1、佛山市眾業(yè)貸開展可行性調研報告業(yè)務團隊一、佛山各個行政區(qū)域房地產宏觀市場環(huán)境1、佛山行政區(qū)劃概括：禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)和高明區(qū)五個區(qū)；2、各個行政區(qū)域的經濟面：新佛山整合之后，7大重點工業(yè)園區(qū)顯示出佛山產業(yè)集群特色之外，高科技、高附加值的經濟增長點嶄露頭角：松下、本田、杜邦等世界500強紛紛入駐佛山；在這樣的產業(yè)轉移的背景下，“石灣陶瓷”、“樂從家具”、“鹽步內衣”、“陳村-花卉”的特色產業(yè)集群經濟將更加明顯。一些夕陽產業(yè)、影響生態(tài)環(huán)境保護的產業(yè)和項目則被果斷淘汰和轉移；目前，禪城、南海、順德的工業(yè)化進程已經基本完成，形成了具有鮮明特色的產業(yè)集群和民族品牌，與國際大企業(yè)已經建立較為密

2、切的聯系，在這一過程中，還需要進一步調整升級，從而有了產業(yè)轉移的需要。正加快建設“五縱九橫二環(huán)”主干線公路交通網，即將通車的“一環(huán)”城際快速干線也將成為佛山的七個組團、佛山與廣州間的重要通道。3、各個行政區(qū)域的政策面:儕山2D11Q318限購政策佛山限購政策佛山戶籍培多2套增多2套異地戶籍最多1套.需社?；騻€稅。最多2套,第1套無限制，第2套需社保誠個稅U隈的區(qū)域全市禪城:區(qū)全區(qū).南海區(qū)撲城漸道,大瀝慎.里水鎮(zhèn)，順綏區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn).北席鎮(zhèn),樂從鎮(zhèn)限的類型新建商品住房，二手存盤房、拍賣房以及非直系親屬間的房屋贈與等新建商品住房(規(guī)定來薛及二手存量房等其他類型)購房家庭認定以京庭為單位以家庭為

3、單位購房時間的認定以恂簽購房合同的時間為準以捌簽購房合崎時間為勝(1)、以下購房需求本次限購無影響:本地剛需首次置業(yè)、本地換房自住客、異地首次置業(yè)、異地在佛山有社保再置業(yè)；(2)、以下購房區(qū)域本次限購無影響：三水全區(qū)、高明全區(qū)、南海區(qū)的獅山、丹灶、西樵、九江，以及順德區(qū)的容桂、勒流、均安、杏壇、倫教；(3)、二手房市場本次限購無影響。4、各個行政區(qū)域的市場面2016年8月份佛山市房地產（住宅部分）交易情況II期？2016年8月3011指標名稱單”/本月數上月數環(huán)比增幅一、新建住宅銷售（含預售）成交套數套1405115757-10.83%成交面積萬nf153.09179.87-14.89%成交金

4、額萬元1418321.741745750.11-18.76*平均成交價格元/肝9264.399705.73-4.55%二、存量住宅買賣成交套數套61906395-3.21%成交面積萬戶73.5276.58-4.00%2016年8月份禪城區(qū)房地產（住宅部分）交易情況日期，2016年8月30日指標名稱單位本月都上月數環(huán)比增幅一、新建住宅銷售（含而售）成交套數套1877122553.22°c成交面枳萬疔20.2213.5149.67%成交金領萬元239074,651535859155.66%平均成交價格元/nr11823.6711368.464.00%二、存量住宅買賣成交套數套754674

5、11.87%成交面積萬肝7.796.S613.56。°2016年8月份南海區(qū)房地產（住宅部分）交易情況II期：2016年8月3011拒標名稱單位本月數上月數環(huán)比增幅卜、新建住宅銷售（含預售）成交套數套570456251.40%成交面積萬01'59.3367.43-12.01*成交金額萬元638011.88755945.51-15.60*平均成交價格元/W10753.6111210.82-4.08,p存證住宅買賣成交套數套1880169011.2“成交面積萬nr20.1017.7613.182016年8月份牧掠區(qū)房岫產（住宅部分交易情況H期t201683011指標名稱單柿本月數

6、上月教環(huán)比增幅、新建住宅銷管（含預售）成交套數套31855921-46.21%成交面積萬而39.17儆44-42.7部成交金額萬元332348.12646705.77-4S6K平均成交價格元/葉8481929449.52-1022%二,存量住宅買賣成交套數套29663375-12.12S萬m38.8744.48-12.61%2016年B月份高明IX房地產（住宅部分）交均情況H期工201G年fi月3011指標名稱單位本月放上月散環(huán)比增幅工新建住宅硝售（含預害）成交套數套151993462.G*成交面根萬肝16.369.1570.弼成交金頷萬記88924.564618L3192,56K平均成交飾格

7、元/仃5435.495047.147.存量住宅買賣1成交套數套337382Hl781成交面積?jnr3.924.36TO.儂二、佛山市城市發(fā)展規(guī)劃1、交通規(guī)劃：a,強化區(qū)域交通基礎設施，共建廣佛都市圈交通樞紐：共享和共建區(qū)域交通設施；b,構建一體化的城市交通基礎設施，支撐城市空間發(fā)展布局：整合重構市域一體化的道路網絡；建設引導城市發(fā)展的軌道交通網絡；構筑一體化的綜合交通樞紐；實施差異化的停車設施供應；c.大力扶持公共交通發(fā)展，打造現代化公交體系：發(fā)展現代化的公共交通體系；構筑以人為本的慢行交通空間；d.加強交通管理和需求管理，提高交通設施使用效率：加強交通需求管理；優(yōu)化貨運交通體系；加強道路交

8、通管理；加強交通環(huán)境保護。2、經濟發(fā)展規(guī)劃：(1)申請籌建民營銀行；(2)領銜打造珠江西岸先進裝備制造產業(yè)帶；(3)扎實推進新一輪技術改造；(4)持續(xù)推進招商引資工作；(5)服務扶持企業(yè)發(fā)展；(6)著力推動信息基礎設施建設，推動互聯網+智能制造；(7)扎實推進節(jié)能降耗，促進綠色發(fā)展。3、城市人口與教育資源配套等：佛山2015年總計人口數量719萬，全國市級城市人口排名39位。佛山作為制造業(yè)大市，外來人口占城市總人口的一半，合理解決非戶籍人口子女的教育問題，是佛山市義務教育階段工作的重點之一。今年佛山將繼續(xù)擴大公益普惠性學前教育覆蓋面，實現覆蓋率達70艱上，并將新建、擴建、重建幼兒園31所，預計

9、將提供不少于1萬個學位。在義務教育階段，將新建、擴建、重建中小學校68所，預計將新增中小學學位約2.8萬個。提供給隨遷子女學位超過6萬;未實行公辦學位與房產掛鉤政策；公益普惠性學前教育覆蓋率達70%U上：佛山共有839所幼兒園，在園幼兒達到27萬，入園率達到99蛆上，已經高度普及學前教育，佛山2015年出讓地塊當中已經有25個明確建幼兒園，產權歸政府，并在加速推動中。三、佛山房地產市場分析1、土地市場:辰環(huán)冷皿屈賣地面盟（萬賣地收入（億元）憚域南海順德三水高明2015年佛山土地市場“大豐收”，賣更少的地，賺更多的錢。據佛山新浪樂居統計，佛山全年商住用地成交面積約為420萬itf,比2014年減

10、少近13%土地成交金額約343億元，比2014年增加15%除了南海和三水外，禪城、順德、高明商住地塊成交面積均有增長。2015年南海商住用地成交66萬nf,盡管成交面積比2014年有所減少，但賣地收入卻增長31%超過115億元。在南海區(qū)推出的21宗地中，來自廣佛交界區(qū)域的地塊有12宗，千燈湖片區(qū)更頻頻誕生“地王”，因此今年南海堪稱土地市場大贏家。順德吸金能力也不容小覷，商住用地成交面積全市最多，約為138萬itf,比2014年增加32%賣地U入約104億元，比2014年增加近一倍?！暗貎r更貴了，今年佛山新城、陳村都搶手”今年禪城賣地面積穩(wěn)中略有增幅，約為72萬nf,賣地收入約78億元，禪西新城

11、、綠島湖、奇槎均有杰出表現。高明方面，則有美的地產撐場，全年商住用地成交約45萬nf,大概相當于2014年的2.5倍。而三水雖然有保利和碧桂園撐場，但大部分地塊均為底價成交，賣地面積和賣地收入均“縮水”一半。案例：6月11日，碧桂園以底價2.13億元競得三水西南街道廣海大道西北側一商住地塊，宗地面積38455.9平方米，樓面價1585.64元/平方米。6月10日，佛山（樓盤）土地市場燃了“雙響炮”，禪城、高明各成功出讓一地塊，總賣地量15萬平方米，成交額超11億元，量、價已超過今年四五月的賣地總額。其中禪城區(qū)綠島湖片區(qū)成交的商住地塊，由保利華南奪得，成為禪城區(qū)今年出讓土地中的面積、總價的“雙料

12、冠軍”。2016年佛山土地市場分析佛山土地市場順德成交面枳最咨，南海三水銳捕；南海地價斛升:皿育住解捌交窗印。萬r.占全市17%；南;修成交酹萬片，同比減少*53UW萬1層也*125%;三水成交101萬M.占金市24%；嬴胴成交的萬3.占至市*同ttflH£150厘價：上華年事壽富唧胭.指腎未圣醐雷.5（柳增貽；下半年慢曲I,我做出穌憂1吊撕,星空開發(fā)耳加忸tt.ftwMHwtwrfltsnffl,廣弊蚓蝸附晚雨皿南潮檢弄,胃憂舊長108%,而三赤、高影醐街所回演.劉口知201*年觸WW后空,201時W1穗U£K*陽E腳*，師咻JD】4年即1S埠勿'號*K甯布”事三

13、季2016年6月，佛山經公開市場途徑共成交土地11宗，總成交占地面積29.54萬平米，成交總金額45.34億元。其中住宅用地成交5宗,總占地面積為15.46萬平米，占整個土地成交的52.3%;商業(yè)用地成交2宗，占地面積有1.41萬平米，工業(yè)用地成交4宗，占地面積12.66萬平米。2、住宅市場:0201SS.外有中央翔書法:招.內省健山一系根則制裁量:至面幅*BUS.一率死嘏HR金痂敬新母，宜行公儂存益為AW.-«y70ft»r就除侔使森山巾市成攵再倒新島.鼻山金曲幄域豪購.34g斜？反用,阿就工靖學呻公班金尋1群崛tHUm$0U«/怛的*3培門6個月卬可印*徵款B

14、WKiff上調朝。萬元:ZUWVBMW7DU0601無財則工也可廄取3余701507,舞30-W7（r用美蒯!f下,允許摩加F段企業(yè)詞當涮網口2016市場佛山住宅市場分兩塊，一個是廣佛片區(qū)，包含了南海里水金沙洲、里水大道、桂城千燈湖這樣以廣州客為主的板塊；跟禪城、順德、丹灶、三水這樣佛山工作的地區(qū)；廣佛片區(qū)這個區(qū)域升幅最快，最貴的是千燈湖片區(qū)樓面地價已經破萬，時代地產2016年初在金沙洲的地王更是去到了16000。以上片區(qū)的參考：金沙洲：恒大金名都82M兩房90M三房1900022000均價精裝千燈湖：萬科金域18500起精裝（步行到地鐵20分鐘）里水大道：保利紫山90、114、122M120

15、00起精裝截止2016年6月，佛山市一手住宅供應面積為151.74萬平米，環(huán)比增長75.7%,同比增長37.2%一手住宅共成交14533套，成交總面積153.71萬平米，環(huán)比增長3.0%,同比增長3.1%;一手住宅成交均價為10136元/平米，環(huán)比上漲1.2%,同比上升7.9%;成交總金額為155.79億元,環(huán)比增長4.2%,同比增長11.3%3、別墅市場：別墅市場已有所回暖，尤其是南海、順德區(qū)。包括保利紫山國際、中信山語湖、順德華僑城、順德碧桂園均有別墅產品推出，躋身銷售榜前十。三水區(qū)上周供應也集中在御江南的別墅產品。4、公寓市場：截止2016年6月，佛山禪桂新公寓共成交825套，成交面積為

16、3.88萬平米，環(huán)比減少12.1%,同比增長74.5%;成交均價11181元/平米，環(huán)比上漲7.9%,同比上漲9.6%。5、寫字樓市場：雖2015年佛山寫字樓供應量較前年有所回落，但仍遠遠高于出貨量。據佛山中原地產透露，這些新增供應主要集中在桂城和佛山新城，但佛山新城需求尚未被激活，成交量遠不及禪城和桂城。截至2015年年底，佛山中心城區(qū)可售的寫字樓總庫存量達到136萬itf,其中桂城寫字樓存量超過了60萬nf,禪城和佛山新城的存量也均超過了30萬m2o基于佛山寫字樓市場高企的庫存量，業(yè)界認為2016年寫字樓的發(fā)展方向仍以消化庫存為主?！拔磥砣笊虅諈^(qū)寫字樓產品供應將達400萬itf,但產業(yè)轉

17、型傾向于產業(yè)園區(qū)，高端寫字樓需求尚需培育，未來幾年佛山寫字樓市場競爭激烈?！狈鹕胶细惠x煌分析道。佛山世聯地產也承認總體庫存量大、后市競爭激烈的問題，但同時指出一個新機遇?！皬V佛跨區(qū)置業(yè)帶來一大波廣州客，也為佛山投資市場注入新鮮血液。未來高端或性價比高的寫字樓產品入市，或能減緩寫字樓成交的下行勢頭?！?、佛山目前主要分為五大板塊:祖廟-汾江路，季華路、南海大道，金融高新區(qū)，都市型產業(yè)區(qū)禪桂寫字樓五大板塊初形成桂城片區(qū)發(fā)展迅速神桂寫字慘板塊劃分,J*f»*m:祖目前佛山寫字樓市場現狀：三大成熟板塊分布區(qū)域K«曲杼中"ti?+過”幡必療唱mu時直RFJS7席嘴itJ口舲

18、2院愛展5京珅MF就降電:/亦1Am中»HfilL雙年站入中修帝.圮*噸.fj.MP忙工嘯災阿二Jr*ii國煤尸1tfH!i、海區(qū)汽M妁<1?W"a%區(qū)政-»侏心市腹府%!：111rtl佛山三大成熟板塊寫字樓檔次普遍偏低，以企業(yè)單位自用型物'也為主:，目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務氣氛最為成熟的區(qū)域板塊區(qū)域位巨區(qū)域現狀、特點代表項目季華路奉華力踣沿線一帶城市第區(qū)城巾東西鐘成機何大企業(yè)自有物業(yè)或出租物業(yè),檔次稍金，樓齡長周邊住宅出租辦公非用火烽發(fā)展大度、廣東發(fā)展很行大XL經華人質、會觸廣場、阜運國際拘務大腹、金海廣場等祖廟汾江中珞手華然以北、系仁

19、路以南、祖廟路用邊、佛山大道以東傳燒名城區(qū)舊區(qū)就業(yè)中心、商場、酒店多交通擁擠出租物業(yè)為主，品分樓齡較新生僦套齊全百詫廠場、東直人履創(chuàng)業(yè)人反、水豐大度、環(huán)球國際廠場、國際落業(yè)中心等南海人道南涔人道一指南海中心甫溝南北軸線、交通便利銀廳及行政、事琳機關名力量出利寫字樓物業(yè)，樓齡長時人見有爛尾歷史豺聯大反、財江人貶、經委人房等南海大道板塊聚集了銀行或行政事業(yè)機關的自有辦公物業(yè)，少量出租給中小企業(yè)，但普遍樓齡長、設備陳用，乙級為主租金水平較低，整體出租率高夬項目翎丁】腐葉1L3胞認股OR4o（匕儲則90%幅峻展懶、押討ik務、凱槨領修建雌j愉R或啾口1，官更低ZA45（已海成）耐電四財、中W煙際掘、K

20、初點日女中小竹印鐮斛偽、部琦】期螃齦K、iSwri大庾乙筑4070%中則.、河幅沖淺也EWW比卜（虻叫*fj際公司楔轉憶詢海管理般WIJTAffiza40455100*中溺出Tfi紹，佛山水立方人WSs空司料月隔爪廂問旅、佛母有假尿僚h友迂人旎辭等團的海場旁仃切除處鳳西仙及怦他域姻U曾吹停F07年崢000元皿械用5ZA45-50550%阿根訃推用雌保工貿以眾瞼蝴樂辦樂*、距k、阱iJ身腕;的公«.瀛臉已評力來ZA35595%(（忖憶1說出4深TW理制也、傕以囹限廣陽加軸木人民生“14-J,raa-w?q.3也由稠趣!四則峻;浩徂市-汾江路板塊七字樓乙級為，多集中口：小企'心用

21、級寫字樓大,中大型企業(yè)租用，更看重門面，等級租金相差不大，.出租率高>在寫字懂客戶中，H用客戶占53通投資客戶占47%.自用客戶與投資客戶比例刖節(jié).自利森1S盤.2052%跳也耳狀>在寫字芋客戶中rill在粗用寫字樓的占55.34%已匿自寫字接占£3.13晚基本都使用近寫字櫻，對于寫字樓有定的了解.11P4S自律寫一住鉆心但3叢產口靦與字槌.H.】函殺國際帝訃犬屋許戶怡況調專6、商鋪市場:*斯平謝中路（再次）板塊項口W后企阮/與耳件叫航元小方H和聿主面客戶熱干律ET場3W10洲，:胡贄易.廣（工商自劇間等+M型兇日也ibmftW很孫溫!業(yè)>假郵捺悔鉞T足，婦擊鎖，與

22、i!RJ路阱，前勢.性檢3與西m&25T51U：1黃即拍斯、嘮蹺中小企悵外地皆可出燦/博處號佛11164®、阿丁僦，幗東出酬*%種料以根由理賬冏苗郵破Rfihk/JM少107曬的iW法前金電妒、郎熠&:揭暗ill中立化T舒HI畤期麻1概t郴刖所.廣本賈原拍大行反il冷始回河PT襄颼.F玷次及翩芭儂司自用為主.共入城配”6曬;水增保隰2、T?蝴總即喉Q學營：、】帆境品通商、期，萬科吐建市，篇涮整捧臉嶙iWISE甲出fiOTD2Z科卻幫卜也所發(fā)，勒普等日前為俵山用球?？?，嚶，叮的翼出，omniji>去好到解棚i喃坳hme加元;平心e攔修窗趺1好了也常WSTk.5Tg

23、湘?t樺tt及檔帕也T械弁配0蝴¥州甲編70-7530二S3、；m<hu>,就,F.后她產瞥河文化慎然或!轆嚀哽中屈破郎袍加依尼皿第F”WI巧的EL小戶型安凡窣國.2015年佛山商鋪市場也同樣受到沖擊。據佛山合富輝煌數據統計，2015年禪桂中心區(qū)商鋪新增供應28萬nf,但成交面積僅達9.2萬nf,同比萎縮逾4成。成交均價亦下跌了8.4%左右，約為2.07萬元/nf。位于石雷崗地鐵站上蓋的中海寰宇天下以2.7億元的簽約金額位列首位。商鋪租金回報率也不被看好。據深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司佛山分公司統計，佛山各大商圈一線商鋪租金回報率僅在4%以下，新建商圈回報率甚至低至1%幾大主要商圈租金也是