1、. 物業(yè)管理服務(wù)方案編寫規(guī)程 4 1.0.目的通過對承接物業(yè)管理項(xiàng)目，編制科學(xué)、合理、有效的物業(yè)管理方案，并指導(dǎo)實(shí)施全過程的質(zhì)量控制，使服務(wù)滿足客戶的要求。2.0.適用范圍 適用于公司對承接物業(yè)項(xiàng)目管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放、實(shí)施及更改。3.0.職責(zé)3.1.總經(jīng)理組織物業(yè)管理部、各管理處負(fù)責(zé)人等對擬承接物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地考察，收集物業(yè)資料后，負(fù)責(zé)主持召開專題會議，就管理方式、組織機(jī)構(gòu)、人員編制、管理目標(biāo)、管理費(fèi)用收支預(yù)算、報價等問題進(jìn)行討論，提出原則性意見。3.2.物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織編寫物業(yè)管理方案，并組織各管理處、人力資源部、財務(wù)部等部門經(jīng)理審核物業(yè)管理方案，提交總經(jīng)理批準(zhǔn)物業(yè)管理方案(

2、即項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃)。3.3.物業(yè)管理方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)將該方案提交給客戶，收集客戶對該方案的反饋意見，并對該方案進(jìn)行修改，再由物業(yè)管理部組織審核，提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。3.4.總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織按照合同評審程序進(jìn)行合同評審，簽訂委托管理服務(wù)合同，任命擬接項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理，人事部、物業(yè)管理部和物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)組建新項(xiàng)目的物業(yè)管理處，招聘所需的人員并對其進(jìn)行培訓(xùn)，實(shí)施物業(yè)管理方案。3.5.各職能部門負(fù)責(zé)管理方案中與本部門相關(guān)內(nèi)容的實(shí)施，并有責(zé)任對新建的物業(yè)管理處的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。4.0.工作程序4.1.確定管理方式管理方式可分為發(fā)展商/業(yè)主委員會全權(quán)委托經(jīng)營管理和委托經(jīng)營管理顧問兩種。4.2.收集物

3、業(yè)的基本資料4.2.1.物業(yè)概況包括物業(yè)類型、占地面積、總建筑面積、公共面積、可租售面積、綠化面積、棟數(shù)、樓層數(shù)、單位數(shù)量、車位數(shù)量、竣工日期等。4.2.2.設(shè)施設(shè)備各系統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備清單，包括名稱、品牌、供應(yīng)商、價格、數(shù)量、功率及其保修期。4.3.物業(yè)管理方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：4.3.1.封面應(yīng)注明標(biāo)題（即物業(yè)名稱“物業(yè)管理方案”）、方案編號、版本號、編制日期、編制人、審核人、批準(zhǔn)人等。 4.3.2.目錄列出物業(yè)管理方案各章節(jié)內(nèi)容的序號、標(biāo)題和頁碼等。4.3.3.序言說明公司概況，突出公司優(yōu)勢和實(shí)力，對擬承接物業(yè)的認(rèn)定和管理策略的簡述。4.3.4.目的和范圍詳細(xì)說明編制本方案的目的及其適用范圍。

4、4.3.5.物業(yè)概況及管理服務(wù)特點(diǎn)說明物業(yè)概況，設(shè)施設(shè)備情況，及其管理服務(wù)特點(diǎn)。4.3.6.物業(yè)管理的總體目標(biāo)、分項(xiàng)指標(biāo)及內(nèi)容。說明物業(yè)接管期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的總體目標(biāo)、分項(xiàng)指標(biāo)及內(nèi)容。4.3.7.管理方式、方法說明公司將對物業(yè)采取的管理的方式和方法、實(shí)施措施、分項(xiàng)方案等。包括運(yùn)行機(jī)制（計(jì)劃目標(biāo)管理、協(xié)調(diào)監(jiān)督管理等）、各項(xiàng)工作流程、信息反饋渠道、管理工作的控制方式。4.3.8.管理文件列出為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)所需的（質(zhì)量）文件清單。4.3.9.服務(wù)承諾和質(zhì)量保證措施說明在管理中為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)或承諾，制定的檢測、評價方法，以便對出現(xiàn)的不合格及時采取糾正和預(yù)防措施。4.3.10.法規(guī)要求

5、說明在對物業(yè)進(jìn)行的管理中依據(jù)、引用和遵循的法規(guī)目錄。4.3.11.管理處組織機(jī)構(gòu)描述物業(yè)管理處組織架構(gòu)和崗位職責(zé)，人員配備及素質(zhì)要求。4.3.12.必備物質(zhì)條件包括物業(yè)管理用房條件，機(jī)械儀表、專用工具、通訊工具、運(yùn)輸工具、辦公家具、辦公設(shè)備及其它。4.3.13.管理費(fèi)用收支測算包括管理費(fèi)編制說明、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)用收支預(yù)算表、人員費(fèi)用預(yù)算、能源費(fèi)用預(yù)算表，以及對影響管理費(fèi)用預(yù)算的因素進(jìn)行說明。4.3.14.效益預(yù)測就接管該項(xiàng)物業(yè)的預(yù)期社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析。4.3.15.前期介入及開辦費(fèi)用測算描述前期介入的工作內(nèi)容，開辦期所需的各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算及依據(jù)，包括設(shè)備購置費(fèi)用、人員費(fèi)用、辦公費(fèi)用等4.3.16.提請委托方協(xié)作的事項(xiàng)描述物業(yè)交接事項(xiàng)，分清職責(zé)，提出須委托方協(xié)助與相關(guān)方(承建商、各監(jiān)管部門等單位)開展業(yè)務(wù)交往的事項(xiàng)和要求。4.3.17.接管進(jìn)度安排明確接管工作各項(xiàng)內(nèi)容的責(zé)任部門、人員和時間。4.4.物業(yè)管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放和更改4.4.1.確定擬接物業(yè)后，由物業(yè)管理部按本程序的要求，編制物業(yè)管理方案，并負(fù)責(zé)組織討論、審核，使其能滿足客戶的要求。經(jīng)審核后的管理方案提交由總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.4.2.物業(yè)委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理方案由物業(yè)管理部發(fā)放到財務(wù)部、人事部、新建的物業(yè)管理處。4.4.3.物業(yè)管理方