1、1第二章第二章 房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度本章主要內(nèi)容：本章主要內(nèi)容：第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)利概述房地產(chǎn)權(quán)利概述第二節(jié)第二節(jié) 土地所有權(quán)土地所有權(quán)第三節(jié)第三節(jié) 房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系與地役權(quán)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系與地役權(quán)一、房地產(chǎn)權(quán)利的概念和特點一、房地產(chǎn)權(quán)利的概念和特點特點特點：1.屬于財產(chǎn)權(quán)屬于財產(chǎn)權(quán)2.是眾多權(quán)利的集合是眾多權(quán)利的集合3.客體包括物和行為客體包括物和行為3 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)權(quán)利 二、分類二、分類 （一）土地權(quán)利與房屋權(quán)利（一）土地權(quán)利與房屋權(quán)利 1 1、土地權(quán)利：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等，土地、土地權(quán)利：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)

2、等，土地所有權(quán)實行所有權(quán)實行“一元二分一元二分”制度。制度。 2 2、房屋權(quán)利：所有權(quán)、租賃權(quán)等。、房屋權(quán)利：所有權(quán)、租賃權(quán)等。 （二）城市房地產(chǎn)權(quán)利和農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利（二）城市房地產(chǎn)權(quán)利和農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利 城市：實行買賣、租賃、抵押等法律制度城市：實行買賣、租賃、抵押等法律制度 農(nóng)村：實行耕地保護(hù)、土地承包經(jīng)營和宅基地等農(nóng)村：實行耕地保護(hù)、土地承包經(jīng)營和宅基地等特殊法律制度特殊法律制度 （三）房地產(chǎn)物權(quán)、債權(quán)和繼承權(quán)（三）房地產(chǎn)物權(quán)、債權(quán)和繼承權(quán)4 三、房地產(chǎn)權(quán)利的體系（三、房地產(chǎn)權(quán)利的體系（P21P21） 1 1、所有權(quán)：土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)（普、所有權(quán)：土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)（普通、區(qū)分所

3、有）、房地產(chǎn)共有、相鄰關(guān)系。通、區(qū)分所有）、房地產(chǎn)共有、相鄰關(guān)系。 2 2、用益物權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包、用益物權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系。系。 3 3、擔(dān)保物權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包、擔(dān)保物權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、房屋抵押權(quán)。經(jīng)營權(quán)、房屋抵押權(quán)。 4 4、債權(quán)：租賃權(quán)、借用權(quán)。、債權(quán)：租賃權(quán)、借用權(quán)。 5 5、繼承權(quán)：房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)。、繼承權(quán)：房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)。5 第二節(jié)第二節(jié) 土地所有權(quán)土地所有權(quán) 一、概述一、概述 （一）土地所有權(quán)的特點（一）土地所有權(quán)的特點 1 1、主

4、體的限定性：國家和農(nóng)民集體組織；、主體的限定性：國家和農(nóng)民集體組織； 2 2、客體的特定性和差異性：、客體的特定性和差異性： （1 1）特定性：國有土地和集體土地；）特定性：國有土地和集體土地； （2 2）差異性：地域上的差異（城市和農(nóng)村）和法律）差異性：地域上的差異（城市和農(nóng)村）和法律上的差異（權(quán)屬確認(rèn)方式、流轉(zhuǎn)）。上的差異（權(quán)屬確認(rèn)方式、流轉(zhuǎn)）。 3 3、內(nèi)容的限制性：土地所有權(quán)禁止交易；、內(nèi)容的限制性：土地所有權(quán)禁止交易； 4 4、權(quán)能具有分離性：、權(quán)能具有分離性： 國有土地：實行建設(shè)用地使用權(quán)制度國有土地：實行建設(shè)用地使用權(quán)制度 集體土地：實行承包經(jīng)營權(quán)制度、宅基地使用權(quán)制度集體土地：

5、實行承包經(jīng)營權(quán)制度、宅基地使用權(quán)制度和建設(shè)用地使用權(quán)制度。和建設(shè)用地使用權(quán)制度。6 （二）所有權(quán)的內(nèi)容：占有、使用、收益和（二）所有權(quán)的內(nèi)容：占有、使用、收益和處分處分 其中處分主要是指法律上的處分其中處分主要是指法律上的處分 狹義是指土地所有權(quán)發(fā)生變化：包括土地調(diào)狹義是指土地所有權(quán)發(fā)生變化：包括土地調(diào)整（整（“飛地飛地”）和土地征用；）和土地征用； 廣義還包括在所有權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，如建設(shè)用廣義還包括在所有權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，如建設(shè)用地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等。地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等。7 （三）土地所有權(quán)的效力范圍（三）土地所有權(quán)的效力范圍 1 1、橫向范圍：地界、橫向范圍：地

6、界 2 2、縱向范圍：地表、地上和地下空間。、縱向范圍：地表、地上和地下空間。 相應(yīng)的相應(yīng)的法律限制：相鄰關(guān)系，國家利益和法律限制：相鄰關(guān)系，國家利益和社會公共利益方面的限制。社會公共利益方面的限制。8 二、國家土地所有權(quán)二、國家土地所有權(quán) （一）特點：（一）特點： 1 1、主體的唯一性：國家、主體的唯一性：國家 2 2、客體的限定性、客體的限定性 3 3、取得方式的特定性：沒收和接管、贖買、征收，、取得方式的特定性：沒收和接管、贖買、征收，法律宣布收歸國有。法律宣布收歸國有。 4 4、實行有償使用制度（繳納土地使用權(quán)出讓金）。、實行有償使用制度（繳納土地使用權(quán)出讓金）。9 （二）范圍：（二）

7、范圍： 1 1、城市市區(qū)的土地、城市市區(qū)的土地 2 2、法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村、城市郊、法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村、城市郊區(qū)土地。區(qū)土地。 10 （三）國有的具體體現(xiàn)：（三）國有的具體體現(xiàn)： 1 1、國家壟斷經(jīng)營、國家壟斷經(jīng)營 2 2、實行有償、有期限使用制度、實行有償、有期限使用制度 3 3、限制使用范圍和用途、限制使用范圍和用途 4 4、出讓由土管部門統(tǒng)一管理（土地儲備中、出讓由土管部門統(tǒng)一管理（土地儲備中心）心）11 三、集體土地所有權(quán)三、集體土地所有權(quán) （一）形成：兩個階段（地主（一）形成：兩個階段（地主農(nóng)民農(nóng)民集集體）體） （二）特點：（二）特點： 1 1、主體的多元性：農(nóng)民集體

8、組織包括村農(nóng)、主體的多元性：農(nóng)民集體組織包括村農(nóng)民集體、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體民集體、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體等；等； 2 2、客體是國有土地之外的其他土地（農(nóng)用、客體是國有土地之外的其他土地（農(nóng)用地和建設(shè)用地）；地和建設(shè)用地）； 3 3、實行土地承包經(jīng)營權(quán)制度、建設(shè)用地使、實行土地承包經(jīng)營權(quán)制度、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)制度。用權(quán)和宅基地使用權(quán)制度。12 （三）范圍：（三）范圍： 1 1、農(nóng)村和城市郊區(qū)土地（法定國有的除、農(nóng)村和城市郊區(qū)土地（法定國有的除外）；外）； 2 2、宅基地和自留地、自留山（自留草場）、宅基地和自留地、自留山（自留草場）13 （四）農(nóng)村土地及其利用（

9、四）農(nóng)村土地及其利用 1 1、所有權(quán)的行使、所有權(quán)的行使 （1 1）行使主體：）行使主體： A.A.村農(nóng)民集體所有：村集體經(jīng)濟組織或村委會行使；村農(nóng)民集體所有：村集體經(jīng)濟組織或村委會行使； B.B.村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有：村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有：村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或村民小組行使；織或村民小組行使； C.C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織行使。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織行使。 （2 2）救濟與特別程序：）救濟與特別程序： 集體經(jīng)濟組織、村委會或其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集集體經(jīng)濟組織、村委會或其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受害集體成員可請求法院撤銷

10、。體成員合法權(quán)益的，受害集體成員可請求法院撤銷。 需本集體成員決定事項：土地承包方案以及將土地發(fā)需本集體成員決定事項：土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；個別土地承包包給本集體以外的單位或者個人承包；個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；土地補償費等費用的使經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；土地補償費等費用的使用、分配辦法。用、分配辦法。14 2 2、農(nóng)業(yè)用地：承包經(jīng)營，簽訂、農(nóng)業(yè)用地：承包經(jīng)營，簽訂土地承包土地承包經(jīng)營合同經(jīng)營合同 3 3、建設(shè)用地：由縣級政府登記造冊，確定、建設(shè)用地：由縣級政府登記造冊，確定使用者使用權(quán)。使用者使用權(quán)。15 四、土地權(quán)屬爭議的處理四、土地權(quán)屬爭

11、議的處理 土地所有權(quán)和使用權(quán)歸屬爭議（案例）土地所有權(quán)和使用權(quán)歸屬爭議（案例） 1 1、國有土地使用權(quán)的確定：一般維護(hù)現(xiàn)有、國有土地使用權(quán)的確定：一般維護(hù)現(xiàn)有關(guān)系的穩(wěn)定性，確定給現(xiàn)使用者；關(guān)系的穩(wěn)定性，確定給現(xiàn)使用者； 2 2、集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的確定：按照、集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的確定：按照使用年限確定（使用年限確定（2020年），實踐中也有法院年），實踐中也有法院尊重歷史和事實予以確定。尊重歷史和事實予以確定。1.下列關(guān)于我國土地使用權(quán)法律制度的哪些表下列關(guān)于我國土地使用權(quán)法律制度的哪些表述是正確的？述是正確的？ （2006168）A土地使用權(quán)既可以有償取得，也可以無土地使用權(quán)既可以有

12、償取得，也可以無償取得償取得 B就權(quán)利性質(zhì)而言，土地使用權(quán)屬于用益就權(quán)利性質(zhì)而言，土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)物權(quán) C國有土地使用權(quán)的主體既可以是法人，國有土地使用權(quán)的主體既可以是法人，也可以是個人也可以是個人 D農(nóng)林土地承包經(jīng)營權(quán)的取得不以登記為農(nóng)林土地承包經(jīng)營權(quán)的取得不以登記為要件要件 2.某村召開村民會議，討論村民承包地在承包期某村召開村民會議，討論村民承包地在承包期內(nèi)收回問題。根據(jù)土地承包法的規(guī)定，下列哪些內(nèi)收回問題。根據(jù)土地承包法的規(guī)定，下列哪些村民屬于可以被收回承包地的情形？村民屬于可以被收回承包地的情形？(2005173)A.張甲全家已遷入小城鎮(zhèn)落戶張甲全家已遷入小城鎮(zhèn)落戶B.李乙全家

13、遷入省會城市，并轉(zhuǎn)為城市戶口李乙全家遷入省會城市，并轉(zhuǎn)為城市戶口C.王丙家庭人口已經(jīng)由過去的王丙家庭人口已經(jīng)由過去的7人減為人減為3人人D.趙丁最近提出申請，自愿將承包地交回趙丁最近提出申請，自愿將承包地交回3.下列建設(shè)用地項目哪些應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院批準(zhǔn)？下列建設(shè)用地項目哪些應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院批準(zhǔn)？(2005172)A.開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山200公頃公頃，從事林業(yè)生產(chǎn)，從事林業(yè)生產(chǎn)B.征用集體所有的荒灘征用集體所有的荒灘100公頃，用于興建公頃，用于興建高爾夫球場和度假村高爾夫球場和度假村 C.經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的道路建設(shè)項目，涉及經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的道路建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)

14、為建設(shè)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地D.經(jīng)直轄市人民政府批準(zhǔn)的教育項目，需征經(jīng)直轄市人民政府批準(zhǔn)的教育項目，需征用基本農(nóng)田以外的耕地用基本農(nóng)田以外的耕地200公頃公頃 4.李莊和趙莊為相鄰一塊土地的所有權(quán)歸屬發(fā)生爭議，李莊的村干部就此事請示鄉(xiāng)長。鄉(xiāng)長的下列哪一答復(fù)意見是錯誤的？（2007124） A這件事，鄉(xiāng)政府可以出面召集你們雙方協(xié)商解決。 B如果你們雙方達(dá)不成協(xié)議，我們鄉(xiāng)政府是無權(quán)處理的。 C你們可以去縣政府申請?zhí)幚恚部梢灾苯尤タh法院起訴。 D在糾紛解決之前，你們雙方必須維持土地利用的現(xiàn)狀。 1.ABCD 2.BD 3.BCD 4.C 一、房屋所有權(quán)概述一、房屋所有權(quán)概述 （一）概念與特點（一）

15、概念與特點特點：1.客體特定2.主體廣泛3.交易自由23（二）形態(tài)（二）形態(tài) 單獨所有權(quán)、共有所有權(quán)、區(qū)分所有權(quán)單獨所有權(quán)、共有所有權(quán)、區(qū)分所有權(quán)（三）取得方式（三）取得方式1 1）建造：事實行為（必須合法）成就時發(fā)生效力，）建造：事實行為（必須合法）成就時發(fā)生效力，不以登記為所有權(quán)取得條件。不以登記為所有權(quán)取得條件。2 2）轉(zhuǎn)讓（買賣、互易、贈與）：登記發(fā)生物權(quán)變動）轉(zhuǎn)讓（買賣、互易、贈與）：登記發(fā)生物權(quán)變動效力。效力。3 3）繼承和接受遺贈：自繼承或受遺贈開始時發(fā)生效）繼承和接受遺贈：自繼承或受遺贈開始時發(fā)生效力，不以登記為要件。力，不以登記為要件。4 4）善意取得：受讓人善意、合理價格、

16、依法登記。）善意取得：受讓人善意、合理價格、依法登記。24 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán) （一）概念：（一）概念： 指多個區(qū)分所有權(quán)人指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共有部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及共有部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。員權(quán)之總稱。 教材：專用部分的專有權(quán)和共用部分的共教材：專用部分的專有權(quán)和共用部分的共有權(quán)、管理權(quán)的

17、總稱。有權(quán)、管理權(quán)的總稱。25 （二）特點（二）特點 1 1、客體特殊性：建筑物專用部分與共用部、客體特殊性：建筑物專用部分與共用部分并存。分并存。 三要件：建筑物結(jié)構(gòu)上能區(qū)分為兩個以上三要件：建筑物結(jié)構(gòu)上能區(qū)分為兩個以上獨立部分；各部分能單獨使用并為不同所獨立部分；各部分能單獨使用并為不同所有人專用，必須有共用部分。有人專用，必須有共用部分。 2 2、內(nèi)容復(fù)雜性：由專有權(quán)、共有權(quán)、管理、內(nèi)容復(fù)雜性：由專有權(quán)、共有權(quán)、管理權(quán)復(fù)合構(gòu)成（專有權(quán)占主導(dǎo)地位）。權(quán)復(fù)合構(gòu)成（專有權(quán)占主導(dǎo)地位）。 3 3、主體多重身份：專有所有權(quán)人、共有所、主體多重身份：專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人、管理權(quán)人。有權(quán)人、管理

18、權(quán)人。26 （三）建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的要素（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的要素 1 1、主體：多重身份；、主體：多重身份； 2 2、內(nèi)容：專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)，其中、內(nèi)容：專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)，其中管理權(quán)包括：管理權(quán)包括： （1 1）設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會；）設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會； （2 2）共同決定物業(yè)重大事項；）共同決定物業(yè)重大事項； （3 3）決定物業(yè)管理事宜。）決定物業(yè)管理事宜。27 3 3、客體、客體 （1 1）專有部分）專有部分 1 1）套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體）套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積面積陽臺建筑面積 2 2）共用墻墻體水平投影

19、面積的一半（壁心為）共用墻墻體水平投影面積的一半（壁心為界）界）28 （2 2）共有部分：不能分出或單獨轉(zhuǎn)讓）共有部分：不能分出或單獨轉(zhuǎn)讓 1 1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（城鎮(zhèn)公共道路除外）；）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（城鎮(zhèn)公共道路除外）； 2 2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬個）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬個人的除外）；人的除外）； 3 3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房；服務(wù)用房； 4 4）占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車）占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位；（建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車的車位；（建

20、筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租位，車庫的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定）；等方式約定）； 5 5）當(dāng)然共用的部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、）當(dāng)然共用的部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地基、梁、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地基、梁、柱、樓頂?shù)?。柱、樓頂?shù)?。一、共有的定義及特征 共有是指二個或二個以上民事主體對于同一物共同享有所有權(quán)。它有下列特征： 共有的主體是二個以上的民事主體，但多個主體對共 有物只享有一個完整的所有權(quán)； 共有的客體是同一物； 共有人對共有物按份額或平等地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù) 共有不是一種獨立

21、的所有權(quán)類型，而是所有權(quán)之間的聯(lián)合。二、按份共有按份共有 也稱分別共有，是指二個以上的共有人按各自也稱分別共有，是指二個以上的共有人按各自的份額分別對其共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義的份額分別對其共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有類型。務(wù)的一種共有類型。三、共同共有三、共同共有 1、含義、含義 它是基于共同關(guān)系而形成的共有，如夫妻關(guān)系它是基于共同關(guān)系而形成的共有，如夫妻關(guān)系、家庭成員關(guān)系等，在共同共有中，共有物、家庭成員關(guān)系等，在共同共有中，共有物并沒有份額，各共有人的權(quán)利和義務(wù)都是平并沒有份額，各共有人的權(quán)利和義務(wù)都是平等的。等的。 2、共同共有的類型、共同共有的類型 夫妻共有財產(chǎn)夫妻共有財產(chǎn)

22、家庭共有財產(chǎn)家庭共有財產(chǎn) 家庭共有財產(chǎn)和家庭財產(chǎn)是不同的，所謂家庭財產(chǎn)是家庭共有財產(chǎn)和家庭財產(chǎn)是不同的，所謂家庭財產(chǎn)是指家庭成員共同所有和各自所有的財產(chǎn)的總和。家庭財指家庭成員共同所有和各自所有的財產(chǎn)的總和。家庭財產(chǎn)既包括家庭成員的共有財產(chǎn)，也包括家庭成員的個人產(chǎn)既包括家庭成員的共有財產(chǎn)，也包括家庭成員的個人財產(chǎn)。財產(chǎn)。 家庭共有財產(chǎn)和夫妻共有財產(chǎn)也是不同的。家庭共有財產(chǎn)和夫妻共有財產(chǎn)也是不同的。 區(qū)分家庭共有財產(chǎn)與家庭成員個人財產(chǎn)的意義是：一區(qū)分家庭共有財產(chǎn)與家庭成員個人財產(chǎn)的意義是：一是在家庭成員分家析產(chǎn)時，只能對家庭共有財產(chǎn)而不能是在家庭成員分家析產(chǎn)時，只能對家庭共有財產(chǎn)而不能個人財產(chǎn)進(jìn)

23、行分割；二是因在對外經(jīng)營活動個人財產(chǎn)進(jìn)行分割；二是因在對外經(jīng)營活動中負(fù)有債務(wù)時，個人經(jīng)營的以個人財產(chǎn)承中負(fù)有債務(wù)時，個人經(jīng)營的以個人財產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任；家庭經(jīng)營的，以家庭共有財產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任；家庭經(jīng)營的，以家庭共有財產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任；三是家庭成員共同生活期間，為擔(dān)責(zé)任；三是家庭成員共同生活期間，為家庭的共同生活和生產(chǎn)需要所付出的開支家庭的共同生活和生產(chǎn)需要所付出的開支，由家庭共有財產(chǎn)負(fù)擔(dān)。，由家庭共有財產(chǎn)負(fù)擔(dān)。四、優(yōu)先購買權(quán)四、優(yōu)先購買權(quán) 1、含義、含義 是指特定人依法或合同約定，在出賣人出是指特定人依法或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，享有在同等條件下賣標(biāo)的物于第三人時，享有在同等條件下優(yōu)先于他人購

24、買的權(quán)利。優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。2、優(yōu)先購買權(quán)的主要種類優(yōu)先購買權(quán)的主要種類 共有人的優(yōu)先購買權(quán)；承租人的優(yōu)先購買權(quán)共有人的優(yōu)先購買權(quán)；承租人的優(yōu)先購買權(quán)3、優(yōu)先購買權(quán)行使的條件、優(yōu)先購買權(quán)行使的條件 出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人是先買權(quán)行使出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人是先買權(quán)行使的前提條件。的前提條件。其他情況不得行使先買權(quán)，主其他情況不得行使先買權(quán)，主要有：要有：（1）因贈與、遺贈、繼承、征收等非買賣轉(zhuǎn)移）因贈與、遺贈、繼承、征收等非買賣轉(zhuǎn)移標(biāo)的物；標(biāo)的物；（2）以招標(biāo)、拍賣方式出賣標(biāo)的物的；）以招標(biāo)、拍賣方式出賣標(biāo)的物的；（3）依強制方式出賣標(biāo)的物的。）依強制方式出賣標(biāo)的物的。 注意：注意：

25、同等條件同等條件是先買權(quán)的行使條件是先買權(quán)的行使條件。4、優(yōu)先購買權(quán)的順位、優(yōu)先購買權(quán)的順位 共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于其他優(yōu)先購買權(quán)；共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于其他優(yōu)先購買權(quán)； 物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)。 應(yīng)注意的問題應(yīng)注意的問題 （1）數(shù)個共有人同時享有相同的優(yōu)先權(quán)時，應(yīng)由）數(shù)個共有人同時享有相同的優(yōu)先權(quán)時，應(yīng)由出賣人決定先買權(quán)人；出賣人決定先買權(quán)人； （2）在數(shù)人租用同一建筑物的不同部分時，若在）在數(shù)人租用同一建筑物的不同部分時，若在整體出賣時，承租人無優(yōu)先購買權(quán)整體出賣時，承租人無優(yōu)先購買權(quán)36 注意：注意： 1 1、共有中只有一

26、個所有權(quán)。、共有中只有一個所有權(quán)。 2 2、按份共有和共同共有（、按份共有和共同共有（物權(quán)法物權(quán)法）：）： （1 1）按份共有人對共有房地產(chǎn)的處分或作重大修）按份共有人對共有房地產(chǎn)的處分或作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/32/3以上的共有人同意，但共以上的共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。有人之間另有約定的除外。 （2 2）共同共有人處分共有房地產(chǎn)或者對共有房地）共同共有人處分共有房地產(chǎn)或者對共有房地產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)全體共同共有人同意，但產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。共有人之間另有約定的除外。37 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系與地

27、役權(quán)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系與地役權(quán) 一、相鄰關(guān)系一、相鄰關(guān)系 （一）概念：相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權(quán)人或（一）概念：相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因使用權(quán)人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間給予便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)利義相互間給予便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。務(wù)關(guān)系。 （二）種類：用水和排水、土地通行、不動（二）種類：用水和排水、土地通行、不動產(chǎn)利用、通風(fēng)采光、環(huán)境保護(hù)等。產(chǎn)利用、通風(fēng)采光、環(huán)境保護(hù)等。38 二、地役權(quán)二、地役權(quán) （一）概念：為自己不動產(chǎn)的便利而使用他人不（一）概念：為自己不動產(chǎn)的便利而使用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。動產(chǎn)的權(quán)利。 （二）地役權(quán)的設(shè)立（二）地

28、役權(quán)的設(shè)立 以地役權(quán)合同方式設(shè)立，采取登記對抗主義。以地役權(quán)合同方式設(shè)立，采取登記對抗主義。 （三）地役權(quán)的消滅（三）地役權(quán)的消滅 1 1、協(xié)議解除；、協(xié)議解除； 2 2、供役地人單方解除；、供役地人單方解除； 3 3、約定事由出現(xiàn)；、約定事由出現(xiàn)； 4 4、存續(xù)期間屆滿；、存續(xù)期間屆滿； 5 5、標(biāo)的物滅失；、標(biāo)的物滅失； 6 6、供役地被征收；、供役地被征收； 7 7、目的之事實不能（自然原因）。、目的之事實不能（自然原因）。39 三、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別三、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別 1 1、產(chǎn)生原因不同：意定性法定性；、產(chǎn)生原因不同：意定性法定性； 2 2、產(chǎn)生前提不同：是否以相鄰為要件

29、；、產(chǎn)生前提不同：是否以相鄰為要件； 3 3、性質(zhì)不同：是否獨立民事權(quán)利；、性質(zhì)不同：是否獨立民事權(quán)利； 4 4、有償性不同：是否有償；、有償性不同：是否有償； 5 5、期限性不同：有期限無固定期限；、期限性不同：有期限無固定期限； 6 6、登記要求不同：登記對抗無需登記。、登記要求不同：登記對抗無需登記。 1甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙萬元，乙公司在公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公

30、司在自己的廠甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的米高的廠房。下列哪一選項是正確的？(2007-3-12) A小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑米的建筑 B甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑米的建筑 C甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑米的建筑 D甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑米的建筑 2.甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的甲為了能在自己房中

31、欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙為補償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲萬元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯誤的？。下列哪些判斷是錯誤的？ (2006-3-56)A甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定 B丙可禁止丁建高樓，且無須另對丁進(jìn)行補償丙可禁止丁建高樓，且無須另對丁進(jìn)行補償 C若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任 D甲、乙之間約定因房屋

32、和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力失去效力 3.紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資50萬、萬、20萬、萬、20萬、萬、10萬元建造一棟樓房，萬元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對樓房管理約定建成后按投資比例使用，但對樓房管理和所有權(quán)歸屬未作約定。對此，下列哪一說和所有權(quán)歸屬未作約定。對此，下列哪一說法是錯誤的？法是錯誤的？(2010-3-7) A該樓發(fā)生的管理費用應(yīng)按投資比例承該樓發(fā)生的管理費用應(yīng)按投資比例承擔(dān)擔(dān) B該樓所有權(quán)為按份共有該樓所有權(quán)為按份共有 C紅光公司投資占紅光公司投資占50%，有權(quán)決定該，有權(quán)決定該樓的

33、重大修繕事宜樓的重大修繕事宜 D彩虹公司對其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)彩虹公司對其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)讓4. 王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？給了張某。下列哪些選項是正確的？ A張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌 B張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系 C張某對樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利張某對樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利 D張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益益 44 案例一：洪某為華僑，其父于案例一：洪某為華僑，其父于19381938年在某市購得閑置年在某市購得閑置地地4 4畝，并種植了果樹，建造了圍墻等。畝，并種植了果樹，建造了圍墻等。19451945年取得年取得土地所有權(quán)證。解放后，其父未向政府進(jìn)行申報登記，土地所有權(quán)證。解放后，其父未向政府進(jìn)行申報登記，7070年代初，該地被規(guī)劃入該市新區(qū)，成為城區(qū)一部分。年代初，該地被規(guī)劃入該市新區(qū)，成為城區(qū)一部分。19721972年街道辦事處開辦福利