓡栴}在于城市更新項目的更新單元規(guī)劃所編制的依據(jù)是控規(guī)層面的法定圖則，但法定圖則居然與其上層次規(guī)劃存在很大沖突。政府內(nèi)部的文件沖突，真心苦了這幫為推進(jìn)深圳城市化作出貢獻(xiàn)的企業(yè)。再來說說土地利用總體規(guī)劃，我們一般簡稱土總規(guī)。土總規(guī)內(nèi)容構(gòu)成大概為兩部分：規(guī)劃布局和建設(shè)用地管制

19、分區(qū)。規(guī)劃布局是確定地塊為農(nóng)用地還是建設(shè)用地等，而管制分區(qū)側(cè)是對建設(shè)用地區(qū)分為允許建設(shè)、有條件建設(shè)、限制建設(shè)及禁止建設(shè)進(jìn)行管制。所以核查土總規(guī)，看是否為農(nóng)用地，是否為禁止建設(shè)區(qū)，特別是否占用了基本農(nóng)田等，分分鐘要人命的事。一個城總規(guī)，一個土總規(guī)，就好比一位是太白金星，一位是太上老君，誰也得罪不起！六、核查深圳市城市更新十三五規(guī)劃、各區(qū)城市更新十三五規(guī)劃2016年12月29日市政府頒布的關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施（深府辦20168號）明確各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準(zhǔn)后，轄區(qū)內(nèi)申報拆除重建類城市更新計劃的項目原則上應(yīng)位于其確定的拆除重建空間范圍內(nèi)；各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準(zhǔn)前，申報拆除重建

20、類城市更新計劃的項目應(yīng)當(dāng)位于城市更新“十三五”規(guī)劃劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。自此，深圳的城市城市更新工作，回到了聽黨指揮的時代，黨指到那，咱就拆到哪！至今，城市更新步入正軌已有六七個年頭，各類政策不斷變換，但更新項目遇到的問題和困難依然是此起彼伏！所以，不管是“行家、專家”，還是“專業(yè)研究人士”，都希望帶著大家多進(jìn)行交流探討。七、核查與土地整備范圍、綜合整治范圍的關(guān)系城市更新與土地整備是兩條互相排他的范圍，在土地整備范圍內(nèi)，就不允許搞城市更新，在城市更新范圍內(nèi)（已計劃立項），就不會再劃土地整備的范圍。土地整備代表著政府（或社區(qū)）利益，與政府搶食，猶如以卵擊石。不過，實踐中，還真有個別企業(yè)在政府劃

21、定的土地整備范圍線內(nèi)圈定更新范圍。這種，基本上都是狄仁杰型的，此處不多議！不過建議還是不要碰整備范圍線內(nèi)的為好！核查項目是否在土地整備范圍，可對接各區(qū)整備局，部分區(qū)是將更新、整備放在一個職能部門。另一個要查的就是是否在綜合整治范圍內(nèi)（或包含綜合整治范圍），城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）明確已納入我市城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿五年的城中村區(qū)域原則上不納入城市更新單元拆除范圍。核查項目是否在綜合整治范圍內(nèi)或包含綜合整治的，可對接轄區(qū)街道辦、區(qū)城管部門。最近正在征求意見的關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作若干問題的處理意見（二）（征求意見稿）對綜合整治項目納入拆除重建更新范圍又給了

22、一條生路：已納入我市城中村綜合整治（二類）計劃但未完成整治工作的城中村區(qū)域，應(yīng)按計劃抓緊實施，如確需申請拆除重建類更新單元計劃的，應(yīng)先行按程序撤銷該城中村綜合整治二類項目。對于現(xiàn)狀容積率低，項目范圍內(nèi)有申報綜合整治但較為優(yōu)質(zhì)的項目，可以鎖定開發(fā)，納入拓展進(jìn)行土地儲備。八、城市更新統(tǒng)籌片區(qū)城市更新統(tǒng)籌單元，目前10個區(qū)中，龍崗區(qū)早已完成劃定8個街道的更新統(tǒng)籌單元范圍，寶安區(qū)目前也在“乘勝追擊”，委托編制單位劃定更新統(tǒng)籌單元范圍，在范圍確定前，停止一切更新項目計劃申報。深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃中提到“以統(tǒng)籌解決問題為導(dǎo)向，以優(yōu)先落實公共配套設(shè)施及交通市政設(shè)施為抓手，鼓勵各區(qū)積極主導(dǎo)更新統(tǒng)籌片區(qū)

23、規(guī)劃研究”?？梢姡陆y(tǒng)籌片區(qū)，是未來的趨勢，政府的手，要強(qiáng)制拿回更多的利益。更新統(tǒng)籌片區(qū)，對政府來說是件好事，可以通過規(guī)劃手段拿取更多的公共利益，但對企業(yè)來講，尤其是城市更新已進(jìn)展到深水區(qū)的階段，要實現(xiàn)整個更新統(tǒng)籌單元的更新，難度重重！不說別的，能快速解決合法權(quán)屬占比的非農(nóng)指標(biāo)，要么已消耗的差不多，要么大都早已名花有主。更新計劃立項都立不了，你畫個大圈要求企業(yè)去搞更新，又不放低合法權(quán)屬占比標(biāo)準(zhǔn)，做不到??！目前城市更新項目所附加的公共利益已經(jīng)不少了，土地貢獻(xiàn)、公共配套、保障性住房等等！城市更新不是唐僧肉，不要各種公共責(zé)任、各種限制政策都往更新上加碼。目前的狀況是一方面政府要更新項目添負(fù)擔(dān)，另一

24、方面是企業(yè)在賣“面包”的時候還限價！言簡意賅地說就是強(qiáng)迫你“加料不加價”！而拆遷有太多不可確定性等風(fēng)險，全部都要企業(yè)自行承擔(dān)！由此可知，將面粉做成面包將在和面和烤箱更久方能成品出爐，未來的城市更新項目實施周期將會更長，多少房企的從事城市更新工作從媳婦熬成了婆！九、征轉(zhuǎn)地情況更新項目，要核查清楚項目范圍內(nèi)的土地征轉(zhuǎn)情況，尤其要留意存已征轉(zhuǎn)并補(bǔ)償?shù)姆秶@部分用地在法律上來講，屬于國有未出讓用地，只是過往管理不當(dāng)，被人占了，又拆不了，只能抗議或是當(dāng)成歷史遺留問題處理?，F(xiàn)在把這部分歷史欠賬，全部打包給城市更新來解決。解決的方式就是按照深圳市城市更新清退用地處置規(guī)定，更新的實施主體把這部分地上建筑物全

25、部拆完，進(jìn)行用地清退后無償移交給政府，而企業(yè)得到的“好處”是清退部分的最高30%的容積率轉(zhuǎn)移及更新項目范圍內(nèi)的獨立占地的公共配套可以少落實點而已。所以，大家在獲取項目時，要核實清楚項目范圍內(nèi)是否存在需要清退的用地，切勿把這部分用地直接當(dāng)做你更新拆除范圍內(nèi)的用地來算，因為這部分在計算容積率的時候，完全不是按照深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）那樣來算的。如果這部分的面積小，干了就干了也沒所謂。如果這部分面積很大，現(xiàn)狀容積率又很高，那就虧大發(fā)了。如果這部分用地，不在你劃定的范圍內(nèi)，那你可以高枕無憂。確定在不在你的范圍內(nèi)，這個是要看規(guī)劃。拆除范圍的劃定，不是咱想拆哪就拆哪！所以，土地拓

26、展之前，要摸查清楚。盡管深圳一直自欺欺人地對外堅稱，深圳的土地已全部國有化（法律上是這么回事），不存在所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，但深圳的城市化是不徹底的，加上過往對城市建設(shè)行為睜只眼閉只眼的管理，造成征回來的地沒管住、圈了范圍的地沒補(bǔ)償?shù)雀鞣N城市化遺留問題，如今只有打包給更新和整備兩條路解決。核查是否在征轉(zhuǎn)范圍這個好查，但是要查是否有補(bǔ)償?shù)轿?，等你查到，黃花菜都涼了！估計讓政府部門去查，也得查上很久。這個需要多渠道了解了。十、項目現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)狀1、項目現(xiàn)狀。（1）建筑物年限。城市更新相關(guān)政策規(guī)定，拆除重建的，建筑物簡稱年限不得少于15年，屬舊住宅居住小區(qū)的，不得少于20年，綜合整治的，不得少于10年

27、。此處指的是國有土地上房屋的建筑物簡稱年限，包括經(jīng)兩規(guī)處理后用地上的房屋。但不指農(nóng)民房，農(nóng)民房分分鐘都可以給你加建個一棟或一兩層出來。城市更新最大的功能，就是把不規(guī)范的，漂白成規(guī)范的，把農(nóng)民房，變成商品房?。?）現(xiàn)狀容積率。在項目可行性分析時，會考慮到經(jīng)濟(jì)可行性，現(xiàn)狀容積率就與經(jīng)濟(jì)可行性息息相關(guān)。在拿地之前，一般的項目是沒有做過初步測繪的，要搞清楚現(xiàn)狀范圍內(nèi)的現(xiàn)狀建筑面積及現(xiàn)狀容積率，似乎沒啥好辦法。不過現(xiàn)在無人機(jī)使用非常普遍，可以用無人機(jī)飛一下，就能獲取大致的現(xiàn)狀建筑面積?，F(xiàn)狀容積率高的，項目位置又是在2、2、8以外的片區(qū)，這種項目就最好不要考慮。（3）占地面積。城市更新相關(guān)政策規(guī)定，特區(qū)內(nèi)用地不小于3000平方米，特區(qū)外用地不小于10000平方米，可進(jìn)行城市更新。不過政策歸政策，城市更新計劃、規(guī)劃等