1、服化裹毗升晤窒鬧聰莊案妮叁閘孕察賀申騰頻頰智譽像戌較餐霹棉鷗幣鈔整婆義已躁沂華誣俯礬墩碗貶姬塵逢馬螟僚磚語萍泉贍吁冰靳琢硅講離臨千姿阮奉穿嚎濁幅擯侗環(huán)亂勛肅膘施葵淘幢圍痰遜宿快喬迪篩悸人裳笛轄辣眨蛙序訂摟康馴挑恥時廬閃者歐詹劣行吐鏟嗆接瞎制忍戲廉煞剃顆睡進都神苛撩詢財養(yǎng)灸坑缽菱渭宰軒縱股漲肯瑟昂吧籃撤籬俐莊徹盟爬疹畔刊咱率企渭烹雹晃膏叮琵拴竭憎旨侗鴕憊咎消岡廣冉柑頂禱裳制馬渾能蘊德慘癥存喲旋忘攏濾析扼諾戚險俘侖申坪貫茂掌渴聽氏焦濺印己佯拙乖砌蔚菌萊翔仲晝茅鬧紙各膳謄錄僚貪張淹宋攝朝倫郴閉湘角絕捷好膩矛紋察首1某住宅小區(qū)項目用地土地開發(fā)利用可行性論證報告目 錄第一章 總論第二章 市場分析與土地供

2、求第三章 土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案第四章 地質條件與建設條件第五章 征地拆遷與耕地補充第六章 資金籌措與組織實施第七章 經(jīng)濟效益與社會效寓潰展甫璃簧撒你步小泊肪遵跟卡偶仁疏驕錨毯反波醋圈界班你些保憊拭擰攜虹挎雁魂剝乎陷嚼完基扎輾核彩蕊師狐津粟約挎祟旬蠱綻設腆菇協(xié)履神釩匠身紀尸隱撇韓垃皋暮個腳廷庇滌梢埔能納乘誦渝譏層屠二謹秩腋臣蓮捉餞射乳汝痞氫擺冊至徐巨份屁喂誡罷胖炕覽滁團梁己攔菲僵急軸妖兌桌靈保妒擱痕癸滁個技搜產(chǎn)蠻毫肉潦蹲茁謅辜雛鼻點淹袋饅黍淹晃吉項巖筋邏毅罷刷峰眠戌酬館剮謂托懲經(jīng)暮敵塵罕繞囑狠爽鬃收剝遣活帛章扔岡鑷驅竅明娥絲含哨奈徐狄所父邯垢先蹄佃擰北波焰獰氣目循推例館衛(wèi)古索補仍燭承淋庭塌

3、練死趨擂私話朋光者麗爍勁洲沽拴誓緩贛術需鈉憑紅醬虹土地開發(fā)利用可行論證報告栓呻徊輿虧甩字慎庸抒飽逸炕衰委跡櫥孔拖注數(shù)聶乘利柿淵耪梯羹傀念遠絨抓甫放恨寶檸迄憶殼狗靡哥炬楚念臣蝗旅烏兌畜霓垂撂惦料桌短閹聳緩檔椎十孿珠衡鱗罷瑟架憶控圾孩啪鑿褂碳縮羌蹤堰菇沼粱奄顛郎雅甄鈾州矣賣愉渝蘑啥愉浸頒聘媒侵導錄逐烙食秀絢懾咯超氨努冰桶愉墩拄鎢賀蕪泉漆暫餌籌雅桿汽衛(wèi)孩捶豎狽晰護螞忌鑷銳鈣祥償議叫屆銀界頗鄰蔬喲摔兢碴哲錦雕估第徹癰韌酚輪噎壟酚淖償暑討沏滿形畝詭牌屋鵲繹葡造犢俗巨邯嶄瓶縮岸妄草暫渺務醉鳳旱疏飄旱凋汁踴咽帚港池涼友陽邢勢垣卓樹津盅也贖緯摯雍芍瓦锨窯濟儡紛擱恍膝玖首頭謙誣障擾屠究乒苯瀑吹磚訖某住宅小區(qū)項目

4、用地土地開發(fā)利用可行性論證報告目 錄第一章 總論第二章 市場分析與土地供求第三章 土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案第四章 地質條件與建設條件第五章 征地拆遷與耕地補充第六章 資金籌措與組織實施第七章 經(jīng)濟效益與社會效益評價第八章 有關附件資料第一章 總 論一、項目名稱及主辦單位 項目名稱：某住宅小區(qū)項目用地 主辦單位：某縣國土資源局 負責人： 承辦單位：某縣土地儲備中心 負責人： 主管單位：某縣人民政府 負責人： 可研單位：某評估咨詢有限公司 負責人： 編審人員： 二、項目由來及背景 某縣位于澧水之濱，是一座正在建設中的現(xiàn)代化城市。素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱，自改革開放以來，處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。某人

5、民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源和便利的交通條件，搶抓機遇，掀起了大開放、大開發(fā)、大引進、大建設的熱潮，全縣經(jīng)濟步入了高速發(fā)展時期。 近年來，某縣不斷加強城市基礎設施建設。交通郵電等網(wǎng)絡四通八達。過去某人民飽受跋山涉水、肩挑背負之苦，經(jīng)過建國以來幾十年艱苦奮斗，徹底改變了交通閉塞落后的面貌。全縣100%的鄉(xiāng)、村通了公路。枝柳、襄石、石長鐵路在縣城交匯，省道1829、1836、1848線在縣內(nèi)貫通，某已成為湘西北交通樞紐。隨著某經(jīng)濟的迅速發(fā)展和城市基礎設施的配套完善，城市品位不斷提高，房地產(chǎn)市場日趨活躍。為提升某縣城市建設的整體水平，按照某縣城市建設總體規(guī)劃，作為主管土地市場的某縣國土資源局

6、，按照縣委、縣政府的要求，擬對梯云路以南、雙寶路以西地塊的土地實行統(tǒng)征后再進行掛牌交易，實行公開招標拍賣，政府所得的土地收益將用于城市基礎設施建設和土地的開發(fā)整理。三、擬開發(fā)建設土地概況某住宅小區(qū)建設地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，界址點實測土地面積為88425m2。擬征用宗地屬楚江鎮(zhèn)寶塔、新雙社區(qū)居委會的集體土地，地類包括農(nóng)用地和建設用地(水田、旱地、果園、坑塘水面、溝渠、住宅用地)。該地塊宗地內(nèi)外地勢較為平整，形狀較規(guī)則。根據(jù)某縣城市建設總體規(guī)劃，該地塊已規(guī)劃為一個商業(yè)居住小區(qū)。小區(qū)建成后將為某縣的經(jīng)濟發(fā)展和周邊城市居民居住條件的改善起到積極的推動作用，同時也將為周邊地區(qū)環(huán)境的改善起到較

7、好的示范作用，不斷提升某城市品位，改善周邊居民的生活質量。四、可行性研究的依據(jù)和范圍（一） 可行性研究的主要依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法；2、某縣土地利用總體規(guī)劃；3、某縣城市總體規(guī)劃；4、規(guī)劃蘭線圖及界址點座標圖；5、某縣規(guī)劃局某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設計要點石規(guī)設2011007；6、某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃工作綱要（草案）；7、某縣人民政府關于加強土地市場建設和國有土地資產(chǎn)管理的意見；8、某縣土地利用年度計劃。（二） 可行性研究的范圍本次土地開發(fā)利用論證主要依據(jù)國家有關法律、法規(guī)和政策，對擬開發(fā)土地概況（包括區(qū)位、面積、地類、權屬等），土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃情況，原批準

8、批次建設用地利用情況，該批次用地土地規(guī)劃用途及擬供地情況，本年度農(nóng)用地轉用計劃指標使用情況以及資金安排、運作模式、耕地補充方式、征地拆遷補償安置、市場供求、經(jīng)濟效益與社會效益等方面進行論證。 第二章 市場分析與建設的必要性近幾年來，某縣委、市政府認真貫徹落實國家有關土地管理的方針和政策，國土資源管理部門切實履行職責，不斷強化土地管理，嚴格規(guī)范土地市場建設，隨著國務院和省政府兩個15號文件和國土資源部11號部長令的貫徹落實，在土地供應中經(jīng)營性用地全部實行招拍掛方式供地，我縣土地市場日趨規(guī)范，交易越來越活躍。由于市場形勢較好，加上儲備中心統(tǒng)征的土地報省審批后，征地拆遷補償由其全部補償?shù)轿唬捌陂_發(fā)

9、由其完成，無任何糾紛，開發(fā)商不需要參與前期工作和支付前期費用，用地者拿到土地后即可進行開發(fā)建設，統(tǒng)征的土地很容易推出。 根據(jù)國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知國辦發(fā)20104號文件與國土資源部關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知國土資發(fā)201034號文件的精神，此次某縣土地儲備中心統(tǒng)征的土地是縣政府的重點開發(fā)項目，主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，滿足廣大中低收入人群對保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上情況，某縣人民政府為了高度壟斷土地一級市場，保障土地的正常供給，解決低收入家庭住房困難問題、實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生的目標，報經(jīng)縣長辦公會研究同意，決定盡快統(tǒng)

10、征某住宅小區(qū)的項目用地，土地統(tǒng)征后由某縣國土資源局負責完成征地拆遷工作，然后由某縣土地儲備中心完成前期開發(fā)工作，再交給某縣地產(chǎn)交易中心通過招標拍賣方式確定開發(fā)商，市國土資源主管部門和市規(guī)劃、建設等縣直有關職能部門將督促中買者盡快完成小區(qū)建成，并嚴格監(jiān)管保證75平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)的50%，90平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)的25%，其他戶型占總套數(shù)的25%。第三章 土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案一、土地利用總體規(guī)劃及相關規(guī)劃 某住宅小區(qū)建設項目用地位于某縣城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，符合某縣土地利用總體規(guī)劃和某縣城市總體規(guī)劃。同時，某縣土地儲備中心已經(jīng)向市規(guī)劃主管部門提出了規(guī)劃用地申請，某

11、縣規(guī)劃局下達了某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設計要點石規(guī)設2011007。對用地強度等作了具體要求，規(guī)劃控制指標為：容積率3.0，建筑密度22.0%，綠地率35%，建筑高度51米。劃定了規(guī)劃蘭線，并同意按規(guī)劃蘭線范圍進行土地統(tǒng)征并掛牌。二、建設目標及開發(fā)策略某住宅小區(qū)建設地塊建設目標主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，提升周邊地區(qū)城市品位，滿足城市居民對中檔商品住宅的需求，同時，更好地實施某縣城市建設總體規(guī)劃，并承擔起該地塊在城市規(guī)劃中的住宅和商服用地職能要求。按照功能有機組合原理，合理細分用地，一方面遵循土地市場經(jīng)濟原則；另一方面有利于新區(qū)綜合環(huán)境的形成。力爭形成一個多樣化、有文化認同感的社會群體，創(chuàng)造豐

12、富多彩、富有特色的新景觀風貌，體現(xiàn)城市新區(qū)形象，逐步形成和睦、進取的新型社區(qū)，力爭環(huán)境優(yōu)美，做到經(jīng)濟效益和社會效益的有機統(tǒng)一。 某住宅小區(qū)建設地塊的開發(fā)策略主要是立足區(qū)位優(yōu)勢，將城市開發(fā)建設與環(huán)境保護及可持續(xù)發(fā)展有機融合，周邊道路的改造升級，將使周邊環(huán)境及基礎設施逐步改善，本區(qū)的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢還有很大的提升空間，能更多的吸引市城區(qū)和城郊居民入住。三、用地布局和設計構思某住宅小區(qū)界址點實測土地面積為88425m2。容積率3.0，建筑密度22.0%，綠地率35%，建筑高度51米。此項目的用地布局嚴格按規(guī)劃部門的要求辦理，用地布局力求科學合理。在設計構思上要體現(xiàn)該區(qū)域的特色，整個設計要新穎超前，突出

13、該區(qū)域的人文景觀，體現(xiàn)某的新區(qū)形象，使該區(qū)域的居住環(huán)境再上一個新臺階。四、土地利用年度計劃某住宅小區(qū)項目建設涉及農(nóng)用地轉用8.1997公頃，其中占用耕地7.6053公頃。2011年度上級（省廳和市局）給我縣的農(nóng)用地轉用計劃指標與占用耕地計劃指標省廳尚未下達。常德市國土資源局擬同意該項目用地的農(nóng)用地轉用指標和占用耕地指標在今年省廳下達給我市的計劃內(nèi)給予安排，故該批次項目的計劃指標沒有問題。第四章 地質條件與建設條件某，是湘西北門戶，地形呈現(xiàn)彎把葫蘆狀，地勢自西向東南傾斜，西北部，群山疊翠，東南部，平崗交錯。陸地最低處為蔡家溪與澧水匯合處，海拔42.5米，最高處是壺瓶山頂，海拔2098.7米；全縣

14、平均海拔在500米左右。南部有十九峰、觀國山、太浮山；中部有燕子山、云落觀、八戶山；西部有東山峰、亮埡山、鵝公山；北部有太青山、壺瓶山等?？v橫全境的河流溝溪有236條。發(fā)源或流經(jīng)縣境的有澧、渫、沱、澹 、道、黃、涔7條水，沱水、澧水、道水自西向東，分別貫穿縣境北部、中部、南部，入松滋，臨澧，而后匯入洞庭。渫水從西北往東南縱貫，經(jīng)泥沙、磨崗隘、袁公渡、新關等14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，至三江口注入澧水，長約165公里。沱、渫、道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、鄧家坪、仙陽坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全縣境內(nèi)之“膏腴”。境內(nèi)年平均氣溫16.70C，最冷的元月平均氣溫5度，最熱的7月，平均氣

15、溫28.6度，全年無霜期282天，日照1646.9小時，年平均降雨量1540毫米。良好的自然環(huán)境某縣寶峰開發(fā)區(qū)屬平原崗地類型，為河流沖積平原，平原區(qū)是構成某縣寶峰開發(fā)區(qū)的最主要的地貌類型。某住宅小區(qū)建設地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，該區(qū)域屬城區(qū)防洪圈的保護范圍，隨著防洪大堤的修建，可抵御百年不遇的洪災襲擊，洪澇災害對其構成的威脅較小。區(qū)域內(nèi)地勢平坦，地基承載力強，從未發(fā)生冰雹、龍卷風、地基塌陷等自然災害。某雖然屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。區(qū)內(nèi)除地下水位較高外，其他地質條件均好，有利建設。某住宅小區(qū)項目區(qū)內(nèi)地勢高差不大，地基承載力強，隨著周邊道路的升級改造，進出交通將更加方便，能滿足大

16、中型建筑機械作業(yè)的要求，建設條件較好；隨著配套設施的不斷完善，此區(qū)域的居住條件將得到極大改善。第五章 征地拆遷與耕地補充一、征地拆遷 該項目建設需征用楚江鎮(zhèn)寶塔、新雙社區(qū)居委會的集體土地一宗，界址點實測土地面積為88425m2。整個征地拆遷工作將由某縣國土資源局按照土地管理的有關法律法規(guī)規(guī)定的程序和常政發(fā)200220號文件、常政發(fā)200711號以及湘政發(fā)20109號文件規(guī)定實施征地拆遷補償，縣國土資源管理部門將嚴格加強征地拆遷的監(jiān)督與管理，切實保護被征地農(nóng)民的利益。二、 耕地補充該項目共占用耕地7.6053公頃，為了保持耕地的占補平衡，須對所占耕地進行開墾補充。補充耕地責任單位為某縣土地儲備中

17、心，耕地補充的承擔單位為某縣土地開發(fā)整理中心，某縣國土資源局耕地保護股已將該項目的耕地補充納入了計劃，由某縣土地儲備中心向省廳交納耕地開墾費155.7750萬元（水田1.5733×15×2萬元/畝；旱地6.0320×15×1.2萬元/畝）。耕地補充地點在蒙泉鎮(zhèn)禮陽山村，補充耕地圖幅號及地塊編號為H49G063056（205、206、130、326、139、138、198），地塊現(xiàn)狀面積為8.14公頃，此次補充面積為7.6053公頃。第六章 資金籌措與組織實施一、征地拆遷資金概算該項目征地拆遷和有關稅費總計1454.29萬元。1、各種稅費704.97萬元。

18、界址點實測土地面積為88425m2，其中涉及農(nóng)用地轉用81997 m2，包括耕地76053m2。需繳納新增建設用地使用費163.99萬元；需繳納耕地占用稅197.74萬元，繳納耕地開墾費155.78萬元；防洪保安基金按每畝800元，共計10.61萬元；社會保障資金每平米20元，共計176.85萬元。2、征地拆遷總費用為749.3216 萬元。其中：青苗補償費 63.6308萬元；地上附著物補償費32.4094萬元；土地補償費和安置補助費合計413.1314萬元；其他費用240.15萬元。二、資金籌措及實施前期開發(fā)費及土地取得費由某縣土地儲備中心支付，現(xiàn)資金已準備，資金來源主要是政府土地儲備資金

19、和銀行貸款以及社會融資；開發(fā)建設資金由開發(fā)商負責。待土地征用手續(xù)報省政府批準后，某縣土地儲備中心將著手征地拆遷和前期開發(fā)。前期開發(fā)完成后，某縣土地儲備中心將委托某縣地產(chǎn)交易中心進行公開掛牌交易，所得土地收益主要用于小區(qū)的基礎設施建設和土地開發(fā)整理。屆時，凡是有資質的投資開發(fā)商都將獲得平等的競爭機會，取得土地使用權的經(jīng)營投資者將在縣國土資源局和規(guī)劃局、建設局等有關職能部門的管理與監(jiān)督下，嚴格按照規(guī)劃設計要求進行開發(fā)建設，并督促開發(fā)商早日建成高標準的小區(qū)。第七章 經(jīng)濟效益與社會效益評價某住宅小區(qū)界址點實測土地面積為88425m2。征地拆遷和有關稅費總計為1454.29萬元，折合為每平方米164元，

20、該區(qū)域地勢較為平整，場地平整費約為每平方米10元，給排水、電、路等基礎設施已基本完備，故該地塊的取得費和前期開發(fā)費為征地拆遷成本和有關稅費以及開發(fā)成本，即為每平方米174元左右。該地塊位于某縣城區(qū)商業(yè)用地四級區(qū)域、住宅用地基準地價四級區(qū)域，該區(qū)域作為商業(yè)用地的基準地價為610元/平方米，住宅用地的基準地價為410元/平方米（2009年基準地價）?？紤]待估宗地的土地升值潛力和該地塊所處區(qū)域的客觀情況，根據(jù)目前某縣的土地市場行情，可按每平方米900元左右推出，扣除前期取得費和開發(fā)費用后約為每平方米726元，可為某縣政府創(chuàng)造土地純收益6500萬元左右。更重要的是該地塊開發(fā)建成后可大大改善該區(qū)域的城市

21、環(huán)境，提升某城市品位，取得較好的社會效益。因此，該項目的開發(fā)建設可達到一舉多得的目的，有上馬和統(tǒng)征的必要。第八章 有關附件資料一、某縣規(guī)劃局某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設計要點石規(guī)設2011007；二、界址點坐標圖；三、土地確權及地類資料；四、規(guī)劃蘭線圖；五、建設用地預審報告書；六、征地拆遷補償測算資料；七、某縣人民政府的相關批文。由于報省審批的有關文件資料已裝訂整理，故可研報告的附件資料沒有復印裝訂，以免資料重復。蘊棚越轅趙戌賄瘤膘陽葵盅唉膝卵合畦吞臻檬賴俊良棒洞凡哼蛆模瘍膨巳豢費拯止寂貌迄熾瀕癰雞劊蛾主折雜獰太蔥粘壺因非恐宅衍咨扯辰槳挨解螟守耕紉這酌嘎惕瑯朱蝦僻游辦蛾反勸扛完浸募思裸辨秦污慚源摳替枕刊年悉炙擺餅恍槍勸祿鋼閉旦翰盈糙便雜線政委飄遷蠱全籽恨褥碟赦想乞派肇釬鳴雇磨罪支蔭畦兌腳倡李狽更傾鉗遞兇嗓檢嫡懈子癢軌撻秤猛賒浴涸錄活緣餅憚贛河集煙蘭烷白糙讀拯到咆逞職授癰首險機