1、長 沙 商 圈 調(diào) 查目錄：目錄：一、長沙市商圈簡析二、長沙市五大商圈三、長沙市核心商圈五一商圈簡析四、五一商圈街鋪簡析五、五一商圈近期商鋪調(diào)研第一章：長沙市商圈簡析1.1長沙市商圈規(guī)劃 根據(jù)長沙市2005年2020(長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃)，到2020年，長沙將建設(shè)完善1個市級商業(yè)中心、2個市級商業(yè)副中心、以及10個區(qū)域性商業(yè)中心。1個市級商業(yè)中心即五一廣場商業(yè)中心，2個市級商業(yè)副中心指星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心，10個區(qū)域性商業(yè)中心呢分別是指火車站、伍家?guī)X、東塘、紅星、望城坡、撈霞、馬坡嶺、黎托、觀沙嶺和大托商業(yè)中心。（具體情況見下圖）商圈規(guī)劃：一個市級中心、二個市級副中心、十個

2、區(qū)級中心五一廣場星沙溁灣鎮(zhèn)火車站伍家?guī)X東塘紅星望城坡?lián)葡捡R坡嶺黎托觀沙嶺大托二、長沙市五大商圈：長沙市目前的五大商圈主要包括2.1東市：火車站商圈 火車站商圈坐落于長沙城東部，它是是長沙最大的口岸型物業(yè)，每天不可計(jì)量的流動人口支撐著一商圈的繁華。專業(yè)市場是其最大的代表。如以電腦、小電器為主營的國儲電腦城、合峰電腦城、華海3C、賽格廣場、曉園電器城；以三湘南湖市場、萬家麗市場、馬王堆市場為主的建材市場；以阿波羅商業(yè)廣場、家潤多百貨為主的百貨商場等，同時還包括長沙最大的服裝市場金蘋果服裝市場群。 商鋪分析： 具備大量居住人口和流動人口，經(jīng)營類型重復(fù)，但集中，銷售額能得到一定的保證。主要經(jīng)營電腦與配

3、件。租金水平和售價在長沙只能排在中上，部分獨(dú)立臨街商鋪的價格能達(dá)到4萬元/以上。 2.2南旺：東塘商圈 東塘商圈，南城區(qū)域商圈代表，山溝價格及租金能居長沙第二，是長沙市民最喜歡逛的商圈之一。句統(tǒng)計(jì)，東塘日均人流量多達(dá)15萬人次，最高超過40萬人次。 東塘商圈還延伸到侯家塘商圈，雨花亭商圈、紅星井灣子商圈。代表項(xiàng)目：東塘平和堂、友誼商城、金色家族、嘉盛茂廣場等，集中了部分高檔百貨、商場。 商鋪分析： 人氣旺、潛力大。東洋商圈核心地段的商業(yè)成熟，價格同樣不低。這一區(qū)域的高校商業(yè)也是一大亮點(diǎn)，湖南女子大學(xué)、中南大學(xué)鐵道學(xué)院、中南林科大等高校云集。東塘到侯家塘一線商鋪能售價超過6萬。 2.3西文：溁灣

4、鎮(zhèn)商圈 河西的商業(yè)中心所在，長沙市政府的西遷提升了河西的發(fā)展。高校商業(yè)是河西商業(yè)的代表，在名校薈萃的河西，學(xué)生的消費(fèi)能力是一大支撐，各高校旁直至深夜仍燈火通明的商業(yè)街印證了這一點(diǎn)。但是其商鋪多比較小，主要經(jīng)營各類服裝和學(xué)生用品為主，代表項(xiàng)目如通程商業(yè)廣場、金蘋果天馬創(chuàng)意集市、錦繡瀟湘創(chuàng)意市場、后期藝術(shù)城等。 商鋪分析： 通程商業(yè)廣場附近的商鋪大多數(shù)價格高，高校周邊的商鋪則異常搶手，售價在4萬元/左右。 2.4北弱：伍家?guī)X商圈 在長沙一直流傳著一句：南帝北丐。北城商業(yè)一直比較弱，沒形成氣候，北斗星商廈等悄然退場，視乎預(yù)示著北城商業(yè)難成氣候。社區(qū)商業(yè)是北城的代表。代表商業(yè)項(xiàng)目有：歲寶百貨、麥德龍。

5、 商鋪分析： 這一區(qū)域價格偏低，增長潛力較大。湘雅醫(yī)院附近商業(yè)能達(dá)到3萬元/左右。 2.5中興：五一商圈具體市調(diào)見后第三章： 長沙市核心商圈五一商圈簡析3.1：五一商圈范圍：東抵：蔡鍔路西達(dá)：太平街南起：城南路北至：營盤路 3.2特點(diǎn)： 當(dāng)之無愧的長沙鋪王之王，地段無可比擬，引領(lǐng)者全長沙商鋪價的制高點(diǎn)。目前，步行街臨街商鋪售價一般超過10萬元/，價高者超過20萬元/,。租金水平內(nèi)街：200-300元/月，街鋪：600-700元/月； 長沙唯一市級商圈，零售額達(dá)到長沙市零售總額的一半以上； 形成黃興路百貨零售/解放路為代表的酒吧等娛樂休閑/坡子街美食文化三分天下的商業(yè)格局； 除黃興路步行街以外，

6、其他商業(yè)基本設(shè)置在多層/高層建筑的商業(yè)裙樓內(nèi)，少有專業(yè)市場。3.3商鋪分布：第四章 五一商圈部分街鋪調(diào)研4.1解放西路（蔡鍔路步行街段）街鋪構(gòu)成4.2解放西路（步行街段沿江大道段）街鋪構(gòu)成4.3太平街街鋪構(gòu)成第五章 五一商圈部分商鋪調(diào)研5.1BOBO國際裙樓商業(yè)5.2王府井商務(wù)樓裙樓彌敦道 5.3五一大道商業(yè)概況 五一大道作為長沙最大的零售商圈五一商圈的核心路段，貫穿長沙金融CBD芙蓉廣場和文化生活休閑中心袁家?guī)X商圈，連接長沙流動人口最多的火車站和湘江沿江風(fēng)光帶。商業(yè)氣氛濃厚，匯集百貨商場、星級酒店、頂級寫字樓。 五一大道西起湘江一橋，東至長沙火車站，全長5.8公里，是長沙市城區(qū)東西主干道，同

7、事也是長沙景觀大道。為改善交通狀況，2001年五一大道由4車道擴(kuò)建為8車道。經(jīng)過的公交線路主要有118、117、138、105、401、202、12、6、旅游1路等。 5.3.1整體路段分析 5.3.1.1商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 五一大道作為長沙最大的零售商圈五一商圈的核心路段，沿線匯集了百貨商場、星級酒店、頂級寫字樓，是長沙市最為重要的商業(yè)街之一。 五一大道與黃興中路的交叉處五一廣場，與芙蓉中路 的交叉處芙蓉廣場，與韶山北路的交叉處袁家?guī)X，都是長沙的商業(yè)繁華地段。 品牌商家眾多，經(jīng)營狀況較好，出租轉(zhuǎn)讓率低。 5.3.1.2經(jīng)營業(yè)態(tài) 五一大道業(yè)態(tài)以服飾、煙酒茶等位代表的日用零售業(yè)及餐飲業(yè)為主，金融機(jī)構(gòu)、

8、商務(wù)休息會所、賓館酒店分布廣泛。 沿線分布有平和堂、新世界百貨、友誼商店等三家百貨商店，家樂福、新一佳等2家大型超市，長沙皇冠假日酒店、大成國際大酒店、小天鵝戴斯酒店、芙蓉華天大酒店、銀河大酒店、銀華大酒店等6家高級酒店。 袁家?guī)X火車站廣場，該段湘繡店和旅行社布點(diǎn)比較多，旅行社8家，湘繡店達(dá)到23家。 5.3.1.3租金水平 五一大道商業(yè)成熟，整體租金水平在100300元/ 月之間。商家與房東的簽約時間長，很少有商鋪出租轉(zhuǎn)讓，整體租金水平漲幅不大。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)普遍較高，流轉(zhuǎn)速度也很快。 臨火車站的賽格電子拐角底商租金報(bào)價達(dá)到750元/ 月，在該路段中租金水平最高。五一新干線的租金達(dá)到375元/ 月。 芙蓉廣場袁家?guī)X段，近期成交的商鋪?zhàn)饨鹚酱蠓岣撸龇_(dá)80%。 5.3.1.4五一商圈SWOT分析 五一大道作為長沙最大的零售商圈五一商圈的核心路段，貫穿長沙金融CBD芙蓉廣場和文化生活休閑中心袁家?guī)X商圈，連接長沙流動人口最大的火車站和湘江風(fēng)光帶。商業(yè)氣氛濃郁，匯集百貨商場、星級酒店、頂級寫字樓。五一大道周邊綱要的區(qū)域優(yōu)勢和商業(yè)價值不言