1、PAGE 1公公 司司 簡簡 介介碧景苑樓盤市場調(diào)研報告碧景苑樓盤市場調(diào)研報告u制作人：制作人：CathyPAGE 2公公 司司 簡簡 介介PAGE 3公公 司司 簡簡 介介宏觀政策宏觀政策貨幣緊縮政策。貨幣緊縮政策。 07年以來，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準備金率至15%。l反屯地政策反屯地政策 1月7日，國務(wù)院的關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知指出對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。住宅保障政策住宅保障政策 國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長郭寶平表示，繼續(xù)從嚴從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢短期內(nèi)不會改變。

2、CPICPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。保持高位，人民幣繼續(xù)升值。 07年我國CPI平均漲幅達4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計對美元全年將升值10%。PAGE 4公公 司司 簡簡 介介政策分析政策分析l貨代緊縮抑制投資性需求貨代緊縮抑制投資性需求l限外政策限制外籍人士購房，限外政策限制外籍人士購房， 空置面積增加空置面積增加l反囤地政策，供給增加反囤地政策，供給增加l保障住宅政策落實保障住宅政策落實l城鎮(zhèn)化進程進入發(fā)展快車道城鎮(zhèn)化進程進入發(fā)展快車道l開發(fā)商融資難開發(fā)商融資難l人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值l土地資源的稀缺土地資源的稀缺

3、l結(jié)匯難限制外商投資結(jié)匯難限制外商投資l保障性住宅比例有限，循序漸進保障性住宅比例有限，循序漸進l成本不斷提升成本不斷提升房價下跌房價下跌房價上漲房價上漲抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進地產(chǎn)市場理性發(fā)展。抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進地產(chǎn)市場理性發(fā)展。PAGE 5公公 司司 簡簡 介介地產(chǎn)市場現(xiàn)狀地產(chǎn)市場現(xiàn)狀l市場總需求旺盛，去化速度放緩市場總需求旺盛，去化速度放緩 2007年，全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7 % 。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬平方米，同比下滑34.2%；1月份上海

4、住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬平方米，分別環(huán)比增長1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。 l房價上漲延續(xù)，增速放緩房價上漲延續(xù)，增速放緩 2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月降低0.6個百分點。l以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。l 2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。 宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。PAGE 6公公 司司 簡簡 介介昆山市場成交狀況昆山市場成交狀況PAGE

5、 7公公 司司 簡簡 介介樓盤名稱樓盤名稱當前批準當前批準預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù)均價（元均價（元/ ）12月簽月簽約約1 1月簽月簽約約9 9月月簽約簽約高端高端項目項目吉田國際廣吉田國際廣場場733733住宅住宅5600 5600 辦公辦公66006600272723238989蝶湖灣蝶湖灣2382238265006500（精）（精）-1-12424146146華敏世家華敏世家440440住宅住宅68006800（毛）（毛）辦公辦公87008700（精）（精）191915153838御景苑御景苑20120112000120000 00 00 0紅頂會館紅頂會館5105101000010000141

6、410102525巴比倫花園巴比倫花園502502500050005 51 13737低端低端項目項目東方麗池東方麗池6976975000500043437 75252新城域新城域278427844300430023231741744242表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況分析：分析：1、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。 2、結(jié)匯難等限外政策出臺，高端項目受影響程度明顯。、結(jié)匯難等限外政策出臺，高端項目受影響程度明顯。 3、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價低總價優(yōu)勢，銷售業(yè)績依然良好。、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價低總價優(yōu)

7、勢，銷售業(yè)績依然良好。 4、08年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。 5、在股市不濟，經(jīng)濟走勢不變，沒有新政策出臺的前提下，、在股市不濟，經(jīng)濟走勢不變，沒有新政策出臺的前提下，08年上半年上半 年，昆山樓市將持續(xù)放緩。年，昆山樓市將持續(xù)放緩。PAGE 8公公 司司 簡簡 介介碧景苑微觀環(huán)境分析碧景苑微觀環(huán)境分析PAGE 9公公 司司 簡簡 介介震川路震川路前進路前進路青陽路青陽路秧浦路秧浦路白墅路白墅路景王路景王路未來未來CBDCBD碧景苑碧景苑碧景苑區(qū)位圖碧景苑區(qū)位圖中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)黑龍江路黑龍江路至前進路至前進

8、路900m900m至市政府至市政府1700m1700m至黃河路至黃河路1700m1700m至高爾夫練習場至高爾夫練習場1300m1300m至黑龍江路至黑龍江路1300m1300mPAGE 10公公 司司 簡簡 介介區(qū)域特點：區(qū)域特點：1、交通不便、交通不便、 市場不豐富、市場不豐富、 生活配套設(shè)施不完善生活配套設(shè)施不完善 2、與黑龍江路隔河相望，視覺可及、與黑龍江路隔河相望，視覺可及 距離市政府僅距離市政府僅1700m結(jié)論：地理位置的劣勢，是當前項目價值缺失的主要因素，因此如何結(jié)論：地理位置的劣勢，是當前項目價值缺失的主要因素，因此如何 揚長避短，凸顯區(qū)域未來價值成為提升項目價值的關(guān)鍵。揚長避

9、短，凸顯區(qū)域未來價值成為提升項目價值的關(guān)鍵。PAGE 11公公 司司 簡簡 介介區(qū)域競爭個案分析區(qū)域競爭個案分析PAGE 12公公 司司 簡簡 介介競爭個案競爭個案黃浦城市花園黃浦城市花園綠中海綠中海天籟天籟紅頂會館紅頂會館同豐路同豐路前進路前進路震川路震川路青陽路青陽路樾河路樾河路黃浦江路黃浦江路PAGE 13公公 司司 簡簡 介介案案 名名黃浦城市花園黃浦城市花園開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理東之信房地產(chǎn)有限公司東之信房地產(chǎn)有限公司樓樓 盤盤 地地 址址玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進東路交叉口玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進東路交叉口管管 理理 公公 司司深圳天安物業(yè)深圳天安物業(yè)物業(yè)費物業(yè)費0.80.8元元/

10、/總建筑面積總建筑面積 161161 161161預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù) 476476套套簽約簽約套數(shù)及比例套數(shù)及比例 465465，97.7%97.7%目標客戶群目標客戶群現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅住宅主力戶型面積主力戶型面積兩房兩房86-8886-88、三房、三房120-130120-130銷銷 售售 價價 格格45004500工工 程程 進進 度度一期交房一期交房裝裝 修修 情情 況況毛坯毛坯l該案一期該案一期1616棟多層、棟多層、1 1棟小高已基本售罄?；谕暾纳虡I(yè)規(guī)劃及小面積低棟小高已基本售罄?；谕暾纳虡I(yè)規(guī)劃及小面積低 總價的產(chǎn)品，去化速度較快。總價的產(chǎn)品，去化速度較快。l二

11、期將于月份開盤，二期將于月份開盤，2 2棟小高、棟小高、2 2棟高層。棟高層。500500多套，主力面積多套，主力面積80-9080-90兩房，兩房， 均價均價47004700元元/ /。競爭個案分析競爭個案分析黃浦城市花園黃浦城市花園PAGE 14公公 司司 簡簡 介介案案 名名綠中海綠中海開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理寶路（昆山）房產(chǎn)有限公司寶路（昆山）房產(chǎn)有限公司樓樓 盤盤 地地 址址玉山鎮(zhèn)朝陽中路玉山鎮(zhèn)朝陽中路7777號號 管管 理理 公公 司司上海采玲物業(yè)上海采玲物業(yè)物業(yè)費物業(yè)費1.61.6元元/ /、1.81.8元元/ /總建筑面積總建筑面積170200170200預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù) 2

12、15215簽約簽約套數(shù)及比例套數(shù)及比例 1414，6.5%6.5%目標客戶群目標客戶群企業(yè)主企業(yè)主現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型別墅別墅主力戶型面積主力戶型面積170-270170-270銷銷 售售 價價 格格70007000元元/ /起起工工 程程 進進 度度別墅外立面呈現(xiàn)別墅外立面呈現(xiàn)裝裝 修修 情情 況況毛坯（廚房、衛(wèi)生間裝修）毛坯（廚房、衛(wèi)生間裝修）l該案自該案自0707年年1010月月1 1日開盤以來，因其獨特的產(chǎn)品類型及市中心的絕版地日開盤以來，因其獨特的產(chǎn)品類型及市中心的絕版地 段，銷售業(yè)績不錯，但受宏觀調(diào)控影響明顯。段，銷售業(yè)績不錯，但受宏觀調(diào)控影響明顯。l3 3月底月底4 4月

13、初即將推出小高層，兩房（月初即將推出小高層，兩房（110110）、三房，）、三房，3.1m3.1m層高，起價層高，起價 42004200元元/ /。競爭個案分析競爭個案分析綠中海綠中海PAGE 15公公 司司 簡簡 介介案案 名名天籟天籟開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理昆山杉欣房產(chǎn)開發(fā)有限公司昆山杉欣房產(chǎn)開發(fā)有限公司樓樓 盤盤 地地 址址同豐路與樾河北路交叉口同豐路與樾河北路交叉口管管 理理 公公 司司天合物業(yè)天合物業(yè)物業(yè)費物業(yè)費1.51.5元元/ /總建筑面積總建筑面積51412.651412.6平米平米預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù) 534534套套簽約簽約套數(shù)及比例套數(shù)及比例 368368，69%69%目標

14、客戶群目標客戶群自住者居多自住者居多現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅住宅主力戶型面積主力戶型面積63-7663-76一房，一房，128-130128-130銷銷 售售 價價 格格42004200工工 程程 進進 度度施工階段施工階段裝裝 修修 情情 況況毛坯毛坯競爭個案分析競爭個案分析天籟天籟備注：備注：天籟天籟9090兩房去化速度最快，當前兩房去化速度最快，當前63-76一房剩余最多。一房剩余最多。 市中心的純市中心的純-靜靜區(qū)域是該案的訴求核心。區(qū)域是該案的訴求核心。PAGE 16公公 司司 簡簡 介介案案 名名紅頂會館紅頂會館開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理昆山格林菲爾有限公司昆山格林菲爾有限

15、公司 樓樓 盤盤 地地 址址玉山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)震川東路玉山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)震川東路868868號號管管 理理 公公 司司昆山美亞物業(yè)有限公司昆山美亞物業(yè)有限公司物業(yè)費物業(yè)費3.53.5元元/ /平米平米總建筑面積總建筑面積7266872668平方米平方米批準銷售套數(shù)批準銷售套數(shù) 510510銷售銷售套數(shù)及比例套數(shù)及比例 399399，78.2%78.2%目標客戶群目標客戶群以投資客為主以投資客為主,70%,70%現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型商住商住主力戶型面積主力戶型面積70-76 70-76 一房一房銷銷 售售 價價 格格1000010000元元/ /平米平米工工 程程 進進 度度20082008年年7

16、7月月1515裝裝 修修 情情 況況精裝精裝備注：備注：紅頂會館采用高回報率的業(yè)務(wù)策略取得不俗銷售業(yè)績。紅頂會館采用高回報率的業(yè)務(wù)策略取得不俗銷售業(yè)績。競爭個案分析競爭個案分析紅頂會館紅頂會館PAGE 17公公 司司 簡簡 介介小結(jié)小結(jié)區(qū)域市場不成熟，產(chǎn)品差異化，競爭壓力小。產(chǎn)品自身價值的挖掘把握區(qū)域市場不成熟，產(chǎn)品差異化，競爭壓力小。產(chǎn)品自身價值的挖掘把握是關(guān)鍵。是關(guān)鍵。PAGE 18公公 司司 簡簡 介介比較分析比較分析PAGE 19公公 司司 簡簡 介介比較分析比較分析項目名稱項目名稱碧景苑碧景苑天成佳園天成佳園交通交通閉塞交通便利。柏廬路、長江路貫穿昆山南北生活配套配套設(shè)施尚不成熟近鄰人民路、亭林路等成熟商業(yè)街環(huán)境工廠區(qū)生活區(qū)區(qū)位西鄰青陽港，靠北婁江東臨漢浦塘，南靠濱江公園潛在價值市中心稀有地段成熟生活區(qū)目標客戶群白領(lǐng)精英臺籍客戶產(chǎn)品自身110-130大戶為主（180以上）分析：碧景苑的劣勢體現(xiàn)在交通、生活配套及周邊環(huán)境上。分析：碧景苑的劣勢體現(xiàn)在交