1、 “黃金花園”項(xiàng)目開發(fā)策劃方案第一部分 項(xiàng)目分析第一章、黃洲區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析一、黃洲區(qū)現(xiàn)狀分析黃洲區(qū)為石龍新開發(fā)區(qū)，相對(duì)于石龍鎮(zhèn)的另兩個(gè)分區(qū)（西湖區(qū)及老城區(qū)），規(guī)劃整齊有序，道路設(shè)施建設(shè)完備，交通便利。鎮(zhèn)各主要機(jī)關(guān)單位均選址于此，為石龍的政治，文化中心區(qū)。黃洲區(qū)地廣人稀，自然風(fēng)光優(yōu)美，擁有石龍最好的居住環(huán)境。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，為石龍的富人聚居區(qū)，石龍現(xiàn)有的幾個(gè)成熟高尚社區(qū)（如聚龍灣，正龍豪園，金沙灣別墅小區(qū)）均位于本區(qū)。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)熱度呈上升趨勢(shì)。在此時(shí)此地，介入黃洲區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，既避免了新區(qū)先期開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在時(shí)機(jī)上更沒有落于人后，實(shí)在是占盡天時(shí)地利。在本區(qū)云集了京瓷，方正，偉

2、業(yè)制衣等知名大型企業(yè)，外來人員層次，收入相對(duì)較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求大，且有能力消費(fèi)。二、黃洲區(qū)發(fā)展趨勢(shì)分析第二章、項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊臨方正路面長(zhǎng)93.82米，臨永和路面長(zhǎng)52.50米，總面積為4923.14平方米。項(xiàng)目地塊位于黃洲區(qū)兩大主要干道，方正路及永和路交匯處。距東岸大橋出口路程1.5公里，車程1分鐘，交通極為方便快捷。對(duì)面為石龍第二中學(xué)，左靠正在新建的法院大樓，文化氣息濃郁。右側(cè)為黃家山集貿(mào)市場(chǎng)，生活設(shè)施配套齊全，所興建物業(yè)宜商宜住，物業(yè)升值潛力巨大。第三章、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析樓盤惠如新村永和新村 黃家山市場(chǎng)龍升市場(chǎng)其他規(guī)模約2萬平方米約1.3萬平方米約5萬平方米散亂 規(guī)劃

3、多層 多層 裙樓多層商住區(qū)多層 自建房戶型一梯二、三一梯二、三一梯三、四一梯四無規(guī)模售價(jià)1300元/平方米1600元/平方米1500元/平方米1800/平方米均有綠化 無 差 無 無 差入住情況全部住滿全部住滿全部住滿銷售良好顧客來源黃洲原居民黃洲原居民黃洲外來人黃洲外來人物業(yè)管理 有 有 無 有 第四章、項(xiàng)目開發(fā)思路分析一、項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的可行性分析（一）、項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的條件分析黃洲區(qū)作為石龍鎮(zhèn)新開發(fā)區(qū)，商業(yè)起步較晚，各類型商業(yè)配套設(shè)施欠缺。項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槭埖恼?，文化中心。周邊政府機(jī)構(gòu)，各大企業(yè)林立。相應(yīng)的各政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員，各大企業(yè)中高層管理人員云集，購(gòu)買力雄厚。項(xiàng)目地塊臨主要干道，交通便

4、利；所處區(qū)域做為石龍新開發(fā)區(qū)尚處于開發(fā)前期，商業(yè)物業(yè)升值潛力巨大。（二）、項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的劣勢(shì)分析黃洲做為新區(qū)，人口密度小，人氣不夠旺盛，相對(duì)于其他兩個(gè)區(qū)而言，沒有傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍，不適合大規(guī)模商業(yè)行為。從商業(yè)地產(chǎn)角度考慮，本項(xiàng)目無法聚集足夠人氣，進(jìn)而無法營(yíng)造有規(guī)模的大型商業(yè)氛圍。因此，本地塊不可以做商業(yè)地產(chǎn)為主。而應(yīng)采取但綜合以上優(yōu)勢(shì)，采取臨街商鋪的現(xiàn)代精品商住小區(qū)的規(guī)劃思想。二、項(xiàng)目住宅開發(fā)的優(yōu)勢(shì)性分析1、黃洲區(qū)項(xiàng)目周邊缺少質(zhì)量好、價(jià)格低廉的現(xiàn)代小區(qū)式住宅2、黃洲區(qū)整體住宅條件較差，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁3、黃洲區(qū)政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員與大型企業(yè)管理人員層次相對(duì)較高，購(gòu)買力較佳4、石龍鎮(zhèn)外來人口增多，對(duì)價(jià)

5、廉物美的現(xiàn)代小區(qū)式住宅需求潛力大。項(xiàng)目住宅方面，有大量潛在市場(chǎng)，在購(gòu)買人群定位方面，應(yīng)以本地第一次置業(yè)者，各企業(yè)的外來管理人員，外來的生意人等中青年消費(fèi)者為主，為他們提供中檔次的產(chǎn)品。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，可適度前衛(wèi)新潮，如艷麗明快的外墻色調(diào)，精巧別致的外立面突出物，歐陸風(fēng)的整體設(shè)計(jì)等。以差異化來啟動(dòng)市場(chǎng)。在戶型設(shè)計(jì)方面，以75平米-95平米的兩房?jī)蓮d，90平米-110平米的三房?jī)蓮d，等偏小戶型為主，盡量降低產(chǎn)品總價(jià)，適應(yīng)市場(chǎng)。第二部分 項(xiàng)目開發(fā)策劃方案第一章、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目開發(fā)定位黃洲“精致型現(xiàn)代小區(qū)”二、項(xiàng)目命名四方·“黃金花園”三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位（一）、項(xiàng)目產(chǎn)品類型定位沿街商鋪和精致

6、小區(qū)住宅。（二）、項(xiàng)目住宅類型定位一梯兩戶的多層精致小區(qū)住宅。（三）、項(xiàng)目住宅戶型定位75平米-95平米的兩房?jī)蓮d，90平米-110平米的三房?jī)蓮d的精品小戶型。四、項(xiàng)目顧客定位黃洲和石龍地區(qū)，對(duì)價(jià)廉物美的住宅小區(qū)的大量需求者。第二章、項(xiàng)目開發(fā)策劃、規(guī)劃方案一、項(xiàng)目開發(fā)策劃、規(guī)劃方案一：純商業(yè)定位方案：“全商鋪方案”C排商鋪（一）、“全商鋪方案”規(guī)劃方案圖示13米通道11.5米B排商鋪52.5米13米A排商鋪15米93.82米（二）、“全商鋪方案”規(guī)劃方案講解本方案定位為純商業(yè)，三排三層。其中一層為商鋪，二、三層為等量大小的倉(cāng)庫(kù)或住宅，作為商鋪的附送，二層三層不考慮收益。（三）、“全商鋪方案”規(guī)

7、劃方案效益分析1、本方案銷售額即收入分析排列長(zhǎng)（米）進(jìn)深（米）面積（平米）單方售價(jià)（元）每排合計(jì)售額（萬元）A93.82151407.3120001688.76B93.821312196610000121966C93.8213121966800097573總計(jì)384662388415本方案二三層住宅為附送，附送二三層住宅面積計(jì)：11539。86-3884。15=7655。71平米。2、本方案投入即成本分析序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元）比例備注1土地成本1200000050.592建安工程費(fèi)807790235.71以每平米700元計(jì)3 園林綠化費(fèi)用500000.21以每平米50元計(jì)4不可預(yù)見費(fèi)70000

8、02.955管理費(fèi)4000001.696 銷售費(fèi)用6000002.537財(cái)務(wù)費(fèi)用7200003.798其他費(fèi)用6000002.539合計(jì)231479021003、本方案靜態(tài)效益表項(xiàng)目總額（萬元）單方（元/平方米）項(xiàng)目收入388415336586開發(fā)投入 2314820059所得稅(33%)51788項(xiàng)目利潤(rùn)10357789756二、項(xiàng)目開發(fā)策劃規(guī)劃方案二：精致型小區(qū)定位方案：“商住方案”A（一）、“商住方案”A規(guī)劃方案圖示1、首層商鋪規(guī)劃圖示沿永和路街鋪?zhàn)≌讓訄@林綠化及車道52.5米沿方正路街鋪 15米93.82米2、二至八層住宅規(guī)劃圖示B棟住宅 園林綠化及車道 A棟住宅（二）、“商住方案”

9、A規(guī)劃方案講解本方案定位為現(xiàn)代精致型住宅小區(qū)，規(guī)劃以方正路、永和路為臨街商鋪，以使商業(yè)價(jià)值最大化和具備街鋪銷售的快速無風(fēng)險(xiǎn)性，在此財(cái)務(wù)收入基礎(chǔ)上，再建住宅，兩項(xiàng)結(jié)合以使本案市場(chǎng)最佳化和效益最大化。規(guī)劃為：商鋪：項(xiàng)目沿方正路面為共寬93.82米，進(jìn)深15米的商鋪，共計(jì)建筑面積1407.3平米，。沿永和路面共寬37.5米，為進(jìn)深15米的商鋪，共計(jì)建筑面積562.5平米。住宅：項(xiàng)目南北兩邊規(guī)劃為兩棟高8層的精品小戶行現(xiàn)代小區(qū)住宅。（三）、“商住方案”A規(guī)劃方案效益分析1、本方案銷售額即收入分析（1）、街鋪街鋪長(zhǎng)（米）進(jìn)深（米）面積（平米）單方售價(jià)（元）每排合計(jì)售額（萬元）方正路93.82151407

10、.3120001688.76永和路37.515562.5100005625總計(jì)19698225126（2）、住宅住宅面積（平米）單方售價(jià)（元）每棟合計(jì)售額（萬元）A棟7880.881800元141856B棟8718.721800元156937總計(jì)16599.6298793（3）、總計(jì)銷售收入本方案街鋪及住宅總建筑面積為18569.4平米，合計(jì)總銷售收入街鋪225126萬元+住宅298793萬元，總計(jì)為5239。19萬元。2、本方案投入即成本分析序號(hào)項(xiàng)目名稱金額比例備注1土地成本1200000042.662建安工程費(fèi)1299860046.21以每平米700元計(jì)3園林綠化費(fèi)用1196200.36以

11、每平米50元計(jì)4不可預(yù)見費(fèi)6800002.425管理費(fèi)4000001.426銷售費(fèi)用6500002.317財(cái)務(wù)費(fèi)用7200002.848其他費(fèi)用5000001.789合計(jì)280682201003、本方案靜態(tài)效益表項(xiàng)目總額（萬元）單方（元/平方米）項(xiàng)目收入5239。19282141開發(fā)投入 280682151152所得稅(33%)80268項(xiàng)目利潤(rùn)1605368645兩方案之綜合比較一商業(yè)開發(fā)方面：方案一最大化的開發(fā)利用了該地塊的潛在商業(yè)價(jià)值，填補(bǔ)了黃洲區(qū)目前無此類中檔商業(yè)組團(tuán)物業(yè)的市場(chǎng)空白。但就于該區(qū)地廣人稀，商業(yè)格局凌亂的現(xiàn)狀，該方案屬地域先期開發(fā)，可能無法短期內(nèi)聚集大量人氣，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。

12、方案二所提供總量不多的街鋪充分利用了地塊的地理優(yōu)勢(shì)，易被市場(chǎng)吸收，有效的將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)減小。二住宅開發(fā)方面：方案一沒有考慮。方案二針對(duì)現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)需求，配備了一定數(shù)量的小型精品住宅。在戶型，建筑風(fēng)格或是園林等各個(gè)方面，都力爭(zhēng)優(yōu)于周邊幾個(gè)小區(qū)，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體。三資金回收方面：方案一總體單位較少，單價(jià)較高，如果市場(chǎng)反映良好，在銷售周期和資金回收方面就可以做到短，平，快。但對(duì)于B，C兩棟商鋪的市場(chǎng)反映，本報(bào)告持懷疑態(tài)度。方案二所提供的街鋪參照周邊的商鋪情況，完全可以在短期內(nèi)迅速被市場(chǎng)消化。住宅的定價(jià)與周邊小區(qū)保持一致的話，性價(jià)比將大于周邊的住宅小區(qū)，在資金回收周期方面比商鋪要略長(zhǎng)，但在投資風(fēng)險(xiǎn)方面卻

13、較商鋪小。四投資回報(bào)比：方案一： （總收益4053.02萬總成本2372.2萬）÷總成本2372.2萬=0.71方案二： （總收益4907.2萬總成本2812.86萬）÷總成本2812.86萬=0.75結(jié)論：方案一開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大于方案二，回報(bào)低于方案二。方案一：首層商鋪平面圖：沿永和路商鋪沿方正路商鋪 園林綠化及車道住宅首層52.5米15米93.82米二至六層平面圖： 園林綠化及車道B棟住宅 A棟住宅本方案定位為商住樓商鋪部分：項(xiàng)目沿方正路面為共寬93.82米，進(jìn)深15米的商鋪，共計(jì)建筑面積1407平米，定價(jià)12000元/平米。沿永和路面共寬37.5米，為進(jìn)深15米的商鋪，共計(jì)

14、建筑面積563平米，定價(jià)10000元/平米。住宅部分：分A，B兩棟高6層的住宅。以進(jìn)深12米計(jì)，A棟建筑面積為5629平米（已減除做為商鋪的首層面積）。B棟建筑面積6755平米。兩棟合計(jì)總建筑面積12384平米，定價(jià)1800元/平米。商鋪及住宅總建筑面積為14353平米。項(xiàng)目成本與收益概算如下項(xiàng)目收益商鋪收益 （方正路沿線商鋪面積）1407平米×（A棟商鋪每平米定價(jià)）12000元=1688.4萬元 （永和路沿線商鋪面積）563平米×（B棟商鋪每平米定價(jià)）10000元=563萬元住宅收益 （住宅總面積）12384平米×（住宅每平米定價(jià)）1800元=2229.1萬元項(xiàng)

15、目總收益 （A棟商鋪收益）1688.4萬元+（B棟商鋪收益）563萬元+（住宅收益）2229.1萬元=4480.5萬元項(xiàng)目成本：如圖序號(hào)項(xiàng)目名稱金額比例備注1土地成本1200000047.662建安工程費(fèi)1004710039.91以每平米700元計(jì)3園林綠化費(fèi)用1000000.4以每平米50元計(jì)4不可預(yù)見費(fèi)6800002.75管理費(fèi)4000001.596銷售費(fèi)用6500002.587財(cái)務(wù)費(fèi)用8000003.188其他費(fèi)用5000001.989合計(jì)25177100100方案二：本方案首層為裙樓。二至六層平面圖： 空中園林綠化B棟住宅 A棟住宅本方案定位為商住樓首層裙樓中沿方正路面為進(jìn)深15米共寬

16、93.82米商鋪，共計(jì)建筑面積1407平米，定價(jià)12000元/平米。沿永和路面為進(jìn)深15米共寬37.5米商鋪，共計(jì)建筑面積562平米，定價(jià)10000/平米。裙樓中間部分做為地下車庫(kù)，共計(jì)建筑面積2957平米，定價(jià)1800元/平米。裙樓頂做空中花園，體現(xiàn)園林效果。住宅部分：分A，B兩棟高6層的住宅。以進(jìn)深12米寬93.82米計(jì)，兩棟合計(jì)總建筑面積13510平米，定價(jià)1800元/平米。裙樓及住宅總建筑面積為18436平米。項(xiàng)目成本與收益概算如下項(xiàng)目收益商鋪收益 （方正路沿線商鋪面積）1407平米×（A棟商鋪每平米定價(jià)）12000元=1688.4萬元 （永和路沿線商鋪面積）563平米×（B棟商鋪每平米定價(jià)）10000元=563萬元車庫(kù)收益 （車庫(kù)總建筑面積）2957平米×（車庫(kù)每平米定價(jià)）1800元=53.2萬元住宅收益 （住宅總面積）13510平米×（住宅每平米定價(jià)）1800元=24