1、會計學1烏鎮(zhèn)景區(qū)考察報告烏鎮(zhèn)景區(qū)考察報告目錄第一部分第二部分烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)概況第三部分烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)規(guī)劃和運營對景區(qū)的啟示第1頁/共26頁 烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)概況來過，便不曾離開第一部分第2頁/共26頁南京到烏鎮(zhèn)257.4公里上海到烏鎮(zhèn)128公里寧波到烏鎮(zhèn)188.1公里杭州到烏鎮(zhèn)81公里一、區(qū)位條件精選發(fā)達區(qū)域周邊100-150公里出游半徑國內(nèi)旅游主力消費群體過夜旅游的黃金區(qū)位。烏鎮(zhèn)交通示意圖第3頁/共26頁二、景區(qū)概況國家5A級景區(qū)景區(qū)占地3.4平方公里景區(qū)內(nèi)保存有精美的明清建筑25萬平方米橫貫景區(qū)東西的西柵老街長度達1.8公里兩岸臨河水閣綿延1.8公里余縱橫交叉河道9000多米有古橋72座河道密度和

2、石橋數(shù)均為全國古鎮(zhèn)之最2014年上半年烏鎮(zhèn)景區(qū)項目凈利潤貢獻達88.59%旅游人數(shù)年貢獻量600萬人次左右，散團比7:3品牌輸出：古北水鎮(zhèn)、烏村、濮院第4頁/共26頁三、投資主體中青旅控股股份有限公司我國旅行社行業(yè)首家A股上市公司、北京市首批5A級旅行社，現(xiàn)有總股本4.1535億元旗下?lián)碛兄星嗦脮埂蹑?zhèn)、山水酒店、遨游網(wǎng)、百變自由行等一系列旅游品牌，在北京、上海、東京、溫哥華、香港、廣州、天津、南京、杭州、深圳等海內(nèi)外三十余個核心城市設(shè)有分支機構(gòu)第5頁/共26頁文化觀光景點名人宅街巷橋水藝術(shù)場館鄉(xiāng)村特色節(jié)慶烏鎮(zhèn)過大年童玩節(jié)瘟元帥會踏白船香市蠶花會文化藝術(shù)活動烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)烏鎮(zhèn)國際當代藝術(shù)邀請展國

3、際會議世界互聯(lián)網(wǎng)大會醞釀國際雙年展文化戰(zhàn)略驅(qū)動度假產(chǎn)品-會議產(chǎn)品-文化產(chǎn)品四、主打產(chǎn)品第6頁/共26頁 烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)規(guī)劃和運營第二部分第7頁/共26頁周邊機場到烏鎮(zhèn)一、外部交通全國各大主要城市機場杭州蕭山國際機場 烏鎮(zhèn)汽車站烏鎮(zhèn)景區(qū)（西柵）空港巴士滬杭高鐵K282穿梭巴士K350公交車全國各大主要城市機場上海虹橋國際機場桐鄉(xiāng)火車站烏鎮(zhèn)汽車站烏鎮(zhèn)景區(qū)上海浦東國際機場全國各大主要城市機場上海南站桐鄉(xiāng)汽車站烏鎮(zhèn)汽車站烏鎮(zhèn)景區(qū)K350公交車快速巴士快速巴士公交車機場七號線第8頁/共26頁桐鄉(xiāng)高鐵站時刻表第9頁/共26頁烏鎮(zhèn)杭州：杭州北站烏鎮(zhèn)：每天有6班，發(fā)車時間為8：00、9:45、11:45、13:

4、20、15:00、16:35。烏鎮(zhèn)杭州北站：每天有6班，發(fā)車時間為8:00、9:45、11：45，13:20、15:00、16:35。杭州長運客運中心站烏鎮(zhèn)：首班7:00，末班18:20，共36班?；疖嚃|站公路汽車站烏鎮(zhèn)：發(fā)車時間為8:25、10:00、12:00、13:50、15:45、17:10，共6班。K282 烏鎮(zhèn)到桐鄉(xiāng)火車站時刻表如下：烏鎮(zhèn)汽車站時刻表第10頁/共26頁桐鄉(xiāng)汽車站時刻表第11頁/共26頁為了更加方便旅客出行，自6月7日起，桐鄉(xiāng)汽運公司與嘉興市善通運輸（集團）有限責任公司共營的“烏鎮(zhèn)至西塘”班線將開通。該班線始發(fā)站為烏鎮(zhèn)汽車站，終點站為西塘汽車站，每天共發(fā)6個班次，發(fā)班

5、時間分別為8:30、10:00、12:00、13:40、15:00、16:30，全程票價23元。依據(jù)實際道路狀況，班車將通過S12運行，全程約60 KM，途中運行時間為1小時左右（單程）。烏鎮(zhèn)至西塘開通班線第12頁/共26頁二、內(nèi)部游線主入口停車場區(qū)域停車場區(qū)域次入口步行線*1：以西市河為軸線，單向1.8km車行線*2：沿景區(qū)南北兩側(cè)，主服務(wù)于住宿游客游船線*1：環(huán)景區(qū)游船線游客中心*2：“主”游客，“次”戲劇節(jié)停車場*2：3w方，智能生態(tài)旅游停車場游船：200條，手搖式第13頁/共26頁三、業(yè)態(tài)布局住宿數(shù)量價位特色15年上半年出租率民宿多處，400間客房和套房客房：198-1580套房：45

6、8-2500古宅、統(tǒng)一規(guī)范90%行館3處，84間客房和套房客房：1500-2000套房：2000-30000古典園林、庭院風格35-45%度假酒店7處，687間客房和套房客房：680-3880套房：1380-58800私家園林、傳統(tǒng)院落、文化主題75-80%經(jīng)濟酒店1處，28間房客房：580-780臨水、經(jīng)濟青年旅社2處，188個床位床價：60-180學生宿舍總計1199間房和188個青年旅社床位中高端度假房型為景區(qū)住宿設(shè)置的主體1、中高端度假型酒店、行館隱匿在主街區(qū)南北兩側(cè)，環(huán)境獨立而靜謐2、民宿分布在主街區(qū)沿線，尤集中于西柵大街，夜間的店鋪準點休業(yè)后，安靜度得到保障3、青年旅社分布在景區(qū)的

7、西側(cè)，近酒吧街第14頁/共26頁餐飲數(shù)量特點酒店餐飲11處酒店餐飲，主題各異，包括船家菜、湖羊菜、火鍋、花園餐、地方餐等民宿餐飲多處每間民宿餐僅限2桌，菜價和份量規(guī)范統(tǒng)一，承包人負責民宿衛(wèi)生的清理主題餐飲9處題材各異，民國、知青、私房菜、本地菜、河鮮等特色小吃22處一家一品，價格規(guī)范，單店規(guī)模精小總計除民宿餐飲之外，共有42處不同類型的大小餐飲。小吃酒店餐民宿餐主題餐1、酒店餐飲規(guī)模大，可以承接大型會議和團隊餐2、主題餐飲規(guī)模較大，可以承接小型團隊餐，均勻分布在主街3、民宿餐飲規(guī)模小，可以承接小團體的正餐需求4、特色小吃種類多、油煙污染小、方便攜帶；3處集中、部分散布主街5、除民宿餐飲外，其他

8、所有餐飲統(tǒng)一由公司運營和管理6、民宿餐的價格、標準和衛(wèi)生由公司嚴格監(jiān)管第15頁/共26頁娛樂數(shù)量特點觀影9處，書館、水映影院、花鼓戲、露天電影、評書場、劇院、劇場、劇園、書場1、靜態(tài)多于動態(tài)2、動靜分離3、文藝性突出4、滿足烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)的需要康樂3處，通安泳池、洛神SPA官、枕水康樂中心輕飲10處，咖啡、茶飲、漫吧、紅酒坊、攝影藝術(shù)沙龍酒吧7處，集中在最西側(cè)白蓮街體驗5處，手工制陶、照相館、剃頭館、童玩館、舞蹈武術(shù)練習房、農(nóng)耕體驗總計34處購物數(shù)量特點食品10家，糕點、醬菜、糖果等1、一家一品，無有重復2、自營8：承包23、專設(shè)女紅特色商鋪街4、商品偏輕盈、易攜帶5、多集中西柵大街的西側(cè)工藝24

9、家，傘、鐵藝、陶藝、花燈、筷子、銀樓等便利店4家服飾10家，民族服飾美膚3家，精油、香粉、護膚品其他3家，書店、藥店、郵局總計54家第16頁/共26頁四、景點設(shè)計民 俗內(nèi)容特點水上集市大片錦鯉觀賞區(qū)，不定時有水上集市交易1、大量的實物展陳2、單景點體量大 多數(shù)面積200平米3、一樓展陳為主4、光感陰暗囍慶堂傳統(tǒng)婚慶展陳和攝影昭明書院半回廊二層硬山古建群；藏有大量舊書，免費的公眾圖書館、電子閱覽室三寸金蓮館展陳272雙中國不同時期各地的纏足鞋、圖文資料、制鞋工具國樂戲院地方戲曲、懷舊的露天電影院水劇場環(huán)形露天劇院舟楫文化長廊展現(xiàn)造船、修船記憶和歷史第17頁/共26頁名人藝術(shù)內(nèi)容特點木心美術(shù)館標志

10、建筑，完整陳列木心先生畢生作品藝術(shù)場館和活動中心，設(shè)計感十足、區(qū)域獨立烏鎮(zhèn)大劇院文化地標，電影和活動舉辦場所矛盾紀念館矛盾先生生平展陳、珍貴遺物，矛盾文學獎靜態(tài)展陳、布局集中、遠離主街、人群較少矛盾陵園落葉歸根地王會悟紀念館生平展陳、部分遺物孔另境紀念館生平展陳、遺作遺物徐昌酩畫坊展陳精品真跡和他本人收集的精美煙片大量實物展陳第18頁/共26頁民間工藝內(nèi)容特點敘昌醬園手工兩造作坊區(qū)1、展陳為主、體驗為輔2、景點與特色手工藝商品結(jié)合3、重要的攝影點亦昌冶坊“天下第一鍋”展示草木本色染坊大型晾曬工場和游客體驗肇慶堂銀樓“廳上有廳”的建筑形式十分罕見，展陳益大絲號養(yǎng)蠶，種桑，繅絲，制絲，造錦為一體的

11、民間大作坊第19頁/共26頁信仰和其他內(nèi)容特點月老廟愛情主題1、地方傳統(tǒng)信仰2、多遠離主街烏將軍府當?shù)乇Ｗo神關(guān)帝廟關(guān)帝神文昌閣文昌帝君白蓮塔烏鎮(zhèn)最高建筑，地標，塔下配寺吳中石舫誦經(jīng)場所江浙分府據(jù)史陳列政務(wù)和生活情境情境展陳童玩館設(shè)置傳統(tǒng)和現(xiàn)代的兒童游戲項目滿足兒童游樂需求橋里橋烏鎮(zhèn)最美古橋風景之一標志性景點之一烏鎮(zhèn)夜景烏鎮(zhèn)賣點之一，素有日看東柵夜看西柵暖色為主，溫和、靜謐第20頁/共26頁五、運營推廣1、中青旅獨家運營，買斷產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)產(chǎn)品和銷售渠道的互通2、定位不斷提升，品牌拓展提升影響力 從“觀光古鎮(zhèn)”到“度假古鎮(zhèn)”再到“文化古鎮(zhèn)” 從“烏鎮(zhèn)大過年”到“烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)”到“世界互聯(lián)網(wǎng)大會”到“烏

12、鎮(zhèn)國際當代藝術(shù)展”3、多元化盈利模式，平衡商業(yè)和文化的關(guān)系，50%門票+50%住宿、餐飲、會議、購物4、標準化管理、精細化管理 人員管理、住宿管理、商品監(jiān)管、食品監(jiān)管、衛(wèi)生監(jiān)管、景點監(jiān)管5、景區(qū)模式的對外擴張 古北水鎮(zhèn)、烏村、濮院第21頁/共26頁六、烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)發(fā)展總結(jié)度假-會議-文化小鎮(zhèn)發(fā)展型定位規(guī)劃運營產(chǎn)品組合產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境氛圍文化驅(qū)動品牌推廣4年規(guī)劃建設(shè)，遷拆補飾水系、步道、景點基礎(chǔ)設(shè)施、市政管網(wǎng)標準化、精細化管理觀光產(chǎn)品、節(jié)慶活動產(chǎn)品、度假產(chǎn)品、商務(wù)會議產(chǎn)品住宿餐飲購物娛樂宅巷街水樓院橋廊船園林、庭院、景觀、夜景品質(zhì)服務(wù)、品質(zhì)消費藝術(shù)節(jié)、民俗節(jié)慶、會議、文化名人影視、線上線下渠道、大型會議和節(jié)慶、口碑區(qū)位優(yōu)勢、資源特征、市場需求、競爭壁壘、文化個性第22頁/共26頁 對景區(qū)的啟示第三部分第23頁/共26頁一、圍繞“國際文化旅游度假區(qū)”的總體定位，確定文化主打品牌和產(chǎn)品 陶瓷文化+古鎮(zhèn)文化？ 度假產(chǎn)品？文化產(chǎn)品？二、圍繞“一心、兩環(huán)”設(shè)計游線，便于游客定位方向和集散 游客中心：5A級標準，輔以客房預訂和結(jié)算、行李服務(wù) 景區(qū)主環(huán)線：以主干道為導向設(shè)計環(huán)湖線（4km），盡量