1、房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的程序及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即劃撥、出讓和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。一、劃撥土地使用權(quán)的獲?。ㄒ唬?、概念：劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。（二）、程序：劃撥土地使用權(quán)的取得，需要經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。1、申請交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。2、受理和審查。市、縣國土資

2、源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價(jià)評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。3、地價(jià)評估。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格進(jìn)行評估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。4、確定出讓金，擬訂出讓方案。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂

3、協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格5、方案報(bào)批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報(bào)市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓

4、人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。6、公開交易。取得劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價(jià)款。7、簽訂轉(zhuǎn)讓合同。通過公開交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。8、辦理出讓手續(xù)。受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書

5、，與受讓方簽訂出讓合同。二、出讓土地使用權(quán)的獲取一、土地使用權(quán)出讓的含義是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的四種方式：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣二、出讓土地使用權(quán)的獲取的主要流程1、協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)出讓事宜進(jìn)行協(xié)商達(dá)成一致后出讓土地的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)的一般程序：（1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式（2）編制協(xié)議出讓方案。（3）地價(jià)評估，確定地價(jià)（4）協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批（5）協(xié)商，簽訂意向書（6）公示（7）簽訂出讓

6、合同，公布出讓結(jié)果8) 核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地9) 辦理土地登記10) 資料歸檔2、招標(biāo)出讓一般適用于對開發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。采取這種方式可以引進(jìn)競爭機(jī)制，有助于政府部門選擇最合適的受讓人。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的一般程序，主要內(nèi)容：招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)、簽約領(lǐng)證具體如下：(1) 投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)仸。(2) 出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開

7、啟標(biāo)箱，點(diǎn)算標(biāo)書。投標(biāo)人少亍三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活勱。投標(biāo)人丌少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。(3) 評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審。(4) 招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。?中標(biāo)條件：對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評

8、價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。(5) 簽約。中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同書實(shí)行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書并支付不低于成交價(jià)總額20%的定金。凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作(6)領(lǐng)證。中標(biāo)人挄國有土地使用權(quán)出讓合同書和土地開發(fā)協(xié)議書的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。3、掛牌出讓是介于拍賣和招標(biāo)之間的一種形式，先由市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗

9、地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓的基本流程掛牌公布。在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；掛牌時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。(1) 符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；(2) 掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競得人。掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)

10、者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價(jià)。有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價(jià)，通過現(xiàn)場競價(jià)確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成4、拍賣出讓拍賣出讓是在指定的時(shí)間和公開場所，由政府主持土地使用權(quán)拍賣，主持人宣布底價(jià)，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競投土地使

11、用價(jià)最高者得到一定年期限的土地使用權(quán)的行為。適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段以及利用上有較多靈活性的土地拍賣出讓的基本流程1. 按出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織拍賣活動(dòng)。2. 拍賣會(huì)挄下列程序進(jìn)行：(1) 拍賣主持人宣布拍賣會(huì)開始。(2) 拍賣主持人宣布競買人到場情況。(3) 拍賣主持人介紹拍賣地塊情況。面積、界址、空間、范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃挃標(biāo)要求、開工和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；拍賣主持人宣布競價(jià)規(guī)則。宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；(4) 拍賣主持人報(bào)出起叫價(jià)，宣布競價(jià)開始。(5) 競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)。(6) 拍賣主持人確認(rèn)該競買人應(yīng)價(jià)或

12、者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)。(7) 拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒有人再應(yīng)價(jià)或出價(jià)，且該價(jià)格不低于底價(jià)的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。成交結(jié)果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，拍賣主持人宣布拍賣終止。3. 簽訂成交確認(rèn)書。三、招標(biāo)拍賣掛牌公告內(nèi)容要求?出讓人的名稱和地址；?出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；?投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；?索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；?招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等；?確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；?投標(biāo)、競買保證

13、金；?其他需要公告的事項(xiàng)。(四)、土地使用權(quán)出讓的管理要求以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限，開發(fā)土地；超出出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期內(nèi)一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的所有行為，包括土地使用權(quán)出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)不或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。（一）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（1）轉(zhuǎn)讓申請（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（3）轉(zhuǎn)讓合同公證（4）繳納土地出讓金和土地增值稅?納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物幵取得收入的單位和個(gè)人。?計(jì)稅依據(jù)納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。?增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目（包括取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金）?稅率四級超額累進(jìn)稅率。?土地增值稅額計(jì)算公式：土地增值稅稅額=增值稅X超額累進(jìn)稅率-扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)（5）土地使用權(quán)變更登記（二）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件（1