1、 贏了網(wǎng) 遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問 如何簽訂建設(shè)部商品房買賣合同如何簽訂建設(shè)部商品房買賣合同（下）來源： 作者： 日期：07-03-03第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。_。（在實踐中，往往由于開發(fā)商在出售商品房之前已然將房地產(chǎn)向銀行進行了抵押，而貸款到期后，又無力支付貸款本息，致使房地產(chǎn)被銀行行使抵押權(quán)人的權(quán)利，導(dǎo)致購房人的房產(chǎn)證無法辦理。此外，還有可能是開發(fā)高一屋多賣、“一女多嫁”導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押商品房的，其抵押權(quán)的處理按照中華人民

2、共和國擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。如果在未解除合同前再轉(zhuǎn)買的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。當(dāng)事人可以對出現(xiàn)糾紛的處理進行約定。）第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_種方式處理：1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2. _。3. _。（最好在空白處約定，如果裝修不符合約定，買受人有權(quán)退房的條款）第十四條 出賣

3、人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。（基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與商品房及所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑是指與商品房及商品房所在小區(qū)建設(shè)相配套的教育、商業(yè)、飲食、娛樂等公共建筑。基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套的教育狀況是購房人選擇商品房的重要考慮因素?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行是商品房使用功能正常發(fā)揮的一個重要條件。由于這些設(shè)施投入正常運行的決定因素主要是在政府，所以出賣人應(yīng)當(dāng)慎重做出承諾，特別是正常運行的時間，要與政府相關(guān)部門達(dá)成協(xié)議后再定。同時開發(fā)商?？紤]非自身因素造成正常運行延誤的情況，在合同中進行有利于自己的處理。此外，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通

4、氣時間。因煤氣公司一般規(guī)定，只有小區(qū)入住率達(dá)70時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明如因入住率不夠而不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。）（應(yīng)當(dāng)引起在滬購房人注意的是，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施及其交付使用條件，在2000版上海商品房預(yù)售合同中沒有明確的約定，因此，購房者在簽訂上海2000版預(yù)售合同時，應(yīng)將此條相關(guān)內(nèi)容在合同附件中列出。）出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1_；2_；3_；4_；5_。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1_；2_

5、3_。第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第_項處理：1買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起_日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的_%賠償買受人損失。2買受人不退房，出賣人按已付房價款的_%向買受人支付違約金。3_ 。（房產(chǎn)證是證明房屋權(quán)屬的唯一最有效的材料，產(chǎn)權(quán)登記是商品房買受人獲得房地產(chǎn)權(quán)證的必然途徑。根據(jù)開發(fā)條例的規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)

6、；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。商品房的房屋所有權(quán)登記是商品房的合法性和購買人作為房屋所有權(quán)人的法律依據(jù)。土地使用權(quán)的登記又涉及到與該商品房有關(guān)的整個項目用地土地使用權(quán)的分割。在辦理這些手續(xù)的時候，開發(fā)商有義務(wù)進行配合。另外，商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。）第十六條 保

7、修責(zé)任。買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。_。（1998年9月1日正式實施的商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明說制度的規(guī)定中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時，必須向購房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明說。住宅質(zhì)量保

8、證書可以作為商品房購銷合同的補充規(guī)定。2000年1月30日施行的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。明確工程的保修范圍、期限、責(zé)任。2001年6月施行的商品房銷售管理辦法對商品房質(zhì)量保修的內(nèi)容進行了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、期限、責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付時起計算，期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書期限的存續(xù)期。存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)

9、單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。） 第十七條 雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_；_；（建議可約定為：“歸全體業(yè)主所有，法律、法規(guī)有明確規(guī)定時，從其規(guī)定”。本條內(nèi)容2000版上海商品房預(yù)售合同也沒有涉及。）2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_；（建議可約定為：“歸全體業(yè)主所有，法律、法規(guī)有明確規(guī)定時，從其規(guī)定”）3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_；（一般由開發(fā)商向當(dāng)?shù)氐摹暗孛k”申請）4、該商品房所在小區(qū)的

10、命名權(quán)_；（一般由開發(fā)商向當(dāng)?shù)氐摹暗孛k”申請）5、_；6、_。 第十八條 買受人的房屋僅作_使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。_。（本條是約定商品房交付使用后雙方的有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù).商品房建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途都是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn) 設(shè)計單位設(shè)計后確立的，具有整體屬性，涉及到整棟樓的外觀、安全和使用性質(zhì)等方面的內(nèi)容，一經(jīng)建成，不得擅自變更。

11、對于購買人來說，也要遵守此規(guī)定。）第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第_種方式解決：1.提交_仲裁委員會仲裁。2.依法向人民法院起訴。（此條是關(guān)于爭議解決的方式的約定）第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。（如，對售樓書及廣告等相關(guān)資料中的事項的約定。根據(jù)商品房銷售管理辦法第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。總之，當(dāng)合人在合同中應(yīng)當(dāng)盡可能的約定得具體、明確。）第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫

12、的文字與印刷文字具有同等效力。（合同附件是合同的一部分，與合同具有同樣的法律效力）第二十二條 本合同連同附件共_頁，一式_份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人_份，買受人_份，_份，_份。第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。（合同法第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。對于商品房買賣合同，法律、法規(guī)沒有規(guī)定以經(jīng)過批準(zhǔn)或者登記為生效要件，因此，合同自成立時生效。根據(jù)合同法第三十二條規(guī)定，當(dāng)事人彩合同書形式訂閱合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。）第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向_申請登記備案。（依據(jù)是）城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房產(chǎn)產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在此最好加上若出賣人不履行行這一義務(wù)的違約責(zé)任。）出賣人（簽章）： 買受人（簽章）：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】： 【委托代理人】：（簽章） 【 】：（簽章）_年_月_日_年_月_日簽于簽于附件一： 房 屋 平 面 圖（要標(biāo)明詳細(xì)尺寸，不局限于商品房平面圖，為了全面了解該商品房的規(guī)劃、設(shè)計情況，并與本合同第三條、十條、十四條及其他相關(guān)條款的約定內(nèi)容相統(tǒng)一，還可以將商品房有關(guān)的小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計總平面圖作為附件一的內(nèi)容）附件二： 公共部位與公用房屋分?jǐn)偨?/p>